房地产估价师题假设开发法及其运用.docx

房地产估价师题假设开发法及其运用.docx

《房地产估价师题假设开发法及其运用.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师题假设开发法及其运用.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产估价师题假设开发法及其运用

房地产估价师题-假设开发法及其运用

1、假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是（）。

A.不可预见费

B.地价

C.专业费

D.租售费

2、假设开发法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合（）。

A.合法原则

B.平衡原则

C.统一原则

D.同步原则

3、假设开发法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得（）。

A.中等收益

B.高收益

C.最低收益

D.最高收益

4、假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之（）。

A.差

B.积

C.和

D.商

5、在运用假设开发法估价时，（）最难以准确估算。

A.经营期

B.销售期

C.开发期

D.建造期

6、运用假设开发法估价时，开发经营期的起点就是（）。

A.估价时点

B.取得待开发土地的日期

C.开工日期

D.开始出售开发完成后的房地产的日期

7、折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（）。

A.报酬率

B.平均报酬率

C.利润率

D.利率

8、在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

A.开发利润

B.投资收益

C.投资利润

D.销售税

9、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为（）万美元。

A.8900

B.9900

C.9300

D.9941

10、弄清土地的位置，包括土地所在城市的性质,土地所在城市内的区域的性质,具体的坐落状况，主要是为（）服务。

A.选择最佳的土地用途

B.确定最佳的开发利用方式

C.测算开发成本,费用等

D.预测未来开发完成后的房地产价值,租金等

11、假设开发法更深层的理论依据，类似于（）。

A.地租原理

B.均衡原理

C.适合原理

D.预期原理

12、弄清城市规划设计条件，包括弄清规定的用途,建筑高度,容积率等，主要是为（）服务。

A.选择最佳的土地用途

B.确定最佳的开发利用方式

C.测算开发成本,费用等

D.预测未来开发完成后的房地产价值,租金等

13、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与（）相同。

A.收益法

B.成本法

C.长期趋势法

D.市场法

14、弄清土地的面积大小,形状,平整程度,基础设施通达程度,地质和水文状况等，主要是为（）服务。

A.选择最佳的土地用途

B.确定最佳的开发利用方式

C.测算开发成本,费用等

D.预测未来开发完成后的房地产价值,租金等

15、（）是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

A.经营期

B.开发期

C.建造期

D.前期

16、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择（）。

A.最佳的用途

B.最佳的档次

C.最佳的收益

D.最佳的规模

17、计息周期是计算利息的单位时间，通常为（）。

A.月

B.季

C.周

D.年

18、弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质（目前均为使用权）,使用年限,可否续期，以及对转让,出租,抵押等的有关规定，主要是为（）服务。

A.选择最佳的土地用途

B.确定最佳的开发利用方式

C.测算开发成本,费用等

D.预测未来开发完成后的房地产价值,租金等

19、某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，如果对宾馆,写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房人住率,写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为（）。

A.兴建写字楼

B.兴建宾馆

C.兴建公寓

D.难以确定

20、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。

A.成本法

B.假设开发法

C.比较法

D.长期趋势法

21、开发完成后的房地产价值所对应的日期是（）。

A.购买待开发房地产时的日期

B.开发期间的某个日期

C.开发完成时的日期

D.估价时点时的日期

22、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的”倒算法”。

A.收益法

B.成本法

C.市场法

D.长期趋势法

23、在有预售的情况下，销售期与（）有重合。

A.开发期

B.开发经营期

C.经营期

D.运营期

24、假设开发法的理论依据是（）。

A.合法原理

B.预期原理

C.替代原理

D.生产费用价值论

25、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。

A.根据实际情况而定

B.必须考虑

C.不必考虑

D.无法确定

26、假设开发法最基本的公式是（）。

A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润

B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用

C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润

D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本

27、开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用（）进行评估。

A.收益法

B.成本法

C.市场法

D.推测法

28、假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：

在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。

A.典型，特定

B.特殊，典型

C.特定，典型

D.典型，特殊

29、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。

A.收益法

B.成本法

C.市场法

D.推测法

30、假设开发法传统方法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

A.购买待开发房地产时的时间

B.建设期间的某个时间

C.开发结束时的时间

D.全部租售出去时的时间

31、某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。

A.3%

B.5%

C.2%

D.8％

32、下列关于开发经营期,建设期,经营期等之间关系的说法错误的是（）。

A.建设期的起点与开发经营期的起点相同

B.经营期可具体化为销售期和运营期

C.开发经营期可分为建设期和经营期

D.经营期可以准确预测答案

33、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。

A.投资利息因素

B.资金时间价值

C.通货膨胀影响

D.投资风险补偿

34、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。

A.房屋可使用

B.将其售出

C.房屋验收合格

D.房地产经济寿命结束

35、下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。

A.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值

B.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值

C.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值

D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值

36、评估一宗房地产开发用地2021年1月1日的价值，预测该宗土地2021年1月1日开发完成后的房价（含地价）为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为（）万元。

A.1652.89

B.1502.63

C.1562.89

D.1520.63

37、后续的开发成本,管理费用,销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内（）。

A.期中

B.期末

C.期初

D.任意阶段

38、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估土地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。

A.收益法

B.成本法

C.市场法

D.路线价法

39、在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。

A.买方，卖方

B.卖方，买方

C.买方，买方

D.卖方，卖方

40、在测算后续开发利润时，采用投资利润率的后续开发利润的计算基数为（）。

A.待开发房地产价值及取得税费+后续建设成本+管理费用

B.待开发房地产价值及取得税费+后续建设成本+管理费用+销售费用

C.后续建设成本+管理费用+销售费用

D.待开发房地产价值及取得税费+后续建设成本+管理费用+销售费用+投资利息

41、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A.4074.10

B.4768.50

C.4023.04

D.5652.09

42、现金流量分为（）。

A.现金流入量

B.现金流出量

C.毛现金流量

D.净现金流量

43、运用假设开发法估价时，销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的（）。

A.税金

B.附加

C.交易手续费

D.销售代理费

44、在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。

政府出让土地使用权的方式有（）。

A.拍卖

B.招标

C.挂牌

D.征收

E.交易

45、以下适用假设开发法估价的房地产有（）。

A.将在建工程续建成房屋

B.将旧房装饰装修改造成新房

C.将生地开发成熟地

D.将门市出售

46、下列适合使用假设开发法评估的是（）。

A.清真寺

B.在建工程

C.可装修改造的旧房

D.可改变用途的旧房

E.学校

47、开发后的房地产经营方式有（）。

A.预售

B.建成后出售

C.出租

D.娱乐

48、未来开发完成后的房地产价值可以用（）方法求取。

A.成本法

B.长期趋势法

C.收益法

D.市场法

49、由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。

A.要承担总费用上涨的风险

B.要承担更多的投资利息

C.能够提高利润

D.成本将会降低

E.报酬率将会提高

50、待开发房地产在投资开发后的状况有（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.房屋（包含土地）

E.在建工程

51、确定开发经营期的目的是为了（）。

A.把握开发成本,管理费用,销售费用等的投入

B.计算开发利润

C.预测开发完成后的房地产售价,租金

D.各项支出与收入的折现

E.督促开发商及时完成开发项目

52、投资开发后的房地产经营方式有（）。

A.抵押

B.自用

C.营业

D.出租

E.出售

53、下列关于开发经营期说法正确的有（）。

A.开发经营期可分为开发期和建设期

B.开发期的起点与开发经营期的起点相同

C.销售期是从开始销售已开发完或未来开发完成的房地产，到将其全部销售完毕的时间

D.在租赁的情况下，运营期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止

E.开发经营期是指开发项目自开工到竣工的时间

54、选择最佳的开发利用方式，包括（）方面。

A.用途

B.建筑规模

C.档次

D.大小

E.区位

55、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。

A.明朗,稳定及长远的房地产政策

B.一套统一,严谨及健全的房地产法规

C.一个公平交易的房地产信息资料库

D.一个公平竞争的市场环境

E.一个全面,连续及开放的房地产信息资料库

56、地块的区位状况，包括（）。

A.地块所在城市的性质

B.地块的地质情况

C.地块所在城市内的区域的性质

D.地块的水文情况

E.具体的坐落状况

57、在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（）。

A.应计息的项目，计息期的长短

B.计息的方式

C.利率的大小，计息周期

D.折现率

E.利润率

58、假设开发法具体可为房地产投资者提供（）。

A.待开发房地产的最高价格

B.待开发房地产的平均价格

C.房地产开发项目的预期利润

D.房地产开发项目的平均利润

E.房地产开发中可能出现的最高费用

59、只有在传统方法中才需要测算的项目是（）。

A.销售费用

B.投资利息

C.开发利润

D.销售税费

E.后续的开发成本

60、与现金流量折现法不同的是，在传统方法中（）都单独显现出来。

A.销售费用

B.后续的开发成本

C.投资利息

D.开发利润

E.管理费用

61、开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.长期趋势法

E.推测法

62、下列关于现金流量折现法与传统方法说法正确的是（）。

A.在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来

B.在现金流量折现法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中

C.传统方法不考虑各项支出,收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减

D.现金流量折现法要考虑各项支出,收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减

E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本,管理费用,销售费用,销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的

63、现金流量折现法具体需要做到下列（），才能保证估价结果的准确性。

A.后续开发经营期究竟多长要预测准确

B.各项支出,收入在何时发生要预测准确

C.各项支出,收入在其发生时所发生的金额要预测准确

D.销售期多长要预测准确

E.运营期多长要预测准确

64、选择最佳的开发利用方式的含义是，只要能使价值达到最大化即为最佳。

（）

65、在假设开发中应计息的项目有（）。

A.未知的需要求取的待开发房地产的价值

B.取得待开发房地产的税费

C.开发利润

D.销售税费

E.后续的开发成本,管理费用和销售费用

66、在运用假设开发法估价时，对销售期的估算应考虑未来房地产市场的景气状况。

（）

67、对开发完成后的房地产价值,开发成本等的测算，在传统方法中是根据开发完成后的房地产市场状况作出的。

（）

68、假设开发法用于估价和用于投资分析都是站在一个具体的投资者的立场。

（）

69、不管什么样的旧房都可以采用假设开发法进行估价。

（）

70、政府出让土地使用权的方式有拍卖,招标,挂牌和协议四种，其中协议方式不需要估价。

71、假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本,建筑物折旧,税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（）

72、在对房地产开发项目进行投资分析，测算开发项目的预期利润时，应当事先确定场地购置费。

（）

73、如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值，则应在假设开发法的基本公式当中扣除拆迁补偿安置费。

（）

74、在本金相同,计算周期数相同时，单利计息比复利计息的利息少。

（）

75、假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。

（）

76、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。

（）

77、假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。

（）

78、地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

（）

79、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。

（）

80、假设开发法适用于具有收益能力的房地产的估价。

（）

81、旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费。

（）

82、生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-卖方购买生地应负担的税费。

（）

83、在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-卖方出售在建工程应负担的税费。

（）

84、对于城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将其列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性。

（）

85、适用于在毛地上进行房屋建设的公式：

毛地价值=开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费。

（）

86、在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。

（　　）

87、除了销售费用,销售税费以外，对开发完成后的房地产价值,开发成本,管理费用的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

（）

88、假设开发的传统方法，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额。

（）

89、现金流入通常表示为现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。

（）

90、净现金流量=现金流人量+现金流出量。

（）

91、由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的，尽管如此，估价中宜采用传统方法，在难以采用传统方法时可采用现金流量折现法。

（）

92、现金流量折现法要考虑各项支出,收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。

（）

93、由于在现金流量折现法中投资利润是隐含在折现过程中，所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。

（）

94、传统方法不考虑各项支出,收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。

（）

95、在传统方法中只有投资利息单独显现出来。

（）

96、对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和后期。

（）

97、开发经营期的终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

（）

98、开发期可称为开发建设期,建设期，其起点与开发经营期的终点相同。

（）

99、开发经营期的起点是取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价作业期。

（）

100、开发经营期可分为后续建设期和经营期。

（）

101、确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区,相同类型,同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。

（）

102、建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

（）

103、运营期的起点通常是待开发房地产开发完成（竣工）的日期，终点是开发完成后的房地产自然寿命结束的日期。

（）

104、开发期前期是从取得待开发土地到动工开发的这段时间。

（）

105、在有预售的情况下，运营期与开发期有重合。

（）

106、选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率。

（）

107、开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。

对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测，比较的单位通常是总价。

（）

108、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产成本的-定比率来测算。

（）

109、开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的实际价值。

（）

110、销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加。

（）

111、单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。

利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存人），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。

（）

112、资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为”利率”，用相对量来反映为”利息”。

（）

113、在本金相等,计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）复利计息的利息少，单利计息的利息多。

（）

114、在单利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率（又称有效利率）的概念。

（）

115、复利计息是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。

（）

116、成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。

（）

117、投资者购买待开发房地产应负担的税费，通常是根据当地的规定，按待开发房宅产价值的一定比率测算。

（）

118、假设开发法也称为剩余法,预期开发法。

（）

119、开发利润测算只有在传统方法中才需要。

（）

120、折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

（）

121、在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳用途。

选取最佳用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。

（）

122、假设开发法不仅适用于评估可供开发建设的土地价值，而且适用于评估所有具有开发或再开发潜力的房地产价值。

123、当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法。

（）

124、凡是具有开发或再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以采用市场法,收益法,成本法等方法求取的房地产，都适合用假设开发法进行估价。

（）

125、在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以该推测的最可能的规划条件进行估价，不用具体说明。

（）

126、从理论上讲，传统方法测算的结果比较精确，而现金流量折现法由于预测十分困难，因此结果比较粗糙。

（）

127、后续必要支出及应得利润=后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润。

（）

128、在传统方法中对开发完成后的价值以及后续的开发成本,管理费用,销售费用,销售税费等的测算，主要是根据未来的房地产市场状况作出的。

（）

129、假设开发法最基本的公式为：

待开发房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出及应得利润。

（）

130、评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值时，扣减项目应包括地上物拆除费等费用，但不包括房屋征收补偿费。

（）

131、经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。

（）

132、销售期是自开发完成后房地产开始销售之日起至将其售出之日止的时间。

（）

133、在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。

（）

134、假设开发法中，开发经营期可分为建设期和经营期。

（）

135、开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

（）

136、某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。

已知该在建工程占地面积10000m，土地使用年限为2003年10月1日~2043年9月30日，规划容积率为5%，1~