商业地块出让调研报告.docx
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商业地块出让调研报告
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商业地块出让调研报告
地点：
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时间：
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说明：
本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容
沙井中心区
商业地块出让
调研报告
SHAJINGCENTRALDISTRICT
COMMERCIALPLOTISSOLD
INVESTIGATIONREPORT
委托单位：
深圳市宝安区沙井街道办
执行单位：
深圳市智邦地产投资顾问有限公司
SHENZHENZHIBANGREALESTATEINVESTMENTCONSULTANTCO.,LTD
CHIEFEDITOR
前言
受沙井街道办的委托，智邦地产顾问公司对沙井中心区拟出让商业地块进行系统的市场调查。
我们利用商业与地产联合团队优势，不仅完成了规定的市场调研任务，而且重点放在高起点策划挖掘项目地块商业价值，运用商业经验实现思路的创新，做到满足土地出让目标，引导合理的开发方向，力争今后实际开发的项目符合商圈发展规律，同时有利于提升沙井商业与旅游业的综合竞争努力，提升沙井区域形象。
报告分为六大部分，一为商业地块概要；二为商业地块区域规划发展；三是商业地块区域经济统计；四是宝安商业发展与分布状况；五是商业地块商业环境；六是商业地块开发建议。
本报告目的在于为投资者多方位了解沙井及本商业地块提供一定的资讯，撰写者并不承担因报告中所涉及内容和数据所带来的投资风险。
市场前景广阔，投资风险自担。
沙井中心区商业地块市调组
2005年10月
第一部分：
商业地块概要
一、商业地块规划指标
宗地号：
A319-0871
用地位置：
沙井主中心区；
用地性质：
商业用地；
建筑用地面积：
47887.32平方米；
容积率：
≤1.9；
建筑覆盖率：
≤45%；
总建筑面积：
90690平方米；
其中商业占60%，计54414平方米；
商业办公和商业公寓占40%，计36276平方米；
如需配建附属设施，其建筑面积在商业面积中减扣；
停车位：
900个；
预计出让时间：
2005年12月22号。
二、商业地块组团区位图
从区位示意图可以看出，本次出让商业地块位于西部工业组团沙井中心区核心地段，为组团级综合服务商业中心。
三、商业地块区位价值示意图
1、沙井近年出让商业住宅地块位置示意
2、近年出让商住地块的成交价格统计
3、拍卖地块楼面地价升值曲线
四、地块四面现状示意图
第二部分:
商业地块区域发展规划
一、深圳市组团分区规划概要
深圳市组团式空间结构的形成，是从早期特区的“带状组团式”城市结构（1982年经济特区总体规划），演变为全市域的“网状组团式”城市结构（《深圳市城市总体规划（1996-2010）》），通过历次规划的空间引导演进和加强，目前确立了由11个功能组团构成的市域组团式空间结构。
其特区外的8个组团分别为:
宝安中心组团（福永南部、西乡、新安）、西部工业组团（沙井、松岗、福永北部）、西部高新组团（公明、光明、石岩）、中部服务组团（龙华、观澜、坂雪岗）、龙岗中心组团（龙城、龙岗、坪地）、中部物流组团（平湖、布吉、横岗）、东部工业组团（坪山、坑梓）、东部生态组团（葵涌、大鹏、南澳）
1、深圳市城市功能组团结构示意图
2、深圳特区外组团规模与定位图
西部工业组团规划范围包括松岗、沙井二街道行政区范围和福永街道北部（包括福海大道和凤塘大道以北、107国道以西的福永街道用地），规划用地总面积为156.5平方公里。
其中福永街道北部面积24.3平方公里，沙井街道面积63.3平方公里，松岗街道面积68.9平方公里。
至2020年，西部工业组团人口估计将达到76万人；规划将按91.4平方公里的总量来控制建设用地；并划定43.7平方公里作为基本生态控制用地来保护。
组团土地利用将得以整合，空间格局将得以优化。
未来组团内将集聚更具规模的先进的现代制造业，房地产、外贸、金融、文化产业等也将会有长足进展，区域内的基础设施和生产服务功能将日益完善和强大。
二、西部工业组团规划与发展策略
1、区位示意图
沙井（西部工业组团）位于深圳的西北部，珠三角空间发展“脊”上的重要节点、发挥着连接深圳、东莞与珠三角经济纽带的作用。
2、西部工业组团功能布局与产业发展
1）组团功能布局
组团以沙井为核心，建设三片、六区、主辅两中心的组团空间格局
三片——（滨海控制片区、东部生态片区、中部建设片区）；
六区——（西北产业整合区、东北产业整合区、大田洋产业整合区、
东南部产业拓展区、松岗生活区、沙井生活区）；
主辅两中心——（沙井主中心、松岗次中心）。
2）组团产业发展策略
第二产业发展策略
加快发展高新技术产业、先进制造业和装备工业；积极调整工业内部结构，形成多个支柱产业支撑的局面。
第三产业发展策略
大力发展第三产业,提高城市综合服务功能，拓展服务领域，提升服务水平，形成现代服务业体系，使西部工业组团由村街道型的规模化生产基地变成区域性综合商贸中心。
注1：
2003年末西部工业组团城镇人口116.29万人。
其中户籍人口5.51万人，外来人口110.78万人，折算当量人口65.33万人（当量系数取0.54）；规划2020年当量人口为74.39万人（当量系数取0.65）。
注2：
一类居住用地和二类居住用地：
主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。
四类居住用地：
是指“原农村居民住宅用地”，由于历史原因，在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为复杂。
原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中。
商业用地：
商业经营活动按照经营方式区分为批发和零售，经营的商品包括各类生产资料和生活资料。
从目前商业经营的业态来看，商业经营活动因为要适应顾客和市场的需求，经营方式灵活，其中批发和零售的经营方式往往难以截然分开。
商业性办公用地：
主要包括除政府机关办公建筑以外的进入房地产市场的办公建筑，这些办公建筑主要租售给各种商业性经营的公司、企业和团体，作为办公和经营场所。
商务公寓：
是为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配套的一种办公建筑形式，空间尺度极为灵活，宜商宜住，一般位于城市主要商业区的核心地段。
2）用地规模变化趋势
A、居住用地
从上图我们可以看到未来西部组团居住区的变化趋势
居住用地的总量变化不大，仅增加220.97公顷;
居住用地结构调整很大,一、二类居住用地（城市居民住宅用地）增幅巨大，增加了1890.8公顷，第四类居住用地（原农村居民住宅用地）减幅也很大，减少1627.31公顷，主要是由于沙井全面城市化后政府推行的转地工作所引发用地结构的变化；
可以预见未来沙井（西部工业组团）的房地产市场将得到快速的发展，一批高档次的现代化的住宅小区将会兴建，沙井的常住人口将会发生结构性的调整，对商业的需求将得到极大的释放。
B、商业用地
从上图我们可以看到未来西部组团商业服务业的变化趋势
商业服务业用地增幅很大，土地面积增长508.6公顷，其中商业用地增长422.52公顷；商业性办公用地增长43.28公顷；
增加的商业用地主要集中在西部工业组团的沙井主中心，也就是本次出让的商业地块的片区类，一个属于西部工业组团的商业、办公、服务、餐饮、休闲、旅馆、娱乐、批发、零售的区域将会得到集中的发展；
以沙井为核心的西部工业组团商业将会在经营档次上、业态组合上、区域辐射上、商业影响等方面得到长足的发展。
C、工业用地
从上图我们可以看到未来西部组团工业产业的变化趋势
沙井（西部工业组团）工业用地将由现在的4716.28公顷，减少到2708.70公顷，减少2007.58公顷；
一方面是工业土地的集约利用，新型工业产业园的兴起，提供了土地的利用效能；
另一方面是西部工业组团工业内部结构调整，高新技术产业、先进制造业和装备工业的加快发展；多个支柱产业支撑局面的逐步形成。
工业产业的结构调整,会有一批高收入的、中长期投资战略的产业人口出现，对西部组团的住宅与商业需求会加大，新的市场空间会呈现。
4、公共配套设施规划
1）组团设施配套原则
组团公共设施分区级、居住地区级、居住区级三个级别。
遵循分级配置，适度超前，均衡分布、公众利益优先的原则。
2）西部工业组团规划公共设施一览表
3）西部工业组团规划市政设施一览表
5、组团交通路网
1）轨道交通
规划有京广深客运专线、广深城际（西北方向城际线）、城市局域轨道交通6号线从本组团穿越。
广深城际线为珠三角城际轨道网络中的重要线路，连接深圳机场、深圳市中心区。
广深城际线预留线位从组团的北部沿广深高速公路南侧进入本组团，并沿宝安大道中央分隔带往南至立新路附近，然后往机场方向转向滨海大道。
该线在本组团内规划设置三个站点，沿线用地控制宽度应不小于100米。
轨道交通6号线为城市局域线，预留线位沿宝安大道从机场至松岗，再沿松白路至公明、龙华，全长14.7公里，沿线规划设置4个站点（福永水库站、沙井万丰站、沙井中心站、松岗中心站）和一个车辆综合维修中心。
2）对外道路
组团由高速公路、对外快速路等组成“六纵三横”对外交通网络。
“六纵”：
广深高速公路、沿江高速公路、海滨大道、
龙大快速路、南沙快速路、广深公路（107国道）；
“三横”：
大外环、沙井南环路—甘霖路、松白路。
3）客运站
规划保留现状两个长途客运站为：
沙井客运中心、松岗客运站，占地总面积为7.36公顷。
4）公共交通
以方便乘客，提高公交在居民出行方式中的比重为前提来规划公交线路，将客运服务中心、汽车站、轻轨交通以及与主要的公共设施、居住区、工业区沟通，形成合理的公共交通网络。
规划8个公交枢纽站与轨道交通站、长途客运站或商业中心接驳，总占地面积4.68公顷；26个公交首末站与组团主要的客流集散点相衔接。
5）本商业地块周边主要规划道路一览表
第三部分商业地块区域经济概述
一、西部工业组团GDP统计
2004年沙井经济持续稳定增长，街道全年实现生产总值为69.36亿元，同比增长25.2%，组团内的福永街道和松岗街道2004年全年实现生产总值分别为84.02亿元和50.36亿元，三街道2004年全年共实现GDP为203.74亿元，相比宝安全区2004年786.16亿元，占全区比例为25.9%；
二、西部组团产业结构
沙井街道工业基础发达，2004年全街道实现规模以上工业企业产值161.65亿元，增长29.7%,产品销售率为98.5%,实现工业生产和销售同步发展。
2004年沙井第一、二、三产业生产总值分别为：
0.40亿元、54.56亿元、14.40亿元；结构比例为0.58%、78.66%、20.76%,工业占有绝对的比例，第三产业发展严重滞后。
三、沙井工业企业总数、工业厂房面积与年末人口比较
2004年末统计，沙井街道共用工业企业总数为1370个，其中三来一补企业591个，三资企业414个，其他企业365个；厂房面积为7565267平方米，总人口为759186人，绝大部分为外来产业人口。
相关统计资料如下：
1、近三年企业总数变化图
图上显示，近三年来沙井工业企业每年都有100家左右的增长幅度，在类型上三来一补企业逐年减少，三资企业和民营企业逐年增长.但三来一补企业还是占据43%的份额。
企业的增长，商务活动会逐步的活跃与频繁，对商业设施的需求是巨大而又迫切的。
2、近三年街道人口变化图
2002—2004年沙井镇年末人品数（总人口、户籍人口、外来人口）
2002、2003、2004三年来街道总人口保持着很高的增长速度，2003年较2002年增长10.77万人，2004年较2003年又增长19.478万人。
3年内人口增长近30万人，绝大部分为外来人口。
外来人口的快速增长，对零售商业、餐饮、休闲、娱乐、主题购物等提供了很好的消费基础。
3、近三年工业厂房与宿舍面积变化
2002—2004年沙井镇总厂房面积和工人宿舍面积（平方米）
2002、2003、2004三年来街道总厂房面积每年平均增长近80万平方米，工业厂房宿舍平均增加近20万平方米。
厂房的建设为深圳市内的产业转移提供了必须的生产用房，厂房宿舍为产业工人提供了必须的生活设施
四、沙井街道社会消费品零售总额与银行存款余额
2004年沙井社会消费零售总额14.93亿元,增长21.4%,目前全街道有大中型商场11家,年末已登记的个体工商户9132户。
全年商品房销售1036套，销售面积93500平方米，销售额41538万元，全街道7家金融机构下设24个服务网点，年末银行存款余额79.78亿元，贷款余额为63.6亿元，分别比同期增长26.2%和58.4%.银行年末居民存款余额为44.93亿,增长8.7%。
第四部分宝安商业发展与分布状况
一、深圳商业发展概要
1、<<深圳市商业网点普查报告>>简析
1）2004年底发布的《深圳市商业网点普查报告》显示，深圳市5000平方米以上的大型商业设施已达432家，大型超市、百货店和专业店的营业面积已占零售总面积的38.5％,商业地产迈向热潮。
2）2004年，我市共有各类商业网点超过14万个，从业人员近百万。
以全市约1000万经常性消费人口计算，人均年零售消费额9400元左右，人均拥有零售面积为0.96平方米，已经接近香港人均1.1平方米的水平。
3）从普查报告看，我市商业连锁经营程度高、大型商业设施多是一大特点。
据调查，在深圳经营连锁零售、连锁餐饮企业的商户近200家，连锁门店6800余家，所占市场份额达45％，这一比例在全国大中城市中居领先地位。
在432家大型商业设施中，大型零售网点有342家，这些网点的类型涵盖了主要的商业业态，特别是与市民日常生活十分密切的大型超市、百货店，其总量近200家。
餐饮业是近年来我市增长最快的行业，营业面积5000平方米以上的大型餐饮网点，全市就有39家。
连锁经营的快餐网点723家，营业面积已达餐饮总面积的一半以上。
4）深圳商业网点空间布局日趋合理、全市商业重心逐渐西移是本次普查新发现的特点。
5）我市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。
主要表现在：
一是目前深圳商业网点按数量算近90％是小门店，这其中约有一半位于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差；二是各类新兴商业区内，专业商业设施比较缺乏，多数商业设施都设于商住综合楼宇内；三是代表现代商业发展趋势的各类大型购物中心数量仍显不足。
报告还提醒说，目前我市的大型超市、百货店数量上已接近饱和，但将开的新门店数还比较庞大，有可能出现过度竞争的局面。
2、商业大动脉（宝安大道）的形成和深圳商圈
从深圳商业地产的总体形势看，是一条沿着深南大道主干线形成商圈的过程。
宝安大道接驳深南大道，并一脉相承深南大道的高起点规划定位，毫无疑义地将成为贯穿宝安中心组团和西部工业组团（福永、沙井、松岗）的商业大动脉，所以它对沿线商圈的形成和发展具有重大意义。
1）深圳“八大商圈”
以东门步行街为中心的“东门商圈”；
以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈
以专业市场、主题商场为主体、多种业态组合的“华强北”商圈
正在兴起的福田中心商圈、华侨城商圈、南山商圈、宝安商圈、龙岗商圈
每个商圈都在不同层面上推动着深圳商业的发展。
2）深圳商圈“格局之变”
商圈的地域分布发生变化，即深圳的商圈布局从传统的商业据点罗湖扩展到全市，形成“多圈鼎立之势”；
商圈的商业业态发生演变，主导经营业态从百货商店、超级市场转向大型购物中心，一批shoppingmall正在逐渐形成。
从影响商圈地域分布的因素（片区人口数量、居民购买能力、交通条件）分析，深圳商圈都面临着非常好的机遇。
3）关外八大组团分区规划为关外新老商圈的发展带来新机遇
依据各个组团的功能定位，集中突出组团与组团之间、组团内部的商圈功能，增加各商圈的辐射力。
围绕各个组团的功能定位，对商圈资源进行充分合理利用，形成互补链接。
二、宝安区商业发展的现状与特点
1、宝安商业发展概况
宝安区2004年社会消费品零售总额149.2亿元，比2003年增长20.7%；2003年的商业增加值30.5亿元，较2002年增长3.8%，占第三产业增加值的20.4%。
商业从业人员35万，占第三产业从业人员总数的49.6%。
据商业网点普查结果显示，截止到2004年8月31日，全区共有各类商业网点55864个，营业总面积471.5万平方米。
2、宝安中心组团商圈分析
东门、华强北商圈已经十分成熟，业态也已经相当饱和。
深圳商业需要缓和东门、华强北的压力，而深圳中心区商圈目前又没有真正形成。
由于各方面的条件促成，宝安商圈将接过深圳商圈沿深南大道向西端发展的接力棒。
1）宝安中心组团三大商圈
宝安中心区商圈：
住宅开发衍生，由天悦龙庭、丽晶国际等商业部分组合而成，是宝安商圈未来的发展方向。
宝安老城区商圈：
指宝城1-36区，由湖滨路、广深高速、新安四路围合的片区，属自发的商业地带，宝安商业的历史见证，由
香槟广场、新安购物中心组合的新兴商圈，将形成宝安的华强北。
西乡商圈：
商业文化中心，是宝安的“地王”商圈，将建一个集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的大商城。
2）宝安区中心组团主要业态分布
3）宝安中心组团商业介绍
目前，宝安商圈在经营形态方面主要形成电子、服装、装饰建材、家用电器等多个专业市场，以及餐饮、娱乐等综合商业业态，虽然目前整体档次及规模还不突出，但范围已经涉及商业的各行各业，即将形成一个多元化格局的区域商业中心。
宝安商业“三多三少”（个体经济多，龙头企业少；小商铺多，大商场少；小规模，零散经营多，集约化、专业化经营少）的局面，为大型超市和主题商场的发展提供了广阔的发展空间。
现深圳关内和国际知名商家都纷纷进驻宝安，宝安的传统商业格局正在逐步改变。
A、百货与超市
宝安的百货商场虽然早已存在，但真正意义上的百货类超市第一家是宝安佳华商场，在1995年开业时仅有500平方米的营业面积，经过几年的发展，现在宝安的知名百货与超市有：
天虹商场（44区——翻身路）、万佳百货（5区——建安一路）新一佳百货（22区——公园路、西
乡——荔园路）人人乐百货（62区——宝民一路）、海雅百货（25区——前进路）沃尔玛（35区——前进路）、好又多（61区——西乡大道）大富豪购物广场（25区——前进路）、永安南城百货、佳华平价商城（西乡——荔园路）万业城百货（30区——建安路）黄金台天虹商场（34区——前进路）等。
另外，家乐福、吉之岛、麦德龙等国际知名商家也正虎视眈眈在宝安寻觅合作机会。
这些深圳知名的大型百货进驻宝安，不仅极大的提升了宝安的整体商业形象，更以这些百货为龙头，构筑起了宝安各细分商圈的核心，对整个宝安商业进行了资源的重组。
B、服装业
宝安原有服装零售大都以传统的临街街铺与购物街为主，主要集中在翻身路商业街、创业路商业街、新安湖商业街、西乡服装步行街等，大都档次较低，业态组合比较零乱。
随着大型百货的进入，宝安的服装零售开始向百货店内转移，档次也迅速提升。
目前，以专门经营服装的专业店与专门店在宝安还没有形成气候，特区内的大型服装专业店如曼哈、创景名店等还没有进驻宝安。
现宝安第一家服装为主的主题店波尔诺名店（48区——裕安二路）。
C、电子
宝安的电子业态主要有：
宝安电子城（40区——新安路与翻身大道交汇路口）、创业电子大厦（26区——创业路与前进路交汇以东）主要以电子元器件和电子仪表、通讯产品配件为主。
围绕这二个电子专业市场，周边的一些临街商铺业态也以IT业为主，如联想，品牌复印机专卖店，方正电脑等。
还有沿107国道的沙井电子商圈。
近期开业的无限数码港（30区——前进路上安华工业区附近）以经营手机和数码相机等数码产品为主。
整体来说，宝安电子市场的主要辐射区域仍以本地消费为主，但依托宝安区大量的IT及电子行业的企业，生意也十分火爆，人流十分旺盛。
D、家用电器
家电商战烽烟四起，家电零售商巨头看好宝安的市场，纷纷在宝安开店。
目前，宝安已经聚集了已在宝安经营多年的宝港、先期进入宝安的顺电广场，以及铭可达家电类连锁商场、国美电器，加上宝安本土家电零售商家宝港电器城等，总营业面积近3万多平方米，掀起了宝安商圈的家电市场大战。
E、建材和家具
目前宝安的装饰建材与家居零售主要有最早开业的宝润装饰材料城、新福装饰材料城、好运来综合性家居广场、金海马家具等。
这几家专业商场营业面积接近10万平方米，凭借土地成本低廉的优势、规模优势，整合专业优势，统领了宝安的装饰建材与家居行业的发展。
福永家具商圈具有很大规模。
同时，分布在翻身路商业街沿线、创业路沿线的街铺内、前进路与流塘路交叉处，也分布着为数众多的五金、水暖、建材与家居商场，虽然规模小、档次低，但也是市场需求的重要补充。
F、餐饮业
目前，宝安的餐饮目前比较零散，虽然也有一些高档的酒楼茶肆，没有形成餐饮聚集的旺区，餐饮档次与规格也比较低。
但是，在宝安的经济快速发展的态势下，蕴藏着巨大的消费潜力。
可以看出：
宝安的社会消费品零售总额仅排在罗湖和福田之后，列第三，说明其商业经济很活跃。
宝安的城镇居民人均可支配收入仅次于福田，列全市第二，说明宝安城区居民的消费潜力很大。
宝安居民人均消费性支出列全市第二，而且与第一的福田相差无几，更直接说明宝安居民消费力强。
宝安的餐饮总额在全市排在后面，，说明宝安的商业经济虽然活跃，但是餐饮业落后。
宝安餐饮业的增长速度很好的诠释了这个问题，在近几年宝安经济的飞速发展下，蕴含的巨大餐饮消费需求逐步激发。
餐饮业连续几年以全深圳市第一的速度发展。
宝安商业消费潜力大，而从占社会零售总额的比重看比其他地区低，落后于区域经济的平均水平，强大的消费潜力，落后的现状，将会促使宝安的餐饮娱乐等行业在未来巨大的发展。
3、宝安区商业整体发展态势
1）宝安区商业总体将继续保持快速增长的势头。
从市场需求的角度看，商业总量受人口、整体经济发展状况和人均收入的影响。
1996年以来，宝安区与商业总量关系密切的几大影响因素一直保持快速增长。
在GDP高速增长的背景下，人口和人均收入均以每年10%左右的速度稳定上升。
在深圳发展重心西移，地铁通车等利好因素的作用下，宝安区的常住人口、GDP和人均收入有望以更快的速度增长。
以上因素的变动趋势，预示着宝安区社会消费品零售总额将保持快速增长的态势，商业持续兴旺。
2）全区商业空间分布格局将由多中心向多层次型转变。
根据中心区理论，在一个市场区中，不同规模的中心地，具有不同的需求门槛和销售范围（市场圈），逐渐形成规律有序的中心地－－市场网络等级体系。
随着宝安区城市化水平的提高，宝安滨海新区及龙华、沙井等组团集约化开发的推进，这些商业中心规模将逐步扩大，零售业态不断丰富，功能等级将进一步提升，从目前的满足消费者一站式购物需求发展为集购物、休闲、娱乐于一体的一站式消费场所。
该类型商业中心的出现，将使宝安区商业格局由多中心向层次型转变。
届时，宝安区将拥有代表城市形象的为市内外、国内外消费者提供一站式消费的商业中心区；有提供日常购物所需的商业区；有提供便利型服务的商业网点。
3）零售业现代化水平还将提高，同时特色化经营成为重要趋势。
宝安零售业扩张的重点仍将是现代流通渠道，包括大型综合超市、大百货和各类大型专业店、连锁便利店等，传统的摊位制商品市场、肉菜市场及小型零售网点的市场份额将逐步萎缩，此外由于宝安具有开发用地优势，所以各类面向区域性或者是全市性的购物中心
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