稽查中发现的问题及适用的法律依据.docx

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稽查中发现的问题及适用的法律依据

1案例背景

1.1目标企业的背景情况介绍

1.1.1自然情况：

D市X房地产开发公司于2006年4月成立，是一家个人独资经营有限责任公司，经营范围是D市X房地产开发、建设、经营、销售、自有房屋租赁、相关物业管理和房地产咨询。

注册资金120,000,000.00元。

公司设立前期开发部、合同预算部、工程管理部、财务部、营销部、人力资源部、行政部、售后服务部、审计部9个部门，会计核算上实现了会计电算化。

全年平均员工人数为47人，总经理一位。

1.1.2经营情况：

该企业2010年经营情况：

主营业务收入0元，主营业务成本0元，管理费用3,987，998.43元，财务费用183,027.41元，营业利润-2,231,965.14元，利润总额-2,231,965.14元。

该企业2011年经营情况：

主营业务收入0元，主营业务成本0元，，营业费用1,745,267.69元，管理费用3,965,867,21元，财务费用661,863,62元，营业利润-9,220,127,47元，利润总额-9,220,127,47元。

1.1.3纳税申报情况

该企业2010年的纳税申报情况：

申报缴纳印花税524,984,13元，代扣代缴营业税125,506,11元、个人所得税61,541,96元。

该企业2011年的纳税申报情况：

2011年申报缴纳契税37,367,488元，城镇土地使用税622,394.6元，印花税3.041,411.75元，代扣代缴营业税242,133,61元、城市维护建设税1,694,935元、教育费附加726,401元、地方教育附加484,267元、个人所得税192,343.57元。

1.2稽查的基本情况1.2.1房地产行业税务稽查背景

房地产行业涉及多个税种，主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、房产税、契税、印花税等税种。

近些年来，房地产行业的税收收入增长速度快，占地方税收收入总额的比重持续升高，是地方税税收收入的重点组成部分，房地产行业税收征收管理工作同样成为地方税务局工作的重点。

然而，房地产行业由于经营周期长、成本核算复杂，再加上一些纳税人主观有意偷逃税款，税务机未能与其他行政管理部门之间进行有效的信息交流，使得房地产业的税收征管难度加大，查处的力度不够，导致房地产企业税收流失现象严重。

为了保护我国房地产行业的稳步发展、维护房地产行业市场的公平秩序，引导房地产企业健康发展，保证相关的税收收入入库，提高房地产企业纳税遵从度，加强对房地产企业的税收稽查力度是必不可少的。

2012年全国税务稽查工作会议，再次将房地产行业确定成为稽查重点，在确定工作要点中提出重点查处房地产行业的偷逃税案件。

并将该行业列入2013年税收专项检查指导性项

目。

房地产行业与建筑行业连续多年被列入重点稽查对象，说明了相关税务部门对这两行业持续的重视，房地产行业仍然是2013年各地税务机关征收管理和稽查工作的重中之重。

近年来，D市凭借其特殊的环境，房地产行业蓬勃发展，成为拉动D市经济发展的动力

和地方税收新的税源增长点，然而，同国内其他城市相同，房地产行业因为自身复杂的特点及税收征管工作中存在的不足和漏洞，房地产企业的税收问题，也一直是D市税务局的工作

重点。

D市地税局某稽查局应国家税务总局的要求，制定了年度稽查要点计划，在2013年的

税务稽查工作中，此稽查局针对所管辖区域的房地产企业，选择了一些有代表性的税源较大的房地产企业实施了重点稽查。

在稽查中发现，房地产企业除了普遍在个人所得税、企业所得税上存在税收问题，在契税方面也存在许多值得深入探讨的问题。

1.2.2实施稽查的某地税稽查局的情况

D市地方税务局第二稽查局成立于2002年1月1日，前身为D市地方税务局第二稽查分局。

2005年1月1日，按照D市地方税务局征管改革的要求而更名。

全局正式编制为70

人，设有办公室、人事监察政工科、综合科、审理科、执行科、稽查一科、二科、三科、四科、五科。

其中稽查科主要职责如下：

1•负责税务检查工作；

2•负责检查指定的稽查对象履行纳税义务和遵守征收管理制度的情况；

3•负责提交检查处理意见；

4.负责组织查补税款、滞纳金和罚款在规定期限内的入库工作；

5•负责稽查案例的编写工作；

6.负责稽查卷宗的整理、归档工作；

7•负责重大税务违法案件的检查工作；

8.负责税务违法举报案件的检查工作；

9.负责协查税务违法案件；

10.负责局领导交办的其他工作。

2012年起D市地方税务局第二稽查局负责D市西岗区、金州区、开发区、长海县纳税检查任务。

该局稽查人员一直以外反偷逃、内促征管”为已任，是一支训练有素的稽查队伍,以组织税收收入为工作重点，坚持依法治税的原则，不断完善稽查工作机制，加强地税干部队伍的全面建设，努力提升税收服务质量。

近些年，该局数次承担市局交办的大案要案的查处工作，并取得了不错的成绩。

D市地方税务局第二稽查局全体干部职工为纳税人构建公平和谐的纳税环境、为建设大D市”、振兴东北老工业基地而不断努力工作，作出自己的贡献

2案例分析路径

2.1案例检查的方法及内容

2.1.1案例检查的方法：

账面检查与实地检查相结合

1.账面检查，发现疑点

稽查人员在履行了相关的法定程序后，依据丰富的稽查经验，综合运用了以下六种查账方法对纳税人的有关账簿和凭证进行了检查。

查账所用具体方法如下：

（1）逆查法。

逆查法，与顺查法对称，指逆会计核算的顺序，依次检查会计报表、帐簿及凭证，并将其相互核对的一种稽查方法。

（2）抽查法。

抽查法，也称选查法，与全查法对称，指对被查纳税人一定时期内的会计凭证、帐簿、报表及各种存货，抽取一部分进行检查的一种方法。

（3）现场检查法。

现场检查法，与调帐检查法对称，指税务机关到被查纳税人的机构办公地点对其帐务资料进行检查的一种方法.

（4）审阅法。

审阅法，指对被查纳税人的会计帐簿、凭证等帐务资料，通过直观地审查阅览，发现在纳税方面存在问题的一种检查方法。

（5）核对法。

核对法，指通过对被查纳税人的各种相关联的会计凭证、帐簿、报表及实物进行相互核对，验证其在纳税方面存在问题的一种检查方法。

（6）交叉稽核法。

国家为加强增值税专用发票管理，应用计算机将开出的增值税专用发票抵扣联与存根联进行交叉稽核，以查出虚开及假发票行为，避免国家税款流失。

2.实地检查

根据查账中发现的疑点，仔细翻阅了企业历年间的合同、建设规划资料、纳税人申报信

息，又来到该企业开发的房地产项目实地调查，稽查人员确定这块土地开发前有房屋，属于传

统意义的“毛地”。

后对该企业的财务人员进行询问，确定了房地产企业对被拆迁的房屋采取异地购房安置与货币补偿相结合的方式进行安置补偿，也对与该企业有业务往来的相关各方进行了核实和询问，以鉴别该企业可疑业务的真伪，确定该企业是否有税收违法行为，通过

内查外调”，寻找突破口

2.2案例检查的过程及路径

2.2.1检查预案

稽查局的某检查组接到稽查指令后，通过税收征管信息系统查询了该企业的相关基础信息，进行了相应的案头分析和案前准备。

实地检查中，审阅被查对象的会计账簿等相关纳税资料，并通过电子查账方式从机器调取帐套和和电子表格，并对相关人员进行了询问。

检查组的成员首先在征管信息系统的数据库中调取了该企业的纳税资料及其基本情况等信息，对该房地产企业的规模、企业性质、人员构成、项目座落地、纳税申报等情况有了基本的了解'因为该房地产项目涉及到土地拆迁安置和相关配套设施，稽查人员把稽查重点放在了对契税的检查上，稽查人员随即向该企业下达了税务稽查通知书，要求企业如实的提供以前年度的会计资料，以便稽查人员审阅。

2.2.2检查的过程及结果

税务稽查人员在履行了相关的稽查法定程序后，综合运用上述六种账务检查方法，对该企业2011年度和2012年度的账簿、凭证等会计资料进行了检查，由于土地开发时间较早，对2006年度的账簿、凭证等会计资料、书面合同也进行了检查，并向该企业的财务人员询问了相关业务的具体情况，并将检查的重点进一步确定为对契税的检查上。

稽查人员根据以往的契税稽查经验，初步确定房地产行业在契税方面主要存在以下问题：

1.支付土地出让金取得土地使用权，不按照规定及时缴纳契税。

2.以货币形式支付给动迁户的动迁补偿款未按实际成交价格缴纳契税。

3.以房屋安置支付给动迁户的实物补偿不缴纳契税。

4.与购房者签订假的购房合同，少报售房收入，一少扣缴契税；二少纳营业税和企业所得税，并且合同金额减少，还会影响到印花税的缴纳。

5.以房屋所有权交换土地使用权，价格不相等时，多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方未缴纳契税。

6.企业支付的配套费不缴纳契税。

经检查证实，该企业2006年房地产开发建设项目中涉及拆迁补偿，对被拆迁的房屋采取异地购房安置与货币补偿相结合的方式进行安置补偿，稽查人员在契税缴纳方面发现了一些问题，另外发现支付的配套费未按规定申报缴纳契税，针对这些问题，下面将分年度加以论述，具体情况如下：

1.2006年账务稽查过程及结果

稽查人员在检查该房地产企业2006年与动迁户签署的拆迁协议中发现，房地产企业对被拆迁的房屋业主采取异地购房安置与货币补偿相结合的方式进行安置补偿，根据正常的会计处理方法，稽查人员随即检查了该企业2006年的“开发成本一土地开发（土地征用及开发补偿费）”的原始凭证，并向企业的财务人员询问了凭证中涉及的具体业务的发生时间和业务内容，发现了如下问题和事实：

（1）该房地产企业2006年契税完税证明中显示当年计税依据为1,185,690元，D市契税适用税率为4%,缴纳契税47427.6元。

但在稽查人员依次核对动迁户签订的拆迁安置合同中发现，其中有两户动迁户采取异地购房安置，企业直接对外购买商品房进行安置，不是货币

补偿。

经过稽查人员再次核对，将其他动迁户的货币补偿款逐笔相加确认累积金额，并翻阅当年企业契税纳税申报资料及契税完税凭证，发现企业此部分异地购房安置金额并未计入转让土地使用权契税的计税依据。

（2）稽查人员在检查该企业2006年“开发成本一预付账款”的明细账时发现，有三笔业务贷方直接记在银行存款中，而且摘要中记载的事项大体一致，都是交纳配套费，根据以往的稽查经验，稽查人员判断认为这几笔业务可能存在问题，他们随即查阅了这几笔业务的

原始凭证，并向企业的财务人员询问了凭证中涉及的具体业务的发生时间和业务内容，发现了企业并未将该部分配套费计入转让土地使用权契税的计税依据。

该企业2006年4月29日的112号记账凭证中，预付账款对应的摘要记载的事项为公用房地产的配套费，对应科目为银行存款，经过核实得知，这项支出就是支付配套费，费用为10,340,000元，但在询问财务人员中确定，企业并未将该部分支出计入契税计税依据。

该企业2006年8月20日的127号记账凭证中，预付账款对应的摘要记载的事项为公用房地产的配套费，对应科目为银行存款，经过核实得知，这项支出也是支付配套费，费用为5,000,000元，但在询问财务人员中确定，企业并未将该部分支出计入契税计税依据。

该企业2006年12月18日的135号记账凭证中，预付账款对应的摘要记载的事项为公用房地产的配套费，对应科目为银行存款，经过核实得知，这项支出还是支付配套费，费用为5,340,000元，但在询问财务人员中确定，企业并未将该部分支出计入契税计税依据。

现将上述事实整理成表格形式如下：

表1目标企业2006年契税税收违法事实（金额单位：

元）

账簿名称

会计科目

记账日期

凭证