综合性高层办公楼调研报告.docx

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综合性高层办公楼调研报告

综合办公楼设计  

调研报告

班级：

建筑学 101                   

姓名：

魏畅

    学号：

201001624114

调研时间：

2014年2月28日

调研方式：

实地考察、网上查询、资料收集 本次方案为综合办公楼设计，涵办公空间、商业部分和餐饮部分等，建筑面积6500m²,层数5层（可以局部6层）。

（一）方案功能空间分析 

（1）办公部分  为某商业贸易公司办公楼  

办公空间     

    1集体办公空间 

    小型办公空间：

一般面积大小为40平方米以内，适应管理型的办公方式。

    中型办公空间：

一般面积大小在40-150平方米之间，其外部联系较方便，内部联系也较紧密。

适应组团型的办公方式。

     大型办公空间：

其内部空间既有一定的独立性又有相对的独立性，适应于各种组团的共同作用的办公方式。

    2单间办公室  供主要领导或管理层办公所用 

    3会议空间    根据会议规模及性质有大、中、小之分 

接待空间   主要是指用于进行接待、会客、展示、会议等活动需要的空间。

一般与建筑主要入口接近。

交通空间     主要指用于场所的交通联系的空间。

一般有水平交通联系空间和垂直交通

联系空间。

     水平交通联系空间主要指门厅、大堂、走廊、电梯厅等空间。

      垂直交通联系空间主要指电梯、楼梯等空间 

服务空间    主要指为满足办公空间的需要的空间，通常有资料室、档案室、文印室、电

脑机房、晒图室、员工就餐厅、开水房、卫生间、工具室等 

设备空间    主要指保证办公楼正常运作的附属空间。

通常为变电室中央控制室、空调机

房、锅炉房等。

（2）商业部分  主要以日用百货为主，中小型购物超市等  

（3）餐饮部分  各地名吃荟萃，让附近工作、休闲或是路过的人有一个品尝美食的优雅

空间

调研实例

升龙国际中心

升龙国际中心是升龙集团继成功开发曼哈顿广场后，在郑州市中心开发的第二个大型城市综合体项目。

升龙国际中心位于淮河路以南，政通路以北,地处郑州配套最成熟的地段，是政治、商业、教育、医疗和交通中心。

　升龙国际中心总占地约380亩，规划建筑面积约120万平方米；升龙国际中心涵盖商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等多种物业形态，不仅毗邻沃尔玛、世纪联华等大型商业，而且与二七、碧沙商圈，国美、古玩城相邻，同时紧靠未来火车站西出站口；周边有市财政局，国税，地税，二七区委，区政府，法院等行政办公单位。

同时云集郑大、郑州航院、郑州测绘学院、黄河科技大学、郑州卫校等十余所名校，坐享得天独厚的地理、交通、人文、配套等优势。

升龙国际中心建成后将成为郑州市集高档居住、高级智能化办公、主题商业街为一体的地标性建筑。

　　在建筑品质、园林外观、产品塑造等方面，升龙国际中心鼎持以人为本的思想，运用科学的“住宅双地面，商业双首层”手法，有效分离商业嘈杂，保持住宅环境的单纯、宁静；在户型设计上，全明开间、人性化尺度，自在享受大城美好生活。

　　升龙国际中心项目本身拥有40万㎡的大型商业，定位于“新都市时尚消费体验中心”。

升龙商业广场，荟萃世界的繁华与魅力，由升龙不夜城、升龙数码广场、升龙时代购物广场、升龙生活广场四大王牌商业板块强势组成目前实力雄厚的上海大润发超市、大商新玛特、台湾NOVA数码、奥斯卡电影院线等多家大型知名商家即将入驻。

商业建成运营后，未来将会在郑州西南形成一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、游乐、商务、康体、旅游于一体的主题化、全业态、多功能的开放式费体验中心。

周边配套

商业：

沃尔玛，世纪联华等大型商业，国美，古玩城相邻。

行政机构：

有市财政局，国税，地税，二七区委，区政府，法院等行政办公单位。

教育：

郑大、航院、二中，四十四中，政通路小学等。

内部配套：

本身拥有大型的商业配套，奥斯卡影院，幼儿园等

交通配套

公共交通：

乘坐40路、203路、202路、111路、213路、212路等公交车在大学路航海站下车，向北走100米即到

建材装修

大堂及公共部分：

7星级酒店标准

采暖：

中央空调

供电：

市政供电

供水：

市政供水

空调：

中央空调

其他：

12米挑高大堂、空中会客厅、分户智能中央空调

楼层状况

总共31层，地上29层，地下2层

客梯个数：

6个

客梯品牌：

2.5m/s三菱高速电梯

货梯个数：

2个

办公楼首层平面和标准层平面和剖面设计

办公楼的首层平面一般是多功能的公共空间，在设计时要处理好各个不同流线的组织，其中人流路线大体有：

办公人员流线、大楼管理员流线、来访者流线、外来开会、进餐。

购货人员的流线。

车型流线包括：

上班车流，外来者车流、回车及垃圾车流线、消防车环线和自行车线路。

同时首层入口大厅是进入建筑的重要交通枢纽，需要解决好与各部门的关系：

与办公室、会议室、商店、餐厅、多功能厅、车库、防灾中心、服务人员入口都有联系，要做好交通流线设计。

大厅空间的动态导向和限定也是作为过渡空间所必须

有的设计，主要办公流人流方向从入口到电梯厅予以强调；

其他到餐厅、多功能厅、小卖部等也需要一定的导向性。

在

对运动人流进行动态导向的同时，对休息的人群也需要做

空间的限定，做到动静区的区分和联系。

现代办公楼的入口大厅是给用户和客人的第一印象，

一定程度上代表了整个建筑物的档次，再设计中要有一定

的重视。

首层室内局部透视

贯通两层的入口大厅

大厅楼梯一角休息区

曼哈顿金融中心

建筑类型：

高层

物业类别：

写字楼

产权类型：

大产权房

建筑面积：

63000平方米

容积率：

6.5

占地面积：

409500平方米

绿化率：

30%

户型面积：

100-2000平方米

商业配套：

商场：

欧凯龙、沃尔玛、家乐福、国美等；

酒店：

索菲特、中州皇冠、兴亚建国等；

银行：

浦发银行、光大银行、中国工商银行、建设银行等

车位数：

300

基本参数：

占地面积:

409500平方米建筑面积:

63000平方米

道路交通：

BRT1路、18路、15路，公交23、209、206、37、916、122、77

曼哈顿金融中心项目介绍

　　曼哈顿金融中心，金水路未来路绝版地段，甲级商务地标，毗邻150米五星级希尔顿酒店，兴业银行河南分行强势进驻。

超5A智能化顶级配置，100-2000㎡商务空间，缔造国际化甲级商务平台，以不凡的气质和前瞻性科技成就与您共享全球化商务智能高地。

曼哈顿金融中心大楼平面层能对多个空间进行合理的组合拆分，获得约100-2000平方米的任意办公组合。

整栋大厦配备8部三菱高速电梯，约克或其他同档次中央空调。

大面积Low—E新型节能型玻璃幕墙，裙房外墙面采用高档干挂花岗岩，迎合全球环保趋势，引领郑州低碳商务新风潮。

该项目更有300个停车位可充分满足办公泊车需要。

永和国际广场

项目详情

永和国际广场地处郑东新区金水东路与民生路交汇处，是在郑东新区写字楼项目。

永和国际广场是一座集国际品牌酒店、豪华写字楼、国际商务设施于一体的综合建筑体。

项目占地面积33124平米，总建筑面积15万平米。

建筑高度为85.7米，建筑宽度为147米，广场占地面积20亩。

双大堂面积为1800平方米，挑高10米。

永和国际广场采用高科技设备，地下仓储式立体智能车库，可提供1520个车位。

项目参数：

项目总占地面积：

58亩地上：

21层

总建筑面积：

15万平方米

地下停车场面积：

3层共1520个。

建筑风格：

永和国际广场作为豪华写字楼，独栋建筑面积高达15万平方米的综合性商务项目，包括豪华写字楼、奢华五星级酒店。

国际高端商业于一体的PALACE建筑。

依据两项国内空白，四项中原空白的强势资质，地下仓储式智能立体车库，提供1520个停车位。

建筑特点：

永和国际广场外形呈“工”字型结构，可使写字楼内部三面通风、采光，更注重楼体内工作人员哦健康与舒适，营造高品质办公氛围。

永和国际广场的整体布局，结合了中国的传统文化“天圆地方”，呈现外圆内方的“铜钱”造型，寓意聚宝盆，以合聚气生财之意。

外观造型：

永和国际广场东西长147米、南北宽51米，高88米，规模宏大，建筑设为为“工”型平面，并在南北楼梯上部采用建筑形体联系在一起，塑造完整、简洁、通透的建筑形体。

为打破长达147米建筑里面的单调性，楼体设计了两道相扣合的弧线形体，使建筑体量更为灵动和富有生机。

弧线造型与河南省艺术中心的弧线造型一分一合，相映成趣。

长达147米的双弧形设计，在高楼林立的郑东新区，显露出与众不同的领袖气质。

配套信息

周边行政单位：

省国土资源厅、省政府、省地震局、省地矿厅、省民政厅、省出版集团、省地址博物馆、报业集团、司法局、市中级法院、市工商局、市国税局、开发区法院等多家行政部门。

市政服务单位：

省直第三人民医院、市急救中心、管城中医院、颐和医院、同仁医院、网通公司、省电信、客运东站、郑开客运站等机构。

文化单位：

国际会展中心、艺术中心、客属文化中心、游乐广场等国际性的文化单位。

其他配套：

学校：

郑州四十七中、17中等；

医院：

市中院；

银行：

中国工商银行、建设银行等；

2项国内空白

　　地下仓储式立体智能车库---高科技设备，可提供1520个车位，国内最大

　　8部弧形观光电梯---冠绝国内，创办公建筑新纪元。

　　4项中原空白

　　超体量---独栋即达15万平方，超大手笔，独占中原鳌头

　　雄伟大堂---1800平方双大堂，领袖中原

　　双广场---50亩商务广场，映衬企业形象

　　电梯数量---22部高速电梯，中原领先，成就企业效率。

四、调研总结 

通过对武汉地区高层办公建筑的调研，使得对高层办公建筑有了一定的认识。

在武汉新一批的高层办公建筑，大都运用了高科技技术，建筑功能综合化，智能化，生态建筑在此建筑中也有很好的体现。

高层办公建筑因其占地面积小、空间充分利用、能有效解决城市用地紧张的状况，特别是它的面积集中、体形高大、能满足人们多功能使用的需要等特点越来越受到人们的青睐，但是高层办公建筑耗资巨大、技术复杂、体量庞大，容纳了大量的人员和活动，必将在交通景观等各方面对人聚环境产生巨大的影响，这是我们必须解决的问题。

特别是近几年来资源短缺问题的出现，全球提出了可持续性发展，随之就出现了生态型建筑的概念，这是在当今建筑设计思想中的一种新思潮，也是高层建筑的发展趋势。

高层建筑生态设计具有一些共同特点，它们都注重把绿化引入建筑楼层，考虑日照、防晒、通风，以及与城市环境的有机结合等因素。

此外，屋顶绿化也是近些年来比较流行的做法，可以看出建筑的第五立面显得尤为重要，最重要的是使城市空间更加丰富。

高层办公建筑是城市发展的必然，它的出现解决了城市用地紧张以及人员密集的问题，但同时带来了高能耗，以及诸多社会问题。

处理好两者之间的矛盾是我们必须面对的问题。

生态建筑的概念，为解决高层办公建筑带来的社会问题，提供了一个很好的思路，也将是我们以后研究的方向。

1、全市方面，由本次调查的市场情况可以看出，郑州写字楼市场主要分布在金水区和郑东新区；目前来看，郑东新区的写字

楼在配置和配套方面是目前郑州最高端的，所以售价也是最高的，但是缺少人气的关系，租金却是一般般，未来3-5年将是郑东新区发展的快速时期。

金水区的写字楼配置、配套、入住率、人气综合最佳，因此租金也相对较高。

其他区域写字楼分布零星，知名写字楼更是甚少。

2、重点区域，南阳路大石桥写字楼市场活跃指数较低，除几年前建成的为数不多的写字楼外（豫港大厦、国奥大厦、永和国际、华润商务），现售写字楼主要是商住两用型（清华soho广场，雅美佳商住楼，都市花园商住楼，金峰金岸国际商住公寓），目前为止，此区域没有纯写字楼或高档写字楼的投放。

3、本区域写字楼发展预测：

未来几年内，由于此区域土地推出有限，目前现状不会有很大改观，但是客观上会有一部分中小企业的办公需求在增加，因而中低端的纯办公楼或商住两用楼仍有一定的市场。

（提示：

由于郑州商住分离正在被关注，推出商住两用楼在政策上会有一定的风险性，普通纯写字楼是此区域办公发展方向） 

4、本区域写字楼配置分析预测：

郑州市区高端客户一般都把目标瞄向了郑东新区，因此入住本区域的客户基本为本区域企业或是中小型私企。

为了节省办公成本，这些企业对写字楼应该具备的水电、电话、宽带等基本配置外，对其他的要求一般不高，一般40—200平方的办公面积就完全可以胜任。

网络调研

上海——悦达889

项目概况：

体验式生活空间，开放式商业

上海——悦达889

悦达889广场云顶下建有一个1600平米的休闲中心广场，四周分布有音乐设施、舞台、激光喷泉、社区聚集地。

作为串联办公与购物的核心点，成为一个吸引人流的主要场所，中心广场被定义成“一个观赏的场所、一个穿越和体验的地方、一个休闲和放松的空间”。

上海——悦达889——各层平面及业态落位

上海——悦达889——各层平面及业态落位

上海——悦达889——各层平面及业态落位

——入口云顶结构

上海——悦达889——办公楼

对平面分析，我们可得出

1、办公楼部分采用筒体结构

2、空调机房布置在每层

3、消防楼梯两部以上,并需有前室