甜城商服三期三九街区销售说辞销讲.docx

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甜城商服三期三九街区销售说辞销讲

NO.2

区域沙盘讲解

这是我们2017年最新版区域壁挂沙盘，也是历年来第一个含有轨道交通的沙盘。

按上北下南左西右东规范制作。

首先了解下现在的燕郊（读作yānjiāo），因春秋战国时期地处燕国城郊而得名，现全名为燕郊国家级高新开发区。

燕郊的地理优势明显，距离天安门30公里，距离首都机场20公里，距离东六环5.5公里，距离北京市副中心通州区仅一河之隔，过去的十年里，吸引了近百万常住人口，城市建设日新月异。

随着国家大战略京津冀城市群的深度建设，燕郊的交通、绿化、教育、医疗、养老陆续比肩北京标准。

我们来了解下首尔甜城项目在燕郊的区位及交通情况。

甜城项目位于燕郊北部区域，成为燕郊北的核心板块，横跨燕郊城区三大纵向城市主干道燕顺路、燕灵路、迎宾路，横向接驳四条进京公里主干道。

北一通道，距离项目3.5公里的京平高速，由项目北行至木燕路经北务入口全程高速畅达首都机场，全线接驳机场高速、东五环、东六环、京承高速；

北二通道，项目北侧京秦高速，由燕顺路匝道进入京秦高速，向东行驶9分钟抵达三河市区，向西行驶5分钟抵达东六环，京秦高速至秦皇岛年底全线通车，规划西延3公里接驳东五环。

北三通道，项目南门潮白河大街西行500米徐尹路潮白河大桥，2017年秋季通车。

徐尹路东接燕郊燕顺路、潮白大街，西接通州新城宋庄板块、朝阳区东坝板块、姚家园石佛营板块，徐尹路设计标准为快速路，无高速通行费，是燕郊百姓日常进京的主要通道。

南一通道，距离项目8公里102国道西接通燕高速，过去十年里燕郊唯一的一条进京通道。

公路交通升级的同时，轨道交通第一次进驻燕郊区域，地铁22号线也就是常说的平谷线是本案的独家交通特色。

西起东三环亮马桥站至东四环东风北桥站，横跨朝阳北、通州北、燕郊北、三河西抵达平谷区。

平谷线采用大站快车形式，时速160公里/小时，全程控制45分钟以内，燕郊首站——燕顺路站位于项目北侧，平谷线是京津冀首条区域级城际快轨，2016年12月23日开工建设2020年通车，届时，燕郊和甜城项目真正的进入地铁时代！

平谷线全线实现5站换乘，真正做到玩转北京。

西部终点“亮马桥站”换乘地铁10号线通达三环，“东风北桥站”换乘地铁14号线通达国贸CBD，“北岗子站”换乘地铁12号线横贯，“曹各庄北站”换乘地铁3号线，“徐辛庄站”换乘地铁21号线北至首都机场T3航站楼，南至北京市政府、通州CBD、大兴国际机场。

1条轨道交通路线，实现30分钟通勤、连通全北京的巨大便捷，正是甜城“便捷之城”的如实体现。

备注：

地铁线路图要掌握，线路交叉转换站、线路始发站及途径主要站点全部掌握。

NO.3

项目沙盘讲解

现在我为您介绍下甜城楼盘，我们现在的方位是上北下南、左西右东。

甜城项目是燕郊龙头企业燕达地产集团全资开发，总占地面积约1800亩，总建筑面积约300万平米，大盘定位为300万平米国际智慧风情城，总体规划约30000户，目前已入驻20209户。

2012年12月29日首期入市，至今已5个年头，总体开发进程已达60%。

甜城大盘分两类用地（住宅、商服）其中住宅分三期开发，商服分四期开发；住宅产品一、二期售罄，九里香堤低密度洋房属于住宅三期，目前阶段全部为实景现房。

商服产品一期MOBO国际中心2016年售罄，商服二、三、四期2016年12月份同期开工。

2017年即将入市的是甜城商服类三期产品——三九街区。

三九街区地处区域核心位置，产品丰富有特色。

项目西临九里香堤三期洋房，与燕顺路、815/819公交总站接壤、东临贯穿燕郊南北大动脉的燕灵路、南依徐尹路第二进京大桥、北接地铁平谷线及京秦高速直通东六环。

三九街区位处交通枢纽地带，坐拥未来“桥头堡”的黄金地段。

与项目一路之隔便是剑桥小学（私立）；燕郊四小、以及12年一体制燕达实验学校，燕京理工大学也尽在咫尺。

三九街区呈现出“全体系”环绕型学区氛围。

三九街区延化大南路和燕灵路主路外围全部为开放式商街，和即将开通的地铁平谷线燕顺路站遥相辉映，是将来乘坐地铁的必经之路。

沿街部分商业配套面积约2.3万平米，整个街区相互贯通，看似独立却又紧密相连，门店外围设有平铺场地并配以小品、绿化点缀，为将来的街区生活增添了情调延展了活动空间。

三九街区地块总占地185.2亩，总建筑面积约15.09万平米，规划有四种产品类型，分别为：

低密度联排、平层SOHO、开放的BLOCK商街、3.9米层高miniloft。

低密度联排整齐划一有序分布在项目地块的中心部分，和洋房紧密相连，户型空间布局合理，并设有独立车库，灵活多变的地上三层和地下一层的设计更具私属空间。

平层SOHO（D1/D2/D3）和miniloft依次围绕在两条主干道处，高大挺拔的SOHO和开放的商街融为一体，3.9米的层高设计更满足了不同客户的实际需求。

首期入市产品为miniLOFT，分别分布于燕灵路西侧（C1#至C5#）依次排列，楼体首次采用梭型（菱形）建筑形式，最大限度兼顾到每户的采光、取景和通风度，每栋楼内部为核心筒挑空设计，4梯20户，环绕于内部，流畅且科学的动线设计实现了以人为本，出入快速便捷，居住通气通畅。

3.9米的层高可以在有限的空间内进行拓展，让33㎡的平面空间变得随心所（寓）。

三九街区产品多样，业态丰富位于城市主干道，是不可多得的投资居住及办公首选之地，半开放的街区生活，能让我们和外面的世界更近一些，内外部交通动线融为一体形成环形行车道，综合型停车管理，沿街D楼和C楼为地下两层车库设计，更大限度的满足了日常停车所需，低密度联排区域为地下一层独立停车，C5#楼和BLOCK商业街的地上停车设计更是兼顾了诸多需求，待徐尹路第二进京大桥开通之后，您现在所在的位置便是燕郊名副其实的门户。

这样的地理位置有谁不想拥有呢！

NO.4

投资产品分析对比

在众多已买房或准备出手买房的客户群体中，客户最关心的问题无疑是房价和投资价值，是购买股票还是基金理财，是出手投资房产还是铤而走险尝试外汇或购买黄金，亦或排队购买国债....等等，貌似诸多的投资方式和渠道，可最终广被接受和认可的总结起来无外乎三大类：

股票、银行理财产品、房产。

根据鸡蛋不能同时放在一个篮子里的投资理财观念，以上三种理财或许您都有涉及，并从中受益，那么首先应该恭喜您，有一个正确的理财观，懂得资产分配风险分摊。

投资股票需要投资人具有良好的心态和高超的投资技巧，作为普通的散户拿小部分资金玩玩是可以的，至于赚钱，我只能说，有人确实能赚，但赔钱的更是大有人在。

还记得2007年全民炒股吗？

上证综指达到6000点，人人疯狂，大妈们都在排队开户....随后股市大跌，多少人被套牢，上万亿资金被蒸发！

如今股市震荡徘徊在3000点上下，虽然大盘平稳，但赚钱者少。

股票的涨涨停停伴随的是日日揪心，这样的理财方式我相信不是投资之首选，小股资金投入作为拓展自己资产投资的补充面是可以的，作为主力投资不可取。

关于银行理财产品（大部分老百姓）十分认可和最能接受的理财方式之一。

目前各国有银行和商业银行在本行内推出很多理财产品，由于中国的高储蓄率，更多的人希望能在保本抗通胀的情况下通过理财产品达到一定收益。

理财产品因存入期限的长短影响着收益率，以下为某银行的理财产品类别：

理财产品分为：

保本和不保本两种

保本：

3.2 ％（年收益率）（存款期限）35天

3.4 ％（年收益率）（存款期限）60天

3.6 ％（年收益率）（存款期限）180天

不保本:

4.5%（年收益率）（存款期限）120天 

4.7%（年收益率）（存款期限）365天 

购买金额5万起步，10万起步和20万起步

（保本）收益率计算方式：

例如：

某银行购买50万为例，期限35天，到期后利息1534元，年收益率为3.2%公式：

购买金额＊预期年化收益➗365天✖产品天数

各银行理财产品保本型年收益率基本在4%左右上下浮动，貌似理财产品能看到收益部分，但实际对比起来却大失所望，根据以往人民币每年约4%—7%的贬值率来看，理财产品所产生的年收益率刚刚能填平人民币的贬值率，甚至存款到最后是负利率，存了N久最终结果是赔钱！

原来大家所热衷的理财产品也并非是投资首选。

如果您选择传统的储蓄，比如定期（也有人叫死期，存款周期3年以上），那么把钱直接以定期的方式存银行会有什么样的收益呢？

以下是国有四大银行（中农工建）存款利率如下：

（一年期：

1.75%；三年期2.75%；五年期2.75%）存款100万，一年期收益1.75万；三年收益5.5万，对比人民币年贬值率，定期存款最终的结果是=只赔不赚。

那么如何让自己手里的钱能保值的同时更能增值呢？

更多的人会选择房产，对于普通百姓而言还有比房产具有投资价值的产品吗？

此时可例举投资房产成功的客户案例（置业顾问根据实际情况例举一二，增强客户的认同感）。

那么投资房产该如何选择具有投资价值的房产？

如何甄别呢？

基于刚刚分析的股票和银行理财产品我们得知，自己是否具备进入股市只赚不赔的能力呢？

答案是否定的。

如果您怀着赌博的心态进入股市，那结果更是不言而喻了。

关于如何投资房产，可以说我们每个人都是“专家”都有属于自己的观点和投资之道。

什么样的楼盘什么样的产品是具备投资价值的呢，要遵循两个原则：

第一是衡量区域的发展，第二是看楼盘所处的位置，发展—决定了未来升值空间的大小，位置—决定了升值速度的快慢。

（此时要从国家发展战略京津冀协同发展，北京城市副中心设定进行延伸来说明燕郊区域未来的发展；从地铁的建设、开通、站点的设立、徐尹路大桥的位置、京秦高速的对接来阐述楼盘位置的关键和重要性）在两个大原则确定后我们便知道具体的投资方向，并锁定投资楼盘位置（甜城即将入市产品：

三九街区）非甜城莫属！

NO.5

购买商住政策分析（北京和燕郊）

商品房出现至今已经有30年，历史不能回顾，为何？

因为回顾这30年房地产市场结果只有一个：

房价上涨且一直在环比上涨。

这是一个不争的事实！

历史不能倒退也不可能改写更不能穿越，以前发生的我们都已知晓，那现在和未来到底如何呢？

2017年政府出台了史上最严厉的行政调控政策，限购限贷限价，这些政策无非是要剥夺一部分的购买资格，要么是剥夺一部分人的贷款权力，但并不能违背供求关系的市场价值规律。

分析某个区域的房地产市场是否具有添置或投资的价值，取决于两个因素：

第一，城市人口是否在持续增长？

第二，城市的服务业和制造业是否在持续提高？

这里暂且不论每年城镇化的增长，大批的农民进城所带来的实际居住需求，单纯的人口流入和聚集能力以及产业升级也是维持一个城市的基本条件。

我们可以看到燕郊的发展、变化以及各项利好的出台、跟进、和完善，这些都是维稳房价维稳市场的因素之一。

目前在北京购置房产（住宅和商住）（附北京购房政策列表）号称史上最严，但如果您具备在京的购房资格和经济实力，我还是建议您该出手时不要犹豫（置业顾问应掌握客户心理，灵活运用，以退为进建立信任），你想买到的最低点很难抓住，你总躲避的最高点可能还会再创新高。

在理性的市场环境下出手相当于我们在超市购物享受亲民价一般。

基于我们前面所讲，选定并确认好投资方向，结合区域内再做细化的产品及位置对比，那么燕郊无疑是最佳区域的首选，甜城所处的地理位置及周边日渐完善的配套才是未来物业升值的有力支撑（置业顾问结合项目特点区域优势，产品特点，了解竞品楼盘才能做出有效的购买引导）

1、区域优势：

宏观政策的京津冀协同发展、在建中的北京副中心日益完善

2、区域交通优势：

地铁平谷线-燕顺路站距离项目咫尺之遥；徐尹路进京大桥；京秦高速和六环路对接。

3、产品优势：

层高3.9米，建安成本增加约30%，拓展双层空间；总价低，买入门槛低，无政策限制（对比北京商住和燕郊商住购房政策）；

4、投资价值：

短期内租金收益（预期月租1500-1800年租金18000-21600）NO.6

客户群体分析

三九街区潜在购房群体

1、年龄层次：

25-30岁占比15%自有资金少量，首套购房或二次置业，刚刚走上社会工作的年轻人，家里给予一定的资金支持，自己偿还贷款，因为有月供的压力才能有效的控制好自己的开销，做个有房有个性的小资一组。

有社会归属感，有房有底气，属于婚前财产，让父母更安心放心。

2、年龄层次：

35-45岁占比70%社会中坚力量，有较强的经济实力，具有购买力，多次置业，投资比重较大，注重资产保值增值，有效进行分类投资理财，不是大富大贵但手中有自由支配资金，可以同时购置一套以上资产还能保障自己生活质量，有投资观念。

懂得运用银行杠杆来达成自己的财富积累。

3、年龄层次：

50岁及以上占比10%此类客群可分为两类，其一是：

投奔，其二是：

养老，投奔孩子，合区不合住（隶属同一片区，但不同住一居室）父母帮带孙子，照看方便，生活独立互不干扰，是现在年轻人最容易接受的方式。

一方面父母照看了孩子，一方面有各自家庭独立的居住空间，让婆媳的距离保持在最美的阶段。

4、其他，占比5%其他指更大的投资个体或者公司，区域的未来价值能吸引资金雄厚的个体和公司，整层或整栋的购买，比如:

酒店业未来交通优势，区域发展能分流北京旅游业的下游产业（酒店）的选址设立，交通畅行，临近主城区，经营成本低等是燕郊备选的优势之一。

买房后的多种作用

1、是家的温暖港湾

有房才有家，住在自己买的房子里，在自己喜欢的城市里和喜欢的人安家落户，有家的感觉。

外来人口的不断增加让我们在大城市中寻找自己的立足之地，起初的租房时期有无奈也有辛酸，租房一年两年还凑合，如果让自己拖家带口租五年、十年甚至一辈子，来来回的搬家，年年不停的房租上涨，寄人篱下，辗转流离，这真的是你要的生活吗？

2、是家庭的救命稻草

很多时候，房子作为社会的硬通货，是个人所有资产最富有价值的部分，在保险都无能为力解决的重大意外或变故事件中，房产起着至关重要的作用，在关键时刻成为救命稻草。

3、是自己的养老金

养儿防老已成过去，如今的孩子不啃老就已经很优秀了。

随着社会老龄化人口的不断增加，人口的平均寿命越来越长，未来孩子结婚后需要赡养的双方老人可能由4位变成8位，买房养老也是给了自己一份高品质的晚年生活，同样也减轻了子女的负担。

4、买房收租，细水长流

买入一套房产，出租给刚刚步入社会的学生，出租给来到城市打工拼搏的年轻人，出租给做小生意的外来人口，出租给周边企业的年轻职工等等，这社会终究有人缺少购房实力，有人也终究会走上购房道路。

租金收益平稳，在自己退休之际还有经济来源，不求人，不给亲人凭添负担，甚至还可以帮助家人，生活平稳物质不缺才会有幸福感。

5、有房者有底气——“情结”

物欲横流的社会，声色犬马的诱惑，一切精神上的东西都显得苍白无力，现在的房产和价值观、道德观已经捆绑在了一起，有无房产（或有无持有几套房产）已经成为了某些事物的判断标准和依据，身价？

成功？

面子？

你可能想到的或许都包含其中。

而且房产和婚姻，和丈母娘都绑在了一起，你精神在独立，还是置身其中，又怎么能独善其身？

自古安居才能乐业，有属于自己的一亩三分地岂不更踏实，况且房产还可以流转，可以继承、可以赠与...