6路线价法流程.docx

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6路线价法流程

路线价法

一、名词解释

城镇街道两侧的商业用地，如图11-4（a）、（b）、（c）、（d）所示，即使它们的位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，例如长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，以及是一面临街还是前后两面临街、街角地等，价值会有所不同，而且差异可能很大。

凭直觉就可以作出以下判断：

在图11-4（a）中，地块a的价值大于地块b的价值；在图11-4（b）中，地块c的价值大于地块d的价值；在图11-4（c）中，地块e的价值大于地块f的价值；在图114（d）中，地块g的价值大于地块h的价值。

如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商业用地的价值，则可以采用路线价法。

路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。

二、路线价法的理论依据

路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的“可比实例价格”；该街道其他临街土地的价值，是以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况、临街宽度等，进行适当的调整求得。

这些调整，可视为“房地产状况调整”。

路线价法与一般的市场法主要有以下3点不同：

①不做“交易情况修正”和“市场状况调整”，只做“房地产状况调整”。

②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先分别对每个“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。

③利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”—该街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。

在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：

①求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。

即“交易情况修正”和“市场状况调整”已提前在求取路线价中进行了。

三、路线价法适用的估价对象和条件

路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。

市场法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。

路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行估价的方法—批量估价（massappraisal），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、房地产征收补偿或者其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情形。

运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。

四、路线价法估价的操作步骤

运用路线价法估价一般分为以下6个步骤：

①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价格

五、制作价格修正率表

价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。

（一） 临街深度价格修正率表

临街深度价格修正率表通常简称深度价格修正率表，也称为深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递减率制作出来的。

1、临街深度价格递减率

一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，因其离街道越远，通达性越差，价值也就越小。

假设把一宗临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值大于远离街道的细条的价值。

。

如果将各细条的价值折算为相对数，便可以得到临街深度价格递减率。

（1）四三二一法则

最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是“四三二一法则（four—three—two—onerule）”。

该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图11-6所示。

各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。

从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。

例如，一宗临街深度为100英尺、临街宽度为50英尺的土地，总价为100万元，从街道方向算起，该土地四个等份的价值分别为40万元、30万元、20万元和10万元。

如果超过100英尺，则以“九八七六法则”来补充，即超过100英尺的第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。

【例11-1】 某块临街深度30．48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万元。

试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度15．24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价。

【解】该相邻临街土地的总价计算如下：

121．92×（40%＋30%）＝85．34（万元）

【例11-2】例11-1中如果相邻临街土地的临街深度为45．72m（即150英尺），其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？

【解】该相邻临街土地的总价计算如下：

121．92×（40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%）＝121．92×（100%＋9%＋8%）＝142．65（万元）

2.几种临街深度价格修正率

临街深度价格修正率有：

单独深度价格修正率（深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。

在图11-5（a）中，假设a1，a2，a3，…，an－1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则单独深度价格修正率的关系为：

a1>a2>a3>…>an—1>an

累计深度价格修正率的关系为：

a1<（a1+a2）<（a1+a2+a3）<...<（a1+a2+a3+…+an-1+an）

平均深度价格修正率的关系为：

以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：

40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

累计深度价格修正率为：

40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

平均深度价格修正率为：

40%>35%>30%>25%>21．8%>19．5%>17．7%>16．25%

为简明起见，将上述临街深度价格修正率用表格反映，即为临街深度价格修正率表，见表11-1。

基于“四三二一法则”临街深度价格修正率表         表11-1

临街深度（英尺）

25

50

75

100

125

150

175

200

四三二一法则（%）

40

30

20

10

9

8

7

6

单独深度价格修正率（%）

40

30

20

10

9

8

7

6

累计深度价格修正率（%）

40

70

90

100

109

117

124

130

平均深度价格修正率（%）

160

（40）

140

（35）

120

（30）

100

（25）

87.2

（21.8）

78.0

（19.5）

70.8

（17.7）

65.0

（16.25）

表11-1中的平均深度价格修正率，是将上述临街深度100英尺的平均深度价格修正率25%乘以4转换为100%，同时为保持与其他数字的相对关系不变，其他数字也相应乘以4得出的。

这也是利用平均深度价格修正率修正单价的需要。

平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用下列公式表示：

平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×（标准临街深度/所给临街深度）

制作临街深度价格修正率表的要领是：

①设定标准临街深度；②将标准临街深度分为若干等份；③制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。

计算三角形等形状的土地的价值，还需要制作相应的价格修正率表。

七、计算临街土地的价值（掌握）

（一）路线价法的计算公式

运用路线价法计算临街土地的价值，需要弄清路线价的含义、临街深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并结合需要计算价值的临街土地的形状和临街状况。

其中就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，需要根据所给路线价的含义来确定。

采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式会有所不同。

下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。

（1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率

（即：

∑单独深度价格修正率）。

其中，如果估价对象土地的临街宽度（以下简称临街宽度）与标准临街宗地的临街宽度（以下简称标准宽度）相同，并将估价对象土地的临街深度简称临街深度，则计算公式为：

（3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：

v（单价）＝路线价×平均深度价格修正率

v（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度

如果土地的形状和临街状况有特殊者，例如土地形状不是矩形，临街状况不是一面临街而是前后两面临街、街角地等，则在上述公式计算价值的基础上，还要做加价或减价调整。

以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，形状和临街状况特殊的土地的价值计算公式如下：

v（单价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率

v（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积

或者

v（单价）=路线价×平均深度价格修正率土单价修正额

v（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积土总价修正额

（二）临街土地价值的计算

下面以标准临街宗地的单价作为路线价的情况为例，说明临街土地价值的计算。

并且假定临街土地的容积率、使用期限、开发程度等与路线价的内涵一致，如果不一致，还应对路线价进行相应的调整。

1．一面临街矩形土地的价值计算

计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的临街深度价格修正率。

其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。

计算公式如下：

v（单价）＝u×dv

v（总价）＝u×dv×（f×d）

式中v—土地价值；

u—路线价（用土地单价表示）；

dv—临街深度价格修正率（采用平均深度价格修正率）；

f—临街宽度；

d—临街深度。

【例11-4】图11-7中是一块临街深度15．24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元/㎡。

根据表11—1中的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。

【解】由于路线价是用土地单价表示的，所以计算时采用表11—1中的临街深度价格修正率，具体应为平均深度价格修正率。

因此

该块土地的单价＝路线价×平均深度价格修正率

＝2000×140%＝2800（元/㎡）

该块土地的总价＝土地单价×土地面积

＝2800×20×15．24＝85．34（万元）

2．前后两面临街矩形土地的价值计算

计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法”。

该方法是先确定高价街（也称为前街）与低价街（也称为后街）影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。

计算公式如下：

dv0—前街临街深度价格修正率；

f——临街宽度；

d0——前街影响深度；

u1——后街路线价；

dv1—后街临街深度价格修正率；

d——总深度。

分界线的求取方法如下：

前街影响深度＝总深度×［前街路线价/（前街路线价＋后街路线价）］

后街影响深度＝总深度×［后街路线价/（前街路线价＋后街路线价）］

前街影响深度、后街影响深度和总深度之间的关系有：

后街影响深度＝总深度－前街影响深度

【例11-5】图11—8中是一块前后两面临街、总深度为30m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为2000元/㎡，后街路线价（土地单价）为1000元/㎡。

请采用重叠价值估价法计算其前街和后街影响深度。

后街影响深度＝总深度－前街影响深度＝30－20＝l0（m）

3．矩形街角地的价值计算

街角地是指位于＋字路口或丁字路口的土地，其价值通常采用“正旁两街分别轻重估价法”计算。

该方法是先求取高价街（也称为正街）的价值，再计算低价街（也称为旁街）的影响加价，然后加总。

计算公式如下：

v（单价）＝u0×dvo＋u1×dvl×t

v（总价）＝（uo×dv0＋u1×dvl×t）×（f×d）

式中v—土地价值；

u0—正街路线价；

dvo—正街临街深度价格修正率；

u1—旁街路线价；

dvl—旁街临街深度价格修正率；

t—旁街影响加价率；

f—临街宽度；

d—临街深度。

街角地如果有天桥或地下道出入口等而对其利用有不利影响的，则应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。

【例11-6】图11-9中是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/㎡，旁街路线价（土地单价）为1000元/㎡，临正街深度为22．86m（即75英尺），临旁街深度为15．24m（即50英尺）。

根据表11-1中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%，请计算该块土地的单价和总价。

【解】该块土地的单价和总价计算如下：

该块土地的单价＝uo×dvo＋u1×dvl×t

＝2000×120%＋l000×140%×20%＝2680（元/㎡）

该块土地的总价＝土地单价×土地面积

＝2680×15．24×22．86＝93．37（万元）

4．三角形土地的价值计算

（1）一边临街直角三角形土地价值的计算

计算一边临街直角三角形土地的价值，如图11-10所示，通常是先将该直角三角形土地作辅助线，使其成为一面临街的矩形土地，然后依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，再乘以三角形土地价格修正率（一边临街直角三角形土地的价值占一面临街矩形土地的价值的百分率）。

如果需要计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。

计算公式如下：

v（单价）＝u×dv×h

v（总价）＝u×dv×h×（f×d÷2）

式中v—土地价值；

u—路线价；

dv—临街深度价格修正率；

h—三角形土地价格修正率；

f—临街宽度；

d——临街深度。

（2）其他三角形土地价值的计算

其他三角形土地的价值计算，通常是先将该三角形土地作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后依照前述方法计算一边临街直角三角形土地的价值，再相减，即可得到该三角形土地的价值。

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【例11-7】图11-11中是一块临街的三角形土地，临街深度为80英尺，临街宽度为50英尺，路线价（土地单价）为1000元/m2。

如果临街深度为80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度为80英尺的三角形土地价格修正率为63%，请计算该一边临街三角形土地的价值。

【解】在图11-11上作辅助线ad，ae，ce及bf，则有：

三角形acd土地的总价＝0.1×116%×63%×70×80÷2＝204.62（万元）

三角形abd土地的总价＝0.1×116%×63%×20×80÷2＝58.46（万元）

三角形abc土地的总价＝三角形acd土地的总价－三角形abd土地的总价

＝204.62－58.46＝146.16（万元）

5．其他形状土地的价值计算

计算梯形、平行四边形等其他形状土地的价值，通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值，再相加减。

因此，一般只要掌握了一面临街矩形土地、前后两面临街矩形土地、街角地及三角形土地这几种基本形状土地的价值计算，其他形状土地的价值计算问题便可迎刃而解。

例如图11-12，梯形abcd土地的价值＝长方形abef土地的价值－三角形adf土地的价值－三角形bec土地的价值。