房地产销售结算暂行规定.docx

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房地产销售结算暂行规定

XXX股份有限公司

房地产销售结算管理规定（试行）

第一章总则

第一条为规范公司下属房地产开发销售公司的（以下简称地产公司）销售结算业务，降低财务风险，特制定本规定。

第二条地产公司总经理为第一责任人，全面负责房地产销售、结算及回款的管理，督促、协调相关责任部门具体实施。

第三条地产公司财务部门是销售结算管理的直接责任机构，主要负责销售结算工作，督促营销代理公司认购转签约和欠款催收工作的及时开展，以及在按揭资料报送银行后负责跟进银行按揭放款的办理。

第四条地产公司销售部门、营销代理公司是销售回款的直接责任机构，主要负责认购转签约、销售欠款催收、按揭资料收集及审核，提交销售日报、销售分析报表等。

第二章岗位职责

第五条地产公司财务部门设置四个房地产销售财务岗位，分别为：

稽核员、开票员、收款员、综合管理员。

第六条岗位工作职责

（一）稽核员工作职责

1.审核VIP申请书、认购书、商品房买卖合同、合同审批表、项目优惠申请表等；

2.审核营销代理公司的销售日报、佣金及提成结算表（表样？

），并签字确认，定期将按揭贷款的办理及到账情况反馈给销售部门、营销代理公司；

3.跟进按揭款项的办理及到账情况、应收款项回笼情况；

4.核对收款日报、收据（发票）日报，编制销售报表（具体报表种类见第十五条），经财务部门负责人签字后上报总部；

5.房地产销售结算相关档案管理。

（二）开票员工作职责

1.从票据保管人处领取地产公司收据、销售不动产预收款专用收据和销售发票。

2.在启用收据（发票）前，应先检查，对于有缺份、少联、错号的应整本退回，重新调换；

3.应按每本收据（发票）顺序号，依次使用。

所有联次一次填开，不得涂改。

对于填错的收据（发票）应全份保留，并加盖“作废”印戳，不得撕毁；

4.开票员根据如下情形开具地产公司收据：

（1）根据VIP申请书，开具诚意金收据；

（2）根据认购书，开具定金收据、首付款收据；

（3）根据按揭款项进账单，开具按揭款收据；

（4）根据补交尾款通知，开具尾款收据。

5.根据商品房买卖合同和合同审批表，开具销售不动产预收款专用收据，同时收回客户前期留存的诚意金、定金、首付款收据。

6.根据备案后的商品房买卖合同，在办理产权证之前，开具销售发票，并收回不动产预收款专用收据、按揭款收据、尾款收据。

7.每日编制收据（发票）开具情况日报表交稽核员审核。

（三）收款员工作职责

1.收款员应核对收据金额与认购书等相关签约资料金额是否一致，根据核对无误的收据收款，每日收款结束，编制收款日报表，将缴款单据和资料交稽核员审核；

2.收款员应严格遵守财经纪律，及时对账、结账、缴款，对收取的各类款项要做到日清日结，现金及时送存银行；

3.收到现金时，要做到唱收唱付，提高鉴别假币的经验和能力，收到假币由收款员负责赔偿。

（四）综合管理员工作职责

1.负责销售现场收款的总协调工作；

2.督促开票员、收款员上报相关报表给稽核员审核；

3.协调营销代理公司和财务收款的工作衔接，协调银行上门收款和按揭等工作。

第三章结算流程

第七条结算流程

（一）诚意金收取业务流程

1.稽核员审核VIP申请书是否填写完整、有无涂改、大小写金额是否正确一致，询问客户申购意向与VIP申请书中填列是否一致；

2.开票员根据经稽核员审核无误的VIP申请书开具地产公司诚意金收据，检查开具内容完整无误后在经办人处签开票人本人全名，通知收款员收取款项；

3.收款员询问客户交款方式，根据收据列示金额收款，在收据收款人处签本人全名，检查无误后将填写完整的诚意金收据客户联交客户。

（二）定金收取业务流程

1.稽核员检查认购书是否经审批、有无涂改、大小写金额是否正确一致；稽核认购书填列的内容计算是否正确；询问顾客是否交纳诚意金，若客户已交诚意金，请客户出示诚意金收据客户联；检查收据与诚意金收据金额之和是否与经审核的签约认购书金额相符；

2.开票员根据经稽核员审核无误的认购书开具地产公司定金收据，在收据中注明客户申请的房号，检查内容无误后在经办人处签开票人本人全名，通知收款员收取款项；

3.收款员询问客户交款方式，根据收据列示金额收款，在收据收款人处签本人全名，检查无误后将填写完整的定金收据客户联交客户。

（三）首付款收取业务流程

1.稽核员检查合同审批表是否经审批、是否填写完整、有无涂改、合同金额计算是否正确、大小写金额是否正确一致，若有涂改要求营销代理公司重新填写；确定客户是一次付款还是分期付款（含按揭付款）；询问顾客是否已经交纳诚意金及定金，若客户已交诚意金、定金，请客户出示诚意金、定金收据客户联，检查无误后，在合同审批表签稽核人员全名；

2.开票员根据经稽核员签字的合同审批表准确、完整、规范的开具不动产专用收据，检查内容无误后在经办人处签开票人本人全名；并通知收款人员收取款项，并负责收回诚意金、定金、前期已付首付款收据及合同审批表；

3.收款员检查合同审批表是否经稽核员签字核对；询问客户交款方式；收取款项后在收据收款人处签本人全名；由开票员将填写完整的首付款（一次性付款）专用收据交客户。

（四）按揭款项及尾款收取流程

1.出纳会计收到客户按揭款进账单通知开票员填开按揭款收据，开票员收到按揭客户的按揭款进账单时，查找客户合同档案，核对合同中列示按揭款项金额是否与银行进账单金额一致，根据银行进账单开具按揭款收据，并及时通知营销代理公司按揭款到账情况；

2.在客户实际补交（退还）尾款时，首先要经稽核员对补交（退还）尾款的通知进行审核并签字，收款员根据经稽核员审核签字无误的尾款通知收取或退回款项，开票员根据审核无误的尾款通知、首付款收据、按揭款收据开具尾款收据。

（五）退诚意金、定金流程

1.稽核员确认客户已办理完退诚意金、定金手续，检查退款是否经销售部门签字同意，并在诚意金、定金收据背面签名确认审核无误同意退款；

2.财务出纳办理退款并收回认购书和诚意金、定金收据。

（六）退房退款流程

1.稽核员检查客户退房是否已经办理完退房手续，检查客户是否已签退房协议（表样？

），退房会签单（表样？

）是否经各部门签字确认，并在需退款收据背面签字确认审核无误同意退款；

2.财务出纳办理退款，收回商品房买卖合同、退房协议、退房会签单及需退款收据（发票）等所有相关资料。

3.退房会签单应包含（不限于）以下内容：

（1）营销代理公司确认为可售房屋；

（2）财务部门确认已交款及退款金额；

（3）销售部门确认进入销控，销售经理审核确认；

（4）物业公司确认已结清各项费用（如已交房）；

（5）客户服务中心（交房中心）收回钥匙；

（6）工程部确认房屋完损情况。

第八条不同收款方式注意事项

（一）款项如为现金方式收取，收款员要将所有钱款通过验钞机验证且用手摸看辨别真伪及清点数量，准确无误后在收据上签名。

（二）款项如为银行卡刷卡收取，在POS机成功刷卡后，客户在POS小票上签名确认无误后，收款员方可在收据上签名。

（三）款项如为支票进账，收款员应与开户银行联系，取回到账回单联、确认资金到户后，填写收据并签名后交客户。

第九条销售佣金和溢价分成结算

营销代理公司按合同约定取得销售代理佣金和销售代理溢价分成。

（一）佣金结算

1.地产公司根据营销代理公司代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数,以合同约定的代理费率为系数计算代理费，按月向营销代理公司支付佣金。

代理费率如随代理期内实现的面积销售率递增而递增，则在执行较高费率进行结算时，对之前已付的较低费率阶段的代理费根据较高费率进行补差。

如客户原因退房，房屋转入二次销售，已支付的佣金在次月支付佣金中扣除，待营销代理公司二次销售实现后再行提取。

2.结算流程

（1）楼盘开售后的每月末，由营销代理公司提供由销售经理签字的佣金结算表；

（2）稽核员审核佣金结算表并签字确认，通知营销代理公司开具等额佣金发票；

（3）根据合同约定的付款时间，销售部门提交付款申请，按地产公司付款审批程序，经地产公司负责人审批后，以银行转账方式支付款项给营销代理公司。

（二）溢价分成结算

1.地产公司各套商品房买卖合同成交金额（地产公司实际收款）超出各套销售底价部分即为溢价。

溢价部分由地产公司和营销代理公司双方按合同约定比例分成。

2.营销代理公司在正式销售前制定当期商品房销售底价价目表，地产公司及营销代理公司双方盖章确认后封存，作为双方结算依据。

3.结算流程

（1）楼盘开售后的每月末，由营销代理公司提交经销售经理签字的该地产成交明细表及销售代理溢价结算表；

（2）稽核员审核溢价结算表并签字确认，通知营销代理公司开具等额佣金发票；

（3）根据合同约定的付款时间，销售部门提交付款申请，按地产公司付款审批程序，经地产公司负责人审批后，以银行转账方式支付款项给营销代理公司。

第四章销售结算监督

第十条销售结算监督的内容包括：

（一）销售折扣是否符合折扣审批权限；

（二）是否按营销代理合同约定的计算方法和时间支付销售代理费；

（三）督促营销代理公司是否按期办理认购转签约；

（四）督促销售部门按期办理已售房产备案、按期办理银行按揭手续。

第十一条收到客户定金的同时，方可签订认购书；定金交纳后7日内，按揭客户首付到账，一次性付款方式全款到账，再签订正式商品房买卖合同。

第十二条稽核员对销售回款以下几个环节应有相应的监控记录，每天下午5：

00前将当日控制明细记录给销售部门签收，并抄送地产公司负责人，具体节点如下：

（一）预订部分

1.定金交纳后的第6天仍未缴首付款（一次性付款）的客户名单，应提交销售部门，要求其与客户沟通，销售部门发出第一次催款函；

2.定金交纳后第20日仍未签订正式销售合同，销售部门需发出第二次催款函通知客户办理相关事宜；

3.定金交纳后第30日仍未办理，地产公司发律师函（需地产公司负责人审批）根据认购书约定没收定金。

（二）按揭部分

1.商品房销售合同在房地产管理部门备案后，跟踪按揭贷款客户银行按揭办理情况。

应提交按照合同约定未如期办理银行按揭的客户名单给营销代理公司及销售部，要求其与客户沟通，提请客户及时去银行办理按揭手续。

名单提交第6天客户仍未到银行办理银行按揭手续，应督促销售部发出第一次催办银行按揭手续的催办函；

2.第一次催办函发出7天后仍未去银行办理的，应督促销售部发出第二次催办函；

3.第30日仍未办理，地产公司发律师函（需地产公司负责人审批）根据《商品房销售合同》的违约条款处理。

第十三条所有房屋涉及转让、更名，应填写“变更申请表”由地产公司负责人签字审批后方可执行；如属直系亲属（父母、子女、夫妻关系）增加、减少共有人，可免交转让、更名费，但稽核员需核实结婚证、户口本及身份证等有效证明原件并复印存档，同时减少人员须提供书面放弃声明，原客户须提交同意新增人员的书面声明。

第五章科目设置及账务处理

第十四条收取的定金及诚意金在“其他应付款”中分别商铺、住宅设明细科目核算，收取的首付款、按揭款在“预收账款”中分别商铺、住宅设明细科目核算，按楼栋号设项目核算。

同时按房号明细设置备查账簿，保证备查簿中明细合计与账务系统中金额一致。

（一）收到诚意金时：

借：

银行存款

贷：

其他应付款—商铺（住宅）诚意金

（二）收到定金时：

借:

银行存款

贷：

其他应付款—商铺（住宅）定金

（三）收到首付款时：

1.若客户已交诚意金、定金：

借：

银行存款

借：

其他应付款—商铺（住宅）诚意金

借：

其他应付款—商铺（住宅）定金

贷：

预收账款—商铺（住宅）首付款

2.若客户未交诚意金、定金：

借：

银行存款

贷：

预收账款—商铺（住宅）首付款

（四）收到按揭款时：

借：

银行存款

贷：

预收账款—商铺（住宅）按揭款

（五）确认收入时：

1.若存在交纳尾款：

借：

银行存款

借：

预收账款—商铺（住宅）首付款

借：

预收账款—商铺（住宅）按揭款

贷：

主营业务收入

2.不存在交纳尾款：

借：

预收账款—商铺（住宅）首付款

借：

预收账款—商铺（住宅）按揭款

贷：

主营业务收入

第六章销售报表上报规定

第十五条销售报表种类（表样见附件）：

（一）诚意金统计表、定金统计表、竞拍保证金统计表；

（二）营业日报表、销售情况表、销售比例表、签约汇总表、回款情况表；

（三）总部根据项目开发不同阶段要求报送的其他统计报表。

第十六条销售日每日下午五点上报总部，月度同时报送纸质报表一套，纸质报表须经地产公司负责人、财务负责人签字确认并加盖公章。

第七章附则

第十七条本规定由总部财务审计中心负责解释、修改。

第十八条本规定自下发之日起施行。

PS：

附件

附件一：

销售情况表

附件二：

销售比例

附件三：

签约汇总表

附件四：

回款情况表

附件五：

销售收款汇总表

附件一：

销售情况表

楼号

楼层

商铺（住宅）号

商铺（住宅）面积

商铺（住宅）单价

商铺（住宅）总价

价格及付款情况

优惠金额

认购价

诚意金

定金

首付款

按揭款

X

X

号

楼

X

X

层

XXX号

XXX号

…

合计

X

X

层

XXX号

XXX号

…

合计

X

X

号

楼

X

X

层

XXX号

XXX号

…

合计

X

X

层

XXX号

XXX号

…

合计

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

一层合计

二层合计

…

总计

附件二：

销售比例

XXX（池州）·城市广场商铺（住宅）销售比例表

　项目

一层

二层

三层

合计

销售量

总套数

销售套数比

销售面积

总面积

销售面积比

销售金额

总金额

销售金额比

附件三：

签约汇总表

XXX（池州）·城市广场签约汇总表

序号

签约日期

姓名

房号

面积

原单价

原总价

优惠明细

合同单价

合同总价

定金诚意金抵房款

应收款明细

首付款

按揭款

尾款

审批优惠

一次性付款

按揭优惠

诚意金抵减

认购优惠

优惠小计

日期

金额

日期

金额

日期

金额

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

本日合计

累计

续上表

序号

签约日期

姓名

实收明细

应收未收

小计

首付款

一次付款

二次付款

…

按揭款

尾款

小计

首付款

按揭款

尾款

日期

金额

日期

金额

日期

金额

…

日期

金额

日期

金额

逾期天数

金额

逾期天数

金额

逾期天数

金额

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

本日合计

…

…

累计

…

…

附件四：

回款情况表

XXX（池州）·城市广场销售回款统计表

日期

实收

总部划款金额

现金

POS

小计

实收

缴存

当日刷卡

当日到账

xx

xx

本日合计

累计

xx

xx

本日合计

累计

xx

xx

本日合计

累计

xx

xx

本日合计

累计

…

…

…

…

…

…

…

附件五：

销售收款汇总表

XXX·城市广场商铺（住宅）营业日报表

可售套数

可售面积

可售金额

项目类别

今日

本周

本月

本年累计

备注

已签认购书

套数

面积

总金额

其中：

首付款

按揭贷款

已签购房合同

套数

面积

总金额

其中：

诚意金、定金等抵款

应收首付款

按揭贷款

实际收款

定金、首付款

已退诚意金定金

按揭贷款

小计

未收款

首付款

按揭贷款

小计