公共租赁住房的现实与发展.docx

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公共租赁住房的现实与发展

河北师范大学2010—2011年学年第一学期

“形势与政策”课参考教案之三

公共租赁住房的现实与发展

小康不小康，关键看住房。

住房保障是全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会的重要内容。

住房水平是考察小康目标的一个重要指标，只有实现了住房小康，才能全面实现小康社会发展目标。

长期以来，我国各级政府一直高度重视住房保障工作。

1978年，全国城镇人均住房面积仅为6.7平方米，广大城镇职工的住房状况到了严重短缺的程度。

随着住房制度改革的不断推进，特别是安居工程、廉租住房、经济适用住房、拆迁安置房等各类保障性住房的大规模建设，在房地产市场化、商品化和社会化作用的同步拉动下，到2009年末，在城镇化快速发展、城镇居民人口大幅增长的同时，全国城镇人均住房面积已达到30平方米。

2008年，全国城镇住宅竣工面积达到最高峰，突破了7亿平方米。

城镇居民住房数量、品质、质量、环境均极大改善，住房建设取得了令人瞩目的成就。

但是，由于房价持续上涨，越来越多的低收入家庭难以依靠市场化途径来解决住房问题，住房消费能力亦呈现相对下降的趋势。

2010年“两会”期间，住房问题成为最热门的话题，不仅房地产界的委员、代表提交了众多提案、议案，就连与房地产业毫无关联的“两会”代表、委员也纷纷给房地产业问诊把脉，针对如何解决中低收入家庭的住房问题开出了不少药方。

可以说，高房价已成为全社会关注的焦点。

公共租赁住房正是伴随着中国房地产业迅速发展，住房保障制度不断完善而兴起的一种有效解决中低收入家庭住房问题的保障性住房。

住房体制改革是我国经济体制改革的重要组成部分。

随着社会主义市场经济体制逐步建立健全，住房制度改革与城镇国有土地使用制度、财税金融制度等多项改革相互促进、共同推动了房地产业的迅猛发展。

近几年，为适应国民经济发展形势和房地产市场发展需要，住房公共政策已从过去以售为主的经济适用住房向公共租赁住房转化。

从全国来看，面向最低收入家庭的廉租住房和面向中低收入家庭的公共租赁住房正成为住房保障的主要方式。

各地不论是在制度建设还是在实践探索中都取得了明显突破。

当前，与公共租赁住房有关的各项配套制度改革正在稳步推进。

2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，同期，全国公共租赁住房工作会议召开，国务院副总理李克强出席会议并强调要加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设。

重庆、广东、上海等地已开始把公共租赁住房建设付诸实践。

有媒体评论说，公共租赁住房已上升为“国家战略”，并将成为我国住房保障体系的重要组成部分。

一、公共租赁住房只为满足基本居住需求

1、公共租赁住房的概念。

公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场租赁价格的方式租给特定人群的一种保障性住房。

其租金水平高于廉租住房，低于商品房。

公共租赁住房属于保障住房，但又不同于福利分房时期的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，是具有社会属性的公共住房。

从共性来看，与廉租住房相类似，但保障范围更广泛。

随着我国城镇化进程的不断加快，在当前的经济社会发展水平下，住房保障欲实现的目标是人人“有房住”，而不是人人“有房产”，这种文字差异表现出具有中国特色的民生解决方案，这也正是公共租赁住房能够成为住房保障重要内容的深层次原因。

公共租赁住房与其他类型保障性住房的最大区别是产权归属不同。

公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，而非居民个人所有。

其目的是向中低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房状况。

当这些受保障家庭收入情况发生变化时，有严格的退出机制。

公共租赁住房与经济适用住房的产权性质差异。

过去以售为主的经济适用住房，在帮助低收入家庭解决住房问题的同时也让他们获得了一份极具价值的资产，虽然需要付出一定代价，但由于房地产市场存在巨大价差，购房者将会获得巨大的投资回报。

而廉租房的租户只享有居住权，而没有产权。

公共租赁住房，类似于廉租住房，只是受众群体更广泛一些，住房面积更大一些（廉租住房50平方米左右，公共租赁住房平均可达60平方米，根据家庭人口，最高可达80平方米），个人承担的房租支出更多一些。

如廉租住房，住户一般象征性地按每平方米1元的标准交纳房租，或每户每月15元，或不超过双困家庭月收入的5％等。

公共租赁住房的房租标准一般占到家庭收入的10％一30%。

公共租赁住房的最大好处是剥离了投资投机机会。

符合公共租赁住房承租条件的家庭或个人，只能在规定条件下承租，当收入提高或购买了其他住房后就必须退出公共租赁住房，这样就保证了公共租赁住房仅仅满足城镇居民的住房需求而非投资需求，剔除了投资、投机的因素。

从制度设计来看，公共租赁住房根据出资人的不同可以分为两种，一种是由政府出资建设并拥有完全产权，另一种是由民间机构出资建设并拥有产权。

这两种形式的公共租赁住房都必须归政府建立的专门运营机构进行统一运营和管理，租金标准可由政府统一定价。

总之，公共租赁住房以改善中低收入家庭的住房困难为目的，居民只拥有居住权。

2、公共租赁住房的五大基本特征。

一是体现了政府的干预性。

公共租赁住房是在政府的公共政策规范下，由政府直接负责提供或由政府主导下的公共机构、企业提供的保障性住房；二是需求对象的限制性。

因其是保障性住房，故保障对象具有严格的准入标准；三是非营利性。

不论是由政府直接负责建设还是由企业开发建设，都不能以营利为目的；四是租赁价格的优惠性。

公共租赁住房的租金要低于一般的市场价；五是退出的灵活性。

当中低收入家庭的住房和收入情况发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。

公共租赁住房的房源主要来自新建和收购两种方式。

即各级地方政府组织新建一些公共租赁住房，同时，也可以在已开发的商品房或存量住房中收购一些房屋。

二、公共租赁住房产生的背景

我国的住房保障工作一直与住房制度改革同步推进。

特别是1998年国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文件），确定了新的城镇住房供应和分配体系，进一步明确了以经济适用住房供应为主，廉租住房为辅的住房保障新体系。

终止住房实物分配制度，推行住房分配货币化。

随后，保障性住房建设得到迅速发展，2002年，经济适用住房投资额在住房建设总投资额中曾占到17％左右，有些城市占到30％以上，中低收入家庭住房状况得到极大改善。

但从2004年开始，随着一些地方政府以经营城市为名，大搞土地开发，对住房保障的重视程度开始逐渐削弱，特别是随着房价的快速上涨，单纯依靠市场化途径已无法满足群众日益增长的住房需求。

2007年，在住房制度由福利制度向社会化、货币化、商品化市场化新体制稳步推进近10年之际，以国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》为标志，住房制度改革的关注重心开始转向城镇低收入群体。

在土地资源有限，房价上涨过快，低收入家庭无力购房的背景下，各地纷纷推出了以租为主的公共租赁住房。

1、以经济适用住房为主体，多种住房保障方式并存发展

在1998年以前，经济适用住房的前身是集资合作建房、安居房、统建房等。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文件），标志着住房实物分配终结，住房分配货币化开始逐步推行。

为实现住房新旧体制的平稳过渡，我国开始建立和完善以经济适用住房为主体的多层次的住房供应体系。

从此，我国以住房为主的房地产市场开始形成并迅速发展壮大。

住房供应体系与居民住房消费能力密切相关。

如北京市，在住房保障的制度设计中，依据家庭收入和住房消费能力之间的关系，将城镇家庭分为无住房消费能力、有一定住房消费能力和有完全住房消费能力三大类，在此基础上，又进一步分为特困、困难、租房能力不足、购房能力不足和购房能力充分五小类。

2、住房保障以城镇户籍人口为主

随着住房保障建设的推进，住房保障制度也日趋完善。

各地纷纷出台了贴近本地实际情况的住房保障管理办法。

如北京市已建立了分层次的保障性住房供应实施体系，包括审核、房源供应，分配和监管体系。

在住房建设方面创建了保障性住房实行垂直规划与区县管理相结合的方式，即建设和分配、管理权限相对集中统一的运作模式。

市级保障办主要负责保障性住房的规划和住房资源配置。

区县政府及其保障办公室负责保障性住房建设的具体实施，包括组织建设、审核分配属于本区的房源，管理保障性住房等。

同时，采取政府主导与企业参与相结合的运作模式。

由政府制订保障性住房发展规划和落实计划，通过公开招标方式，优选开发企业、建筑施工企业和物业管理企业参加开发、建设和管理工作。

政府实施指导和有效监管。

3、各项配套政策的倾斜使保障性住房建设快速发展

土地使用制度是住房与房地产各项制度的基础性制度。

受国情国力制约，我国一直实行适度从紧的土地供应政策。

但各个地方针对房价的快速上涨、保障性住房供需矛盾突出等问题，适时调整了供应结构，加大了保障性住房占土地供应总量的比例。

如北京市已连续两年提出保障性住房用地占到总出让土地的50％以上，上海市提出要占到60%。

重庆市提出未来几年要建设2000万平方米的保障性住房，厦门市同时开工近20个保障性住房小区。

近两年的金融税收政策也更加明确了以支持自住需求为主的调控政策导向。

在商业银行发放的居民住房抵押贷款政策中，对于购买经济适用住房、限价商品房和自住的第一套普通商品住宅，实行优惠贷款利率和低首付款比例政策。

而对于投资、投机购买第二套住房的消费行为，则实行上浮或无贷款利率优惠和提高首付款比例等办法，以平抑旺盛的市场需求。

4、房价快速上涨的同时，住房保障发展相对缓慢

随着经营城市理念的迅猛传播，土地出让金成为地方预算外收入的主要来源，各地划拨土地建设经济适用住房的积极性逐年下降。

2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），第一次提出房地产业是国民经济的支柱产业。

2004年，国土资源部、监察部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，招标、拍卖、挂牌成为经营性土地的出让方式。

随着房地产市场的快速发展，一些矛盾和问题日益显现：

房地产投资规模过大，住房价格上涨过快，供应结构不合理，土地市场供求矛盾十分突出。

从2004年开始，国务院每年都要针对房地产市场出现的突出问题出台相应的宏观调控政策，综合运用规划、土地、税收、信贷等经济、行政、法律手段，对房地产市场进行供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，并加大了对住房供应结构的调控力度。

但总体上对住房保障的投入依然偏低。

1998年至2006年政府对廉租住房投入累计仅为70亿元。

到了2008年，经济适用住房的投资额占住房建设总投资额的比重仅为4.5%。

与快速发展的房地产业相比，住房保障处于相对滞后状态。

5、住房保障上升为基本民生问题，住房制度改革重点转向低收入困难家庭

2007年8月，国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），要求建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

同年,建设部还相继出台了《经济适用住房管理办法》、《廉租住房管理办法》，加大了住房保障推进力度，自此，我国住房制度经过二十多年的摸索实践，初步建立起适合我国国情和发展状况的住房新体制。

2007年．住房保障制度建设和保障工作取得重大突破，全年安排廉租住房资金77亿元，超过2006年以前历年累计安排资金的总和。

到2008年，这一数字达到356亿元，2009年为560亿元。

各地方政府不仅有步骤分阶段地加大了对城市低收入家庭住房困难户保障力度，还在实践中不断探索创新经济适用住房制度，总体发展趋势已从过去的以售为主的经济适用住房转向以租为主的公共租赁住房，如厦门市的政策性租赁住房，深圳市的公租房，北京市的多层次公共租赁住房建设供应模式，重庆市的全覆盖保障性住房等。

6、公共租赁住房投资与建设需要长期稳定的资金来源

长期稳定的资金来源是发展公共租赁住房的重要支撑。

当前，住房保障资金来源主要是住房公积金增值收益和土地出让金净收益等，而公积金增值收益受贷款比例与总额、资金运作成本以及存贷款利率变化等因素影响，土地增值收益则受出让土地数量和众多成本变化影响，都不具备稳定性。

而随着以公共租赁住房供应为主的保障方式的逐步推进，则需要以财政为主渠道的长期稳定的资金来源。

从发达国家的经验来看，各国在公共财政列支中都有社会公共住房一项，为住房保障提供稳定的资金来源。

如英国中央财政预算中的住房保障资金，就占了预算支出总额的6％左右。

7、公共租赁住房有利于形成长效循环机制

在我国城市化快速发展、房价持续上涨的背景下，低收入家庭改善居住条件的支付能力呈相对下降的趋势，部分中低收入家庭新增住房需求和支付能力不足之间的矛盾日益突出。

特别是既不在廉租住房保障范围内，又没有能力购买经济适用住房的家庭，保障性住房需求与实际供应范围间形成了较大差距。

如北京市作为首都和国际化大都市，住房需求非常旺盛，而土地资源、水资源以及能源供应的紧张，导致供不应求的矛盾将长期持续，现阶段北京市住房保障需求面宽泛与实际覆盖面狭窄形成鲜明对比，导致保障房供求矛盾日益突出。

公共租赁住房的最大好处是政府可以逐渐掌控保障性住房的房源。

从住房保障制度设计来看，可以形成长期良性的循环机制。

从各国的住房保障发展实践来看，保障性住房面对的是低收入家庭，这部分家庭对居住位置的选择最为关心，除了交通成本的考虑外，在城里生活还可以为他们提供一些便利的就业机会，因此，一般的发展规律是富裕阶层逐渐迁出中心城区向郊区转移，低收入家庭留在老城区，成为这个城市低端生产力的提供者。

我国各个城市在建设保障性住房时，也充分考虑了这个因素，保障性住房一般都安排在城区边缘或地铁、公共交通便利的近城区。

但是，随着土地供需矛盾的日益突出，交通便利位置的地块越来越难寻找，这给地方政府带来了两难的选择。

面对社会各界的呼声，必须大规模发展保障性住房，但是，如果保障性住房建在偏远地段，又会受到各方的质疑，低收入家庭也不愿意接受。

但现实的情况是，商品房项目都只能向郊区发展，保障性住房更是越建越远。

北京市经济适用住房的发展情况充分验证了这一点。

从全国来看，北京市是经济适用住房发展最好、规模最大的城市，经济适用住房不仅为广大中低收入家庭解决了住房难题，也为拉动地方经济、平抑区域房价发挥了重要作用。

截至2008年，北京市已累计建成2000多万平方米的经济适用住房。

如果按每套80平方米计算，已有25万户家庭的住房条件得到改善。

但是，这么多房子，一旦售出，政府就失去了控制，虽然有退出机制，但实际上几乎没有退出的房源。

政府只能不停地建，不停地卖，最后也是越建越远，与低收入家庭的期望值差距越来越大，形成了一个循环往复的怪圈。

设想一下，如果北京市的2000多万平方米的经济适用住房都没有出售，而是以租赁形式提供给低收入家庭，政府手中掌握有25万套保障性房源，则基本可以形成良性的准入与退出机制了，即不停地有低收入家庭进住，也有收入增加后退出的，由于房源稳定，再建压力较小政府不会忙于觅地新建，其主要工作就会转向对存量的保障性住房资源进行管理和二次分配上，这样便形成了住房保障钠长期可持续发展机制。

由此看来，只有租赁型的保障性住房才能形成良性循环的可持续发展机制。

三、发展公共租赁住房有利于满足多层次住房需求

从世界各国的住房保障经验来看，租赁型公共住房将成为我国公共住房政策的重要组成部分，能够有效解决当前住房制度所面临的阶段性困境。

目前，全国已有北京、夭津、重庆、上海、深圳、厦门和常州等城市进行公共租赁住房试点工作。

公共租赁住房的最大优点是覆盖人群广泛，可根据补贴标准灵活调整，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。

1、发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足

在房价上涨、住房短缺时期，加大力度供应实物形式的保障房是非常必要的。

增加租赁型公共住房比重将是解决住房短缺问题的有效途径之一。

可以说，租赁型公共住房更符合我国现阶段低收入群体的住房需求现状。

2、发展公共租赁住房有利于解决低收入群体的多层次需求

当前，保障性住房的需求潜力较大。

随着房价不断上涨，许多低收入群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格获得住房使用权。

上海浦东张江科技园推出了面向就业者的青年公寓，只要是大专以上学历，与科技园内企业签订一年以上劳动合同且在上海无住房的年轻人，就可申请租房。

每人在公寓最多只能住3年单房租金888元。

南京也针对大学毕业生推出了青年公寓。

厦门市的公共租赁住房起步较早，制度相对完善，运作比较规范，保障规模较大。

根据厦门市政府规定，公共租赁住房的面积一般为70平方米左右，住户自己按每月每平方米17.6元的价格通过银行向市公共房屋管理中心缴纳房租。

这些房租的七成随后会返还给住户，厦门市的汪秀娟全家年收入超过了3万元，既不符合申请廉租房的条件，又买不起商品房，一家4口长期挤在42平方米的单位宿舍里。

现在，汪秀娟已住进75平方米的厦门社会保障性租赁房。

目前，厦门市已有2433户享受到了公共租赁住房带来的实。

厦门市的保障性租赁房就是温总理在政府工作报告中提出的“公共租赁住房”。

这些保障性住房由政府出资建设，租住的家庭或个人只要满足租赁条件就可长久租住但不可转租他人。

当租房户的年收入高出保障性租赁住房的条件时，住户可以选择搬出或租金全部由自己缴纳。

深圳市则率先扩大了保障范围，将保障对象延伸至五类人群：

一是低收入户籍家庭；二是产业园区户籍或者非户籍单身人员，通过各类产业园区建设及升级改造中集中配套建设的公寓，宿舍予以解决；三是符合缴纳社保年限等条件的非户籍低收入家庭；四是归国留学生、医生和教师等国内外引进人才，在公共租赁住房中划出一部分房源作为人才公寓向符合相关条件的人才出租，符合条件者还可通过住房分配货币化方式解决住房问题；五是机关事业单位新录用人员的周转用房。

3、发展公共租赁住房有利于弥补租赁市场发展滞后问题

当前，城镇居民在改善住房条件时，都选择了购房而非租房。

这虽然有中国传统等因素的影响，但还有一个重要原因就是租赁市场缺乏稳定性保障。

低收入家庭仅靠市场个体提供的租房市场在租金和租赁期限等方面都存在很大的随意性，因此，需要政府以制度化的模式提供租赁型的公共住房弥补中长期租赁市场的空缺。

公共租赁住房概念的提出，在于帮助“夹心层”家庭解决住房难问题，而其更广泛的意义，则在于国家保障体系将同时向“非低收入群体”和流动人口倾斜的理念转变。

这样的转变，其出发点是政府把保障范围扩展到包括已成为城市常住人口的外来务工人员在内的所有不能通过市场解决住房问题的家庭。

四、发展的基础是健全的制度设计

从各国的经验来看，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等国家，都按照“市场一救济型”或“市场一福利型”的二元政策导向来实现“居者有其屋”的住房发展目标。

即在经济起飞初期，住房严重短缺，主要由政府主导来解决住房问题。

当社会主要群体的住房问题解决之后，实施市场化为主渠道，但对低收入家庭的住房保障一直存在并形成稳定的社会制度。

虽然中国的国情和当前的发展状况与其他市场经济国家存在较大差异，不适宜简单照搬国外的公共住房政策，但从一些国家的住房保障实践和相对成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式选择、建设方式、分配以及管理制度等方面获得很多值得借鉴的宝贵经验。

1、国外主要住房保障形式

国外住房保障形式主要有三种：

一是政府直接投资建设出租房，即公共住房；二是政府通过干预房价，保证低价位住房供应；三是政府直接分配住房保障资金，向中低收入者提供住房消费资金。

不仅各国住房保障形式不同，即使同一国家，在不同时期，不同发展阶段，所实施的住房保障政策也不相同。

这种差异根源于不同的社会历史环境和经济发展阶段，是由政府干预目标、住房供求环境和政府财政支持能力决定的。

不同的住房保障方式各有利弊，可交替使用，并且需要根据社会经济状况和住房供需关系变化不断进行调整。

2、通过公共租赁住房实现“人人有房住”

为保障无力购房者的住房需求，国外在制定公共住房政策时普遍重视公共租赁住房的发展，为最低收入者提供“托底性”保障。

普遍面对的是低收入群体，还有一些特殊岗位群体，如公务员、警察、消防员等。

一般采取轮候制，是一种过渡性的保障方式。

英国政府把持续供应可负担住宅列为重要的施政目标，在伦敦市2004年的规划中，要求中心区新增房屋的1/4为可负担用房。

美国的一些州政府对申请房租补贴的低收入家庭限定的房屋月租金标准为700美元以下。

根据其法律规定，租房家庭只需支付其收入的1/3左右作为房租剩余部分由政府付给房东。

法国则是依靠企业（组织）联合体提供廉租住房。

联合体的主要职责是直接建设住房和将旧房改建为公共住房后再低价出租。

法国国会每年通过预算安排住房资金，支持“低租金住房”建设，低租金住房最低标准为建筑面积35平方米，“低租金住房”的租金仅为家庭收入的10%。

3、建立行之有效的公共租赁住房管理体系

在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。

决策层负责制订政策和长期发展计划，负责与计划、财政、金融、土地、法律建设等部门协调运作。

执行层具体落实公共住房建设和运行。

例如，韩国设立了国家住房政策审议委员会，作为公共住房的决策协调机构。

执行层为建设交通部，下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门负责建造面向中低收入阶层的出租公房。

4、通过完善的制度确保公共住房公平分配

国外在公共住房分配方面有两条很好的经验：

一是明确公共住房是为最需要的人提供的住房保障；二是只有建立科学完善的准入和退出机制才能保证公共住房公平分配。

国外的公共住房政策基本上都是以法律形式出现的，公共住房体系的建立也得益于法律的强力保障。

5、借鉴国际经验，推进公共租赁住房发展

很多国家在制订住房目标和发展规划时，都把中低收入群体的住房问题放在突出位置。

在政策制定上，重视对需求人群的市场细分，针对不同人群实施相应策略，从而最大限度实现社会效益和经济效益相统一。

在相关住房政策颁布时，一旦缺乏法律上的支持，立法机关就会迅速进行相关立法工作，细化政府的责任、义务和权力，同时也明确了住房政策的具体操作规则，使得政策有法可依，有法可行。

西方国家市场经济高度发达，政府倾向于在现有的市场框架下寻求解决住房问题的最优方法，并且在这个过程中，政府利用多种手段多管齐下，从不同方面来支持住房发展战略，如普遍运用税收、补贴、配套设施建设等措施，而从结果上看，这些措施的运用对该国住房市场的发展也起到了良好的推动作用。

许多国家已将社会出租住房作为一项重要的住房保障措施。

但国外有完善的准入审查和退出制度，家庭收入诚信公开透明，这些都是实施公共租赁住房的关键。

五、资金来源是公共租赁住房的主要瓶颈

由于我国公共租赁住房刚刚起步，在不断完善的进程中也出现了一些突出问题，主要表现在以下三点：

1、制度法规体系尚不健全

目前国内仅深圳、厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法，从国家层面上还缺乏统一规范的制度法规或指导意见。

而公共租赁住房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程，而且各地已出台的相关管理办法也有许多需要改进的地方。

另外，各地公共租赁住房的建设标准差异较大，缺乏统一的约束性，如有些地方建设标准只有40平方米，有些地方则达到了90平方米。

2、覆盖人群相对较窄

北京市公共租赁住房只限于已通过政策性住房审核的家庭。

广州、深圳和厦门的覆盖人群也仅仅针对城镇户籍人口。

常州市对公共租赁房准入限制为：

符合申请条件的低收入住房困难家庭必须无房、具有常州市市区城市常住户口且实际居住三年以上，家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入的80%；符合以上条件且年满35周岁的单身人士也可申请。

3、资金紧缺，房源供给严重不足

按照厦门市的规划，在未来几年将投入136亿元建设45000套保障性租赁住房，基本解决“夹心层”无房户的住房难题。

按照覆盖40％