文旅案例分析鹤壁古灵山凉水泉村.docx

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文旅案例分析鹤壁古灵山凉水泉村

凉水泉村项目考察报告

一、交通区位

凉水泉村位于鹤壁淇县古灵山景区内，古灵山景区属于太行山系，周边主要类似景区包括云梦山、万仙山、八里沟、太行大峡谷等。

周边2小时交通圈内主要覆盖城市包括鹤壁、安阳、濮阳、新乡、郑州等。

表1：

景区周边城市及经济情况

城市名称

距离（km）

车程（h）

人口

（万人）

人均可支配收入（W）

郑州

148

2

900

3.5

新乡

65

1.5

570

2.4

安阳

82

1.2

519

2.4

鹤壁

65

0.8

163

2.6

濮阳

101

1.5

361

2.2

总结：

该项目所在地覆盖了豫北地区客群，人口规模及人均收入相对较高，但同时周边竞品较多，竞争激烈。

相对交通区位优于大峡谷景区，生态环境优于云台山等景区，但整体而言区域旅游发展成熟度偏低，需要大力推广。

二、基础情况

凉水泉村原名两水泉，因村内有两口泉水而得名，随后为体现夏季避暑的特点更名为凉水泉村。

村子整体占地约150亩，有46户，93口人。

政府与企业合作范围为5.4平方公里，包括村子、耕地以及部分山地。

项目投资主体为河南中旅集团，该集团托管了古灵山景区，投资改造了凉水泉村。

项目2017年9月施工，2018年8月完工并试营业，改造后拥有客房76间，114个床位，可供150人住宿，配套山里人家、牛棚西餐厅、烧烤吧、自助饺子馆等餐饮设施，可容纳近350人同时用餐；增加养生堂、古戏台、农耕园、拉菲山庄等休闲项目。

三、投资模式

该项目由河南中旅集团全资子公司凉水泉旅游开发公司投资建设，采用整体租赁方式，与政府签订约30年长期租赁合同，负责投资改造经营。

本项目整体投资额约5000万余元，其中政府扶贫配套资金约1000万元，主要用途包括村民安置、打井、修路以及其他基础设施等。

中旅集团投资4000余万元，包括村庄环境改造、民居改造、木屋建设等。

同时设置时光院子酒店管理公司管理该项目，员工约30人，主要高管由中旅集团委派。

四、合作模式

该项目合作方包括政府、村民和商户。

目前与地方合作主要分为几个层面：

一是整体村落租赁合作，年整体租金约33万元；二是土地流转费用，每年每户增加1.1万元收入；三是解决部分村民就业，每户约增收1.8万元；四是临时用工等；五是代售村民自种、自产的花椒、小米等土特产。

与商户合作模式为中旅集团改造完成牛棚餐厅、羊圈咖啡厅、养生堂等项目（包括内部装修），出租给经营个体，并收取租金的模式。

目前山里人家、牛棚西餐、羊圈咖啡等业态均为租赁模式，经了解，未来投资方为便于管理，提高服务质量，拟以自营为主。

与古灵山景区合作模式：

入住民宿可免两张景区门票，主要费用包括景区门票40元、小交通20元，停车费5元，合计每房间优惠130元。

由时光院子管理公司与景区经营方结算。

五、经营情况

该项目自2018年8月营业以来，按完整年度计算，2019年经营亏损100万元，入住率约40%，主要推广渠道包括自媒体、公众号和回头客等。

2020年，目前入住率提高，仅4月入住率达到80%，同比增加1倍，客房均价约380元/间，预计全年收入达到400万元。

住宿产品体系包括石头民居、花田木屋、悬崖竹屋等。

价格体系从398元——1000元不等。

六、发展规划

该项目投资分为三期，一期为村落改造及公共设施配套，二期为木屋、多宝屋、胶囊房等建设以及山上小量配套。

三期为建设跑马场、山羊谷、野兔山等项目，通过招商合作模式，招募合作方，增加体验性、参与类项目。

总体投资约1.8亿元。

七、借鉴意义

借鉴一:

与政府合作模式，与政府签订长期的整体租赁协议，对资产进行隔离，规避产权不清晰问题。

同时向政府申请基础设施配套资金，该项目政府支持资金占比达到20%，支持力度较大。

借鉴二：

在营造整体民宿原生态氛围下，严格控制投资成本。

该项目投资改造成本约33万/亩（相对配套面积较多），通过小木屋、多宝屋、悬崖竹屋等住房形式增加了特色，同时拉低整体单客房投资成本。

借鉴三：

投资改造节奏把控较好。

仅一年时间完成了投资改造，启动试营业，开始资金回流，虽然目前均摊房价不高，但随着营销推广、会议及休闲活动增加，人均消费有望达到500元，提高入住率后，投资回收期将缩短。

借鉴四：

社会效益明显。

该项目已经成为鹤壁文旅扶贫标杆项目，接待多批领导团参观，给予高度评价。

响应了政策的号召，获取了资金与政策支持，同时也获取了较好的市场口碑。

提两点建议：

一是该项目推广渠道较窄，市场推广力度不够，建议扩大推广渠道。

二是项目民宿外围生态及民俗文化氛围打造较好，但是整体管理和经营还不够精细，客房房间设施相对标准化，服务不够温馨，体验活动相对缺失，建议加强精细化运营管理。

启示：

针对该项目，两点启示，一是大峡谷景区租赁的民居区域，建议早日启动改造并运营，申请政府扶贫资金，改造基础设施。

二是建议整体改造1-2个村落，解决上下水问题（该项目通过打井供水，二级过滤自然排污），简装修重装饰，注重室内的设计与改造，增加原生态文化特色。

三是建议采用平台模式，吸引个体参与民宿改造与运营，减少投资风险，同时通过与商户的合作，增加项目各自不同风格与特色，有利于增加项目自身生命力，以及后期维护与经营。