开封房地产市场研究分析报告.docx
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开封房地产市场研究分析报告
2016年房地产市场研究分析报告
2017年2月17日
一、宏观经济分析
二、2016年土地市场情况回顾
三、2015年1月-2016年12月楼市成交分析
四、2016年主流楼盘销售完成情况
五、2017年市场各楼盘推货量
六、西区代表性楼盘现状
一、宏观经济分析
1、2011-2016市GDP及增速分析
分析：
Ø2011-2016年GDP整体处于上升趋势，但是增幅出现下滑；
Ø经济总量越来越大，出现理性下滑符合市场规律，与全国经济走势相吻合；
2、2011-2016市固定资产及增速分析
分析：
Ø2011-2016年固定资产处于上升趋势，但是增幅有所下滑；
Ø无大型厂矿及制造业，2016年固定资产增速出现下滑，与土地市场供应量减少有一定关系；
3、2011-2016市三大产业增长分析
分析：
Ø2011-2016第一产业、第二产业缓慢增长，第三产业大幅上升，说明市经济趋于理性发展；
Ø第三产业的大幅发展，得益于市旅游城市的定位，旅游业将带动经济迅速发展；
4、2011-2016市一般公共预算收入和支出分析
分析：
Ø2011-2016市一般公共预算收入稳定上升；2014-2016预算支出，增幅较大；
Ø从收入和支出的情况来看，市整体经济理性健康发展；
二、2016年土地市场情况回顾
分析：
Ø2016年共计出让15个地块，其中：
住宅地块1个；商业地块6个；商业+住宅地块8个；
Ø政府积极相应“去库存”的号召，控制土地出让的数量，以减少市场供应量，从而达到去库存的目的；
三、2015年1月-2016年12月楼市成交分析
1、市2014年1月-2016年10月土地供应及金额（包含郊县）
分析：
Ø市（含郊县）实际完成土地出让面积、保障房用地面积、出让金额，连续出现下滑，充分说明市政府积极响应去库存的号召，控制土地出让，消化市场存量，挤压房地产泡沫；
Ø2016年下半年房地产市场出现井喷式爆发，成交量大幅上升，部分楼盘出现无货可售的局面，再加上土地源头的减少，市场存量大幅缩减，因此有货可卖将成为2017年房地产市场的主旋律；
2、市2014年1月-2016年10月商品房销售情况（包含郊县）
分析：
Ø新建商品房销售套数、销售面积、销售金额，稳步上升，说明商品房市场健康、稳定发展；
Ø新建保障房销售面积、销售套数，逐步下滑，说明保障房市场存在一定萎靡，但居住需求在逐渐扩大，因此，客观上也刺激了商品房市场的发展；
3、市区商品房销售面积分析
分析：
Ø2015-2016年土地供应的减少，导致了商品房销售面积逐渐递减，符合响应去库存的号召；
Ø2015年全年商品房销售面积比较平稳，大于2016年全年商品房销售面积，2016年全年销售面积出现一定起伏；
备注：
此数据来源于市住建局备案数据（恒大帝景备案存在一定延迟，预计2017年将会增长）；
4、市区商品房销售套数分析
分析：
Ø2015年全年商品房销售套大于2016年，整体处于下滑趋势，说明库存量在逐渐减少；
Ø2015全年商品房销售套数比较平稳，但2016年起伏较大，其中8-10月主要受火爆楼市影响；
5、市区商品房销售均价分析
分析：
Ø2015-2016市商品住宅和商业销售均价稳步上升；
Ø2016年9月市商品住宅达到最高值，主要受火爆楼市影响，各楼盘出现了一定涨价幅度；
6、市区商品房销售金额分析
分析：
Ø2015年商品房整体销售金额大于2016年；
Ø2016年商品房销售金额起伏较大，其中9月份达到最高值，主要原因受火爆楼市影响，刚需置业客户分流到市场；
市场分析总结：
Ø市（包含郊县）居住用地出让面积、出让金额、新建商品房销售面积、销售套数、销售金额，2014-2016.10逐年递减，这直接导致市场上可供开发用地减少，可售房源减少，市场主要消化存量房，积极响应了的去库存号召。
Ø市区（不含郊县）整体去化情况较好，截止到2016年底市场上有预售证房源基本去化一空，市场上开始大量出现违规售房现房，其中晖达新世界表现尤为激烈，去年无预售房源去化货值超过10亿，西湖印象、圣桦城、江山宋城、金悦湾等项目也进行了无证开盘，恒大、碧桂园在积极赶工程进度（12月18日恒大已经开盘，推出1000余套房源全部售出，销售金额达10亿，再一次掀起了楼市火爆）。
Ø随着恒大、碧桂园等大型房企的加入，房地产未来竞争势必更加激烈，大开发商利用成本优势进行低价倾销，小开发商将难以为继，面临生死存亡，未来市场将迈入巨头时代。
四、2016年主流楼盘销售完成情况
分析：
Ø2016年房地产市场销售金额前3名依次为：
橄榄城（13.9亿）、辉达新世界（12亿）、东今典（10.8亿）；
Ø2016年下半年房地产整体较为火爆，凡是有货值的楼盘均取得了一定的销售业绩，基本上完成了各自的年度销售目标，部分楼盘甚至出现了高层售罄的局面，如：
开绿地城、翡翠华庭、碧水蓝城、帝湖世家；
Ø由于土地供应的减少、市场库存量的不断消化，预计2017年将出现大盘竞争主导的局面，代表性楼盘如：
恒大未来城、开碧桂园、枫华西湖湾；
五、2017年市场各楼盘推货量
量级
序号
项目
产品线
套数（套）
面积（万㎡）
金额（万）
合计（亿）
国一线房企（第1梯队）
1
恒大帝景
高层
1800
20
14000
14
恒大未来城
高层
2400
26
169000
20
洋房
250
4
34000
2
开碧桂园
高层
1182
15
106000
20
洋房
132
1.8
17000
别墅
172
5.7
76000
3
开绿地城
别墅
52
1.56
18100
2.26
车位
356
4
绿城桃春风
洋房
470
6
58000
5.58
一线房企（第2梯队）
5
开橄榄城
高层
920
10.8345
66000
24
洋房
550
9.4155
77000
别墅
19
0.8334
12500
商铺
2.2428
44000
车位
3560
37600
6
永威梅隆公馆
高层
242
3.1
28000
5.32
商铺
70
16300
车位
675
8000
储藏室
900
7
海马公馆
高层
324
3.5
23000
5.5
洋房
168
2
22000
8
东今典
高层
370
3.5
23000
5.9
车位
21000
商铺
11000
9
小浪底润城
高层
700
9
50400
5.7
洋房
54
1
7000
10
枫华西湖湾
高层
2264
26
150000
20.9
别墅
141
2.6
59000
11
圣桦城
高层
800
9
50400
6.8
洋房
168
2.2
17000
12
辉达新世界
温莎二期
1500
17
99450
13.7
高层
200
2.2
12100
洋房
200
3
25500
13
银基朝
洋房
240
2.7
22900
3.06
别墅
36
0.9
7700
14
建业菊香里
高层
569
38000
4.2
车位
347
3700
本土一线房企（第3梯队）
15
西湖印象
高层
550
10
70000
8.7
洋房
120
1.6
17000
16
新龙御都国际
高层
500
6
45000
4.5
17
格林公馆
高层
210
12000
7.7
公寓
380
13000
商业
40000
车位
995
12000
18
森林半岛
高层
1100
1.2
70000
11
商业
40000
19
帝湖世家
公寓
668
6.5
3.6
别墅
20
0.8
20
拉菲国际
高层
444
5
30000
4.5
洋房
20
0.38
3400
别墅
15
0.59
11800
21
翡翠华庭
高层
4
0.054
12000
1.2
洋房
100
1.5
23000
22
伟宏天境
高层
400
4.4
23000
2.3
23
首座时代
高层
1050
11.025
65000
6.62
洋房
10
0.15
1125
24
富九华熙
高层
696
7.3
4.875
6.7
洋房
30
车位
200
合计
213.74
分析：
Ø2017年销售目标前4名分别是：
开橄榄城（24亿）、枫华西湖湾（20.9亿）、恒大未来城（20亿）、开碧桂园（20亿）；
Ø由于大盘的推售（恒大未来城、恒大帝景、开碧桂园、枫华西湖湾），2017年房地产市场推货量巨大，达到历史最高值，但市场需求相对平稳，因此，预计2017年竞争将会更加激烈，大盘竞争将成为市场主流；
六、西区代表性楼盘现状
1、恒大帝景
开发商
开城房地产开发有限公司
物业位置
八大街/路交叉口
入市时间
2016.10.1
占地面积
163亩
规划建面
33万㎡
容积率
2.5
绿化率
35%
物业类型
精装高层、精装洋房
建筑风格
现代简约
目前成交均价
7000元/㎡
推售产品
16#、17#楼
分析
恒大进驻市场比较轰动，品牌效应较强，大规模拓客起到了关键性作用；项目分为2期开发，一期基本售罄，预计下一步将推售恒大未来城，主要精力放在恒大未来城（原东汇名城）。
2、开碧桂园
开发商
碧海置业有限公司
物业位置
开大道/四大街交会处
入市时间
2016.9
占地面积
232亩
规划建面
30万㎡
容积率
2.49
绿化率
35%
物业类型
双拼别墅、叠加别墅、精装洋房、精装高层
建筑风格
现代简约
目前成交均价
——（排号中）
1万抵3万
推售产品
29#、35#、33#、32#、31#、30#
分析
恒大碧桂园刚进驻市场，推广和活动比较猛烈，但由于受工程进度的影响，没有取得预售证，再加上荥阳碧桂园被住建局处罚，因此开碧桂园一直迟迟没有销售动作，部分客户流失到恒大帝景。
3、开橄榄城
项目总归图
五期地块
开发商
中联创房地产开发有限公司
物业位置
开大道/一大街向北500米
入市时间
2010
占地面积
1000亩
规划建面
100万㎡
容积率
2
绿化率
35%
物业类型
双拼别墅、叠加别墅、洋房、高层、商铺、商业街
建筑风格
现代简约
目前成交均价
7000元/㎡
推售产品
2#楼排号中
分析
开橄榄城入市时间较早，地理位置优越、临湖较近，一期和二期已经交房入住，金明中学就在对面，优势明显，因此2015年、2016年一直处理市场销冠地位。
但由于受拆迁和货值影响，目前高层房源不多，2017年主要以洋房为主，后续房源难以跟进，因此，橄榄城销冠地位将逐渐被取代。
4、海马公馆
开发商
海马房地产有限公司
物业位置
东京大道/一大街交会处
入市时间
2015.2
占地面积
500亩
规划建面
23万㎡
容积率
1.5
绿化率
36%
物业类型
高层、洋房、底商
建筑风格
现代简约
目前成交均价
6300元/㎡
推售产品
33#、35#楼排号中
分析
海马公馆自入市以来，对于产品和推广一直比较注重调性和品质，是市场上品质较高的楼盘之一，但由于推货节奏缓慢，销售一直处于平销状态，难以爆发。
5、圣桦城
开发商
圣桦置业有限公司
物业位置
复兴大道/黄河大街交会处
入市时间
2012年
占地面积
1150亩
规划建面
200万㎡
容积率
3
绿化率
35%
物业类型
高层、洋房、底商
建筑风格
现代简约
目前成交均价
5500元/㎡
推售产品
16#、20#
分析
圣桦城入市以来一直以刚需自居，由于价格较低，去化量较大，自“两校一园”学校信息释放以来，成交量和成交价格均出现一定上浮；目前高层货值不多，后续地块暂未取得，剩余难以去化的房源拉高价格，为后期房源入市做铺垫。
教育之通病是教用脑的人不用手，不教用手的人用脑，所以一无所能。
教育革命的对策是手脑联盟，结果是手与脑的力量都可以大到不可思议。
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