美的蓝溪谷 美兰溪谷项目可行性报告.docx
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美的蓝溪谷美兰溪谷项目可行性报告
美的蓝溪谷[美兰溪谷项目可行性报告]
美兰溪谷罗店新镇项目可行性报告一、项目概况1、项目概况项目位于新规划的宝山区罗店新镇的西北部，紧临新镇规划的核心风貌区和教育配套集中区域2、宗地现状四至范围：
东至抚远路；南至美丹路、学苑路；西至罗迎路；北至规划路。
地块方正，目前基本平整，区内主要道路在拓宽修建中。
3、规划控制要点总占地面积：
212467.8平方米；净用地面积：
207140平方米；容积率：
1.2；建筑面积：
254926平方米；建筑密度：
≤25%，建筑限高20米1.3交通宝山区对外交通骨架规划为“四纵二横三线”：
“四纵”即逸仙路高架、江杨路、蕴川路、沪太路；“二横”即外环线、郊区环线；“三线”即地铁一号线、明珠三号线延伸以及轨道7号线。
罗店位于宝山西面，距人民广场28公里，距虹桥机场车行30分钟，罗店镇与罗南镇合并以后，成为宝山最大的镇，面积达50平方公里。
经济罗店镇是宝山产业经济大镇，其乡镇工业销售产值占全区的20%。
2.4罗店新镇规划依据瑞典SWECO集团等设计的规划，建成具有典型北欧城镇居住、交通和环境特色的现代化生态新镇；罗店新镇规划面积6.8平方公里，1.2平方公里北欧核心风貌区，规划人口3万人。
新镇内建有高标准的学校（上海财经大学浦江学院）、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。
居住区分为现代城、花园城和生态城，以2—5层公寓、联排或独立别墅为主。
3.4平方公里的生态林区，建设一个集森林、湖泊、山坡等特色风貌的生态居住区、五星级宾馆和会所。
2.5罗店新镇开发现状公建配套：
罗店新镇核心风貌区包括会议中心、3万平米的商业街、美兰湖在内的公建配套已基本建设完毕，高尔夫会馆、高尔夫球场南18洞已建成。
整个罗店新镇将于3年内基本建成。
结论宝山区政府开发罗店新镇的举措十分坚决，新镇规划良好,启动速度快，实施力度大。
随着后期招商和人口导入力度不断加大，市场前景乐观。
三、市场分析
（二）罗店市场分析1、参照市场的界定及分析罗店以基础设施的建设带动房地产业发展，目前，罗店新镇核心风貌区包括会议中心、商业街、美兰湖在内的公建配套已建设完毕，高尔夫会馆、高尔夫球场南18洞也基本建成。
罗店镇商品房上市最早时间将05年年中。
因此，我们选取了附近几个市场进行参考分析，包括有西城、顾村、上大、月浦板块。
个案基本情况：
地区
项目
位置
开发商
规模
建筑形态
容积率
均价
主力面积
开盘时间
销售状况西城区
四季花城
江杨北路1185号
万科
17万
多层
1.07
6000（毛坯）6900（精装）
二房98M2三房125-131M2
20xx年3月
已开盘21万方已售罄
康桥水都
天馨花园对面
康桥
17.8万
多层、小高层
1
6300元
二房：
90M2三房：
120M2
04年4—5月
04年共推10万方。
已售95％ 月浦
翡翠园
绥化路265弄
月浦房地产
2万
多层
1.4
5500元
二房：
100M2三房：
120M2
20xx年12月
/
宝莲湖景园
绥化路260弄
月浦房地产
7.4万
小高层
1.8
6000元
三房120-130M2
20xx年10月
90%上大
经纬城市绿洲
沪太路
经纬置地
100万
多层、小高层
1.01
6300
二房：
100M2三房：
120M2
20xx年12月
一期2万平方售完产品分析以多层项目为主，产品品质偏低。
知名开发商（如万科、康桥）的进入提升了区域市场的知名度。
目前，区域市场仍以普通住宅的平层房型为主，其中二房、三房所占比重最大；主力房型以“紧凑性”为主，二房主打面积控制在100平方以下，三房主打面积控制在120平方左右。
价格分析宝山区房地产价格区域特征非常明显，各板块依托发展的对象不同，相互间价格差异较大。
西城、上大板块在整体规划、环境、配套等方面综合素质较高，区域价值逐渐提升。
各板块市场价格分析如下：
区域
目前
05年预期
备注城西区
5800-6300
7500左右
04年1-12月份区域价格月涨幅在1％－1.2％，05年预计价格涨幅会有所放缓，月涨幅大约在0.6-0.8％之间月浦
5500～5800
6800左右
顾村
5800～6000
7000左右
上大
5800～6300
7500左右
客源分析04年以前区域内部客源占绝对主导。
受规划及轨道交通利好影响，04年统计分析市区客源比例迅速放大，达到了3-4成，市场认可度大幅提升。
作为上海北部重点建设区域，市区人口导入力度会进一步加大，未来2-3年市区客源比例还会持续攀升。
区域客源具有以下特征：
年龄：
以30-45岁的中、青年为主。
职业：
以在宝山各企事业单位工作的职员、市区工薪阶层动,迁迁入人口，此外还包括一些当地改善居住环境的农民。
购房用途：
当地客源和市区导入人口以自住为主，少量投资客以区外客源为主。
2、罗店与各参照区域市场的比较分析罗店VS顾村指标
顾村
罗店地段
邻近外环线
宝山北郊，地段较偏市场影响力
较大
无知名楼盘，市场接受度低配套设施
小学、中学、公园、商业
3万平米商业中心建成，处在招商中交通条件
沪太路、外环线交通主干道、明年年中新开通两条公交线路直到基地
主要依赖沪太路，交通条件较差区域规划
规划合理、完善，中低价“四高”示范居住区
规划前景看好环境
周边环境不成熟
新镇环境较好综合评价
顾村的地段、交通优于罗店，罗店新镇在规划及环境方面占优。
综合比较顾村一定程度占优。
罗店VS月浦指标
月浦
罗店地段
靠近宝钢
宝山北郊，地段较偏市场影响力
宝冶、宝钢客户比较认可
无知名楼盘，市场接受度低配套设施
生活、商业配套设施比较齐全
3万平米商业中心建成，处在招商中交通条件
公交线路众多
主要依赖沪太路，交通条件较差区域规划
没有完善的规划
规划前景看好环境
周边环境成熟
新镇环境较好综合评价
月浦与罗店距离较近，但更接近宝钢、宝冶，具有产业支撑，配套方面比罗店完善；相对罗店市场，月浦略微占优，但月浦市场未来放量不大。
结论：
罗店新镇在整体规划、环境等方面起点较高，为提升区域市场价值起到了非常积极的作用，区域房地产市场的启动具备了较好的平台。
同时，罗店在综合素质上要稍逊于附近区域，尤其是发展迅速的西城、上大板块，市场价值同附近区域比较仍有一定差距。
考虑到罗店属于新镇开发，首批物业宜低价入市，快速销售，迅速汇聚人气，并支持后期开发。
3、罗店市场预判3.1价格预判通过罗店与周边参照市场的对比分析，我们对罗店05-06年市场价值做如下预判：
罗店市场价值将低于周边区域，我们判断罗店市场单价低于顾村、西城、上大板块700-1000元时，能有一定的价格竞争优势，保证罗店市场的顺利启动，我们判断顾村、西城、上大板块05-06年市场单价在7000-7500元左右。
因此，预计罗店05-06年市场价值预计在6000-6800元/平米左右3.2供需预判供应：
罗店新镇20xx年已出让的三块土地均为别墅用地，容积率0.5。
20xx年将推出的土地，即本项目地块。
因此，新镇内部市场并无直接市场竞争。
项目面临的竞争，主要来自于附近区域市场，包括西城区、顾村以及上大、月浦。
预计以上三个区域总供应量预计为179万平米左右。
20xx年项目竞争市场市场供应量供应地区
供应量（平米）西城区
912900顾村
300000上大
400000月浦
150000总计
17929004、结论综合供求两方面分析，20xx年区域市场供求关系基本平衡，虽然，罗店市场面临一定的市场竞争，但良好的市场环境、大量的市场需求对项目快速销售形成有力支撑，前景看好！
四、项目分析2、项目SWOT分析项目优势“三城九镇”作为市政府主导的开发项目，得到了政府部门的全力支持和重视，保证了项目未来的发展前景是较好的。
罗店新镇的建设改善了区域环境，完成了先期商业配套的建设，为区域高起点的房地产开发打下了基础。
原在罗店和罗南境内的许多工厂企业，在新镇建设开始后将陆续迁出罗店镇的辖区，使新镇区内自然环境有逐渐改善的趋势，同时，地块东侧高尔夫球场的建设也使项目所处环境有所改善。
罗店镇作为一个老镇，有一定的人文积淀，原有“金罗店”之称。
项目劣势目前，罗店新镇的配套设施还不完善，商业配套在招商过程中；区域周边公共交通条件较差，与市中心及其他成熟居住区域车行距离较远，对临近区域的客源的导入有相当大的抗性；项目机会到2020年，按市政府的规划，将有100万市中心的居民迁出，对项目而言，在近几年中，远郊市场的逐步成熟将在一定程度上提高区域的市场容量，引致大量需求；罗店对外交通主干道沪太路为一级公路，南北贯穿宝山全境，连接内外环线，规划到明年年中完成道路拓宽为六车道，并将限制和分流重型车辆对交通的影响。
这将在一定程度上吸引更多的注意力；随着上海其他区域的房产市场的日益成熟，市中心及其他区域的房产价格渐次上涨，投资机会减少，价格优势为罗店项目提供了了增殖空间和投资潜力；罗店当地缺乏高品质的住宅产品和类似的置业目标；4、项目定位考虑到罗店本身较高起点的市场定位，结合本公司打造品牌以及容积率的考虑，将本案定位于中高档精品多层社区本案将以精品多层公寓为主，其中有少量多层电梯房来，同时安排少量叠加，提升产品档次。
产品类型
面积（平米）
所占比例（％）多层公寓（6层）
203942
80％叠加（5层）
43338
17％配套商业（含会所）
6373
2.5％其他
1273
0.5％会所功能定位：
会所功能主要以满足小区内居民为目的，设有：
洗衣房：
80平米左右
健身中心：
200平米左右棋牌室：
400平米左右，约20－30间，单包间的形式小超市：
50平米左右
美容美发：
80平米左右办公室：
80平米左右
物业用房：
80平米左右价格定位：
定价依据之一：
目标客户市场调研，客户预期调查中，目标客户群一致认为罗店区域的房产产品价格会比较便宜，考虑到罗店未来规划并未被被访者充分了解，以及访问区域的市场情况，市场能接受的罗店区域房产价格比宝山其他成熟区域的平均价格差会在700～1000元/平方左右。
目前附近几个较为成熟的市场，多层房产均价在7000－7500元/平方，按此推断，罗店新镇的同类多层公寓产品，实现6200－6700元/平方是有可能的。
更高一级的物业产品选择上，罗店的区域地级差并不明显，而且其未来规划的前景更被选择别墅类物业的购房者所关注，在价格接受上并没有明显的抵触。
参考目前宝山市场上为数不多的别墅类物业销售价格，可以实现8000元/平方的均价。
定价依据之二：
竞争区域比较，市场发展预期通过对宝山及罗店区域市场分析，我们判断价格将是项目未来与宝山其他区域竞争的主要优势，项目也必须具有价格优势才能在未来集中放量的市场中，实现快速去化。
在充分考虑到市场现状及未来发展前景的基础上，前面竞争区域比较分析，预计罗店市场价值在6000－6500元/平米之间。
定价依据之三：
分期开发，提高项目综合均价一期10万平米05年推出，实现销售均价6500元/平米二期15.9万平米06年推出，实现销售均价7400元/平米结合我们对项目本身优劣势的分析，我们拟定项目未来价格预期：
一期：
100000平米高档公寓，实现销售均价6500元/平米二期：
103942平米高档公寓，实现销售均价7000元/平米
43338平米叠加，实现销售均价8000元/平米
6373平米商业，实现销售均价10000元/平米整体销售均价约在：
7045元/平米户型配比：
在整个调查中发现，整个区域市场客户选择比较倾向于紧凑型经济型住宅，既能满足功能上的需要，又不超过其经济承受能力。
我们同时考虑到产品舒适度，花园洋房面积配比拟定为：
房型
面积比例
面积范围（M2）
户型比例小二房
20%
80~90
24.4％大二房
25%
95~105
26％小三房
30%
105~120
28.6％大三房
20%
120~135
16.9％四房
5%
140~160
4.1％总计
100%
/
100％叠加面积配比拟定为：
房型
面积比例
面积范围（M2）
户型比例房型一
45%
160~180
47.5%房型二
55%
180~200
52.5%总计
100%
/
100%5、项目经济测算项
目
控制指标
（元/㎡）
经济指标
计算基数
总投资
（万元）
一、土地及大配套费——TD
2,529.07
2,529.07
253,652.38
64,150.46二、前期工程费——QQ
142.93
142.93
253,652.38
3,625.40三、建安工程费——JA
1,173.09
1,173.09
253,652.38
29,755.72四、区内基础设施配套费——JP
403.11
403.11
253,652.38
10,225.01五、公用设施配套费——GP
53.91
53.91
253,652.38
1,367.32六、贷款利息——DK
139.82
139.82
253,652.38
3,546.53七、直接成本小计（一至六相加）
4,441.92
4,441.92
253,652.38
112,670.43八、销售费用——XS
100.00
100.00
253,652.38
10,146.10九、管理费用——GL
100.00
100.00
253,652.38
1,268.26十、集团分摊费用及其它
-
-
253,652.38
-十一、营业税及附加
387.49
178,703.84
5.50%
9,828.71十二、完全成本（七至十一相加）
5,279.41
133,913.50十三、销售收入
7,045.23
178,703.8413.1不含车库销售收入
178,703.8413.2车库销售收入
-十四、利润总额（不含车库）
1,765.82
44,790.34十五、毛利率（不含车库）
36.95%十六、销售利润率（不含车库）
25.06%十八、利润总额（含车库）
1,765.82
44,790.34十九、毛利率（含车库）
36.95%二十、销售利润率（含车库）
25.06%6、项目开发节奏发布土地招标公告－－20xx年10月29日土地招投标－－20xx年12月7日签订土地出让合同－－20xx年12月首付40%地款。
付清余款，取得国有土地使用权证－－20xx年2月建设用地规划许可证－－20xx年2月 建筑工程规划许可证－－20xx年3月施工许可证－－20xx年4月销售许可证－－20xx年7月一期销售周期——05年7-12月二期销售周期——06年1-10月
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