业主大会议事规则.docx

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业主大会议事规则

业主大会议事规则

为了规范业主大会和业主委员会在物业管理中的活动，维护业主的共同利益和合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，制定本业主大会议事规则（以下简称本规则）。

业主大会依法通过的决议、决定对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第一章总则

第一条（业主大会名称及其执行机构议事活动用房）

业主大会名称：

（项目名称）业主大会

项目地址：

市区街（乡、镇）

业主委员会议事活动用房座落：

第二条（业主大会的组成及性质）

本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

第三条（与相关部门和社区居民委员会的关系）

业主大会、业主委员会应自觉接受物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府、社区居民委员会、房屋主管部门和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。

业主大会、业主委员会应积极配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应积极配合物业所在地社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当及时告知物业所在地社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。

业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾纠纷时，各业主同意提交物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府、社区居民委员会协调解决。

第二章业主大会

第一节成立和运作

第四条（业主大会的成立）

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起成立。

第五条（业主大会成立备案）

业主大会依法成立后30日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向街道办事处、乡（镇）人民政府和区房屋主管部门备案，并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。

业主大会成立备案后，业主委员会应当将备案情况以及本届业主委员会委员的姓名、联系电话和委员分工情况等在本物业管理区域内公示。

第六条（业主大会议事内容）

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（二）决定选聘、解聘物业服务企业；

（三）审议物业服务合同；

（四）审议物业服务费用的调整方案；

（五）决定维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（六）选举、更换、罢免业主委员会委员；

（七）议定业主委员会的工作职责、权限和工作经费；

（八）审查业主委员会工作报告，监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（九）审定本物业管理区域内物业共有部分的使用、经营和收益分配等方案；

（十）监督物业共有部分的使用与维护，督促业主、使用人遵守管理规约；

（十一）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十二）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项。

第七条（业主大会决定）

业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，业主、使用人必须共同遵守；持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的贯彻执行，不得干扰业主大会的正常工作。

业主大会决定筹集和使用维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会应依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事物业服务经营活动。

业主大会应尊重物业服务企业的合法权益，涉及到物业服务企业的决定，应就有关事项进行事前协商。

业主大会形成的决议、作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地区房屋主管部门或街道办事处、乡（镇）人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议、作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第八条（业主大会会议形式）

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采用集体讨论方式，按照以下程序进行：

1、业主委员会就业主大会会议召开的目的、召集情况及业主到会情况等进行说明；

2、业主委员会就本次会议需要表决的事项进行说明；

3、参加会议的业主投票表决；

4、业主委员会公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，宣布表决事项是否通过；

5、业主委员会就表决事项的执行作出说明。

采用书面征求意见方式，应当按照以下程序进行：

1、在决定有关事项15日前，在物业管理区域内公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；

2、业主委员会应当在表决前将业主大会会议表决票（全市统一样式附后）送达业主；

3、业主按照规定的时间、地点、方式投票，并经业主本人签字；

4、业主委员会组织业主监督票数统计活动。

由业主委员会成员负责唱票、计票，非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认；

5、在3日内，由业主委员会在本物业管理区域内公布投票结果。

第九条（业主代表投票）

业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十条（表决票的送达）

鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：

（一）当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收；

（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；

（三）无法送达的，应当在物业管理区域内公告或者投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内。

属前款第

（二）、（三）项的，应当由本物业管理区域内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本物业管理区域内公告已送达情况。

表决票按上述约定送达全体业主。

第十一条（业主大会会议表决形式）

本业主大会会议采用以下第、、、种形式进行表决，经业主委员会（换届选举筹备组）在监票人的监督下统计汇总，并公布表决结果。

（监票人可以是物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构、非业主委员会成员的业主）

（一）设投票箱：

在本物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内；

（二）专人送达、回收意见：

由业主委员会（换届选举筹备组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见；

（三）业主通过提供给业主委员会的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件，表达意愿；

（四）业主通过业主委员会提供的表决专用传真号发送传真件，表达意愿；

（五）。

已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者意见不明确的，记入多数票。

但是多数票应当超过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过1/3的业主且占总人数过1/3的业主。

第十二条（业主大会与会业主的计算）

业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主数包含实到业主和采取委托代理方式的业主。

业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主数以表决票送达的业主为准。

第十三条（业主投票权的确定）

业主在业主大会会议上的投票权，按照国家、省、市有关规定执行。

业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按1人计算。

业主拒付物业服务费用、不交存维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权。

第十四条（业主、业主代表的代理）

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权；

（二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会会议；

（三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会会议。

第十五条（印章的使用管理）

业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按相关规定和本物业管理区域业主委员会工作规则中的相关约定使用管理。

第十六条（档案资料管理）

业主大会档案资料由业主委员会指定专人保管，并按相关规定和本物业管理区域业主委员会工作规则中的相关约定管理。

第十七条（业主大会解散）

因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应在物业所在地的区房屋主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导监督下，做好业主共有财产清算工作。

业主大会解散前，业主共有财产清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主大会注销、业主大会和业主委员会印章注销等手续，并将保管的其他档案资料移交当地街道办事处、乡（镇）人民政府。

第二节业主大会会议

第十八条（业主大会定期会议）

业主大会每年召开一次定期会议，召开时间为。

业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。

业主大会定期会议由业主委员会负责召集，并应当在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

业主大会定期会议就业主委员会提交的议案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

业主大会定期会议表决议题应与业主委员会提交议案相一致。

第十九条（业主大会临时会议）

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的（以下简称双20%）；

（二）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；

（三）业主委员会委员缺额人数超过委员总数50%的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任；

（四）。

属本条第一款第一项情形的，应符合下列条件：

1、有明确发起人；2、提议事项明确，属于业主大会议事范围；3、提议人有不动产权属证书复印件。

业主委员会应当在收到业主提议之日起7日内召开业主委员会会议，讨论决定是否召开业主大会临时会议；决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内书面公告。

属本条第一款第二项情形的，业主委员会应当在事件发生之日起日内召开业主大会临时会议，就重大事故或紧急事件的处理方案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

属本条第一款第三项情形的，业主委员会应当在委员缺额人数超过委员总数40%或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任之日起日内召开业主大会临时会议，就业主委员会委员、主任、副主任的缺额补选事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

属第一款第四项情形的，。

第二十条（业主大会会议召开程序）

业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作（审议议案）

业主委员会（换届选举筹备组）做好开会前的准备工作。

根据业主的提议、意见、建议，经业主委员会会议审议后，草拟议案、制定征询意见表或表决票、核实业主情况。

（二）发布公告

业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届选举筹备组）将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

发生重大事故或紧急事件等，需要及时处理的，也要及时通知和公告，并同时告知街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会。

公告包括以下内容：

1．会议形式；2．会议日期、地点；3．提交会议审议的事项；4．会务常设联系人姓名、联系电话；5．其他需公告的事项。

（三）投票表决或征询意见（决定事项）

采用集体讨论形式决定事项的，由参加会议的业主就业主大会会议需要决议的事项逐一进行投票表决。

采用书面征求意见形式决定事项的,由业主委员会（换届选举筹备组）发放征询意见表或表决票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决。

（四）回收统计意见（形成决议、作出决定）

业主委员会（换届选举筹备组）根据本规则第十一条的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。

回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会（换届选举筹备组）应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明。

业主委员会（换届选举筹备组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会会议决议、作出业主大会决定。

形成决议、作出决定由唱票、计票和监票人作出记录。

（五）通报业主大会议事决定

业主委员会（换届选举筹备组）应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定，接受业主的查询和监督。

业主委员会（换届选举筹备组）应当做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。

召开业主大会会议时，涉及业主共同利益重大事项的，可以邀请物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的人员列席。

业主委员会不按本议事规则召开业主大会会议的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议。

第二十一条（提议再次召开业主大会会议的限制）

业主大会对所提议案已经作出决定的一年内，业主不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第三节业主大会主要议案

第二十二条（物业服务企业的选聘）

召开业主大会会议之前，业主委员会应通过征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业选聘的意见和要求，并结合本物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。

选聘方案和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十三条（物业服务合同签订）

业主委员会应当在业主大会依法、依管理规约和本规则约定选聘了物业服务企业之日起30日内，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并加盖业主大会印章。

物业服务合同签订后，业主委员会应当将物业服务合同主要内容（物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等）在本物业管理区域内公告，接受业主的监督、查询。

物业服务合同效力不随物业所有权的变化而丧失。

物业服务合同期限届满前60日，业主委员会应当按照物业服务合同的约定，就是否另行签订物业服务合同等事项提交业主大会决定。

第二十四条（共有部分经营与收益分配）

利用物业共有部分进行经营的，应当符合法律、法规规定和本物业管理区域管理规约的约定，并经业主大会和相关业主共同决定后，由业主委员会或其委托的物业服务企业按照业主大会和相关业主的决定，代表业主与经营单位签订有关协议。

共有部分经营所得收益按照本物业管理区域管理规约的有关约定进行使用、分配。

共有部分经营所得收益的财务管理由本物业管理区域业主委员会工作规则依法约定。

第二十五条（维修资金的使用、续筹）

维修资金的使用、续筹方案由业主大会依法决定。

第三章业主委员会

第二十六条（业主委员会组成与任期）

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

业主委员会设委员名，其中主任1名，副主任名。

主任、副主任在全体委员中选举产生。

业主委员会每届任期年（最多不得超过5年），委员可以连选连任。

业主委员会的每名委员具有同等表决权。

业主委员会及其委员的职责、业主委员会的工作事项、业主委员会的决定等，由业主委员会工作规则依法约定。

第二十七条（业主委员会委员条件）

业主委员会委员应当是本物业管理区域内自然人业主或者法人业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）遵守国家有关法律、法规；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，按时缴纳物业服务费及专项维修资金；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；

（五）具有一定的组织能力和沟通协调能力；

（六）身体健康，能保证必要的工作时间；

（七）本人未在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职，其近亲属在其任职的应当公示；

（八）。

第二十八条（业主委员会委员的的缺额补选和集体辞职）

业主委员会任期内，委员职务终止出现空缺时，设有候补委员的，应当先由候补委员及时补足；未设候补委员或候补委员不够补足空缺的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议，按空缺人数选举产生新的业主委员会委员。

业主委员会逾期不组织补选的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议，按照规定补选业主委员会委员。

业主委员会委员人数不足总数的50%，或者业主委员会委员集体辞职的，业主委员会职责自行终止，由街道办事处、乡（镇）人民政府会同社区居民委员会组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第二十九条（业主委员会委员变更）

经业主委员会或者双20%以上业主提议的，业主委员会应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在本物业管理区域内公告。

业主委员会不依法召开业主大会会议变更业主委员会委员的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议，按照规定变更业主委员会委员。

第三十条（业主委员会委员的资格终止）

业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）不再是该物业管理区域内的业主；

（二）丧失民事行为能力，不能履行委员职责；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）以书面方式向业主大会提出辞职请求；

（五）法律、法规规定的其他情形。

业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

（一）拒不履行委员职责；

（二）利用委员资格谋取私利；

（三）业主委员会半数以上委员或者双20%以上业主提议提议撤销其委员资格；

（四）拒不履行交纳物业服务费、交存维修资金等业主义务的；

（五）在本物业管理区域内违章搭建、非法占用共用部位共用部设施设备、随意排放污染物、违反规定饲养动物等侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不适合继续担任委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物。

第三十一条（业主委员会换届选举）

业主委员会任期届满3个月前，在物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，由业主委员会委员、业主代表组成换届选举筹备组，召开业主大会会议进行换届选举，并做好以下换届选举筹备工作：

（一）起草本届业主委员会工作情况的报告；

（二）确定业主会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

（四）将业主委员会委员候选人的照片、姓名、性别、学历以及物业服务企业出具的交纳物业服务费用的证明和相关主管部门出具的交纳建筑物及其附属设施维修资金的证明等在本物业管理区域内公示；

（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会任期届满未换届改选的，业主可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生换届选举筹备组，按照上述规定做好换届选举筹备工作，召开业主大会会议选举新一届业主委员会。

业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

第三十二条（业主委员会候选人的产生）

换届选举筹备组应当根据本物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和专有部分的比例，确定委员和委员候选人的分布和人数。

业主委员会委员实行差额选举，其差额比例不得低于20％；业主委员会委员候选人采用下列、、方式产生：

（一）换届选举筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单；

（二）换届选举筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；

（三）换届选举筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；

（四）上一届业主委员会提名推荐业主委员会委员候选人；

（五）5％以上的业主联名推荐业主委员会委员候选人。

第三十三条（业主委员会工作经费）

业主委员会的工作经费原则上由全体业主承担，不得向物业服务企业摊派，可采用下列第种筹集方式：

（一）业主每月按每平方米建筑面积交纳元；

（二）全体业主物业共有部分经营所得收益的%，合计元；

（三）业主自愿捐赠；

（四）。

业主委员会的工作经费，用于下列开支：

（一）业主大会、业主委员会会议开支，计元/年；

（二）必要的日常办公等费用，计元/月；

（三）有关人员津贴，共计费用元/月，具体支付对象如下：

1、，费用；

2、，费用；

3、，费用。

业主委员会工作经费归全体业主共有，按照本物业管理区域业主委员会工作规则的相关约定进行财务管理，并由进行年度审计。

经费收支帐目于每月 　号在物业管理区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督。

第四章附则

第三十四条（规则的生效）

本规则自首次业主大会会议表决通过之日（ 　年 月  日）起生效。

第三十五条（规则修改与补充）

业主大会会议表决通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分；本规则的修订经业主大会会议表决通过；本规则未尽事项由业主大会会议补充。

第三十六条（规则执有和备案）

制定和修改的业主大会议事规则，业主各执1份，业主委员会留存3份,社区居民委员会存档1份，并报送区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案。

业主大会（盖章）

年月日

附件：

业主大会议事规则补充约定