住宅房屋通病防治.docx

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住宅房屋通病防治

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措

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泸州市江南建筑有限公司

目录

一、 现浇混凝土楼板裂缝

二、非承重墙体裂缝

三、外墙开裂、渗漏

四、屋面渗漏

五、按规定使用安全玻璃

六、护栏杆、扶手设置不符合要求

七、无障碍设施设置不当

八、墙保温面层开裂

九、 门窗渗漏 十、板接缝、拆模不符合规定

十一、 钢筋间距、保护层控制不当

十二、 砼施工缝、板厚不符合规定

十三、现浇混凝土成品质量缺陷

十四、室内标高和几何尺寸控制偏差

十五、散热器不热

十六、 管道渗漏

十七、通风、空调风量达不到设计要求

十八、 电位连接不当 

十九、 电气接地（含跨接）不可靠

二十、型电气金属导管机械联结不良

一、 现浇混凝土楼板裂缝 

1.1．现浇楼（屋）面板设计厚度不宜小于120mm，厨房、厕浴等不宜小于90mm。

1.2．楼板配筋宜选用小直径、小间距配筋方式。

受力钢筋间距不宜大于150mm，板角处上部受力钢筋间距不宜大于100mm，分布筋间距不宜大于200mm。

1.3．楼板内敷设电线管宜避免交叉，必须交叉时宜采用接线盒形式。

严禁三层及三层以上管线交错叠放。

必要时宜在管线处增设钢丝网等加强措施。

线管直径大于20mm时宜采用金属导管。

1.4．严格控制骨料含泥量和砂的粒径，不得采用细砂、特细砂和含泥量超标的骨料拌制混凝土。

1.5．施工单位应根据工程结构形式和有关规定合理确定混凝土浇筑方案，保证混凝土密实，不得随意留置施工缝。

在按规定留置施工缝处，要加强振捣，保证混凝土紧密结合。

振捣混凝土应避免过振，混凝土初凝前宜用抹子搓平2-3遍。

1.6．楼（屋）面板混凝土浇筑后，应及时采取有效的养护措施，保证混凝土处于潮湿和相对密闭状态。

1.7．模板及其支架必须具备足够的承载力、刚度和稳定性。

混凝土强度达到1.2N/mm2前，不得在其上踩踏、堆载或安装模板及支架。

施工中应采取措施，避免堆放材料超过模板设计荷载和施工荷载对楼面板产生较大的撞击作用。

应避免过早拆除模板。

二、非承重墙体裂缝

2.1．砌筑时，蒸压加气混凝土砌块、轻骨料混凝土小型砌块的龄期不得少于28d。

2.2．提倡选用专用的砌块砌筑砂浆。

2.3．墙体砌筑方法：

非承重砌体应分次砌筑，每次砌筑高度不应超过1.5 m。

应待前次砌筑砂浆终凝后，再继续砌筑；日砌筑高度不宜大于2.8m。

非承重砌体顶部应预留空隙，再将其补砌顶紧。

墙高小于3m时，应待砌体砌筑完毕至少间隔5d后补砌；墙高大于3m时，应待砌体砌筑完毕至少间隔7d后补砌

2.4．非承重墙体与混凝土交接处灰缝砂浆要饱满密实，钢筋网片设置要到位。

2.5．加强墙体抹灰前“甩浆”的养护工作。

三、外墙开裂、渗漏 

3.1．填充墙与梁、柱交接处应按要求挂防裂金属网。

金属网与各类基层搭接宽度不应小100mm。

3.2．抹灰厚度大于或等于35mm时应采取挂网等防裂防空鼓的加强措施。

3.3．架眼、支模孔的嵌堵应按设计要求进行施工，设计无要求时应铺灰砌砖，用1：

3干硬性水泥砂浆将砖其余三面分层嵌严，或用细石混凝土分层捣实。

3.4．混凝土结构在抹灰施工前应凿毛或甩浆。

3.5．混凝土结构及砌体结构在抹灰施工前应充分淋水湿润。

四、屋面渗漏 

4.1．防水工程设计必须有明确的节点细部构造做法。

4.2．防水工程应严格按图施工，施工前应通过图纸会审，掌握施工图的细部构造及有关技术要求；施工单位应编制防水工程的施工方案或技术措施，施工方案或技术措施应具备可操作性、可检查性。

4.3．防水材料进场后，应经抽检合格后方可开始施工。

4.4．防水工程施工完毕，应进行蓄水试验，并形成记录。

4.5．卷材防水屋面工程基层与突出屋面结构（女儿墙、山墙、天窗壁、变形缝、烟囱等）的交接处和基层的转角处，找平层均应做成圆弧形，圆弧半径应符合规范要求（一般≥１５０）

4.6．卷材防水在天沟、檐沟与屋面交接处、泛水、阴阳角等部位，应增加防水附加层。

附加层经验收合格后，方可进入大面防水层施工。

4.7．天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于900mm，并用密封材料嵌填封严。

五、不按规定使用安全玻璃 

5.1设计单位必须在设计文件中标明安全玻璃的品种和规格。

5.2 安全玻璃应有产品质量合格证书和国家强制性产品认证证书复印件。

复印件必须加盖生产企业公章，作为质量控制资料存档。

5.3 用于建筑物的安全玻璃必须有强制性认证标志。

5.4 必须使用安全玻璃的部位：

5.4.1 七层及七层以上建筑物外开窗：

5.4.2 面积大于1.5m2的窗玻璃和玻璃底边离最终装修面小于0.5m的落地窗。

5.4.3．玻璃幕墙；

5.4.4．天窗、采光顶、吊顶、雨棚；

5.4.5．室内隔断、浴室围护和屏风；

5.4.6．楼梯、阳台、平台、走廊的栏杆和内天井栏杆；

5.4.7．易受撞击、冲击而造成人体伤害的其它部位。

5.4.8．安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃隔断等，应采取保护措施。

对碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落情况的，必须采用可靠的护栏。

六、防护栏杆、扶手设置不符合要求

　6.1．阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆。

临空高度在24m以下时，栏杆高度应≥1.05m, 临空高度在24m及以上时, 栏杆高度应≥1.1m、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆。

临空高度在24m以下时，栏杆高度应≥1.05m, 临空高度在24m及以上时, 栏杆高度应≥1.10m。

（注:

栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算）。

如底部有宽度≥0.22m, 且高度≤0.45m的可踏部位, 应从可踏部位顶面起计算。

6.2．室内楼梯扶手高度自踏步前缘线量起≥0.90m，靠楼梯井一侧水平扶手长度超过0.50m时, 其高度≥1.05m。

6.3．窗台低于0.90m时，应采取防护措施。

防护高度当窗台高度≤0.45m时, 从窗台面起计算，当窗台高度>0.45m时,从楼地面面层起计算, 其高度不应低于窗台高度。

6.4．梯井净宽大于0.20m时, 必须采取防止少年儿童攀滑的设施。

楼梯栏杆应采取不易攀登的构造, 采用垂直杆件作为栏杆时, 其杆件净距不应大于0.11m。

七；无障碍设施设置不当

 7.1．设计单位必须按工程建设强制性标准在设计文件中标明无障碍设施的具体做法。

任何单位和个人不得擅自更改或取消。

7.2．住宅无障碍设施的位置及走向应按规定设国际通用的无障碍标志牌。

7.3．设有电梯的居住建筑, 入口与室外有高差处和入口通往电梯的通道有高差时, 均应设坡道。

7.4．坡道的坡度不应大于1:

12。

坡道应采取防滑措施。

7.5．出入口内外应有1.50×1.50m的轮椅回转面积。

且不应有影响轮椅通行的坎台。

7.6．坡道的两侧应设连续扶手，扶手单层设置时高度为0.80－0.85m, 扶手双层设置时高度分别为0.65 m和0.90m。

扶手的起点与终点应向坡道外延伸≥0.3m。

八、外墙保温面层开裂 

8.1．外墙保温体系应采用外墙外保温体系，禁止采用外墙内保温方法。

8.2．保温板与粘结胶、锚固膨胀螺栓、网格布、聚合物砂浆和界面剂等辅助材料不得分开采购，保温材料应进行热工指标检测。

8.3．建设、施工、监理单位必须依照施工图审查机构审查通过的施工图施工，不得擅自修改节能设计文件。

确需变更的，建设单位应重新报施工图审查机构审查通过后，方可施工。

8.4．对于现浇混凝土内置保温板有网体系，保温板内斜插腹丝伸入混凝土墙面长度不得小于30mm，板面附加锚固固定件须进行防锈处理，锚入墙面长度不得小于100mm。

8.5．现浇混凝土模板内置保温板体系，钢筋与保温板接触面应设砂浆垫块，混凝土一次浇注高度不宜大于1m，严禁正对聚苯板下料，振捣棒不得接触聚苯板。

8.6．聚苯板薄抹灰外墙外保温体系, 粘贴聚苯板时，基层平整度应控制在3mm内，涂胶粘剂面积不得小于40%。

聚苯板应按顺砌方式粘贴，竖缝应逐行错缝，墙角处聚苯板缝应交错互锁。

门窗洞口四角处聚苯板应采用整块板切割成形，接缝应离开角部至少200mm。

8.7．网格布应铺设在抗裂砂浆中靠近外饰面一侧，以见纹不见色为宜；窗角、阴阳角等部位应设加强网格布，网格布搭接宽度不应小于50mm，边缘严禁干搭接。

8.8．门窗口四周与框接触处、管道或其他构件穿越保温板处、墙体顶部收口处等应采用密封胶封闭严密，不得有渗漏现象。

九、门窗渗漏 

9.1．外窗安装应采用企口后塞法施工工艺。

窗洞口抹灰采取企口（里高外低）形式, 抹灰时应一次成活, 洞口几何尺度必须准确。

洞口上弦及窗台应做滴水线和流水坡，内外高差应大于15mm。

9.2．门窗框安装前，监理（建设）及施工单位应对抹灰成型的门窗洞口几何尺寸进行测量验收，达到要求后方可安装。

9.3．门窗与墙体应连接牢固, 且满足抗风压、水密性、气密性的要求。

每条门窗框与墙体连接固定点不得少于2处, 采用不小于5×70mm镀锌胀管螺栓固定门窗边框, 间距≤0.6m。

边框端部第一固定点距端部≤0.20m, 螺栓必须粘胶后紧固，并粘贴密封盖。

十、 模板接缝、拆模不符合规定

10.1．对于周转使用的模板应进行整修，保证其棱角顺直、平整。

接缝处应使用双面海绵胶带等材料嵌塞严实。

10.2．混凝土柱、墙、梯板及梁柱节点的模板安装，均应在其根部预留清扫口，浇注前清理垃圾、杂物后再进行封孔。

10.3．模板拆除应符合下列要求：

10.3.1．拆模顺序应为非承重部分先拆，承重部分后拆，后支的先拆，先支的后拆。

10.3.2．侧模在混凝土强度能保证其表面及棱角不因拆除模板而受损坏后，方可拆除。

10.3.3．底模在混凝土强度符合下列规定后，方可拆除。

（1）．板的结构跨度≤2m，混凝土强度应达到设计值的50％；2m<板的结构跨度≤8 m，混凝土强度应达到设计值的75％；板的结构跨度>8 m，混凝土强度应达到设计值的100％。

（2）．梁的结构跨度≤8 m，强度应达到设计值的75％；梁的结构跨度>8 m，强度应达到设计值的100％。

（3）．悬臂构件的结构跨度≤2m，强度应达到设计值的75％；悬臂构件的结构跨度>2m，强度应达到设计值的100％。

十一、钢筋间距、保护层控制不当

 11.1．受力钢筋之间的间距距应不小于25mm。

梁的双排钢筋应使用 ¢25筋作为垫筋。

11.2．保护层垫块的强度应达到要求，砂浆垫块不应低于M15，面积不小于40×40mm,间距为1m左右。

11.3．板的上层钢筋应使用马櫈或钢筋架作支架，马櫈及钢筋架的直径均不小于¢10。

11.4．钢筋绑扎成型后，应采取架空通道通行的办法，严禁踩踏变形。

十二、 砼施工缝、板厚不符合规定

12.1．混凝土的施工缝应符合以下规定：

12.1.1．混凝土的施工缝应留在剪力较小且便于施工的部位，柱应留水平缝，梁、板、墙应留垂直缝。

12.1.2．和板连成整体的大断面梁，施工缝留置在板底面以下20－30mm处。

12.1.3．有主次梁的楼板，宜顺着次梁方向浇筑，施工缝应留置在次梁跨度中间的三分之一范围内。

12.1.4．楼梯的施工缝应留在梯段板的1／3处，通常留置在上三步或下三步的范围。

12.1.5．柱子的施工缝应留在梁下50mm；梁留在跨度中间的1／3范围内。

12.1.6．单向板的施工缝可以留置在平行于板的短边的任何位置。

12.1.7．墙的施工缝宜设在门洞过梁跨中的1/3区段。

当采用大模板时宜留在纵横墙的交界处，墙应留垂直缝。

12.2．混凝土楼板施工前应在模板四周侧模上设置板厚控制线（弹墨线等），同时，在板中间每1-1.5m2的范围内设置控制点，使用钢筋或其他材料做成与板厚相同的标志，放在板的浇注位置，随浇注而变动，控制板面的水平。

12.3．冬季施工前应编制专项施工方案，对材料的选用、加热、搅拌、运输、养护等提出具体措施。

混凝土的浇筑温度不应低于5℃。

混凝土养护应采用塑料薄膜加保温“被毯”等覆盖材料，将混凝土表面裸露的部分全部严密覆盖。

十三、现浇混凝土成品质量缺陷

13.1．蜂窝

13.1.1．认真设计、严格控制混凝土配合比，经常检查，做到计量准确，混凝土拌合均匀，坍落度适合；混凝土下料高度超过过2m应设串筒或溜槽：

浇灌应分层下料，分层振捣，防止漏振：

模板缝应堵塞严密，浇灌中，应随时检查模板支撑情况防止漏浆；基础、柱、墙根部应在下部浇完间歇1～1.5h，沉实后再浇上部混凝土，避免出现“烂脖子”。

13.1.2．小蜂窝：

洗刷干净后，用1：

2或1：

2.5水泥砂浆抹平压实；较大蜂窝，凿去蜂窝处薄弱松散颗粒，刷洗净后，支模用高一级细石混凝土仔细填塞捣实，较深蜂窝，如清除困难，可埋压浆管、排气管，表面抹砂浆或灌筑混凝土封闭后，进行水泥压浆处理，

13.2．麻面

13.2.1．模板去面清理干净，不得粘有干硬水泥砂浆等杂物，浇灌混凝土前，模板应浇水充分湿润，模板缝隙，应用油毡纸、腻子等堵严，模扳隔离剂应选用长效的，涂刷均匀，不得漏刷；混凝土应分层均匀振捣密实，至排除气泡为止；

13.2.2．表面作粉刷的，可不处理，表面无粉刷的，应在麻面部位浇水充分湿润后，用原混凝土配合比去石子砂浆，将麻面抹平压光。

13.3．孔洞

13.3.1．在钢筋密集处及复杂部位，采用细石混凝土浇灌，在模扳内充满，认真分层振捣密实，预留孔洞，应两侧同时下料，侧面加开浇灌门，严防漏振，砂石中混有粘土块、模板工具等杂物掉入混疑土内，应及时清除干净；

13.3.2．将孔洞周围的松散混凝土和软弱浆膜凿除，用压力水冲洗，湿润后用高强度等级细石混凝土仔细浇灌、捣实。

13.4．露筋：

13.4.1．浇灌混凝土，应保证钢筋位置和保护层厚度正确,并加强检验查，钢筋密集时，应选用适当粒径的石子，保证混凝土配合比准确和良好的和易性；浇灌高度超过2m，应用串筒、或溜槽进行下料，以防止离析；模板应充分湿润并认真堵好缝隙；混凝土振捣严禁撞击钢筋，操作时，避免踩踏钢筋，如有踩弯或脱扣等及时调整直正；保护层混凝土要振捣密实；正确掌握脱模时间，防止过早拆模，碰坏棱角。

13.4.2．表面漏筋，刷洗净后，在表面抹1：

2或1：

2.5水泥砂浆，将允满漏筋部位抹平；漏筋较深的凿去薄弱混凝上和突出颗粒，洗刷干净后，用比原来高一级的细石混凝土填塞压实。

13.5．缝隙、夹层：

13.5.1．认真按施工验收规范要求处理施工缝及变形缝表面；接缝处锯屑、泥土砖块等杂物应清理干净并洗净；混凝土浇灌高度大于2m应设串筒或溜槽，接缝处浇灌前应先浇50一100mm厚原配合比无石子砂浆，以利结合良好，并加强接缝处混凝土的振捣密实．

13.5.2．缝隙夹层不深时，可将松散混凝土凿去，洗刷干净后，用1：

2或1：

2.5水泥砂浆填密实；缝隙夹层较深时，应清除松散部分和内部夹杂物，用压力水冲洗干净后支模，灌细石混凝土或将表面封闭后进行压浆处理；

13.6．缺棱掉角：

13.6.1．木模板在浇筑混凝土前应充分湿润，混凝土浇筑后应认真浇水养护，拆除侧面非承重模板时，混凝土应具有1．2N／mm2以上强度；拆模时注意保护棱角，避免用力过猛过急；吊运模板，防止撞击棱角，运输时，将成品阳角用草袋等保护好，以免碰损。

13.6.2．缺棱掉角，可将该处松散颗粒凿除，冲洗充分湿润后，视破损程度用1：

2或1：

2.5水泥砂浆抹补齐整，或支模用比原来高一级混凝土捣实补好，认真养护。

13.7．表面不平整

13.7.1．严格按施工规范操作，灌筑混凝土后，应根据水平控制标志或弹线用抹子找平、压光，终凝后浇水养护；模板应有足够的强度、刚度和稳定性，应支在坚实地基上，有足够的支承面积，开防止浸水，以保证不发生下沉；在浇筑混凝土时，加强检查，凝土强度达到1．2N／mm2以上，方可在已浇结构上走动。

13.8．强度不够，均质性差

13.8.1．水泥应有出厂合格证，新鲜无结块，过期水泥经试验合格才用；砂、石子粒径、级配、含泥量等应符合要求，严格控制混凝土配合比，保证计量准确，混凝土应按顺序拌制，保证搅拌时间和拌匀；防止混凝土早期受冻，冬朋施工用普通水泥配制混凝土，强度达到30％以上，矿渣水泥配制的混凝土，强度达到40％以上，始可遭受冻结，按施工规范要求认真制作混凝上试块，并加强对试块的管

理和养护。

13.8.2．当混凝土强度偏低，可用非破损方法（如回弹仪法，超声波法）来测定结构混凝土实际强度，如仍不能满足要求，可按实际强度校核结构的安全度，研究处理方案，采取相应加固或补强措施

十四、室内标高和几何尺寸控制偏差

14.1．六层及以上建筑，主体施工阶段，每隔三层应从底层控制点通过预留孔向上投测出楼面控制点，测量主体结构垂直度，控制点的最大间距不得大于30m，控制点连成的矩形应闭合。

14.2．每层楼面应弹出轴线，测一次水平，并据此进行上层楼面施工，严格控制上层混凝土楼面的标高。

14.3．砌体施工时，必须设皮数杆控制标高，砌筑前每层楼面应测一次水平，存在高差，应用砂桨或细石混凝土找平。

14.4．严格按照设计墙、柱轴线位置及几何尺寸立模，墙、柱模板的立模应优先采用焊接钢件的方法限位，即在伸出楼面的墙、柱纵筋外侧，按弹线位置，点焊钢筋头，以控制墙、柱立模的几何尺寸。

14.5．装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，做好灰饼、标筋和护角，抹灰层厚度应符合设计要求。

14.6．按检验批进行建筑物室内标高、轴线、垂直度等的测量，室内标高、轴线、垂直度按每检验批10%的房间且不少于5间进行抽查，认真填写测量记录。

十五、散热器不热 

15.1．管道的管径和散热器的片数必须符合设计图纸要求。

15.2．在施工过程中，注意随时封堵管道甩口，防止杂物和焊渣进入管道。

15.3．管道坡度符合规范要求。

15.4．在系统高点设置自动放气阀。

15.5．管道未设置温控阀和平衡阀。

15.6．系统安装完毕后，必须进行冲洗和调试。

15.7．供回水管道接错。

十六、管道渗漏 

16.1．根据工作压力、水温等合理选择管材、管件，同时有相应的合格证明文件，管材与管件相匹配，按照有关要求进行抽检。

16.2．采用丝接方式连接的管道，套丝时不能出现断丝、缺丝、乱丝，连接后，外漏2-3扣丝。

16.3．采用焊接方式连接的管道,不能存在缺焊、砂眼、夹渣等缺陷，壁厚超过4毫米应进行坡口。

16.4．采用热熔方式连接的管道，不同管径管道接口加热的时间和深度应符合操作规程的要求。

十七、通风、空调风量达不到设计要求

17.1．在选购风机、风阀时，注意选择质量和信誉较好厂家的产品。

17.2．土建风道内壁应抹灰，保证风道内壁严密、平整、光滑。

17.3．空调新风系统、全空气系统、送、排风系统的风口应有风量调节阀。

17.4．按照规范要求对通风、空调系统进行风量平衡调试。

十八、 电位连接不当

18.1．每个电源进线处都需做各自的总等电位联结，所有总等电位联结系统之间应就近互相连通，使整个建筑物电气装置处于同一电位水平上。

18.2．要安装洗浴设备的卫生间应做等电位联接（标准同浴室）。

18.3．浴室的局部等电位联结：

如果浴室内原无PE线，浴室内的局部等电位联结不得与浴室外的PE线相连；如果浴室内有PE线，浴室内的局部等电位联结必须与该PE线相连

十九、电气接地（含跨接）不可靠

19.1．非镀锌电缆桥架、线槽间连接板和螺纹连接的金属导管接头的两端跨接接地线应采用截面不小于4mm2的铜芯导线，其中导管、线槽应采用的跨接地线应为铜芯软导线

19.2．接地（含跨接）连接点防松装置齐全、可靠；连接面的涂层应先局部清除，确保接触良好。

19.3．金属导管、线槽（母线槽）、桥架全长应不少于2处与接地干线可靠连接；其中母线槽和桥架的支架也应不少于2处与接地干线可靠连接。

19.4．桥架、金属导管、配电箱等不同金属材料之间连接处，应做可靠的接地跨接。

19.5．配电箱箱壳的接地必须从接地排上直接接出。

二十、新型电气金属　导管机械联结不良 

20.1．套接紧固式金属套管所选配的导管及接头、紧定螺钉、爪型螺母等连接件应符合《套接紧固式钢导管电线管路施工及验收规程》（CECS120）的要求。

20.2．导管与接头连接时，管端应插到止位环处，紧固螺钉应紧固并拧断钉头。

20.3．导管与箱（盒）连接时，爪型螺母的爪应压紧并刺入箱（盒）壁