房地产前期开发部工作流程1doc.docx
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房地产前期开发部工作流程1doc
房地产前期开发部工作流程1
综合开发部工作流程
一、目的
为规范综合开发部员工工作行为及事务处理标准，使工作得以圆满进行，特制定本流程。
二、适用范围
本流程适用于综合开发部在工程项目各阶段前期及后期配套工作的进行。
三、工作要求
1、综合开发部前、后期配套工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。
2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，是否七通一平（三通一平），项目的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。
3、以项目为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统一、协调、同步。
4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件移交公司办公室存档，复印件转交相关业务部门，做好交接记录工作。
5、配套工作进行中，涉及费用支出的，填写《付款申请单》、《费用报销单》、《借款单》等相应单据，由总经理、副总经理、财务部、签字同意后领取，
将相关票据交财务部。
6、工程结束后，对工程期间工作做总结报告，交主管经理审阅。
7、搜集政府有关前期报建、土地、建筑、能源等相关政策，提前完成项目前期配套的计划工作，上报主管经理进行相关决策。
8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。
四、工作流程：
（一）项目可行性研究阶段：
1、搜集市场相关信息，为公司决策层提供可靠数据，办理土地准备工作，制定严密工作计划。
责任部门：
集团公司决策层（可行性研究报告、初步方案、项目论证资料等）
2、测绘公司测绘获得现状地形图，填报《建设用地申请书》。
3、办理《建设用地选址意见书》。
4、办理《建设项目环境影响报告表/书》，环保局出具《环评批复》。
（二）项目前期阶段：
1、缴纳土地转让金、土地契税，获得《国有土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。
2、办理《建设用地规划许可证》。
3、办理《国有土地使用权证》。
配合测绘公司、地籍管理部门做指界工作，获得土地界址定位图。
4、联系各水、电、燃气、热力、市政等单位，了解能源和市政配套要求，配合
设计单位找到能源配套接口。
5、协助委托设计单位出设计方案，填报《规划设计方案申报表》。
6、测绘公司定桩、放线，交纳相关费用。
7、办理《内资企业投资项目备案申请》及项目立项。
8、市政工程（水、电、燃气、热力、有线、网络等）设计方案、路由等咨询。
9、办理《建设工程消防设计审核意见书》。
10、办理《建设工程人防设计要点》，易地建设：
交纳相关费用；就地建设：
办理《人防批复》。
11、办理防雷手续。
12、办理《项目投资计划批复》，协助工程部办理《施工图审查合合证》及《施工图审图报告》。
13、协助异地设计、勘察、施工、监理单位办理进冀备案手续。
14、办理《建设工程规划许可证》。
（三）工程招标阶段：
1、配合预算部完成监理、施工单位投标及投标备案。
2、办理质量监督备案工作
3、办理《建筑工程施工许可证》。
4、办理预测绘工作。
5、办理《商品房预售许可证》。
（四）工程施工准备阶段：
1、临水、临水的接通。
2、向绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳相关费用，负责协调与相关部门的关系。
（五）工程施工阶段：
1、协调与质量监督站的关系，配合工程部完成桩基、基础、主体、竣工等各阶段的验收工作。
2、负责市政工程竣工手续的办理，签订使用正式使用协议、合同。
（六）工程竣工备案验收阶段：
1、协助工程部组织勘察、设计、监理、施工及各专业进行备案工作，获得《勘察单位工作质量合格证明书》、《设计单位工程质量合格证明书》、《监理单位竣工验收评估报告》《施工单位质量保修书》、《工程质量验收证明书》、《建筑工程质量监督报告》、《工程竣工备案证明》。
2、组织各单位办理工程档案验收，获得《建设工程档案移交清册》、《工程档案验收合格证》。
3、组织人防监督站进行人防竣工验收工作，获得《人防证》
4、协助工程部组织消防单位进行消防验收，获得《消防验收意见书》
5、协助工程部组织环保单位进行验收。
6、办理《规划验线合格证》
7、办理《建设工程规划验收合格证》
8、办理项目实测绘工作，办理项目大产权证。
1.若不给自己设限，则人生中就没有限制你发挥的藩篱。
2.若不是心宽似海，哪有人生风平浪静。
在纷杂的尘世里，为自己留下一片纯静的心灵空间，不管是潮起潮落，也不管是阴晴圆缺，你都可以免去浮躁，义无反顾，勇往直前，轻松自如地走好人生路上的每一步3.花一些时间，总会看清一些事。
用一些事情，总会看清一些人。
有时候觉得自己像个神经病。
既纠结了自己，又打扰了别人。
努力过后，才知道许多事情，坚持坚持，就过来了。
4.岁月是无情的，假如你丢给它的是一片空白，它还给你的也是一片空白。
岁月是有情的，假如你奉献给她的是一些色彩，它奉献给你的也是一些色彩。
你必须努力，当有一天蓦然回首时，你的回忆里才会多一些色彩斑斓，少一些苍白无力。
只有你自己才能把岁月描画成一幅难以忘怀的人生画卷。
房地产市场部工作流程4
市场部工作流程
一、团队搭建
1、人员配比
市场部人员招聘要求有基本房地产经验或相关专业毕业人员，团队人数要求6-10人。
招聘信息：
2、人员分工明细
具体人员的工作分化主要有以下几点：
1）政务部门及项目接触人员：
主要负责对接房管局、土管局、规划局、设计院以及项目的对接。
2）楼盘及其他信息调查人员：
主要负责市场楼盘信息收集、整理、实际调查以及和开发公司的接触。
3）设计及后期数据方案整合，团队人员和其他负责人员沟通后负责各区域素材制作，方案整合以及方案成册。
二、市场部区域拓展流程
1、专业知识学习（房地产术语）
1）市场人员要具备市场上需涉及到的专业名词，市场工作说辞（公司培训资料成册）
2、收集区域地图/信息/基本楼盘
1）根据区域地图把网络收集的项目标志清楚，了解基本的在售项目信息。
（开发公司/建设公司/土地面积/建设面积/容积率/绿化率等等）
3、区域发展规划了解
1）去当地规划局或城市展厅了解当地未来发展规划（规划图-指标），必要情况下需接触规划局部门相关人员。
4、土地局及网站挂牌信息
1）根据公共资源交易网收集区域现在挂牌土地信息，收集成文件夹做好保留，了解土管局部门土地出售。
5、实地了解项目细节
1）项目整体规划-①收集项目规划公示牌信息/②项目地块及周边图片
2）去化节奏及销售节点-（①项目开盘时间/②期间活动内容及时间/③现有在售（楼号-面积段-套数/④在售价格/⑤剩余体量（楼号-面积段-套数）等）
3）项目现有所有宣传方式拍照收集
4）售楼处内的DM宣传单页及户型图收集
6、搭建区域信息模块
1）PPT方案-根据现有模板进行优化
2）制作区域楼市图
3）区域3年内土地出售及挂牌
4）区域内现有在售楼盘信息
5）区域市场群众调查问卷
7、市场情况信息分为以下两类
1）区域内有可接触项目-①负责人信息收集-②制定市场信息方案尝试接触
2）区域内暂无在售项目-①按方案模板整理市场数据-②接触开发商出售区域信息及方案
三、对接意向项目
1、公司优势分析-整合公司成立以来所有的发展节点及成绩，尽量数据化，规整现有渠
道优势进行分析。
2、分类开发公司
3、攻克公司需求-根据区域、开发公司及对应项目情况进行分析接触，把公司优势进行
嫁接。
四、区域信息及方案分类出售（根据第二点第7条）
五、项目及区域信息整合，搭建网络平台
①整理公司发展信息
②收集各个区域市场信息（包含1、开发商/2、项目/3、土地拍卖）
③确定网站模板（需填充内容1、公司推广/2、区域项目信息/3、二手房整合信息发布
/4、土地挂牌信息对接/5、网站广告位及策划活动/6、装修设计及施工公司对接）以上个别内容可进行信息嫁接。
六、网站广告位出售，项目活动策划的承接
房地产入门基本知识_销售房子的技巧和话术
（2）
房地产入门基本知识_销售房子的技巧和话术
（2）
4、容积率：
是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：
5、建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区总占地面积100%
（总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和）
控制高度;又称建筑限高，指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。
一般地区，其建筑高度平顶房屋接女儿墙高度计算;坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度房计算。
7、建筑密度:
指地块内所有建筑物的基底面积占地块面积的比例，即：
建筑密度=建筑基底总面积/规划用地面积
8、绿化率：
指各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。
绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积100%
绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积100%
9、建筑间距系数
指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。
多层标准：
1.5
10、层高：
是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离（含楼板厚度）。
11、净高：
是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离（减去一个楼板厚度）
房地产土地使用年限：
居住用地：
70年
工业用地：
50年
教育、科技、文化卫生、体育用地：
50年
综合或其它用地：
50年
商业、旅游、娱乐用地：
40年
建筑分类建筑高度分类
1、低层3层及3层以下
2、多层3层以上，7层以下
3、小高层7层以上，11层以下
4、高层12层以上，30层以下
5、超高层30层以上
房地产销售专业术语--案场销售
1、起价：
指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
2、基价：
基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
3、均价：
指商品房在销售价格相加之后的各数除以单位建筑面积的和数（销售总建筑面积），即得出每平方米的均价。
均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
4、预售价：
指商品房在期房时预售的价格。
5、标价：
又称报价、表格价，是商品房出售者在其价目表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。
6、成交价：
是商品房买卖双方的实际交易价格。
7、销控：
楼盘销售情况反映在电子档或纸质的上的买卖情况。
8、租控：
招商情况反映在电子或纸资的招商情况。
房地产市调重要性及市调内容
重要性：
a）市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提;
b）是销售稳定和提高的基础;
c）是了解竞争对手优、劣势的有力方法;
d）是楼盘本身提高经济效益的主要方法。
市调内容
1.地段（地点、交通、环境等）
2.公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）
3.基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）
4.建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）
5.面积与户型（面积与户型配比情况）
6.周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等;区内包括会所、健身房等）
7.价格（起价、均价、最高价）
8.推广策略（现场促销方式、广告推广方式）
9.销售情况（销售率等）
10.付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）
11.客户群体（客户群体分布情况）
12.楼盘优、劣势等
掌握了房地产基础知识,下面来了解房地产销售的技巧
房地产销售顾问所具备的基本素养
房地产销售顾问价格谈判技巧
置业顾问谈判技巧及成交办法
置业顾问如何更好的与客户沟通
买房人砍价30招|销售顾问如何守价
房地产入门基本知识_销售房子的技巧和话术（4）
房地产入门基本知识_销售房子的技巧和话术（4）
了解房地产销售的技巧
房地产销售顾问所具备的基本素养
房地产销售顾问价格谈判技巧
置业顾问谈判技巧及成交办法
置业顾问如何更好的与客户沟通
买房人砍价30招|销售顾问如何守价
房地产销售顾问价格谈判技巧
价格谈判技巧
价格谈判简单的讲就是讨价还价，最终确定双方都满意的价格。
聪明的销售人员会将简单的问题变得复杂，复杂的问题变得简单。
一、谈判的过程
简单讲分为报价、讨价、守价、成交
（1）客户询问价格时，要认真准确的把价格介绍给客户
（2）客户要求让价时，你要肯定公司的价格制定的非常合格，不轻易让价并让客户开价。
（3）客户开价后，你要努力抬价。
有以下几种策略：
（1）表示客户开出的价格很离谱
（2）表示低于底价，是肯定不同能的，即使是高于底价的价格，也要表示低于本价，是不可能的。
（3）可强调产品的优点，来化解客户价格谈判，让其再次感觉物有所值（物超所值）。
?
同等产品相比较，产品的价值。
（4）客户表示喜欢该房，但要求降价时，此时就要准备让价。
（5）让价时，可单价打折，可总价打折，或去零留整，并可向买房提出相应的要求。
比如要求客户多付定金，签约速度，或全部支付现金，以此来作为让价的相反要求。
二、折扣的谈判技巧
第一原则：
作销售时，给客户多少折扣并不重要，但要让客户感觉成交价格是最低的，而且是你尽自己最大努力帮其争取的。
第二原则：
你要懂得守价，但又要留讨价的余地，不要在同等情况下给客户折扣，要把握好客户的满意程度。
第三原则：
同等级的让步是没有必要的，不要做无谓的让步，每次让步都要让客户感激。
策略：
1.换产品给折扣。
比如：
从低到高等
2.多买房多给折扣。
比如：
拉朋友（老带新）
3.改变付款方式有折扣。
比如：
贷款到一次性
4.以退为进
（1）给自己留下讨价还价的余地
（2）有时先隐藏自己的要求，让对方提出要求后，再作决定。
（3）要让对方在重要的问题上先让步
（4）如果谈判的关键点，你碰到比较棘手的问题，就说我帮你问一下
（5）学会吊味口
（6）不要掉以轻心，要保持高度的警惕。
（7）假如你让步后又有些后悔，请不要不好意思，不要马上开始谈判。
（8）不要太快或过多的作出让步，以免对方坚持自己的意向。
三、价格谈判的方式
要站在客户立场上，给客户你是真心真意帮助他的感觉，用你的诚恳热心打动他在价格上的坚持。
1.确认客户喜欢本产品
2.告诉客户我不是要为难你，我只是一名业务员，在和你同等价格和付款方式下，我帮助朋友向经理或老总申请降低都没有成功。
3.表示为客户做了极大努力，以情感动人，让他有所让步才行。
4.避免客户的预期心理，不轻易承诺，善用拒绝又保存体面。
5.给客户表达自己最后一搏。
比如：
公司开会时提出来，由几个老总决定。
6.神秘告诉客户，让他觉得他是唯一享受此价的人。
地产置业顾问的谈判技巧
从顾客一进售楼大厅，售楼员就进入了与顾客的洽谈阶段。
洽谈是售楼工作中的关键环节，直接影响到顾客的消费心理和行为。
一个好的售楼员，可以将没有买楼意向的顾客变成潜在顾客、将潜在顾客变为目标顾客（准顾客）、将准顾客变为业主。
对于洽谈，在售楼人中，甚至包括开发商的高层管理者普遍存在一种认识上的误区，即认为搞销售工作的人，一定要口若悬河，能说会道。
事实上这是不对的。
这里不防将能说会道者与不爱说话做个比较：
能说会道者：
1.表现欲强只要有表现的机会就会抓住，绝对不会错过，在表现的过程中，渴望自身的才能得到对方认同，这样他就能从中找到一种自豪感、优越感、成就感、满足感，否则他就会很失落而变得落落寡欢。
因为有很强的表现欲望，常常会令对方反感，影响对方情绪。
2、爱抢话头这类型的人，在与人交谈时，总会不失时机的争抢说话的机会，甚至打断顾客，人为的剥夺了顾客的说话权，很容易引发顾客的不满。
3、辞不达意正因为表现欲强，又喜欢说话，说着说着，就会辞不达意，并且常常会一不小心就丢了漏子，俗话说的言多必失就是这个道理。
4、离题千里因为话多，说起来就没完没了，自然很容易脱离
主题，原本是去北京的，结果却跑到广州来了，容易导致顾客的反感。
5、冷淡顾客往往只顾自己说话，而令顾客没有插话的余地，说者说了很多，听者却半句也没有入耳，顾客也会有一种被冷落的感觉。
不爱说话者：
稳重踏实不喜欢滔滔不绝地说话的人，通常是个比较稳重的人，也很容易给顾客以办事踏实的印象，可信度较高。
尊重他人与喜欢表现自己的人相比，这类型的人更能给人一种尊重他人的良好印象。
容易唤起顾客的好感。
字字珠玑话不多的人，每说出的一句话都相对比较有力，更能打动顾客。
引起注意不喜欢说话人，一旦开口说话，必定能引起在场人的高度重视，对方会很认真的听，也急切的想知道他要说什么。
话虽不多，但容易让顾客记住。
让对方表演不管承不承认，每个人都会有再现欲望，原因是谁都希望自己的价值得到大家的承认。
不喜欢说话的人，就巧妙地将表演的机会让给了顾客，顾客自然高兴，容易建立和谐的谈话氛围。
从以上对比不难看出，能说会道者往往不如不爱说话者。
洽谈的技巧很多，归纳起来有如下几点：
a.注意语速：
说话的速度不宜过快也不宜过慢，应该适中。
b.制造谈话氛围：
谈话氛围很重要，氛围的好坏容易影响谈话人的心情，可以运用眼神、手势、肢体语言，给人一种很亲切、随和的感觉。
最好让顾客面对没有人出入或者景物的方位，防止顾客分神。
c.拉拉家常：
最忌讳一问一答式的记者采访式洽谈方式，这很容易给人一种老师提问的感觉。
不防先简短的聊聊无关的话题（不要太久），然后往售楼方面切入。
这样，顾客感觉在和老朋友聊天，感情上容易接受。
d.将我方优点比他方缺点：
顾客习惯于拿此楼盘与彼楼盘类比，在这种情况下，售楼员最好引导顾客不要作类比，如果顾客一定要类比，售楼员应半自家楼盘的优点比人家楼盘的缺点，以突出自家楼盘的优越性。
e.学会批补丁：
任何楼盘都会或多或少的存在一些不足之处，当顾客指出不足之处时，售楼员要巧妙的淡化这种不足，让对方感觉这种不足是无关痛痒的。
或者将楼盘其它方面的优点拿过来，贴补在不足之处。
f.制造饥饿感：
俗话说：
饥不择食。
人在饥饿的时候，会人为的放宽选择条件。
并且人都有这样一种共同的心态：
凡是抢手的，就是好的。
兵不厌诈，在洽谈时，人为的制造一些饥饿感，表示某某户型很抢手，如果现在不买，过一两天可能就没有了。
以激起顾客的购买欲。
g.集中精神：
谈话时要集中精神，不能左顾右盼，否则顾客会认为你不尊重他们。
h.适时恭维：
在顾客谈话时，一定要适当的抓住时机恭维对方，为对方营造好心情
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