新沂城房屋拆迁估价技术规则试行.docx
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新沂城房屋拆迁估价技术规则试行
新沂市城市房屋拆迁估价技术规则（试行）
第一章总则
第一条为规范城市房屋拆迁估价技术行为，维护拆迁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》（江苏省人民代表大会常务委员会第24号公告）、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第78号令）、《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》和《城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价适用本规则。
本规则所称城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积以及建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
第三条采用本规则，估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
第四条城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，估价对象为具有合法产权的被拆迁房屋及其合法国有土地使用权的价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰物和其他附属物的补偿金额。
第五条房屋拆迁估价的价值标准为公开市场价值，即不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第六条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。
第七条房屋拆迁估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
第八条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在分户估价报告中作出相应说明后，评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。
评估机构应将拒绝评估可能产生的后果告知拆迁当事人。
评估结果可以作为确定拆迁补偿金额的依据。
第九条房屋拆迁估价首选市场比较法。
不具备采用市场比较法条件的，可采用其他估价方法进行估价，并在估价报告中充分说明原因。
第二章估价程序
第十条拆迁人委托估价时，应当向估价机构提供以下资料：
（一）估价委托书；
（二）房屋拆迁许可证；
（三）估价对象的房屋所有权证、国有土地使用证以及临时建筑批准资料（如被拆迁人持有但拒绝提供的，由拆迁人调档，房产、国土、规划等部门应予以配合）；
（四）拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；
（五）其他有关资料。
第十一条估价机构受理估价委托后，应在受理之日起3日内将委托协议原件报房屋拆迁管理部门备案。
第十二条拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面给予估价机构配合。
拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
第十三条估价机构应根据估价委托书及相关法律、法规、技术规范等要求，选定估价技术路线，搜集证据，确定相关参数，进行数据测算，并在约定的时间内向委托人提交估价报告。
第十四条估价机构应当对估价报告书（含技术报告）及有关资料进行整理、归档和妥善保管。
估价报告及有关资料一般应保留五年。
第三章估价方法
第十五条采用市场比较法估价的，可采用以下三种方式进行评估：
（一）可比实例直接修正方式
可比实例直接修正方式是按《房地产估价规范》要求的步骤直接测得各被拆迁房屋市场价格的方式。
（二）标准样本价格修正方式
标准样本价格修正方式是首先选取“标准样本房屋”，用可比实例直接修正方式评估出“标准样本房屋”的单价作为样本价格，再把样本价格修正为各被拆迁房屋的评估价格的方式。
（三）区位价修正方式
区位价修正方式是依据市场比较法的基本原理，通过修正被拆迁房屋所在区位普通商品房的市场价得出被拆迁房屋评估价格的方式。
第十六条可比实例直接修正方式的操作步骤：
（一）搜集交易实例；
（二）选取可比实例；
（三）建立价格可比基础；
（四）进行交易情况修正；
（五）进行交易日期修正；
（六）进行区域因素修正；
（七）进行个别因素修正；
（八）求出比准价格。
第十七条选取的可比实例应符合下列要求：
（一）可比实例应选择与评估对象所处的拆迁区位相同的房屋；
（二）可比实例应选择与评估对象相类似房屋，包括用途相同、建筑结构相同等；
（三）可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；
（四）选取的交易实例，交易价格为正常交易的价格或可修正为正常交易的价格；
（五）成交日期与评估时点接近，不宜超过1年,通常应选择6个月内成交的案例；
（六）选取的可比实例的数量应为3个及以上数量；
（七）选取的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%。
第十八条建立价格可比基础。
选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算建立价格可比基础。
统一付款方式为在成交日一次性付清方式；统一采用每平方米建筑面积价格（不含装饰装璜等附属物价格）为单价形式；统一采用人民币元为货币单位；统一面积内涵为建筑面积，面积单位为平方米。
第十九条在建立价格可比基础后，进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。
估价对象评估价格=可比实例价格±交易情况修正±交易日期修正±区域因素修正±个别因素修正
或：
估价对象评估价格＝可比实例价格×（１＋交易情况修正系数＋交易日期修正系数＋区域因素修正系数＋个别因素修正系数）
可比实例价格——建立在价格可比基础上的房地产实际成交价格；
交易情况修正——修正因交易行为中的特殊因素所造成的价格偏差，如为正常交易，则该修正值为0；
交易日期修正——将可比实例在其成交日期的价格调整为评估时点的价格，可用房产交易部门公布的价格信息为依据进行调整，在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可以根据当地房地产价格的变动情况和趋势作相应调整；
区域因素修正——将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，具体修正内容应根据估价对象的用途确定，主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观因素，公共配套设施完备程度，规划限制等；
个别因素修正——将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度、装修状况、设施设备、平面布局、楼层、朝向等，每项修正对可比实例成交价格的调整一般不得超过20%。
修正后的单价与可比实例平均单价的差异一般不超过±30%，
即：
｜修正后的单价－可比实例平均单价｜／可比实例平均单价≤３０％。
第二十条住宅房屋的区域和个别因素修正系数参照表见附表一、附表二；商业、金融业、娱乐业、餐饮业、服务业、写字楼用房的区域和个别因素修正系数参照表见附表三、附表四；综合用房和工业仓储用房的区域和个别因素修正系数参照表见附表五、附表六。
估价机构根据实际情况进行区域因素和个别因素修正时，如有超出上述各表中的系数范围，应在估价报告中充分说明理由。
第二十一条修正后结果计算
所选取的若干个可比实例价格经上述修正后，可用简单算术平均法或加权算术平均法等方法计算评估结果。
计算公式：
修正单价1=可比实例1单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值
修正单价2=可比实例2单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值
修正单价3=可比实例3单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值
修正值=±可比实例单价×系数变动百分比
简单算术平均法公式：
修正后的单价=（修正单价1+修正单价2+修正单价3）/3
加权算术平均法公式：
修正后的单价=（修正单价1×权重+修正单价2×权重+修正单价3×权重）/权重之和
估价对象评估价格=修正后的单价×建筑面积
第二十二条标准样本价格修正方式的操作步骤：
（一）对拆迁房屋进行分类，选取标准样本房屋；
评估中应按照用途相同、区位相同、位置相近、结构相似、年代相近的原则选取多个标准样本房屋。
（二）运用可比实例直接修正方式分别评估出各标准样本单价；
（三）将各标准样本房屋修正为同类被拆迁房屋价格
被拆迁房屋评估价格＝同类标准样本单价×（1+个别因素调整系数）×被拆迁房屋建筑面积
第二十三条区位价修正方式的操作步骤：
（一）采集被拆迁房屋所在区位的普通商品房市场成交价格，确定该区位普通商品房平均单价。
（二）根据新沂市市区拆迁房屋重置价格（见附表七）和商品房的结构特征确定商品房重置完全单价。
（三）根据《住宅宗地综合因素级别价格参照表》（见附表八）及商品房的小区环境综合因素确定商品房宗地综合因素级别价。
（四）计算区位价
区位价＝商品房平均单价－商品房重置完全单价－商品房宗地综合因素级别价
阁楼高度达2.2米以上，其区位价按所在地区位综合价的40%计算。
（五）测算被拆迁房屋评估价格
1、成套住宅评估
被拆迁房屋评估单价=（区位价+宗地综合因素级别价+房屋重置成新价）×综合修正系数K
综合修正系数K由被拆迁房屋与新建商品房在楼层、朝向、采光、通风、其他因素等方面比较修正后确定。
即K=K1×（1+K2）×（1+K3）×（1+K4）×（1+K5）×（1+K6）
（1）K1（楼层）：
楼层系数由评估人员根据二手房市场成交价格自行测算。
（2）K2（朝向）：
主卧朝向
北
西
东
一间朝南
二间朝南
三间朝南
修正系数
－5％
－2％
－2％
0％
1％
2％
（3）K3（采光）：
按－2％—0％计取。
（4）K4（通风）：
按－2％—0％计取。
（5）K5（平面布局）：
按－2％—0％计取。
（6）K6（其他因素）：
主要指院落等因素。
如对一层院落进行修正，独用院落增加5％，合用院落增加2％。
成套住宅院落不作补偿。
2、非成套住宅评估
被拆迁房屋评估单价=（区位价×土地贡献率K1+宗地综合因素级别价+房屋重置成新价）×（1+K2）×（1+K3）×（1+K4）×K5
综合修正系数主要包括土地贡献率K1、朝向K2、、采光K3、通风K4。
（1）K1（土地贡献率）
房屋总层数
平房
二层及二层以上
容积率≦1.5
容积率﹥1.5
土地贡献率
108％
100％
95％
（2）K2（朝向）：
朝向
东朝向
南朝向
西朝向
北朝向
修正系数
－2％
0％
－2％
－3％
（3）K3（采光）：
按－5％—0％计取。
（4）K4（通风）：
按－3％—0％计取。
（5）K5——非成套修正系数，取值为0.88。
3、被拆迁房屋评估价格=被拆迁房屋评估单价×被拆迁房屋建筑面积＋合法院落补偿价
合法院落补偿价＝（合法土地面积－合法建筑面积）×区位基准地价×L
若合法院落补偿价为负值，则取零。
合法土地面积是指国有土地使用权证载明的且有围护、独立使用部分的土地使用面积。
在计算合法院落补偿价格中，如果区位基准地价低于区位价，按照区位价进行补偿。
区位基准地价一般不超过所在级别基准地价的±20%,最高一般不超过上一级级别基准地价，最低一般不低于下一级级别基准地价。
新沂市市区各类土地基准地价可参见附表九。
L当被拆迁房屋占用的合法用地为国有划拨性质时，L取0.6，当被拆迁房屋占用的合法用地为国有出让性质时，L取1。
采用可比实例修正方式、标准样本价格修正方式对被拆迁住宅进行评估，如未对合法院落因素进行修正的，可采用参照本条的方式单独测算合法院落修正值。
第二十四条采用收益法估价的，估价结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。
房屋收益应按照房屋租金的纯收益确定，房屋租金的纯收益按照同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。
资本化率的求取可采用市场提取法和安全利率法计算，应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率宜选取5年期国债利率。
第二十五条采用成本法估价的，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。
房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、剩余法、成本逼近法或基准地价系数修正法等方法求取。
建筑物重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据。
房屋折旧以直线折旧法计算。
不适用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）计算。
房屋建筑设备应单独计算折旧。
第二十六条需要对房屋占用范围内的土地使用权价格单独进行估价的，估价技术行为应符合《城镇土地估价规程》的规定。
第二十七条拆迁补偿估价，原则上应采用两种以上的估价方法。
能搜集充分并符合规定要求的可比交易实例的经营用房，应当采用市场比较法估价。
非住宅评估中没有条件选用市场比较法的，应采用收益法进行估价，难以确定房屋收益的，可采用成本法或其他方法进行估价。
如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。
特殊用途房屋等其他非住宅的拆迁补偿估价，有相关估价规定的，从其规定。
第四章拆迁房屋分类估价
第二十八条被拆迁房屋分为住宅和非住宅两类。
住宅房屋可分为成套住宅和非成套住宅两类。
成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。
非住宅房屋可分为营业用房和非营业用房两大类。
其中，营业用房主要指商业、餐饮业、服务业、娱乐业、金融保险业（对外营业部分）；非营业用房主要指办公用房、非营业的单位用房、公益事业用房、以及工业、仓储业用房等。
第二十九条进行拆迁房屋的分类估价可先根据其区位、用途、建筑结构、土地取得方式、合法院落等因素进行分类，然后分别评估各类房屋的价格。
同类房屋的估价方法与技术路线应当一致。
第三十条拆迁当事人应当提供房地产权属管理部门核发的产权资料及被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。
以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括正常交易过程中应补交的土地出让金或相当于出让金的价款。
第三十一条在建工程应采用成本法进行估价。
在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以拆迁管理部门通知停止施工时的状态为准。
第三十二条房屋拆迁分户估价结果应符合整体性、关联性、合理性的要求，同类房屋之间的级别价、不同类房屋之间的比价客观合理。
第五章估价报告书
第三十三条单宗被拆迁房屋的价值不足40万元，估价结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。
表格式估价报告应披露影响估价结果的所有重要信息。
非表格式估价结果报告和估价技术报告书应按照《房地产估价规范》的有关要求撰写。
第三十四条估价结果的有效期自提交正式评估报告之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
第三十五条拆迁估价机构出具的估价报告应当由专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖估价机构法人单位公章。
在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责。
纸张大小应采用A4纸张规格。
第六章附则
第三十六条本规则将“评估”与“估价”作为同义词来使用。
第三十七条违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。
未超过批准期限的临时建筑，根据重新建造成本、批准期限、剩余期限及残值率进行评估。
第三十八条凡房屋拆迁估价中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价。
本规则未作规定的，应按照国家、省和市其他相关估价技术规范的有关规定执行。
第三十九条以产权调换作为房屋拆迁补偿方式的，对所调换房屋房地产市场价值进行的估价，按照本规则执行。
第四十条本规则未能涵盖的其它拆迁估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。
第四十一条其他法律、法规、规章有相关规定的，从其规定。
第四十二条本规则自2005年12月1日起施行。
此前已领取房屋拆迁许可证并已实施拆迁的项目，其拆迁估价不适用本规则。
附：
附表一住宅区域因素修正表
附表二住宅个别因素修正表
附表三商业、金融业、娱乐业、餐饮业、服务业、写字楼用房区域因素修正表
附表四商业、金融业、娱乐业、餐饮业、服务业、写字楼个别因素修正表
附表五综合用房和工业仓储用房区域因素修正
附表六综合用房和工业仓储用房个别因素修正
附表七新沂市市区拆迁房屋重置价格标准
附表八住宅宗地综合因素级别价格参照表
附表九新沂市市区各类土地基准地价
附表一
住宅区域因素修正表
序号
项目
内容
系数变动范围（％）
1
自然环境
自然景观
±0–2
人文环境
文体活动场所
±0–2
2
环境污染
空气、噪音、水文状况
±0–3
3
交通便捷程度
离市区主干道的距离
±0–5
生活区交通状况
±0–2
4
社区状况
治安情况
±0–2
5
商业配套设施
各类商业配套设施状况
±0–2
6
教育医疗设施
所在学区学校情况
±0–2
医疗机构分布情况
±0–2
7
规划现状
建筑小区布局与外形
±0–2
建筑密度、绿化率与室外公共活动空间
±0–5
车位情况
±0–2
8
物业管理
物业管理情况
±0–5
9
其他公共设施
排水、排污、供电、供水、道路等情况
±0–5
附表二
住宅个别因素修正表
序号
项目
内容
系数变动范围（％）
1
成新
新旧程度调节
±0–5
2
层次
所在层次高度、有无地下室等情况
±0–15
3
平面布局
单元内的布局与功能的适应程度
±0–3
4
采光
冬日的日晒情况
±0–5
5
朝向
主卧室朝向
±0–4
6
景观
可见景观及视野开阔程度
±0–3
7
层高
根据层高差异调整
±0–5
8
外墙装饰
外墙装饰程度
±0–3
9
其它因素
楼梯设置、每梯户数、通风等
±0–5
10
重大个别因素
对房地产价格有重大影响的个别因素单独测量，如：
合法院落补偿
附表三
商业、金融业、娱乐业、餐饮业、服务业、写字楼用房区域因素修正表
序号
项目
内容
系数变动范围（％）
1
繁华程度
离商业中心的距离
±0–5
所处区域的商业集聚程度（如：
位于相应专业市场内）
±0–3
2
交通便捷程度
道路及停车情况
±0–2
公交线路情况
±0–2
距汽车站、火车站距离
±0–2
3
环境
人文景观
±0–2
安全舒适程度
±0–2
4
商业配套设施
金融、通讯、信息服务设施状况
±0–5
5
能源供应情况
电力状况
±0–1
6
基础设施状况
排水、排污、供水等状况
±0–3
7
其它因素
区域业态经营状况、经营限制等
±0–5
附表四
商业、金融业、娱乐业、餐饮业、服务业、写字楼个别因素修正表
序号
项目
内容
系数变动范围（％）
1
成新
新旧程度调节
±0–3
2
结构
建筑结构
±0–5
3
体量
进深及高度
±0–5
4
临街位置
角地、两面临街、三面临街、缓冲地段等
±0–10
5
空间布局
内部结构布局、外部可用空地等
±0–5
6
设备状况
电梯、中央空调等
±0–5
7
外墙装饰
外墙装饰程度
±0–3
8
其它因素
现有自身经营情况、租用水平、物业管理、
楼层、朝向等情况
±0–5
附表五
综合用房和工业仓储用房区域因素修正
序号
项目
内容
系数变动范围（％）
1
交通便捷程度
离市区主干道距离
±0–5
临近公路交通干线
±0–2
道路及停车状况
±0–2
2
环境
环境质量如水、空气质量
±0–2
3
商业配套设施
金融、通讯、信息服务设施状况
±0–5
4
集聚程度
所处区域的同类物业集聚程度
±0–3
5
物业管理
物业管理状况
±0–3
6
能源供应情况
电力状况
±0–2
7
基础设施状况
排水、排污、供水等状况
±0–2
8
其它因素
治安、环境污染程度、环保限制、关联企业的位置、劳动力来源等
±0–5
附表六
综合用房和工业仓储用房个别因素修正
序号
项目
内容
系数变动范围（％）
1
成新
新旧程度调节
±0–5
2
平面布局
布局与功能的适应程度
±0–2
3
临街位置
角地、土地特殊形状位置等情况
±0–2
4
装修状况
根据装修差异调整
±0–5
5
设备状况
电梯、中央空调等
±0–5
6
外墙装饰
外墙装饰程度
±0–3
7
其它因素
自身经营状况、改变用途的适应程度
±0–5
附表七
新沂市市区拆迁房屋重置价格标准
类别
等级
结构装修及设备状况
元/m2
钢
混
结
构
高
层
1
层高4.1米,钢混砼基础，钢砼框架或剪承重，砖墙围护，外墙面砖或乳胶漆,内墙中级抹灰、水磨石或地砖地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫及通讯、消防设施齐全。
860
多
层
1
层高3.6米,钢筋砼框架承重，钢筋砼基础,实砌墙围护或填充墙，钢筋砼屋面，外墙面砖或乳胶漆,内墙中级抹灰，水磨石或地砖地面，铝合金或塑钢窗，木门，水、电、卫及通讯、消防设施齐全，适用于多层办公和商业用房。
730
2
层高3.6米,钢筋砼框架承重，钢筋砼基础,砖墙围护，钢筋砼层面，外墙混合砂浆抹面,内墙中级抹灰或涂料，钢窗或木窗，木门，水、电、卫设施齐全。
600
砖
混
结
构
单元式住宅、办公用房
1
层高2.8米,钢筋砼或整板基础，240mm实心砖墙，外墙面砖或乳胶漆,内墙涂料，水泥地坪，砼层面有防水保温层，铝合金或塑钢窗，木门，水、电、卫及通讯设施齐全，户型新型，适用于四层以上近年来新建的多层住宅楼。
620
3
层高2.8米,钢筋砼基础，240mm实心砖墙，外墙混合砂浆抹面,内墙中级抹灰或涂料，水泥地坪，现浇或多孔板层面，屋顶有防水保温层，钢窗或木窗，木门，水、电、卫设施齐全，适用于三层（含三层）以上的成套住宅。
550
普
通
房
屋
1
层高3.0米，钢筋砼基础或整板基础，240mm实心砖墙，房屋设置构造柱、层层圈梁，现浇楼梯，外墙面砖或乳胶漆,内墙涂料,水泥地坪，砼屋面有防水保温层，铝合金或塑钢窗，水、电、卫及通讯设施齐全。
470
2
层高3.0米，钢筋砼基础或整板基础，240mm实心砖墙，房屋设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土构造柱，外墙混合砂浆（含外墙体料），内墙涂料,水
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