长沙市容积率管理技术规定条文说明.docx
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长沙市容积率管理技术规定条文说明
长沙市容积率管理技术规定条文说明
1、编制依据
1.1长沙市容积率管理技术规定作为容积率管理的技术依据，应严格遵循《中华人民共和国城乡规划法》以及国家发布的有关城乡规划的条例、办法、标准及规范，同时也要符合地方相关法律和法规。
1.2城市总体规划作为城市发展宏观层面的法定规划，规划确定的空间结构、功能布局以及城市发展战略对于城市开发强度的控制具有重要指导作用，因此容积率管理技术规定应将城市总体规划作为重要的编制依据。
我市上版已经审批通过的《长沙市城市总体规划（2003—2020）》正在按照住房和城乡建设部的要求进行修改，修改形成的《长沙市城市总体规划（2003—2020）（2011年修改）》成果已经完成住房和城乡建设部专家审查，其规划框架和主要规划内容基本已经明确，因此将《长沙市城市总体规划（2003—2020）（2011年修改）》（以下简称《总规》）作为长沙市容积率管理技术规定编制依据。
2、适用范围
2.1按照城乡规划法的要求，实施规划管理的区域应明确为规划区，但是考虑到容积率管理主要针对城市建设用地，按照《总规》的规划内容，集中连片的城市建设用地基本布局在《总规》确定的都市区范围内，同时按照长沙市现行的城乡规划管理体制，都市区更便于市城乡规划行政主管部门进行管理，因此，将都市区作为规定的适用范围。
2.2根据国内城市的规划管理经验，城市建设用地的开发强度管理采取通则+控规的控制原则，符合城市规划自身的系统规律，适应城市规划管理的实际需求。
容积率管理技术规定作为通则式管理的技术文件，是规划管理的一项公共政策，是对于开发强度控制的原则要求，其体现的是开发强度控制的总体思路和控制策略，具有一般的普适性原则，因此，本规定是针对不同地区提出地块容积率的上限控制要求。
2.3按照城乡规划法的要求，具体的地块容积率数值必须通过编制控制性详细规划来确定，本规定所确定的地块容积率上限并不等同于控制性详细规划的规划内容，只能作为控制性详细规划确定和修改地块容积率的相关依据。
3、适用用地类型
3.1原控规依据图所采取的用地分类依据原建设部（90）建标字第322号文颁布的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）确定，
2010年12月24日住房与城乡建设部发布了《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），2012年1月1日正式实施。
长沙市城乡规划局正在开展控规依据图的用地分类转换工作，同时明确控规修编应采取《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），因此，本规定所采用的用地分类依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）确定。
3.2长沙市近年来基于城市开发和项目建设的实际需求，出现了大量的商住综合体项目，而国家颁布的相关标准和规范中并未提及商住综合体项目用地的规划控制要求，商住综合体项目用地具有高强度开发的特性，由于没有针对性的规划控制，在城市开发建设过程中，商住综合体项目用地布局分散，导致相关的配套市政和公共服务设施无法综合考虑，甚至在某些区域出现规划失控的情况。
按照商住综合项目的开发特点，其用地布局应该结合城市商业中心、商务中心、综合交通枢纽以及城市重要的功能节点等高强度开发地区综合考虑，因此，本规定提出商住综合项目用地只能在高强度开发地区布局，以利于配套市政和公共服务设施的综合考虑，同时也有利于优化城市功能体系，符合《总规》所确定的城市发展战略和空间结构。
4、强度分区
4.1长沙市容积率强度分区分为强度一区、二区、三区，其大致范围及面积情况如下：
序号
名称
范围
面积（平方公里）
1
强度一区
1、以湘江、浏阳河、东二环、南二环围合的城市主体区域；
2、以京珠高速、劳动路、浏阳河、湘府路围合的武广高铁区域；
3、以北津城路、银杉路、湘江围合的滨江新城区域；
4、以枫林路、西三环、桃花岭自然保护区北界、西二环围合的梅溪湖区域；
5、以枫林路、望城大道、龙王港路、西三环围合的雷锋湖区域。
91.01
2
强度二区
1、除强度一区以外的由西二环、北二环、星沙联络线、京株高速、南绕城线围合的城市主体区域，（不含岳麓山风景名胜区）；
2、其他几个城市副中心及组团中心区域：
星马副中心区域、金霞中心、黎托中心、坪浦中心、暮云中心、望城滨水新城区域。
328.05
3
强度三区
都区范围内除强度一区、强度二区外的区域。
1511.89
4.2本管理规定中各强度分区范围的确定主要参考长沙市城市总体规划相关规划内容、长沙市国土部门提供的地价分区图、长沙市市区控规规划容积率分布情况等影响因素，从多方面、多层次论证各密度分区容积率控制区间的合理性，现将各个影响因素的论证内容说明如下：
（1）《总规》对于城市空间结构、公共服务设施布局、产业布局的规划设想：
在长沙市城市总体规划修改中，沿多条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一轴两带多中心、一主两次六组团”的城市空间结构；（如图1所示）
以提升城市品位、完善服务功能为目标，采用集中与分散、综合功能和专项职能相结合的方式，形成商务中心、商业中心、科教中心、体育中心、博览中心等。
完善中心布局，构筑“一主两副多中心”的公共服务设施体系；（如图2所示）
图1总规空间结构规划图
图2总规公共服务设施规划图
图2总规公共服务设施规划图
规划四个工业发展区和两个特色工业基地，四个工业发展区分别为：
长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、金霞经济开发区、望城经济技术开发区，两个特色工业基地分别为：
新能源汽车基地、临空制造业基地；
图3总规产业布局规划图
结合教育科研区，发展教育、科研、生产一条龙的知识产业，规划八个知识产业园区：
岳麓山知识产业园区、井湾子知识产业园区、隆平农业科技产业园区、星马创新产业园区、含浦知识产业园区、暮云创新产业园区、新能源研发产业园区、谷山信息产业园区。
规划六处商务区，分别为：
河东中央商务区、河西中央商务区、雷锋湖-梅溪湖商务区、黄黎商务区、星马商务区、空港商务区。
（如图3所示）
（2）长沙市国土地价分区；（如图4所示）
本规定所确定的分区容积率级差控制依据了长沙市国土部门的地价分区，按照地价的高低确定分区容积率的等级划分。
根据国土局提供资料，全市地价分区共分为六级，以住宅地价为主要研究对象，一级地价区基准地价为4150元/㎡，基准容积率为2.7；二级地价区基准地价为3020元/㎡，基准容积率为2.4；三级地价区基准地价为1610元/㎡，基准容积率为2.1；四级地价区基准地价为1120元/㎡，基准容积率为1.7；
图4长沙市国土地价分区图
五级地价区基准地价为800元/㎡，基准容积率为1.2；六级地价区基准地价为590元/㎡，基准容积率为1.0。
（3）控规评估对容积率分区的情况汇总：
根据控规评估对于规划居住用地平均容积率分布区界的统计：
（如图5所示）
5、居住用地（R）容积率控制上限
居住用地（R）容积率控制上限数值主要参考以下几个方面：
（1）近年来项目报建情况
图5规划居住用地容积率统计示意图
根据近年来居住类项目实施和报建的容积率情况，按照前述强度分区进行分类统计，结果如下：
强度分区
居住类项目平均容积率
强度一区
3.8
强度二区
2.4
强度三区
1.9
（2）居住区规划设计规范
住宅层数
建筑气候区划
慢——（快）（南）——（北）（古）——（今）闲——（忙）Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ
Ⅲ、Ⅴ
公（公共）元（一元）亮（明亮）很（很好）队（中队）间（时间）名（名字）汽（汽水）Ⅵ
低层
1.10
五拃甸小学普琼1.20
和、合和河心新和辛1.30
二、字多层
1.70
1.80
1.90
中高层
2、仔细观察画面，弄懂图意。
2.00
例：
瓶子里的水渐渐升高了。
2.20
（1）、懒洋洋地（晒太阳）慢吞吞地（说）兴冲冲地（走进来）2.40
高层
3.50
女字旁：
奶、妈、姑、妹3.50
1、本册要求背诵的课文如下：
3.50
本规定将现行《城市居住区规划设计规范》中规定的住宅建筑面积净密度最大值指标作为容积率控制的最高上限的重要参考依据。
（3）现行技术管理规定
根据长沙市现行规划管理技术规定的要求，对居住类用地的容积率要求如下：
技术管理规定居住用地容积率上限要求表
分区
2500~5000m2
5000~10000m2
10000~20000m2
20000~30000m2
建筑间距一类区
4.0
3.8
3.5
3.2
建筑间距二类区
3.5
3.5
3.2
3.0
建筑间距三类区
3.0
3.0
2.8
2.6
（4）国内其他城市关于居住用地容积率的要求：
城市名称
上海
深圳
重庆
武汉
广州
容积率上限
3.5
3.2
3.0
3.5
2.9
注：
以上资料数据来源于网络及相关资料收集
综合前述各类因素，确定长沙市居住用地强度三类分区的上限值分别为：
3.0、2.4及1.9。
6、商业服务业设施用地（B）容积率控制上限
商业服务业设施用地（B）容积率控制上限数值主要参考以下几个方面：
（1）近年来项目报建情况
根据对近年来商业类项目的容积率情况，按照前述强度分区进行分类统计，结果如下：
强度分区
居住类项目平均容积率
强度一区
5.8
强度二区
3.1
强度三区
1.7
（2）国内其他城市关于商业用地容积率上限的要求情况：
城市名称
上海
深圳
成都
郑州
广州
容积率控制要求
上限6.0
六级密度分区至二级密度分区分别为：
5.4~4.2~3.2~2.4~1.8
第一分区：
8.0
第二分区：
6.0
第三分区：
5.0
上限4.0
上限5.0
注：
以上资料数据来源于网络及相关资料收集
（3）现行技术管理规定相关情况
根据长沙市现行规划管理技术规定，对商业类用地的容积率要求如下：
技术管理规定商业用地容积率上限要求表
分区
2500~5000m2
5000~10000m2
10000~20000m2
20000~30000m2
建筑间距一类区
8.0
7.5
7.0
6.5
建筑间距二类区
7.0
7.0
6.5
6.0
建筑间距三类区
6.0
6.5
6.0
5.5
通过对前述关于商业用地强度分区考虑因素的分析，近年来长沙市商业用地平均容积率及其他城市商业用地容积率上限基本集中在5.0~6.0之间，但长沙市管理技术规定对于商业用地强度值则相对较高。
而本次强度分区商业用地强度上限值的确定思路为：
降低一般地区商业用地强度，高强度商业用地开发则集中在本规定确定的高强度开发区域内。
同时，参考近年来商业用地容积率情况及其他城市商业用地容积率上限值的确定情况，最终确定三类强度分区商业用地容积率上限值分别为：
5.0、4.0及3.0。
7、工业用地（M）容积率控制
7.1根据长沙市工业发展政策，按照长沙市工信委组织编制的《长沙市工业产业空间布局规划》（在编）的规划内容，长沙市工业发展提出集中化、园区化的布局原则，以利于发挥工业产业的集群效应，形成工业产业链。
考虑到工业布局对于用地、交通、环境等条件的特定要求，《长沙市工业产业空间布局规划》（在编）中明确提出二环线范围以内禁止布局工业用地。
7.2根据对长沙市近年来工业用地报建容积率的抽样调查，工业用地的报建容积率基本集中在2.0以下，但是长沙市经开区和高新区工业用地报建容积率出现了5.0—7.0，甚至7.0以上的案例。
经过调查分析，长沙市经开区和高新区属于我市成立较早的国家级开发区，其工业产业发展从工业产业生产逐步向产业总部、技术服务、工业生产的综合产业体系转型，因此用地容积率出现提高符合产业发展的趋势。
但是，针对5.0以上容积率的工业用地建设项目的分析，项目建设包括办公、商业、研发、居住等功能，其建筑面积远远超过工业用地配套办公、商业和职工居住的控制要求，因此，本规定认为此类项目不应归入工业用地的范畴考虑，应按照用地分类标准列入对应的用地类型进行规划控制。
7.3考虑到长沙市工业产业发展的转型趋势，结合长沙市建设“两型社会”提出集约节约用地的要求，借鉴沿海城市工业发展中容积率控制的经验，适当提高各类工业用地的容积率。
8、高强度开发地区
8.1控制范围
按照长沙市轨道交通线网规划的选线原则，轨道线路和轨道站点的选取都会综合城市商业、商务中心，交通枢纽地区以及片区中心等重要地段进行考虑，而这些地区都是城市资源要素集中的区域，属于高强度开发的区域。
同时根据不同城市的建设经验，轨道交通站点周边地区基本都会形成高强度开发区域，因此对于高强度开发地区的控制范围结合城市重要地段的轨道交通站点进行划定。
按照国内对于轨道站点周边高强度开发区控制范围的经验，基本按照以站点几何中心为起点，直线空间距离步行时间5—10分钟，即半径200—500米进行控制，本规定结合轨道站点周边控规依据图的地块划分情况，确定以站点几何中心作为计算基点，控制半径为300米，具体控制边界则根据控规依据图确定的地块边界进行划分。
根据统计，本规定建议控制的高强度开发区共约43.3平方公里，约占《总规》确定的中心城区629平方公里城市建设用地的7%，具体的控制范围以规划行政管理部门在实际规划管理过程中核定为准。
8.2控制用地类型
考虑到轨道交通便捷、大运量的的运输特点，结合国内外轨道交通站点周边用地控制的经验，本规定提出在高强度开发地区内布局居住用地、商业用地、商务用地、以商业为主的商住综合用地，并对其容积率上限进行控制，另外，本规定提出在中心城区除高强度开发地区以外的区域，不应再布局商住综合用地，因此，将商住综合用地的居住建筑面积占总建筑面积比例由以往的不超过30%提高到不超过40%。
8.3容积率控制上限
8.3.1商业、商务用地、以商业为主的商住综合体项目用地
城市主中心地区主要是指河东与河西的中央商务片区内轨道交通站点周边的高强度控制地区，其控制范围面积约0.65平方公里，占高强度开发地区控制范围总面积的1.5%。
按照国际和国内中央商务区的容积率的控制经验，结合长沙市中央商务区的城市设计成果，其对应用地类型的地块容积率基本控制在10—12，本规定取12的上限控制。
城市次中心地区是根据《总规》的规划空间结构，在“两次”空间范围内，主要是指星马片区、梅溪湖片区、雷锋湖片区内轨道交通站点周边的高强度控制地区，其控制范围面积约3.46平方公里，占高强度开发地区控制范围总面积的8%。
按照相关片区城市设计成果，其对应用地类型的地块容积率基本控制在8—10，本规定取10的上限控制。
枢纽及片区中心是根据《总规》规划的组团中心，片区商业中心、公共服务设施相对集中的区域，综合交通枢纽等城市重要地段内轨道交通站点周边的高强度控制地区，其控制范围面积约5.87平方公里，占高强度开发地区控制范围总面积的13.5%。
按照相关地段城市设计成果，以及相关范围内实施项目和报建项目容积率的统计，其对应用地类型的地块容积率基本控制在6—8，本规定取8的上限控制。
一般中心地区是指以上三种类型以外布局有轨道交通站点的高强度开发控制地区，其控制范围面积约33.34平方公里，占高强度开发地区控制范围总面积的77%。
按照相关地段城市设计成果，以及相关范围内实施项目和报建项目容积率的统计，其对应用地类型的地块容积率基本控制在4.5—6，本规定取6的上限控制。
8.3.2居住用地
轨道站点周边高强度开发地区居住用地容积率在保证居住环境的基础上相对一般地区居住用地容积率可适当提高，加强土地利用效率以及轨道交通的使用覆盖率。
9、城市设计重点控制区
长沙市城乡规划局确定的长沙市重点控制区域主要包括国家级风景名胜区，自然保护区、景观风貌区、历史文化保护区以及大型公共设施周边地区等城市片区，控制范围共约250平方公里，约占中心城区范围的20%，其中控制城市建设用地共约100平方公里，约占《总规》确定的中心城区629平方公里城市建设用地的16%。
这些区域对于城市整体风貌和城市特色的形成具有重要意义，对于城市天际线、城市景观和视线控制方面都有较高的要求，必须通过具体的城市设计方案确定地块容积率控制上限。
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