合肥市滨湖新区房地产市场分析.docx

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合肥市滨湖新区房地产市场分析

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合肥市滨湖新区房地产市场分析

毕业论文

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[总评成绩：

良]

合肥市滨湖新区房地产市场分析

内容摘要：

当前国内房地产市场发展进入了一个新的阶段，在复杂多变的现代市场中，制定一种有效的经营战略，能够在实践中起到积极的作用和效果，文章利用实践案例分析的方式，明确了合肥市滨湖新区房地产发展现状，明确了在实际经营中存在的问题和不足，之后对相应的问题进行针对性的应对，对相应的发展战略进行明确，并且从宏观和微观层面进行实质性的应对，对滨湖新区房地产市场能够起到积极的应对作用。

关键词：

合肥；滨湖新区；房地产

AnalysisoftherealestatemarketinBinhuNewDistrictofHefei

Abstract:

Currentdomesticrealestatemarketdevelopmententeredtheanewstage,aneffectivemanagementstrategyisformulatedinthecomplexandchangeablemodernmarket,canplayapositiveroleandeffectivenessinpracticeto.Inthispaper,usingpracticecaseanalysis,clearHefeiBinhuNewDistrictrealestatedevelopmentpresentsituation,cleartheproblemsanddeficienciesexistingintheactualoperation,afterthecorrespondingproblemsareinresponsetothecorrespondingdevelopmentstrategyclearly,andfromthemacroandmicrolevelsweresubstantialcoping,BinhuNewArearealestatemarketfieldcanplayapositiveroleincoping.

Keywords:

Hefei;Binhunewdistrict;realestate

一、导言5

（一）选题背景和研究意义4

（二）文献综述4

二、滨湖新区房地产市场swot分析5

（一）滨湖新区房地产市场概况5

（二）滨湖新区房地产市场的SWOT分析7

三、滨湖新区房地产市场的发展战略12

四、结论及政策建议12

（一）宏观管理层面13

（二）微观层面14

参考文献15

一、导言

（一）选题背景和研究意义

据报道,国家统计局公布了2015年11月国内70个大中城市的最新房价,环比价格下降的城市有69个,可以直观得出我国楼市去库存化正在加快。

2016年3月楼市再度上涨引起了国民的关注。

2006年11月15日,合肥市市委市政府抓住这一机遇,将滨湖新区作为合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分（“一个主城区，四个副中心，一个滨湖新区”），正式启动滨湖新区建设。

一个坚持基础设施优先、坚持社会事业优先、社会事业初具规模、人民群众安居乐业、人气逐渐汇集的新城区在三到五年内傲然崛起。

滨湖新区是合肥市“141”战略的排头兵，在近十年的发展中为环巢湖生态文明示范区做了一个良好的示范,靠着创新与敢为天下先的精神从无到有,由弱到强。

但是在发展的过程中也产生了一些问题。

合肥市从2002年起房地产价格上涨幅度明显，至2015年，房屋销售均价上涨了将近2倍，部分区域甚至上涨了3倍左右。

为了避免合肥市因房地产价格过快上涨所带来的潜在危害,合肥市政府积极实行国家限购令等一系列房价抑制措施。

合肥市房地产价格的波动受多种因素影响，每种因素的影响程度也不一样。

笔者通过对滨湖新区房地产市场进行swot分析以及影响因素分析,剖析滨湖房地产市场发展存在的问题并提出可操作性的建议。

更希望可以以滨湖新区为例，延伸到其他地区乃至为安徽省房地产市场发展提供建议。

（二）文献综述

国内学者对房地产市场进行过不同角度、不同程度的研究。

张弛（2005）研究了中国一二三线城市房价影响因素，认为影响一线城市房价的主要因素是地价和人均GDP，影响二线城市房价的主要因素是地价、购房者预期、地方政府财政收入及汇率，影响三线城市楼价的主要因素是三线城市人均GDP、购房者预期及汇率。

因此二线城市地方政府应当减少对房地产市场的干预。

此外，袁平和吴杰在《中国房地产泡沫测度及其影响因素分析》一文中认为土地价格的上涨推动房价的上升,根据其研究成果，中国房价与地价的关系长期两者互相影响,短期，房价决定地价，而地价对房价的影响不大。

熊璐瑛（2009）从房地产供求角度出发，分析人民币升值为房地产市场带来的财富效应和收入效应;财富效应增加国内投资者对房地产的需求，资金流入效应刺激国外投资者对房地产需求，同时人民币升值将增加开发商的土地储备，在建工程和存货价值，同时降低房地产行业建筑材料，住宅设备的进口价格，降低开发建设成本，从而推动供给增加。

王菊（2016）提出，短期内货币政策对房价波动和银行信贷都有显着的正向影响;从长期来看，房价波动与银行信贷之间的正向影响程度更加显着，而货币政策对房价有明显的负面影响。

大部分经济学家站在供需平衡的角度，认为房地产价格上涨的根本因素在于供求结构失衡。

一方面地区和国家的房价变动的影响因素存在一致性，另一方面地区房价波动还受到人口转移、失业率和人均可支配收入和消费者心理预期等因素的影响。

二、滨湖新区房地产市场swot分析

滨湖新区地理位置优越、区位优势明显，交通便利，人口基数大，并且通过合肥市的辐射带动作用，发展空间得以扩大。

（一）滨湖新区房地产市场概况（可以整合放在第一部分）

近几年来，合肥市房地产市场持续火爆，随着合肥市经济的快速发展以及总人口的增多,合肥房价一路上涨,涨幅大大超过周边城市。

2014年房地产投资开发额1125.35亿元，占固定资产投资总额的63.6%。

住宅用地交易价格6885元/平方米，同比涨幅15.7%，在全国35个二线城市中名列第三。

2016年3月合肥新建住宅价格指数同比上升11.2%,新建商品住宅价格指数同比上涨4.6%,二手住宅价格指数同比上涨23.6%。

作为一个中部内陆省会城市，合肥市2015年以来，尤其是2016年第一季度房地产价格的快速上涨已经引起社会各有关方面的关注。

经调查合肥近几年房地产价格见下图:

图1：

合肥房价

表1：

2008年-2014年合肥房价均价

年份2008200920102011201220132014

平均价格/

（元/m23592.004228.005905.006325.746155.916283.007157.00

滨湖新区自2006年正式投入建设以来，经过九年的栉风沐雨已经发展成为合肥南部最重要的版块。

滨湖新区成为了合肥的新核心，相对的房地产市场需求持续增长。

滨湖新区的毛坯房源因为近几年土地价格的不断上涨,地价成本高,定价缓幅涨到了8000+,加之目前新区内开发商着重推出精装修楼盘,成本大幅提高,很容易就达到10000+的价格。

图2：

滨湖新区房价走势

前几年,滨湖新区开发伊始,开发速度快,新盘上市量大,库存量充足。

2015年，滨湖新区住宅成交量近200万平方米，占据合肥市区总量的34%。

而今年以来，合肥市区库存量持续走低，到11月份，市区住宅库存量不足2.5万套，刷新了五年来最低纪录。

分区域看，蜀山区、政务区、滨湖区的库存量相比上半年跌幅最为明显。

其中，滨湖区库存量相比年初下跌近5000套，跌幅超过5成。

数据显示，11月，滨湖区库存量为3600套，库存去化周期较短。

而最近几周来，滨湖区多楼盘入市，受到购房者青睐，“日光盘”再现，也客观上反映出市场供求关系。

进入12月后，合肥市国土部门加快了推地节奏，其中就包括多宗滨湖新区商住地块。

（二）滨湖新区房地产市场的SWOT分析

根据国家最新房地产政策,结合滨湖新区实际情况与合肥“141”空间发展战略进程，利用SWOT的方式进行深入性分析，能够在动态性的发展中，形成一种稳定有效的现代应用模式。

[基于Swot模型的丽水房地产市场分析江金霞

]

1.优势（S）分析

（1）国家与地方政策支持。

国家支持:

滨湖新区吸引着省内外购房群体的关注，自2014年下半年开始，全国房地产宏观调控政策多管齐下，不论是住房补贴还是降准降息，都为潜在的消费者提供更优惠的购房成本。

地方政府优势:

自合肥市政府“141”城市空间发展战略实施以来,滨湖新区作为组团重要部分,成立5年来，被称为安徽的奇迹所在。

昔日一片蛮荒之地，今日成为高楼林立城市新中心。

中国人在选择未来适居地点时，往往倾向于政治中心。

因为政治与经济密不可分，前瞻蜀山区政务区的建设以及万达的入驻就可以看出政治中心直接影响经济中心的形成。

2016年4月1日起，中共安徽省委机关（合肥市长江中路39号）、省人大常委会机关（合肥市屯溪路435号）、省人民政府机关（合肥市长江中路221号）、省政协机关（合肥市宿州路317号）搬迁至滨湖新区。

政策支持:

滨湖区为非限购区,改善需求和学区房的投资置业者，都可以在此置业.

（2）区位优势。

滨湖新区拥有独一无二的区位优势,襟三河而带一湖——派河、十五里河、南淝河川流其间,区南紧邻全国五大淡水湖之一的巢湖,借此与沿江城市相联系,可以使合肥从相对封闭的空间走向更为开放的滨湖发展城市。

区西紧邻国家级经济技术开发区,有利于产业的转移和承接。

（3）交通优势。

当滨湖新区的规划、设施、服务等因素，不断吸引着购房者的眼光时，也有人指出距离老城区直线距离远是其“硬伤”。

变革交通方式，促进城市发展的地铁1号线的推进，就使得滨湖的短板瞬间变为优势。

在预计完工的2015年到来之时，地铁会将老城区的人气直接分流到沿线，其中滨湖区作为1号线的起始站，也将会承载数倍于现在的人口聚集。

地铁1号线的交通配套，直接促进了滨湖区域内的楼盘销售。

从紫云路到中山路，短短三个街区内，就自北向南分布了利港银河广场、万科蓝山、佳源巴黎都市3个项目，依托着与1号线的“无缝对接”，使得“新省府版块”的关注度不断提高。

由于三盘侧重不同，所以在获得良好销售业绩的同时，能满足不同客群的需求。

（4）资源优势。

在发展的过程中，资源优势是非常明显的，无论是全市的东向发展战略,还是临江指向的城市布局,都有承接产业的空间优势。

此外,广阔的水面资源和优美的生态资源,也很有发展潜力,适宜发展观光旅游、商务居住。

城市发展时趋向具有水资源的地方。

教育资源优势:

滨湖新区聚集了教育资源雄厚，师范附小、四十六中以及合肥一中等名校相继迁入滨湖新区，可享受12年一站式教育,区内学区房市场潜力巨大。

名校周边的学区房自然成了抢手饽饽，房价高、房源少，需求大。

（5）房企优势。

“万科9亿进驻滨湖”、“保利9.6亿滨湖拿地”，随着这些大牌房企的进驻，滨湖区的住宅品质将迎来升级，区域竞争压力增大的同时，区域价值也将得到进一步体现。

2.劣势（W）分析

（1）环境情势不容乐观。

环境是确保整个营销有效的关键，目前在实际的经营中缺乏一种有效的环境保障，相应的环境污染问题是非常突出的，这种问题的存在对整个区域的发展带来了严重的负面影响。

主要环湖河流中,十五里河、派河、南淝河和双桥河污染严重,水质为劣V类;兆河、杭埠河、白石天河水质为IV类;玉溪河水质为III类。

环湖河流主要污染指标为氨氮和石油类。

要想在滨湖区长久居住,政府及相关部门必须将环境治理放在第一位。

（2）空置率高。

高规格、高等级、高价位的商品房供大于求，其直接反映是空置率高，严重影响了房地产企业的资金回笼，对房地产行业的后续发展是极为不利的;另一方面普通经济类型的商品房生产能力低于需求增长，广大中低收入居民所能支付得起的经济适用房严重缺乏因此，在需求结构与供给结构的关联上，投机性的住房供求操作远远大于普通消费性的住房供求运营。

（3）资金投入不足,合肥经济发展总量偏低。

2006年,合肥市完成国内生产总值860亿元,在27个省会城市中居18位,明显偏后。

滨湖新区房地产的建设量大,需要充足的资金保障,尤其是前期建设主要是公共措施,投资大收益小,难以吸引社会资金参与。

资金的筹集运作,将是贯穿整个滨湖新区房产建设的必要环节。

（4）国家政策环境的限制。

目前,国家对大规模新城区建设有大规模限制,如何处理好国家政策和地区发展的关系,合理开发建设滨湖,是需要我们认真思考和妥善解决的软环境问题。

（5）土地资源少，土地成本高，导致房价偏高。

随着城市化的进程加快，长远来看，在有限的土地上容纳更多的人口，势必增加土地成本，从而导致房价偏高。

（6）大众承受房价极限不高。

据调查，大众能承受的每平方米房价极限可见下表。

滨湖房价因为涨的过快而吓退投资客与购房者，在一定程度上给滨湖的发展带来制约。

表2：

居民能承受每平米房价调查表

4000元以下4000一6000元6000元-8000元8000一10000元10000元以上

53.52%25.73%12.60%7%1.83%

3.机会（O）分析

（1）次新二手房市场潜力巨大。

从第一家中介的开业到现在的近20家中介门店，仅一年的时间，滨湖的中介门店就分布在了滨湖世纪城的各个商业集中点。

与其它区域不同的是，鲜有刚需支撑的滨湖二手房即使在经历了整体的市场不景气时仍旧“一枝独秀”。

房产证的陆续下发也增加了滨湖二手房的房源量。

因为学区的陆续迁入，如一中、46中、师范附小的迁入，随着滨湖区商业配套的逐步完善,让滨湖二手房的成交价格日益倍增。

学区因素大大增加了滨湖住房流动性，更多的投资客出手转让滨湖二手房，也使得该区域交易流动性大大增强。

当前及未来一段时间内，滨湖区的二手房市场将处于一种逐渐旺盛的状态。

（2）主打毛坯房市场。

与毛坯房相比，精装修产品有它的劣势，其中，最大的劣势就是价格高。

目前滨湖区开发商大量推出精装房，毛坯房成了滨湖的稀缺产品。

房地产供应商可以在考虑客户需求的情况下适量扩大毛坯房供应量，适应更多的消费群体。

（3）合肥城市扩展的趋势。

合肥正在实施的“141”现代化大城市框架,使合肥城市形态由单中心、高集聚向多中心、组团式转变。

一个崭新的现代化合肥正在浮现。

滨湖新区正处于合肥东南城市主要发展方向,是合肥融入“长三角”的前沿地区,也是未来十年合肥市最重要的发展区域。

滨湖新区将成为合肥产业升级和城市功能提升的重要区域,房地产行业作为滨湖主力行业,也将有一个质的飞跃。

（4）着力发展高品质住房

住房品质的高低会直接关系到整个后期的市场销售，因此在实际的经营中，重点性的开发相应的高品质住房是适应市场发展的一种积极方式，利用人文性设计理念，去提供更适合广大人民群众的居住环境。

4.威胁（T）分析

（1）区域精装房价高企,品质难以区分。

区域房价高企，精装修成为滨湖楼市最大困局，开发商都在寻求精装与价格之间的平衡，从而突出重围。

随着巢湖的拆分，滨湖新区再次成为置业的热点区域。

2010年以来，6个新盘进入滨湖新区，万科、淮矿、旭辉、保利、中铁等各大牌开发商产品各不一样，而这些楼盘都将打造精装房。

从2010年12月31日淮矿夺得滨湖地块开始，土地出让条件中写道未来交付的房源必须强制达到绿色一星标准即是精装修房交付标准，滨湖楼市进入了精装修时代。

滨湖精装房除了价高外，不少购房者对精装修标准也存在质疑:

精装房材料的品质、装修的质量以及后续的维修对于我们普通购房者来说难以界定。

下图为滨湖区在建的精装房以及滨湖区精装修地块详情:

图3：

滨湖区精装房价（自己做表）

（2）新房供应面临匮乏。

时至今日，滨湖各大房企销售与供应已进入尾声，尽管楼市调控对滨湖发展带来一些影响，但关注滨湖的人仍然很多，后续房源的补给不足，导致不少客户不得不重新选择。

“滨湖现在处在一个很特别的历史时期，由于受到调控的波及和供应量的不足，滨湖楼市目前比较沉寂。

（3）无产业支撑。

现在合肥房子不是不够，而是因为在这个情况下哄抢显得不够，一旦这一波过去开始正常的市场条件，合肥房价会呈现较长时间的平稳甚至下跌趋势，主要原因可以归纳为：

合肥的平均工资收入无法支撑长期的高房价，收入决定了后续的流动性，除非一直持续炒下去，否则只能使得市场停滞;合肥现有居民，不少已经有二套甚至三套房，一旦投资价值失去，可能会出现集中抛售套现的行为;合肥就业机会有限，无法支撑大量年轻刚需真正的置业，没有工作岗位，年轻人只能在一线城市发展，而在合肥的房产最终只能空着，最后也只能出售。

滨湖新区主要就是规划省政府和大片集中式的住宅，没有产业的支撑，未来空置率必然很高，即便地铁通了后，通勤时间也是影响生活的很大的因素。

（4）购房者观望气氛浓厚。

购房者在实际中会受到多种因素的影响，有时会呈现出一种观望态势，这一问题的存在很容易影响到整个房地产业的持续规范性经营，要在实践中认识到这一问题存在的客观性和复杂性，这样才能够有效的采取应对方式。

三、滨湖新区房地产市场的发展战略

（一）树立城市建设发展新观念

为了适应市场发展需要，滨湖新区要在实际中进行全面的优化尝试，借助多种有效方式能够在实践中实现全面优化发展的目的，尤其是在相应的建设理念方面需要进一步的规范和完善，充分利用本区域范围内的优势，进行重点打造是非常关键的，相应的建设管理工作要考虑到区域发展的有效性和稳定性，从提升市场经济发展的角度出发，明确未来发展需求，这样以来可以形成一种持续性的现代意义上的开发利用模式，也是实现区域经济稳定的必要手段之一。

（二）平衡项目发展方式

在实际中为了适应市场发展，滨湖新区房地产经营中采用的是项目平衡发展的方式，考虑到单一性的市场在实际中可能存在的风险，从推动市场发展的需求出发，制定动态性的项目平衡是非常关键的，借助这种方式能够在实践中形成稳定有效的经营管理方式，在适应市场的发展方面能够形成稳定有效的影响力。

多种项目的经营也能够带来一定的稳定性收益，是提升整个项目市场影响力的一种积极尝试，因此要在动态性的发展中，明确相关工作的开展重要性。

（三）遵循市场发展规律

房地产行业的发展要在市场发展的规律上才能够实现，国内经济的发展对房地产的影响是非常大的，尤其是在目前的发展中，要考虑到各种问题的复杂性，建立有效的市场应对方式就要考虑到实际发展的特殊性，滨湖新区把握房地产发展规律也是一种重要的战略方式，房地产市场的发展是在一定的市场发展规律下实现的，因此要在实践中，明确市场的发展规律在实际中的特殊性价值。

在当前国内整体房地产运行不景区的情况下，慎重开发相应的市场业务是确保实际盈利的重要应对方式，这样才能够在动态性的市场开发和管理中，形成一种稳定性的经营效益提升。

四、结论及政策建议（结论要明确）

通过上述分析，宏观调控手段力度不够、居民对住宅的潜在需求及有效需求都明显不足，部分房地产企业存在着开发经营行为不规范、房地产市场金融化程度过高、货币供给过多、市场资金流动性过剩、房地产投资性需求明显、资源配置不合理等问题都是导致滨湖房价快速上涨的重要原因。

笔者针对这一问题认为政府和房地产企业应该共同努力，使滨湖新区房地产市场健康有序的发展。

本文主要从以下几个方面提出几点建议：

（一）政府政策制定

政府要努力发挥自身的经济职能作用，合理引导房地产市场的资源配置，正确规划滨湖新区房地产的市场发展计划，发挥国家与地方优势，为了在实际经营中取得一定的效果，要考虑到不同人群的实际需求，针对特定的市场群体进行有效的营销推广，才能够实现快速发展的目的。

在市场发展的过程中，要选择具有一定的实力的房地产公司作为营销对象，这样以来可以避免小公司的盲目开发带来的不利性影响，从而实现整个经营的有效性和规范性，以此来实现整个应用开发的有效性和规范性。

市场的发展需要政府的积极参与才能够实现稳定发展的目的，因此要在动态性的运作中，考虑到多样性市场群体的需求，尤其是经济适应房的开发建设，是稳定社会发展的一种有效尝试，各地在发展中，要有针对性的构建相应的经济适用房，这对滨湖新区的发展也是非常有利的。

有效住房需求在当前的社会经济发展中是客观存在的，从稳定社会发展的角度出发，对这一问题采取有效的应对和保障措施是直观重要的，为了是实现这一目标，可以通过几个方面的工作进行开展：

利用货币政策进行住房推动，市场中的购买力是在动态性的过程中实现的，借助货币政策可以在一定的范围内实现整个购买能力的提高，进而降低相应的经营风险；在购房入户政策方面进行调整，积极鼓励外来人口购买合肥市的商品房，利用这部市场的购买力，可以在实践中建立一种稳定性的现代经济运行模式；在房地产三级市场方面，也要进行适当的放宽，积极推进二手房交易。

通过多种有效的政策利用，可以在动态性的发展中，形成稳定性的现代经济运行模式，对推动本区域范围内的房地产发展能够起到积极的作用和效果。

房地产业在发展的过程中，需要借助一定的资金才能够实现，因此要在资金方面进行规范化管理，政府在日常的工作中，要集中资源进行资金保障，实现房地产业资金的持续有效供应，以此来实现推动整个区域内部经济快速发展的目的。

除了拓展房地产资金来源之外，还要在动态性的发展中，形成稳定的投资环境，积极利用外部资金来实现本区域房地产的稳定开发和管理。

在实践分析中可以发现，影响房价过快上涨的一个重要原因就是相应的资金投资渠道狭窄，由于大量的流动资金融入到房地产行业中，导致了相关的经营活动呈现出风险增加的趋势。

政府要在实际的工作开展中，认识到这种问题带来的潜在性风险，借助多元化的手段，实现整个运作的有效性是非常关键的，同时也是规范市场经营的一种积极尝试。

（二）针对性的市场开发

滨湖房地产企业要认清形势，为了在激烈的市场竞争中博得一席之地，房地产企业只有扎实自己、打造品牌，优化品质、提高自身实力，满足人们的住宅需求，才能在竞争中立于不败之地。

滨湖房地产企业应考虑到合肥不同层次的收入群体的需求，使产品结构多元化、合理化，满足大多数人的不同需求。

特别是中低收入群体在合肥市总人口中占比较大，市场开发潜力巨大，滨湖的房价和户型都应向着这一群体的实际购买力靠拢。

这种靠拢不仅仅是数量，更重要是在房屋区位、环境、质量、价格、配套各个方而符合消费者要求。

这样一来大量供应才能转化为有效需求，避免空置上升、资金积压

滨湖开发商德资金实力是制约滨湖发展的重要原因，央行《关于规范住房金融业务的通知》出台和土地市场改革实施使开发企业前期投入大大增加，对开发商的资金实力提出了更高要求。

房地产的发展在实际中受到相关的信息影响，为了整个房地产的稳步发展，要借助多种手段进行信息传递利用，信息的最大价值在于提升整个投资决策的有效性和针对性，当前很多投资者实际的购买行为是盲目性的，为了改变这种问题，要制定一种及时高效的现代信息传递和处理方式，利用信息的快速有效传播，可以在动态性经营中实现稳定发展的作用。

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