某某住宅小区建设项目可行性研究报告.docx
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某某住宅小区建设项目可行性研究报告
第一章 项目总论………………………………………1
第二章 拟建项目情况…………………………………8
第三章 项目区域概况及社会经济发展状况…………13
第四章 市场分析营销策略……………………………14
第五章项目技术方案设计……………………………19
第六章项目建设条件…………………………………23
第七章环境保护与节能节水…………………………26
第八章、项目招标管理…………………………………29
第九章 项目进度计划…………………………………31
第十章 投资估算及资金筹措……………………….32
第十一章项目财务评价………………………………33
附表一成本测算…………………………………….40
附表二现金流量表………………………………….41
第一章 项目总论
一、项目概况
㈠、项目名称：
某住宅小区
㈡、项目建设单位：
江西省房地产开发有限公司（国家一级房地产开发企业）
㈢、项目负责人：
欧阳曙光
㈣、项目建设地址：
官园小区（芦洲大道与秀江东路交汇处，状元州斜对面）
㈤、项目建设性质：
房地产开发
㈥、项目建设规模及主要建设内容：
按照统一规划，分步实施的原则，“ ·某住宅小区”项目总规划占地208亩（其中净开发用地面积203亩），总规划建筑面积221000㎡，计划分三期开发。
一期净开发用地面积约75.41亩，开发建筑面积约80430㎡，沿芦州大道至中央水景部分开发二至三个组团，完成部分公建配套及主入口广场建设和园林绿化、区内基础设施（道路、水、电、通信、煤气、智能化系统等）；二期净开发用地面积约78.19亩，开发建筑面积约82029㎡，沿中央水景以西建设规划中多层住宅组团、组团内配套、道路及绿化；三期净开发用地面积约49.4亩，开发建筑面积约58541㎡，完成沿秀江东路小高层及剩余部分的开发，建设主要内容为小高层组团、花园洋房组团及其余配套、公建、道路、绿化等部分的建设。
㈦、项目总投资及资金来源：
本项目的开发建设资金来源主要由自有资金、银行融资、销售回收款构成。
具体构成比例如下：
二、项目实施进度安排
本项目拟分三期实施，近期实施一期工程，计划建设经营期3年，结合一期工程的开发建设情况及销售进度逐步进行二、三期的开发。
三、投资方基本情况
江西省 房地产开发有限公司成立于一九九九年，隶属于福建 集团，注册资金10888万元，是一家集房地产开发、工程施工及物业管理为一体的具备国家一级资质的房地产企业。
公司全面实施国际ISO9002质量体系管理，以“正直构筑繁荣”为企业核心价值观，奉行“构建新都市、共享好生活”的经营理念，自1995年进入宜春以来，先后承接了宜春市袁山东路、昌黎路、明月北路、高士北路、秀江公园护栏及道路、十运村小区道路、国安路等达8000万元的基础设施工程。
并于1998年投资开发安居工程商业配套项目—— 商贸街，该项目总建筑面积达7546平方米，工程投资近2000万元，充分发挥了 公司在房地产领域的开发优势和力量；同时，在宜春市委市政府的大力支持和高度重视下， 斥巨资8亿元开发建设高士北路综合项目，该项目全长2公里；2001年公司投资1000多万元建设商住综合项目——鸿福楼，该项目总建筑面积为15000平方米。
随着企业实力的发展，2002年 公司再度斥资1.5亿资金兴建宜春市首座高档智能化住宅小区——丽景山庄。
该项目占地141.3亩，总建筑面积12万余平方米，是宜春市首个大规模、智能化、花园式精英生活社区，项目户型荣获“中国优秀户型设计”大奖、“宜春市园林示范单位”、“江西省经典楼盘”、“江西省优秀物业管理小区”等殊荣，项目销售取得了良好的业绩，赢得了消费者的一致好评。
公司在生产经营过程中，按时纳税，积极履行纳税人应尽的义务，自成立以来，共上缴纳税2500万元，被宜春市政府授予“纳税大户”和“纳税百强民营企业”光荣称号，并多次被政府各级职能部门评为、“诚信单位”、“先进私营企业”、“先进房地产开发企业”、“泛珠区域房地产开发品牌企业”，在房地产开发和市政工程领域中树立了优质的形象。
公司在不断发展壮大的同时积极支持社会公益事业，用于文化、体育事业和扶贫救灾方面捐款达一百多万元，受到社会各届赞誉。
其中2005年捐款12万元用于支持九江地区震后重建；2004年向第五届全国农运会捐款20万人民币；2003年支持袁山公园开园及绿化建设捐款26万元；为江西省第十届运动会赞助了35万人民币；1998年出资赞助宜春地区九八年两名高考状元特困生完成大学学业。
四、项目申请报告编制依据
㈠、《江西省企业投资项目核准暂行办法》（江西省人民政府令第145号）
㈡、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》
㈢、建设部《房地产开发项目经济评价方法》
㈣、市国土局《“ ·某住宅小区”土地使用权证》
㈤、市规划局《“ ·某住宅小区”建设用地规划许可证》。
原规划用地许可证用地名称“高士北路项目投资开发用地异地补偿”已改名“ ·某住宅小区”。
㈥、南昌有色冶金设计研究院《“ ·某住宅小区”项目建筑设计方案》
第二章 拟建项目情况
一、项目开发实施条件
“ ·某住宅小区”项目地块选址官园小区（秀江东路以北，芦州大道西侧，状元洲斜对面），项目毗邻环境优美的秀江河和新市政府行政中心。
项目地块临江景线长达300米，纵深400余米。
项目宗地总面积213.07亩，共由四块组成，（其中:
A地块:
1.68亩，B地块:
5.24亩，C地块:
185.09亩，D地块:
9.03亩，人行道12.03亩），临街长达1470米。
㈠、自身条件成熟
1、本项目是较优秀的滨江题材项目，沿江分布有部分城市商业及居住区，是城市未来居住首选地之一，项目地块临江沿线长达300多米，纵深400多米，具有无敌江景优势，为项目建造中高端大盘奠定了良好基础。
2、项目旁即为状元洲、水浮桥、橡胶坝、30-70进深的沿江绿化带、护堤健身道等设施给项目的休闲、健身、赏景带来很大的便利。
3、项目周边集中政府机关单位，该区域目前没有较大规模开发小区，项目周边即为江西省最大的体育中心，对小区品质营造极为有利。
目前已有9、10路公交车通达，交通便利。
4、项目北侧即为市政府新的行政中心、市政配套设施日必须将日趋成熟，项目增值潜力有很好的市场前景。
5、生活配套：
市第二人民医院官园分园、春台中学，仁智幼儿园。
项目地南侧将有秀江公园，具备健身、休闲、观景之功能。
6、周边有大型体育中心、广电中心、移动大楼、保险大厦、电力公司、袁州区财政局、大型超市，与市政府新行政中心相毗邻。
7、地形现状较平毯，开发时可减少场地平整费用、降低开发成本。
㈡相关部门审批（预审）程序已到位
1、土地征用情况：
土地征用工作完毕并取得该宗地的《国有土地使用权证》。
2、规划方面：
已办理《建设项目选址意见书》及《建设用地许可证》，项目的总体规划方案已通过宜春市规划咨询委员会评审通过。
3、环保部门已出具项目环境保护初审意见
二、主要经济技术指标
根据宜春市中心城区总体规划发展趋势，按照“统一规划，分步实施”的原则，“ ·某住宅小区”项目总规划占地213.07亩（其中净开发用地面积203亩），总规划建筑面积221000㎡，计划分三期开发。
“ ·某住宅小区”项目一期工程经济技术指标
序号
项目
数量
1
小区用地总面积
50273㎡
2
小区总建筑面积
79430㎡
3
可销售建筑面积
住宅建筑面积
70978㎡
商铺面积
3373㎡
杂物间
2909㎡
幼托面积
2530㎡
4
容积率
1.58
5
建筑密度
25%
6
绿化面积
19490㎡
7
绿地率
40%
8
住宅总户数
596户
9
会所
/
10
独立汽车库
111个
11
露天停车位
43个
12
地下车库
44个
13
垃圾站
/
14
道路面积
10275㎡
15
景观等其他设施
16
排水去向
连接周边道路排水管
“ ·某住宅小区”项目二期工程经济技术指标
序号
项目
数量
1
小区用地总面积
52127㎡
2
小区总建筑面积
82029㎡
3
可销售建筑面积
住宅建筑面积
70978㎡
商铺面积
3373㎡
杂物间
2915㎡
幼托面积
/
4
容积率
1.58
5
建筑密度
25%
6
绿化面积
19490㎡
7
绿地率
40%
8
住宅总户数
596户
9
会所
/
10
独立汽车库
111个
11
露天停车位
43个
12
地下车库
43个
13
垃圾站
/
14
道路面积
10275㎡
15
景观等其他设施
16
排水去向
连接周边道路排水管
“ ·某住宅小区”项目三期工程经济技术指标
序号
项目
数量
1
小区用地总面积
32933㎡
2
小区总建筑面积
59541㎡
3
可销售建筑面积
住宅建筑面积
53234㎡
商铺面积
2529㎡
杂物间
2181㎡
幼托面积
/
4
容积率
1.58
5
建筑密度
25%
6
绿化面积
14618㎡
7
绿地率
40%
8
住宅总户数
447户
9
会所
/
10
独立汽车库
84个
11
露天停车位
34个
12
地下车库
34个
13
垃圾站
/
14
道路面积
7706㎡
15
景观等其他设施
16
排水去向
连接周边道路排水管
第三章 项目区概况及社会经济发展状况
一、项目区概况
㈠、地理位置
宜春市位于江西省西北部,地处东经113度54分-116度27分,北纬27度33分-29度06分之间,东与南昌市、抚州市接壤；南与吉安市、新余市为邻；西与湖南省和本省萍乡市毗连；北与九江市交界。
全市东西长约222.75公里，南北宽约174公里，土地总面积18669平方公里,地形由北向南,由西向东倾斜。
全境以丘陵、山地为主,平原面积占总面积的25.49%,丘陵面积占39.05%,山地面积35.48%。
㈡、气候条件：
宜春市的气候具有亚热带湿润季风气候特点。
气候温和，雨量充沛，四季分明，享有“山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜”之称。
全年平均气温17.3℃，全年月平均气温最低为1月,平均气温为5℃，月平均气温最高为7月，平均气温为28.8℃。
年平均降雨量1720mm，年平均日照时间1762.3小时，年均无霜期269天。
素有“山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜”之称。
宜春是全国第一批生态试点城市之一，境内7条主要河流全部达到饮用水标准，10个县市区的大气质量都达到国家标准。
全市有54处名山名胜、4个国家级森林公园、3个省级森林公园、2个省级自然保护区和2个省级风景名胜区。
、
二、社会经济发展状况
近年来，按照市委、市政府确定的“把宜春建设成为赣西经济中心城市”总体构想，以思想大解放，对外大开放，促进体制转轨、经济转型，加快工业化、城市化进程为目标，全市国民经济运行出现喜人的变化，各项社会事业取得极大的进步。
尤其是2004年成功举办了令人瞩目的第五届全国农运会，对宜春城市品位的提高、经济和社会发展都起到极大的推动作用。
2005年，宜春经济在提前一年完成“十五”计划发展的基础上，速度进一步加快，综合经济实力持续攀升。
宜春市生产总值为372.2亿元，比上年增长13.2%。
其中，第一产业增加值98亿元，增长4.6%；第二产业增加值156.3亿元，增长21.5%；第三产业增加值117.9亿元，增长11.0%。
产业结构进一步优化，三次产业增加值在生产总值中的构成，由上年的28.8：
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