中南锦苑建设项目可行性研究报告.docx
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中南锦苑建设项目可行性研究报告
【报告说明：
】
1.工程概况
本项目为海门中南锦苑建设项目，位于江苏省海门市嘉陵江路西侧、十三号横河路南侧、北京路北侧、长江南路东侧区域内。
地块位置显著,交通便利,总用地面积88785平方米，总建筑面积239221.68平方米，其中地上建筑面积186447.5平方米，地下建筑面积52774.18平方米。
建设主要内容包括：
9幢20-28层高层住宅，精品商业街、幼儿园以及配套公共建筑。
2．市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3．规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细的描述。
包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4．开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排，按照项目前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。
本项目为大型开发项目，它的建设期长、投资额大，需要对开发的内容作出统筹安排。
5．项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。
项目开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。
估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高项目可行性评价的准确性。
6．项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。
本项目开发投资较大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，保证工程顺利实施建设，并努力减少筹资成本，确保发挥最佳投资效益。
7．项目财务评价
依据国家现行的财税制度、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力等项目从财务状况进行分析，并借以考察建设项目的财务可行性。
具体包括在项目的预售预测、成本预测基础上，重点进行预计损益表、预计利润表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标的计算，如投资回收期、投资收益率等，据此分析投资的效果。
8．不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析等内容。
该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。
同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9．可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行性作
出明确的结论。
10．研究人员对项目的建议
对本项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
上述分析和财务评价结果表明，本项目具有较好的投资收益率，较强的借款偿还能力、自身平衡能力，并且有一定的抗风险能力。
综合评估结果表明，本方案是可行的。
关键词：
可行性研究；财务评价；风险；盈亏平衡点分析
第1章总论6
1.1项目概况及建设主要内容6
1.2项目总投资、资金筹措及投资效益7
1.3项目建设工期及规划要求8
1.4项目建设单位概况及基本条件8
1.5可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围9
1.6可行性研究主要结论和评价11
第2章项目建设背景、必要性和条件14
2.1项目建设背景14
2.2项目建设必要性16
2.3项目建设条件17
第3章项目投资环境与市场研究24
3.1项目投资环境分析24
3.2区域房地产市场分析26
第4章项目建设方案38
4.1设计主要依据38
4.2项目建设概况38
4.3项目建筑规划40
4.4公用工程方案42
第5章市场销售及定价46
5.1项目销售目标群收入估算46
5.2项目销售计划47
5.3项目销售收入预测48
5.4项目营销策略50
第6章节约能源与环境保护51
6.1节约能源51
6.2环境保护59
第7章项目组织与实施63
7.1项目组织63
7.2项目实施进度64
第8章项目投资估算及资金来源69
8.1项目投资估算69
8.2项目资金来源72
第9章项目财务评价与不确定分析73
9.1财务评价73
9.2敏感性分析74
9.3盈亏平衡点分析75
第10章投资风险分析76
第11章经济社会效益分析77
11.1对地方经济发展影响77
11.2对当地社会发展作用77
第12章评价、结论与建议78
12.1项目评价结论78
12.2研究报告建议79
附件：
1、附表
附表1：
项目主要经济指标表
附表2：
项目建设总成本
附表3：
销售收入及税金估算表
附表4：
损益和利润表
附表5：
现金流量表
2、营业执照复印件
3、组织机构代码证复印件
4、项目建设用地合同与规划条件
5、项目总平面布置图
第1章总论
1.1项目概况及主要建设内容
1.1.1项目概况
1、项目名称：
中南锦苑建设项目
2、项目性质：
新建
3、项目承办单位：
海门中南锦苑房地产开发有限公司
4、项目法人：
陈锦石
5、项目位置：
海门市嘉陵江路西侧、十三号横河路南侧、北京路北侧、长江南路东侧
6、项目规模：
项目规划占地面积88785平方米，总建筑面积239221.68平方米，其中地上建筑面积186447.5平方米，地下建筑面积52774.18平方米。
容积率2.1，绿地率35%。
本项目分两期建设：
一期建设1#、2#、8#、9#高层住宅及幼儿园，建筑面积87784.01平方米，其中地上建筑面积71702.69平方米，地下建筑面积16081.32平方米。
地上建筑面积包括：
4栋高层住宅建筑面积68202.69平方米，幼儿园建筑面积3500平方米。
一期容积率2.64，绿地率35%。
本项目二期建设3#、4#、5#、6#、7#精装高层住宅，精品商业街及物业管理用房，建筑面积151437.67平方米，其中地上建筑面积114744.81平方米，地下建筑面积36692.86平方米。
地上建筑面积包括：
5栋高层住宅建筑面积98316.52平方米，商业街建筑面积13642.29平方米，物业管理及社区服务中心建筑面积2786平方米。
二期容积率1.86，绿地率35%。
1.1.2.主要建设内容
项目主要建设内容包括：
9幢20-28层高层住宅，精品商业街、幼儿园等公共建筑及小区用地范围内的室外配套建筑工程。
1、住宅、商业、公共建筑：
包括土建工程、给排水消防工程、电气工程、采暖通风工程、燃气工程等建筑安装工程。
2、室外配套工程：
包括小区范围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。
1.2项目总投资、资金筹措及投资效益
1.2.1项目建设总投资
项目建设总投资为144042万元。
其中：
（1）工程费用72896万元；
（2）前期费用2003万元；
（3）土地出让金67743万元；
（4）建设期利息1400万元。
1.2.2资金筹措
项目资金由企业自有资金、预销售收入滚动资金和银行贷款组成。
（1）自有资金35000万元；
（2）预售收入滚动资金89042万元；
（3）银行贷款20000万元。
1.2.3投资效益
本项目建成后，预计销售收入227812万元，税后利润41044万元，投资利润率28.5%。
1.3项目建设工期及规划要求
1.3.1项目建设工期
本项目一次性进行方案设计和一次性编制可行性研究报告，根据项目实施时间要求，进行建筑设计和审批。
项目建设期为2年10个月，2014年5月至2016年10月。
其中：
第一年建设一期工程；第二年建设二期工程；第三年为装修阶段。
预计在2016年11全面竣工并验收，2016年12月交付业主使用。
1.3.2项目规划要求
项目总占地面积88785平方米，规划建造一个以居住为主，商业、社区配套为一体的综合型城市居住生活区。
土地使用年限为商业40年，公建配套50年，住宅70年。
建筑密度≤21%，容积率在2.1，绿地率（不小于）30%。
项目开发规划时充分考虑周边居住区的人口、公建设施、道路及绿化状况，在城市发展中保留和继承城市自身的特点，同时运用专业的角度把握建筑文化的亮点，以提高该地块的经济效益、社会效益。
1.4项目建设单位概况及基本条件
1.4.1项目建设单位概况
项目建设单位为海门中南锦苑房地产开发有限公司，是江苏中南建设集团股份有限公司（简称：
中南建设，股票代码：
000961）的控股股东，由中南控股集团有限公司于1999年6月投资组建，专业从事房地产开发、销售及物业管理等多种业务。
秉承“打造时代精品，铸造百年基业”之理念，2007年5月，中南房地产产业集团正式成立，自1999年至今，发展为南通房地产企业的中流砥柱，业务拓展至全国数十个城市。
“中南地产”品牌，毕廿载之功，倾力打造，已成为沿海地区房地产界知名品牌之一。
中南地产集团先后被评为“中国房地产五十强企业”、“全国十佳优秀房地产企业”，已成为业界的成功典范。
在董事长陈锦石先生的带领下，中南地产坚持“守法诚信、务实求真”的工作作风，努力倡导“以人为本、追求卓越”的企业精神，切实落实“精细管理、至臻至美”的经营理念，稳步扩张，锐意进取。
企业现拥有一批房地产领域的专业管理人才，400余名员工，其中中高级以上管理人员占85%。
中南地产自成立以来，先后成功开发了青岛中荣大厦、青岛常乐花园、南京日月大厦、南京麒麟锦城、青岛中南骏景公寓、青岛博思公寓、海南文昌中南海景花园、寿光中南世纪城、南通CBD中央商务区、南通华城、南通中南世纪城、海门中南世纪城、镇江中南世纪城、常熟中南世纪城等项目，获得多个国家级奖项，成就了一批经典之作。
南通体育会展中心的落成，更成为举国瞩目的焦点，载入中国建筑业的史册。
1.4.2项目建设基本条件
海门中南锦苑建设项目基础设施齐全，工程地质和水文地质条件良好，交通运输条件便利，市政条件较好，有可靠、稳定的电力保障和完善的给排水系统，通信设备齐全，具备新建条件，尤其是优越的地理位置为项目建设与资源整合带来了优越的条件。
1.5可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围
1.5.1项目编制依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》（2008年）；
（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2008年）；
（3）《中华人民共和国土地管理实施条例》（2008年）；
（4）《建设项目用地预审管理办法》国土资源部27号令；
（5）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）；
（6）《城市规划编制办法》（建设部146号令）；
（7）《城市环境卫生设施规划规范》（建设部公告第178号）；
（8）《城市居住区设计规范》（GB50180－93）；
（9）《城市居住区公共服务设施设置规定》；
（10）《住宅设计规范》（GB50096－99）（2003版）；
（11）《住宅建筑规范》（GB50386—2005）；
（12）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）；
（13）《城市道路绿化规划及设计规范》；
（14）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；
（15）《高层民用建筑设计防火规范》GB50016-2006；
（16）《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2001修订版）；
（17）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
（18）《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）；
（19）2009年《江苏省建设工程工程量清单计价定额》；
（20）《江苏工程造价信息》；
（21）《海门市城市总体规划》（2008－2020年）；
（22）海门市住房和城乡建设局提供红线及设计要点；
（23）《中南锦苑规划建筑方案》；
（24）编制可行性研究报告委托协议书；
（25）承办单位提供的其它相关资料。
1.5.2编制原则
本报告本着分析全面、透彻和正确的原则，围绕项目的技术可行性、经济可行性和操作可行性三大核心，进行市场调查和分析，优选规划设计方案，科学安排开发进度，正确进行投资估算，提出资金筹集方案及筹资成本估算，并进行项目财务评价，不确定性分析和风险分析，研究人员对项目提出建议，并作出项目可行性研究结论。
1.5.3工作范围
报告重点对项目建设的背景、需求、运作模式、合理的建设规模、建设条件、环境保护等进行研究分析，并对项目投资做出估算，提出初步的资金筹措方案，按国家现行财税制度和建设项目经济评估方法及参数，对项目的财务状况进行了分析评价，对项目的社会效益进行分析，提出项目的可行性研究结论，供有关部门作为立项审批依据。
1.6可行性研究主要结论和评价
1、本项目海门中南锦苑建设必须遵循国家经济建设方针政策，体现“以人为本”的建设理念，立足当前，目标长远，统筹规划，建立和完善高标准、高水平、高起点的商业住宅小区。
2、本项目建设用地已落实，工程地质和水文地质条件较好，临近苏通大桥、宁启高速公路入口，交通运输便利，市政条件较好，具有稳定的通讯服务、电力保障和完善的给排水系统。
3、本项目符合海门市经济和社会的发展需要，建设后将积极推进海门城市的南进发展，充分发挥了良好的社会效益，因此项目建设是切实可行的。
4、本报告的经济和技术研究表明，项目开发建设完成后，预计销售收入为227812万元，预计税后利润为41044万元，投资利润率28.5%。
项目主要经济总指标详见表1、2。
表1-1项目一期经济指标表
序号
项目
单位
一期指标
备注
1
用地面积
㎡
27181.00
2
总建筑面积
㎡
87784.01
3
地上建筑
㎡
71702.69
其中
住宅
㎡
68202.69
商业
㎡
-
配套及公用
㎡
3500.00
幼儿园
4
地下建筑面积
㎡
16081.32
住宅地下面积
㎡
5794.68
地下车库面积
㎡
10106.64
设配用房
180.00
5
建筑占地面积
㎡
4077.15
6
建筑密度
％
15%
7
机动车停车位
合计
439
地上
58
地下
381
非机动车停车位
合计
1146
地上
30
地下
1116
8、
地上容积率
2.64
9、
绿地率
％
35%
表1-2项目二期经济指标表
序号
项目
单位
一期指标
备注
1
权属用地面积
㎡
61604.00
2
总建筑面积
㎡
151437.67
3
地上建筑
㎡
114744.81
其中
住宅
㎡
98316.52
商业
㎡
13642.29
配套及公用
㎡
2786.00
社区中心、物业管理
4
地下建筑面积
㎡
36692.86
住宅地下面积
㎡
7872.86
地下车库面积
㎡
28520.00
设配用房
300.00
5
建筑占地面积
㎡
12529.58
6
建筑密度
％
20%
7
机动车停车位
合计
1053
地上
154
地下
899
非机动车停车位
合计
2461
地上
791
地下
1670
8
地上容积率
1.86
9
绿地率
％
35%
第2章项目建设背景、必要性和条件
2.1项目建设的背景
2.1.1项目建设地区位优势
海门市拥有江海门户之称，位于长江和沿海两大开放带交汇点上，东临黄海，南依长江，是中国黄金水道与黄金海岸“T”字型的结合点，与国际大都市上海隔江相望，西靠沿海开放城市南通，北连广袤江海平原。
本项目建设所在地区位优越，交通便捷，具有“两港三机场”拱手环抱、“四桥两汽渡”沟通南北、“八横十纵一高速”纵横交错的优势。
从海门出发去上海虹桥、浦东国际机场只需2-2.5小时，乘飞机可达世界各地。
海门的交通优势十分突出。
一是长江口越江通道，即已经建成的浦东到崇明的越江隧道，规划建设崇明到海门的越江大桥--崇海大桥。
届时长江入海口将形成一条南北贯通的大通道，海门到浦东只需一个半小时。
海门将成为苏东南地区与浦东经济接轨的桥头堡，成为连接大江南北的重要交通枢纽。
二是苏通大桥，苏通大桥处于海门市区的西南侧，与海门市区只有20公里,大大缩短了海门与上海的距离。
根据分析，本报告认为在海门发展城市形象和成熟地产行业尚有巨大的空间。
海门的地产业需要国际化的居住概念和更多的品质楼盘。
2.1.2项目建设地经济优势
海门市是国务院最早批准的对外开放县（市）之一，处于环上海浦东经济辐射圈内，经济与社会各项事业发展迅速，目前已形成新材料、医药化工、轻纺服装、建筑业等支柱产业，建成了全国最大的、被国务院经济发展中心列为“中华之最”的绣品专业市场—中国叠石桥绣品城。
2012年实现地区生产总值663亿元，按可比价计算，增长12%，高于全国、全省水平，高于南通0.5个百分点。
其中第一产业增加值45.1亿元，增长4%；第二产业增加值379.2亿元，增长11.5%；第三产业增加值238.7亿元，增长14.2%。
全市实现财政总收入122亿元，增长17.8%，完成年度计划的102%。
其中地方公共财政预算收入51.6亿元，增长21.9%，完成年度计划的106%。
位居“第十二届全国基本竞争力百强县（市）”第28位，比上年前移2位。
城镇居民人均可支配收入超2.9631万元，农村居民人均纯收入超1.5万元，均增长14%以上。
城镇居民人均住房建筑面积39.32平方米，农村居民人均住房面积57.09平方米。
2.1.3项目建设地环境优势
海门市城区环境质量保持稳定，环境空气主要污染物年平均值二氧化硫为0.022毫克/立方米，二氧化氮为0.019毫克/立方米，可吸入颗粒物为0.079毫克/立方米，符合国家空气质量二级标准；全年空气污染指数达到良好以上的天数为341天，占全年天数的93.17%。
区域环境噪声平均值为54.1分贝,交通干线噪声平均值为67.4分贝。
本项目道路交通状况良好，可达性及可见性高，对于建设住宅项目来说拥有较好的条件。
地块完整方正，适合打造高档次的综合社区。
目前海门市虽已建成十多个新住宅区，但海门的社会经济发展较快，住宅用房的发展空间仍然很大。
项目位于海门市极具发展潜力的地块，地理位置优势明显，具有闹中取静之优，为提高区域居住层次，规划设计中重视绿化，以水为主，以景为本。
将又成为海门市的一个高品位、高格调的住宅小区。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设符合国民经济发展需要
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
2012年海门房地产占GDP的比重为5%，“十二五”期间海门房地产占GDP的比重将继续上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2015年，我国城镇居民人均建筑面积将达到40平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到70%以上，城市化水平将提高到51.5%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2015年达到人均建筑面积45平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
2.2.2项目将对城市建设起到促进作用
海门市城市功能定位为：
“长江三角洲北翼先进制造业基地，苏中、苏北接轨上海与苏南的前沿阵地；重要的农业产业化基地，并将沿海的现代化生态宜居地，全国家纺绣品名城”。
在城市化发展方面，规划中指出海门市城市发展战略为：
“大力强化城区，带动周边地区发展；积极扶持重点城镇，促进区域城市化；全面提高城镇发展质量，推动城乡统筹协调发展”。
海门市域城镇空间形成“一主、两副、一带”的空间发展格局，其中“一主”即海门城区，包括主城区和滨江新区。
至2020年，城区规划用地面积达50.66平方公里，城区人口规模达43万人。
规划确定10个居住区，其中主城区9个，滨江新区1个。
主城区是全市的政治、经济、文化、教育、科研和商贸物流中心，主要承担全市的创新、服务和管理功能；滨江新区主要大用水量、大运输量的工业及商贸物流、休闲等服务业。
中南锦苑在新规划的主城区范围，项目符合海门城市建设总体规划，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
2.2.3项目将建设有利于解决劳动就业
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，本项目作为海门市一个重要的商品住宅建设项目工程之一，将为增加海门市当地社会就业岗位作出积极贡献。
2.3项目建设的条件
2.3.1自然条件
海门位于江苏省东南部，东濒黄海，南倚长江，素有"江海门户"之称，与上海隔江相望，被誉为"北上海"。
位于北纬31°46'-32°09'，东经121°04'-121°32'。
海门区南临长江，与崇明岛隔江相望，西连苏通大桥，北接宁启高速。
地理位置优越，交通十分便利，沿江公路、336省道贯穿城区。
1、地形、地貌条件
海门市地处以长江冲积成土为主、浅海为次的启海平原。
境内地形低而平坦，沟河纵横，平均海拔4.96m。
地势呈西北偏高，东南偏低态势。
西部最高处海拔5.2m，东部最低处海拔2.5m，南北横截面呈孤形，两头低，中间高。
地层基本为沙土沉积，平均承载力标准值为120Kpa，可作为一般建筑物的天然地基持力层。
区内第四系地层自下而上分为：
下更新统、中更新统、上更新统和全新统四个沉积阶段。
其中全新统（Q4）成因类型复杂，冲积相沿江分布，为一套黄褐、青灰色粉土和粉砂及灰色粘性土层，厚度0～72m，层底埋深31～72m。
地表下50.0m以浅的第四纪沉积物可分为十个工程地质层。
土层特征和分布大致如下：
（1）地面标高4.0m以上为耕土；
（2）地面标高4.0m～3.0m左右为亚粘土，硬可塑，其地基允许承载力为100～120kN；
（3）地面标高3.0m～1.0m左右为
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