新城物流园区项目策划书.docx
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新城物流园区项目策划书
新城物流园区项目
可行性研究报告
（代项目建议书）
附表：
1.建设投资估算表
2.建设期利息估算表
3.流动资金估算表
4.项目总投资估算汇总表
5.项目总投资使用计划与资金筹措表
6.固定资产折旧费估算表
7.无形资产和其他资产摊销估算表
8.外购燃料和动力费估算表
9.工资及福利费估算表
10.总成本费用估算表
11.营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
12.利润和利润分配表
13.借款还本付息计划表
14.项目投资现金流量表
15.项目资本金现金流量表
16.财务计划现金流量表
17.资产负债表
18.财务经济指标汇总表
19.敏感性分析报表
附件：
1.xxxx市建设局《建设项目选址意见书》
2.xxxxxxxx经济开发区管理委员会与xxxx市新城区投资管理有限责任公司签订的《xxxx市物流园区项目用地合同书》
3.xxxx市新城区投资管理有限责任公司企业法人营业执照
4.xxxx市新城区投资管理有限责任公司税务登记证
5.xxxx市新城区投资管理有限责任公司组织机构代码证
附图：
1.项目区域位置图
2.项目总平面布置示意图
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
新城物流园区项目
1.1.2项目承办单位
xxxx市新城区投资管理有限责任公司
1.1.3法定地址
xxxx市红星路16-1号
1.1.4法人代表
xxx
1.1.5项目建设性质
新建
1.2可行性研究报告（代项目建议书）
xxxx市工程咨询服务中心
工程咨询资质：
工咨甲xxxxxxx
1.3项目承办单位概况
xxxx市新城区投资管理有限责任公司成立于2006年9月，公司注册资本金为人民币2,100万元，公司类型为国有独资有限责任公司。
公司经营范围为：
从事财政信用业务；政府投资的城市基础设施建设和公用事业项目的可行性论证及项目包装；项目资金的投融资、管理和使用；城市基础设施建设和公用事业的建设和经营（包括城市水资源、市政道路、桥梁、给排水工程、供热供气工程、政府授权的广告发布、街路冠名等无形资产的经营）；负责新区土地的收储、利用和开发；从事瓷石矿开采、加工、销售。
1.4可行性研究报告（代项目建议书）编制依据和研究范围
1.4.1可行性研究报告（代项目建议书）编制依据
1.国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
2.国家发展和改革委员会《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
3.xxxx市2007年国民经济和社会发展统计公报；
4.xxxx市新城区投资管理有限责任公司与xxxx市工程咨询服务中心签订的技术咨询合同；
5.国家相关政策、法规、文4EF6；
6.项目建设单位提供的有关数据、资料。
1.4.2可行性研究报告（代项目建议书）研究范围
根据xxxx市城市总体发展规划和xxxx经济开发区总体发展需求，xxxx市新城区投资管理有限责任公司拟在xxxx经济开发区内建设物流园区项目。
项目研究主要内容为：
1.从xxxx市现有城市物流发展总体现状和存在的主要问题对项目建设的背景和必要性进行分析论证；
2.根据2003年～2007年xxxx市国民经济和社会发展统计公报中有关xxxx市历年来的货运量，采用科学的统计分析方法，对未来xxxx市的货运量进行定量分析，从而合理确定项目物流规模；
3.根据已确定的项目选址及建设规模，从物流园区建筑方案、配送流程、配套工程等方面对项目整个工程方案进行分析和研究；
4.根据已确定的项目工程方案，从项目节能、环保、投资风险、财务可行性、经济合理性等方面对项目进行研究分析和论证，提供该物流园区建设的可行性研究依据。
1.5项目概况
1.5.1项目选址
根据xxxx市城市总体发展规划和xxxx经济开发区规划，项目选址于xxxx经济开发区内，即开发区上海路以北，榆江公路以东，高速公路引线以南，浦东大街以西区域。
1.5.2项目建设规模
项目规划总占地面积23.65hm2，规划总建筑面积106,385.00m2。
项目年物流规模为218.98万吨（2015年）。
1.5.3项目主要建设条件
1.给排水
项目用水主要为生活用水，水源从项目选址区域东侧的浦东大街市政供水设施引入，进户管径为DN100。
市政供水设施距项目选址区域约75.00m。
项目排污出来的污水主要为生活污水，通过建筑内的排水管线，排至园区内污水处理站集中统一处理，达到排放标准后，排至园区外市政污水管网内。
市政污水管网距项目选址区域约80.00m。
2.供电
项目电源从选址东侧的浦东大街市政供电设施引入，10kV进户到园区变电所，电源采用三项四线制，电压等级为380/220v；拟在项目区内安装630kVA变压器2套，以满足项目供电要求。
3.采暖通风
项目采暖采用锅炉供暖方式解决，拟在辅助用房供暖设施内安装2.8MW型煤锅炉两台，以满足项目冬季采暖需求。
4.项目实施进度
项目建设期确定为2年，即从2008年12月～2011年1月。
1.6项目总投资及效益情况
项目总投资42,702.17万元，其中：
建设投资40,886.95万元，建设期利息1,090.58万元，流动资金724.64万元。
项目年平均营业收入10,638.97万元，年平均营业税金及附加585.14万元，年平均利润总额3,945.87万元；项目投资财务内部收益率9.38%，投资财务净现值3174.49万元，投资回收期9.82年（含建设期2年）。
1.7项目主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
项目建设规模
1.1
项目物流规模
万t/年
218.98
1.2
项目占地规模
hm2
23.65
1.3
项目建筑规模
m2
106,385.00
2
项目总平面布置
2.1
总用地面积
hm2
23.65
2.2
总建筑面积
m2
106,385.00
2.3
建筑基底总面积
m2
93,665.00
2.4
道路面积
m2
45,000.00
2.5
停车场面积
m2
12,754.00
2.6
露天堆场面积
m2
59,000.00
2.7
绿地总面积
m2
23,650.00
2.8
容积率
0.79
2.9
建筑密度
%
39.60
2.10
绿地率
%
10.00
3
项目总投资
万元
42,702.17
3.1
建设投资
万元
40,866.95
3.2
建设期利息
万元
1,090.58
3.3
流动资金
万元
724.64
4
项目年平均营业收入
万元
10,638.97
5
项目年平均利润总额
万元
3,945.87
6
项目投资财务内部收益率
%
9.38
所得税后
7
项目投资财务净现值
万元
3,174.49
所得税后
8
项目投资回收期
年
9.82
所得税后
第二章项目提出背景及建设必要性
2.1项目提出背景
2.1.1我国物流业发展现状
2007年我国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，物流业增加值较快增长，社会物流总费用增速加快，与GDP比率略有上升。
2007年全国社会物流总费用为45,406亿元，同比增长18.2%，增幅比2006年提高4.7个百分点。
社会物流总额为752,283亿元，同比增长26.2%，增幅比2006年提高2.2个百分点。
1.目前推动我国物流业发展的重要因素
（1）我国整体国民经济良好而稳定的增长势头；
（2）不断增长的外商直接投资（FDI），以及外国投资者对于物流服务外包的强烈愿望；
（3）物流行业巨大增长潜力；
（4）政策上，我国政府坚决鼓励物流市场的发展；
（5）我国企业将运输和仓储功能外包的比例日益增大。
2.我国物流业目前存在的主要问题
（1）物流管理分散，物流整体效益较差
我国物流行业管理多年来一直沿袭计划经济体制的模式，使原本是一个系统资源的物流业的管理权限被分别划归若干个部门。
物流管理和资源的分散化，物流企业的低效运作，使物流本应具有的整体功能被大大削弱，阻碍物流业发展，难以形成社会性的物流配送体系。
（2）物流企业基础设施不配套，自动化网络化程度低
我国传统物流企业在基础设施建设上投入不足，自动化信息程度低，在仓储、运输、配送各个环节仍然以手工作业为主，没有自动化信息网络，不能优化调度、有效配置，对客户不能提供查询、跟踪等服务。
从而造成物流组织效率低下，管理水平低，配送成本高，客户满意度差，盈利能力低，严重影响了物流行业的整体发展。
（3）物流企业规模小，整体物流规划不够理想
目前，我国物流企业规模较小，物流管理又比较分散，物流部门条块分割的现象比较严重，每个部门都自成体系，缺乏整体物流规划，加上大多数物流企业运营方式单一，综合性物流公司很少，使货物仓储、运输、配送无效作业环节增加，物流速度降低，物流成本上升，造成物流环节上的浪费，管理成本加大，因而导致我国物流业整体效益不佳，竞争力不强。
（4）物流发展专业化程度不高，影响物流效益
当前我国物流运输、仓储的现代化水平还不高，物流园区和配送中心的建设以及集装箱运输的发展还比较缓慢，物流企业“大而全”、“小而全”的现象比较普遍，产、供、销一体化，专业化操作程度较低，直接导致物流作业过程效率低下、成本过高，从而很难为合资企业或外资企业提供综合性的物流服务，也很难使社会物流与企业物流一体化。
2.1.2xxxx市现代物流业发展现状
xxxx市物流业发展刚刚起步，现有物流公司10多家，其中正式注册的有6家，都是私营企业，主要是传统意义上的以物资配送为核心的物流活动。
交通运输企业其服务内容仍主要集中于利用各种运输设施和工具运输上，其主要任务是完成在社会经济活动中产生的各类物质的空间位移，服务形式主要表现为按照路途长短、货物分类和零担整车等组织形式完成单一性运输服务，物流业务以零担为主，运输方式以公路为主，日运输量在100t左右，属物流初始阶段。
根据xxxx市未来交通运输业总体发展规划，xxxx市将充分利用高速公路开通、长吉图一体化战略实施、xxxx陆地港建设等机遇，通过制定最优惠的政策、提供无障碍服务，打造杭州伟基国贸商城和长白山特色产品交易中心，加快形成品牌产品集散地和交易中心，以此带动xxxx市商贸服务业和加工业的跨越式发展。
2.1.3xxxx市新城区投资管理有限责任公司提出本项目背景
xxxx市新城区投资管理有限责任公司成立于2006年9月，为xxxx经济开发区管理委员会下属实体。
公司注册资本金2,100万元，为国有独资有限责任公司。
xxxx经济开发区是集工业集中区与金融商贸服务区于一体的现代化新区，位于xxxx市区以北，与xxxx市城区一水之隔，紧密相连，于2005年1月8日正式组建。
全区规划面积18km2，其中起步区面积9km2，城市利用总体规划已得到xxxx省人民政府批准，土地利用规划经xxxx省国土资源厅批准。
2005年11月25日，xxxx经济开发区被xxxx省人民政府正式批准为省级工业集中区，享受省级管理权限。
在短短的四年时间内，xxxx经济开发区历经从无到有，迅速发展壮大，发生了深刻地变化，各项经济指标均成倍数增长，呈现出强劲的发展势头。
招商引资和项目建设成效显著。
截止到目前，共引进项目56个，引资额达40.2亿元。
工业集聚效益初步显现，形成了以长白山制药为代表的长白山中草药加工业；以金华工贸百万平米高级复合地板和永熙高档家具生产为代表的长白山木制品加工业；以香港福道公司黑木耳加工、东北虎集团双孢菇加工为代表的长白山食用菌加工业；以北京科力辉军用柴油发电机和四川峨嵋柴油发动机为代表的机械加工制造业；以杭州伟基国贸中心项目为代表的商贸流通业产业格局初见端倪，后发优势彰显成效。
特别是投资2亿元的xxxx伟基国贸中心、投资3亿元的山东得利斯集团300万头生猪屠宰及加工、投资8亿元的中国石材城等大型商贸加工项目落户xxxx市，企业自身发展需要物流业与之相配套，从而降低企业运输成本，提高企业经济效益。
xxxx市新城物流园区建成后，不仅能将外省市的工业品及农、林、牧、副、渔等产品直接运输到xxxx经济开发区内，同时也能安全、快捷的将xxxx市的优质商品发往全国各地进行交易，使xxxx市物流与全国物流形成良性循环，从而更好地促进xxxx省、xxxx市物流产业和第三产业的发展。
综上所述，xxxx市新城区投资管理有限责任公司本着立足xxxx省，辐射东北及东北亚区域，服务于全国。
以信息交易为核心，以公路运输为主体，以综合物流为依托，开展信息交流、商贸交易。
为此，xxxx市新城区投资管理有限责任公司提出在xxxx经济技术开发区内建设集物流、商流、信息流为一体的多功能现代化物流园区。
2.2项目建设必要性
1.xxxx市新城物流园区的建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进xxxx市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为xxxx市经济的可持续发展提供新的产业成长支持，并为xxxx提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。
xxxx市新城物流园区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使xxxx市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于xxxx市市域范围内的物流合理组织。
2.xxxx市新城物流园区建设，将大大改善以xxxx为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。
总之，xxxx市新城物流园区建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式，它是新经济环境条件下推进现代物流发展的重要路径。
对xxxx市经济增长方式转变和实现“奋斗三年，经济总量再次翻番”目标具有积极的促进和保障作用的大型综合经济开发项目。
综上所述，xxxx市新城区投资管理有限责任公司提出在xxxx经济开发区内建设物流园区项目是十分必要和迫切的，它的建设符合xxxx市现代物流业发展总体规划要求，同时也符合xxxx经济开发区未来经济总体发展规划要求。
第三章需求预测与建设规模
3.1需求分析预测
现代物流是从原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。
物流业的发展程度直接影响着当地经济的发展水平，也是衡量一个国家和地区综合实力的重要标志。
xxxx市自古以来，素为战略要地和南北东西陆路交通之咽喉，是东北亚经济圈的重要交通枢纽，也是通往xxxx省唯一出海口岸珲春口岸的必经之路和通往绥芬河边贸区的交通要道。
东与延边州接壤，西接xxxx市与xxxx相望，南达通化、白山地区，北联哈尔滨市。
xxxx地处东北亚经济圈核心地带，东三省的轴心位置，位于xxxx—xxxx—图们开放带动先导区中间，是四小时经济圈的最佳核心位置（距离东北三大省会城市行车距离都在四小时以内）。
一小时经济圈涵盖xxxx龙嘉机场、xxxx市、敦化市、舒兰市、磐石市、桦甸市、永吉县；两小时经济圈涵盖黑龙江省五常市、xxxx市、公主岭市、九台市、梅河口市；三小时经济圈涵盖哈尔滨市、延吉市（延吉机场）、珲春市、图们市、四平市；四小时经济圈涵盖沈阳市、鞍山市、内蒙古通辽市、通化市、白山市、长白山风景区。
立足xxxx，可辐射整个东北市场、华北市场及俄罗斯、日本、韩国、朝鲜、蒙古等国家和地区。
优越的地理位置为xxxx市发展现代物流业奠定了良好的基础，通过加快发展现代物流业，不仅对汇集人气、提升城市集聚辐射功能有显著成效，还将优化区域产业结构，增加就业机会，促进经济和社会的持续健康发展。
xxxx市物流业发展刚刚起步，现有物流公司10多家，其中正式注册的有6家，都是私营企业，主要是传统意义上的以物资配送为核心的物流活动；日运输量在100t左右，属物流初始阶段。
xxxx市未来交通运输业总体发展规划为：
将充分利用高速公路开通、长吉图一体化战略实施、xxxx陆地港建设等机遇，通过制定最优惠的政策、提供无障碍服务，打造杭州伟基国贸商城和长白山特色产品交易中心，加快形成品牌产品集散地和交易中心，以此带动xxxx市商贸服务业和加工业的跨越式发展。
3.1.1预测思路及方法
对物流园区货流这一特定主体的预测，其预测过程和通常市场预测的过程是不相同的，这是因为物流园区的设施、服务、外部环境变化等都会对预测因素产生影响，因此预测过程必须考虑各随机因素和条件的变化，所进行的预测应为条件预测。
一般的市场预测很少考虑企业内部表现对预测对象的影响，而物流园区的发展情况与它的表现是密切相关的，货流的预测结果应与园区物流系统的水平相一致，因此在预测过程中分析物流园区的货流处理保障能力是必不可少的一环。
物流园区货流预测的主要流程是从定量预测与定性分析相结合，定性分析贯穿整个预测过程来确定思路的。
货流预测主要流程
3.1.2xxxx市社会经济发展概况
1.综合
2007年xxxx市实现地区生产总值61.99亿元，比上年增长37.5%。
其中，第一产业实现增加值20.03亿元，增长20.8%；第二产业实现增加值19.63亿元，增长80.6%；第三产业实现增加值22.33亿元，增长26.8%。
国民经济三次产业增加值占全市生产总值的比重由2006年的36.8：
24.1：
39.1，调整为2007年的32.3：
31.7：
36.0。
2007年三次产业对经济增长的贡献率分别为：
第一产业20.3%、第二产业51.8%、第三产业27.9%。
2.工业
2007年xxxx市全部工业实现增加值14.1亿元，比上年增长68.8%，占全市生产总值比重达到22.8%，比上年提高4.2个百分点；实现税金6,894万元，增长41.1%。
规模工业生产规模显著扩大、效益进一步提高。
规模工业企业户数发展到77户，比上年同期增加11户，全年实现增加值10.5亿元，增长71.4%，占全市生产总值的比重达到16.9%，比上年提高3.3个百分点；实现主营业务收入26.7亿元，增长90.4%；实现利税总额2.8亿元，增长87.8%。
3.城乡贸易
2007年xxxx市全年实现社会消费品零售总额25.68亿元，比上年增长17.6%。
按销售地区分：
城市实现消费品零售额16.64亿元，增长20.2%；农村实现消费品零售额9.04亿元，增长13.1%。
按行业分：
批发零售贸易业实现消费品零售额22.05亿元，增长18.3%；住宿和餐饮业实现消费品零售额3.62亿元，增长13.3%；其他行业实现消费品零售额176万元，增长15.8%。
4.对外经济
2007年全年招商引资实际到位资金45亿元，招商项目达到161个。
全年新引进超千万元投资项目48个（超亿元6个），其中：
工业项目39个（亿元3个），基础设施和商贸类项目9个（亿元3个）。
在48个项目中，有34个项目已开工建设。
对外经济合作进一步发展。
据商务局统计，全年实际利用外资额达到1,710万美元；自营出口创汇328万美元。
5.交通运输和旅游
2007年xxxx市完成公路货运周转量14,149万吨km，增长30.5%；完成客运周转量14,037万人km，增长14.5%。
3.1.3物流量预测
物流需求总体规模与国民经济存在高度正相关关系，通过对xxxx市地区生产总值的变化趋势分析，可从一定程度上反映xxxx市物流需求总体规模的发展变化情况。
此外，虽然物流需求总体规模是物流活动中运输、储存、包装、装卸搬运和流通加工等各功能环节物流作业量的总和。
但是，在当前没有系统的社会物流量统计的情况下，由于货物运输是物流过程中实现位移的中心环节，其成本在物流总成本中所占比重最大（据美国和日本的相关研究结果，运输成本在物流总成本中的比重一般不低于60%）。
因此，可通过对全社会货运量和货运周转量的发展状况分析来近似表述物流需求总体规模状况及其发展趋势。
为了使预测结果科学、可靠，根据项目可行性研究需求预测的有关要求，同时结合项目客观环境条件，选用三种方法并分别建立数学模型对xxxx市新城物流园区未来物流量进行预测，即：
多元线性回归分析、移动平均法、指数平滑法等。
1.多元线性回归分析
在整个社会系统中，物流量的发展并不是一个自然增长过程，要受到很多因素的限制和影响，如：
经济、交通、政策、人口、人均收入等，在众多影响因素中，经济的发展是一个最重要的因素。
通常衡量一个国家或地区经济发展水平的主要指标是地区生产总值，其与物流量、货运量的发展密切相关。
这两个变量之间虽然有着密切的相关关系，但其密切程度并不能由其中一个变量唯一确定另一个变量，即它们之间是一种非确定的关系。
因此，通过建立多元线性回归数学模型来研究地区生产总值与货运量之间的统计规律，然后根据xxxx市新城物流园区未来规划的经济指标对物流量进行预测。
（1）相关系数（r）的计算
设xxxx市货运量为Y（因变量）,地区生产总值为X（自变量），2003年～2007年5年的样本数据（xi，yi）,i＝1,2,…5如下表：
年份
单位
货运量
第一产业
增加值
（亿元）
第二产业
增加值
（亿元）
第三产业
增加值
（亿元）
地区生产
总值（亿元）
2003年
万吨
340.00
12.21
16.96
22.42
51.59
2004年
万吨
368.00
14.90
23.30
24.30
62.50
2005年
万吨
398.00
16.40
30.00
28.60
75.00
2006年
万吨
440.00
16.90
11.80
17.80
46.50
2007年
万吨
469.60
20.03
19.63
22.33
61.99
注：
以上相关数据来源于2003年-2007年xxxx市国民经济和社会发展统计公报
经计算r=0.999，0.80<|r|<1，说明货运量（Y）和地区生产总值（X）之间有线性统计关系，且是正的线性相关。
（2）第一产业增加值回归方程（预测模型）
公式：
Y＝a＋bx
模型：
Y＝119.6859202+17.61773246X
其中：
Y－货物量（万吨/年）
X－第一产业增加值（亿元）
根据预测模型，预测2003年～2007年xxxx市货运量，并与实际值进行比较。
第一产业增加值回归数学模型货运量预测值与实际值对比表
年份
单位
预测货运量
实际货运量
预测量与实际量偏差
2003年
万吨
304.00
340.00
-36.00
2004年
万吨
371.00
368.00
3.00
2005年
万吨
408.00
398.00
10.00
2006年
万吨
420.00
440.00
-20.00
2007年
万吨
498.00
469.60
28.40
经计算r=0.996809941，0.80<|r|<1，说明货运量（Y）和第一产业增加值（X）之间有线性统计关系，且是正的线性相关。
通过以上比较分析可以看出，预测值与实际值虽然存在一定的偏差，但总体发展趋势大致一致，说明此模型可用，且可信度较高。
利用第一产业增加值回归数学模型预测的货运量如下表：
年份
单位
预测货运量
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