中山市古镇灯饰广场.docx
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中山市古镇灯饰广场
中山市古镇灯饰广场、体育馆、
人行隧道、人民广场
物业管理服务
采购需求文件
一．商务资料表
号
项目
内容说明
1
采购人/业主
灯都会展（中山）有限公司
联系人：
魏先生
电话：
（0760）-805
2
*供应方资格标准
1、供应方须为独立的法人企业；
2、供应方具有物业管理企业二级或以上资质证书；
3
需提供的资格证
明文件及标准
1、报价文件必须经法人或法定代表人授权代表签署。
2、供应方编制的报价文件中须包含以下加盖单位公章的资格证明文件：
2.1营业执照副本复印件；
2.2税务登记证复印件；
2.3满足供应方资格标准的证明文件；.
2.4所提供货物及服务符合“招标文件”要求的证明文件，及供应方认为有必要提供的其它内容。
4
报价方式
1、投标报价应包含所有业主方需支付给成交供应方（对物业进行全面管理服务）的全部费用。
2、货币：
人民币
13
报价文件数量
正本一份，副本三份
二．用户需求书
1．概况
1.1中山市古镇灯饰广场、体育馆、人民广场、人行隧道是由灯都会展（中山）有限公司（以下简称委托方）负责经营管理，上述物业位于古镇中兴大道南段，于2002年10月正式投入使用。
3条人行遂道位于中兴大道，目前只有两条开放使用。
1.2物业概况：
古镇灯饰广场总建筑面积约65000平方米，共有八幢三层钢筋混凝士结构
古镇体育馆也是分三层，总建筑面积约16700平方米，体育广场约12000平方米，人民广场约22500平方米。
管理范围包括上述物业及其附属设施。
2．物业管理总体要求
2.1古镇体育馆、人民广场，是古镇综合型的文艺演出场所和群众休闲健身活动场所，古镇灯饰广场是每年灯博会的展览场地，对物业管理服务要高标准、高档次，对安全性、规范性要求严格，要充分考虑服务型政府的理念和树立良好的社会形象。
2.2委托方对成交供应方组建的古镇灯饰广场物业管理机构进行业务归口管理。
2.3成交供应方对本物业管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度，成交供应方在实施前要报告委托方，委托方有审核权。
2.4在处理特殊事件和紧急、突发事故时，委托方与物业管理机构一起对物业管理公司的人员有直接指挥权。
2.5成交供应方对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。
委托方有权对所录用人员进行上岗前培训，对不符合要求的，有权提出撤换。
2.6成交供应方各类管理人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象。
2.7成交供应方在做好工作的同时，有责任向委托方提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。
3．物业管理内容
3.1安全保卫
3.1.1范围为上述物业管辖地域，包括古镇灯饰文化广场、露天公共场所、建筑物及雕塑等。
3.1.2组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制以确保整个物管范围的安全、有序。
3.1.3成交供应方应确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目标是确保万无一失。
3.1.4演出时要控制噪音，制止喧闹现象，确保演出和参观秩序。
负责体育馆相关文化活动的安全有序，对进入物管范围的群众进行安全监控。
3.1.5制定重要接待活动、重要来宾接待活动的安全保卫预案。
3.1.6物管范围内做到24小时有安全护卫人员巡查。
3.1.7加强防范，避免盗窃事件的发生；确保无重大火灾、刑事和交通事故发生。
3.1.8对突发事件有应急处理计划和措施，必要时及时报警并报告委托方，防止事态进一步恶化，协助保护现场。
3.2交通、车辆、停车场管理
3.2.1自行车、摩托车、机动车等各种车辆停放有序，统一存放露天停车地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全（只作停放不作保管）。
3.2.2物管范围内如有大型会议或演出活动时，需要安排人员指挥车辆有序停放。
3.3清洁卫生
3.3.1范围包括整个物管内的建筑和空地，对外出租区域除外。
3.3.2委托方可以和成交供应方共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。
3.3.3建筑物立面、公共楼道通道、广场、道路整洁，无堆放杂物现象。
3.3.4成交供应方按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，按标准定人定点定时管理、巡查、监督。
3.3.5成交供应方需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。
3.3.6建筑物内走道、公共场所地面定期清洁保养。
3.3.7给排水畅通，定期清理给排水管口、垃圾箱。
3.3.8成交供应方在清洁卫生工作中消耗的物料工具等费用自负。
3.4室内绿化摆设、保育、养护和管理
3.4.1成交供应方要对室内绿化进行浇水、整形修剪。
3.5物业设施、设备的使用、维护和管理
3.5.1成交供应方要有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护。
3.5.2成交供应方对供货商保修期内的空调设备、灯光、音响设备，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人、定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全事故发生，对已过保修期的，要及时的以书面形式报业主协调处理。
3.5.3其余物业设施、设备，包括各种机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、建筑物设施等各种设备由成交供应方进行管理，进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报委托方处理。
3.5.4对消防设施、设备物业管理人员要做到人人有消防知识，人人会基本操作，杜绝火灾事故。
要做好巡视工作，制止破坏消防设施现象发生。
3.5.5成交供应方需配备专业工程人员对各项设备进行使用前的测试，使用过程中的监控和管理。
3.5.6成交供应方在维修保养项目中属正常的维修、保养更新或使用中的消耗，不属成交供应方人为事故破坏，报委托方审批后，由委托方支付零部件、物料费用。
3.6档案资料管理
3.6.1成交供应方要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。
3.6.2在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。
4．物业管理质量指标要求
第一章术语及定义
一、物业：
古镇灯饰广场、体育馆、人民广场、人行隧道等，包括建筑物及相配套的设备、各项设施、场所、露天广场等。
二、物业管理：
由委托方与成交供应方按物业管理合同约定，对物业进行设备维修、保养、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
三、物业管理企业资格：
1、须为独立法人企业
2、具有物业管理企业资质证书。
第二章基本质量要求
一、委托方与成交供应方签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。
二、成交供应方在承接项目时，对建筑物、设施、设备、场地进行认真查验，验收手续齐全；委托方向成交供应方以书面形式移交物业各项管理所需资料。
三、物业管理专业人员要取得职业资格证书，专业操作人员须持证上岗。
四、制定完备的物业管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；建有完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、日常管理档案等）；有完善的物业管理方案，对各管理人员和服务人员进行考核。
五、管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容整洁规范。
第三章建筑物管理质量要求
一、对建筑物进行日常管理和维修养护、巡查、维修、保养，记录完整准确。
二、每年3次以上对建筑物结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理。
属小修范围的，及时组织修复；属大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，报委托方审批。
三、每周一次对建筑物门、窗、楼道安全门进行安全检查，门、窗开启灵活，无异常声响，门窗玻璃无破碎。
每年3次以上对屋面排水沟、室内外排水管进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前一个月要对建筑物天面进行检查，发现防水层有气臌、破碎，隔热层有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与委托方协商维修事宜。
四、墙体表层无剥落，玻璃幕墙、铝板幕墙、大理石幕墙及内装饰石墙无松脱，地面砖、石平整不起壳、无缺损，墙面无明显污迹。
五、必须熟悉整个物业，主要通道口要设有路标、指示牌，各功能场所有明显标识。
六、物业区域内危险隐患部位设安全防范警示标识，在主要通道上设置安全疏散指示标识，每月检查一次，保证标识清晰完整。
七、对建筑物内外艺术品（包括挂画、雕塑、浮雕、壁画、玻璃画、艺术装饰品等）每天检查一次，并作好记录。
第四章设施、设备管理质量要求
一、对设施、设备进行日常管理和维修养护（委托方已委托专业公司管理的除外），使用完好率达98%以上，急修及时率达100%。
二、设施、设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。
三、设施、设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
四、属维修范围的设施、设备，应及时组织修复；所需更新改造或维修费用报委托方审批。
八、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏现象。
九、节假日特别是重大节日前，应对景观设施、照明进行安全、功能检查，保证节假日期间各项设施正常运行。
十、露天广场的井盖、休闲椅、灯具灯饰等要不定期检查，有缺漏和损坏的，及时补足和维修。
十一、建筑物内、外的灯具完好率不低于98%，损坏应在24小时内修复。
十二、对容易危及人身安全的设施设备有明显的警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障应有应急预案。
第五章保安管理质量要求
一、保安员受过相关安全保卫知识与技能培训，持证上岗；对人以礼相待。
以中青年为主，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；每周定期参加安全保卫知识技能的岗位培训，掌握安全保卫基本技能，能正确使用多类消防、物防、技防器械和设备，熟悉、掌握多类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，定期进行实战演练；上岗时佩戴统一标志，穿着统一制服。
器械佩戴规范，仪容仪表规范整齐；当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠；会讲普通话；配备对讲装置和其他必备的防卫器械。
二、物业区域24小时值班，并配有流动巡逻班哨，保安交接班要有记录。
保持广场整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出进行记录。
三、制定保卫巡逻方案，对重点部位增加巡逻频次，指定巡逻路线，巡逻定点记录，发现紧急问题时，立即报告求助，援助人员5分钟内到达现场。
四、有火、水、警应急预案，每年须组织不少于一次的演练。
五、消防器械配置齐全，车辆停放有序；无易燃、易爆品和其他杂物堆放。
第六章保洁服务质量要求
一、保持建筑物内公共区域、办公用房、会议室、每天清洁一次，目视不能有灰尘，明亮清洁。
二、洗手间每天清洁6次，公共洗手间08:
00---21:
00时,每60分钟1次，定期投放消毒药物、空气清新净化剂，确保无异味。
三、楼道、楼梯、走道、门厅、窗台栏杆扶手的地表面、接缝、角落、边线等每天清洁一次，窗台玻璃每周清洁一次，门厅玻璃每天擦拭一次，保持洁净，目视无尘。
四、天花板、灯具、消防栓、指示牌、标识定期除尘和清洁，目视无尘无蜘蛛网。
五、装饰画、雕塑、浮雕、艺术装饰品按艺术品清洁的要求定期清洁，表面和缝隙目视无尘，无污迹、手印。
六、露天广场保持路面、绿地目视干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；阴沟无杂物、无积水，全天候有人清扫地面。
宣传栏、标识牌等每日擦拭一次。
七、露天广场设置垃圾分类回收桶，每日清理二次，保持垃圾桶周围干净，桶内外无污迹、无异味、无蚊蝇。
八、每月检查沙井一次，及时清淘疏通；化粪池每月检查一次，防止堵塞，及时清淘疏通。
九、天台、屋面每日清扫一次，无垃圾堆积，防止积水；
第七章绿化养护管理质量要求
一、制定绿化保育、养护管理的相关制度，保证室内绿化达到较高水准。
二、白天对园林绿地巡逻，防止破坏树木、践踏绿化及随意占用的现象发生，杜绝不文明行为。
三、露天广场园林小景，清理枯枝杂物、落叶，园林设施基本完好。
5．上述物业保安岗位配置参考方案
5.1投标单位可参考委托方给出的保安岗位安排表及物业管理面积科学、合理配置保安、清洁、维修等人员，既要达到物业管理的各项指标，又要尽可能节省开支。
5.2保安岗位人员配置表如下：
保安岗位安排表
07:
30—15:
30
15:
30—23:
30
23:
30—7:
30
早班（人数）
中班（人数）
晚班（人数）
合计
北门
1人
1人
1人
3人
西门
1人
1人
1人
3人
南门
1人
1人
1人
3人
东门
1人
1人
1人
3人
广场内1—3
楼巡逻
2人
2人
2人
6人
轮休换岗
1人
1人
1人
3人
监控中心
1人
1人
1人
3人
人民广场
1、2号隧道
1人
1人
隧道门上锁
2人
体育馆
1人
1人
2人
4人
合计
10
10
10
30
注：
灯饰广场和二条隧道三个班秩序维护岗位安排总人数为30人
6.根据合同约定，成交供应方出现重大管理失误或严重违约、用户投诉多，委托方有权取消合同。
7．物业管理期限及管理服务费支付时间
7.1物业委托管理期限为1年，期满由委托方确认是否继续执行合同。
7.2在托管期内，委托方按月支付管理服务费给受托方。
8．配合举办相关展会的物业管理服务方案
8.1古镇灯饰广场和体育馆是每年举办灯博会和灯配展的主要场所，投标方应根据委托方提供的相关展会期间保安、维修和清洁人员配置方案做好当年要举办展会的物业管理服务方案，如委托方在投标前还没有最新展会人员配置方案，投标方可参考上一届展会的人员配置方案（见附件一）进行报价，若新人员配置方案有人员的增减，则按报价的标准进行相应调节结算。
8.2投标方应根椐展会物业管理服务方案一并提出展会期间需额外配套的各项物资需求并作出相应报价。
8.3相关展会的物业管理服务方案和报价要求单独报价。
9．其它
9.1委托方免费提供管理用房计30-50m2给成交供应方使用，成交供应方要列明管理用房的具体用途报委托方审批。
9.2委托方不提供成交供应方物业管理人员的住宿用房，成交供应方自行解决住宿问题。
9.3有关清洁及保卫等人员的招聘、录用、培训、辞退等事宜全部由成交供应方负责，同时成交供应方负责完善对有关工作人员的工资、社会福利及保险等有关手续。
9.4在本项目服务范围内于成交供应方相关的一切税费全部由成交供应方负责，与委托方无关。
三.供应方须知
1．资金来源：
采购人已获得一笔资金。
采购人计划将一部分资金用于支付本次采购后所签订的合同项下的款项。
2．采购人：
是指获得资金／贷款的国家机关、企事业单位或者其他社会组织。
或称买方或业主。
3．合格的供应方
3.1除非上文另有规定，凡是在法律上和财务上独立、合法运作、独立于采购人和采购代理机构、在中华人民共和国境内注册且为人民币流通区域内的供货方均可参加投标。
4．物业和合格的服务
4.1物业：
是指古镇灯饰广场、体育馆、人民广场、人行隧道。
4.2合格的服务：
是指符合本次采购要求的物业管理服务。
5．报价文件的组成
5.1报价书；
5.2法定代表人证明书、法人授权委托证明书；
5.3报价一览表；
5.4分项价格表；
5.5物业管理财务收支预算；
5.6供应方简介；
5.7供应方业绩表；
5.8供应方财务简况表；
5.9管理人员情况一览表及人员配置架构图；
5.10管理设备情况一览表；
5.11中标后物业管理服务计划；
5.12供应方资格证明文件；
5.13其他资料；
注：
供应方应将“报价文件”装订成册。
6．供应方资格的证明文件：
供应方必须提交证明其有资格进行供应，和有能力履行合同的证明文件，作为报价文件的一部份。
（包括营业执照副本复印件、法人授权委托书、公司及相关经营业绩的介绍、售后服务计划及其他招标文件中要求提供证明其资格的证明文件）。
附件：
一
中国（古镇）国际灯饰博览会展览期间
保安、维修和清洁人员配置方案
（有意投标者请联系灯博会筹委会索取本方案）
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