康桥圣菲可行性分析报告06.docx
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康桥圣菲可行性分析报告06
【康桥圣菲】
可行性分析报告
项目名称：
康桥圣菲
项目法人：
江苏星晟房地产开发有限公司
编制单位:
编制负责人：
（国家注册咨询师）
联系电话：
编制日期：
年月
内容提要
【康桥圣菲】项目，地处南京市房地产仙林新市区，位于南京市紫金山东侧。
宗地总用地面积64890.7平方米，其中代征城市道路及绿化面积10226.5平方米，实际出让面积54664.2平方米，东西方向最长处约350米，南北向最宽处约150米。
项目规划容积率约为1.0，规划总建筑面积74533㎡（含地下部分），项目总投资20878.2万元。
本文依据国家建设部、南京市颁布的房地产相关法律与政策及南京市城市发展规划，和针对【康桥圣菲】项目进行的现场勘察和实地调研获取的市场调查资料，通过对项目开发经营环境进行数据分析，结合项目所处的区位环境和未来的区域发展趋势，提出项目开发理念和经营模式的基本思路和工作方案计划。
并通过对【康桥圣菲】项目的可行性、盈利性、风险性分析，做出项目市场前景评估和开发价值的财务指标分析，为本项目投资建设者决策提供数据参考和支持依据。
按本文所拟定的经营模式，经测算项目可实现净利润7252.23元，项目投资净利率42%，财务净现值（I=12%）9007.09万元。
目录
导言
第1章项目概况
1.1项目名称：
1.2项目法人概况
1.3项目所处地理位置
1.4项目建设背景
1.5项目建设条件
1.6建设内容及周期
1.7投资计划及资金筹措
第2章市场分析
2.12003年区域经济环境
2.22003年全市市场分析
2.32004年全市市场分析
2.4周边竞争市场分析
2.5本项目市场前景分析
第3章项目定位及开发经营策略
3.1项目定位
3.2项目开发经营策略
第4章建设方案设计及开发计划
4.1总体规划
4.2房型规划
4.3价格预测
4.4工程建设计划
第5章项目投资估算与成本费用估算
5.1项目建设投资估算
5.2项目总成本估算
第6章项目收入估算及资金筹措
6.1项目价格定位
6.2项目销售计划
6.3项目销售收入估算
6.4项目筹资及使用计划
第7章项目筹资方案及保障措施
7.1项目筹资方案设计及分析
7.2项目投资保障措施
第8章财务效益评价
8.1项目利润估算
8.2项目现金流量
8.3财务净现值、财务内部收益率
第9章项目开发经营风险分析
9.1项目盈亏平衡分析
9.2项目敏感性分析
9.3项目开发经营主要风险及对策分析
第10章结论
10.1项目拥有较好的投资环境与机遇
10.2项目具有的突出优势
10.3项目在经济上具有较强的可行性
10.4项目开发经营风险较小
结束语
导言
目前中国经济正处于持续和稳定的增长期，中国经济呈现良好的发展态势，长期持续增长趋势明显。
为控制经济过热采取的宏观调控政策初见成效，基建投资增长同比降低，但市场有效需求未受影响，经济增长率趋于稳定，总体经济形势良好。
2002年南京市政府将仙林新市区确定为南京市三大新市区之一，是接受主城扩散和新增城市功能的先行区，是南京市都市发展区内的区域副中心，以发展高等教育和高新技术产业为主，同年仙林大学城管理委员会成立，南京市政府开始正式启动仙林大学城的建设。
市政府的规划中，为了建成国内一流、国际知名的教育名城，在新市区建设伊始，不惜重金邀请国内外著名的设计公司制定了总体规划、生态规划、文化规划、景观规划和交通规划等10项纲领性规划，为保证新林新市区的总体高品味的建设奠定了坚实的基础。
大学城的规划发展导致大量商机的不断涌现，本投资计划书所述的“南京市【康桥圣菲】项目”即是其中之一。
在这里本案编制者从项目背景与条件、建设规模、开发模式、价值评估、前景分析诸方面对本项目进行论证，供投资建设者决策参考。
1.报告编制目的
A.通过对项目开发经营环境进行详细分析，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场前景和开发价值进行合理评估。
B.提出项目开发理念和经营模式的基本思路和工作方案计划。
C.通过对项目进行投资分析和风险分析，对项目的可行性、盈利性做出倾向性结论。
为项目投资建设者决策提供数据参考和支持依据。
2.报告编制依据
1、南京市规划局批准规划方案；
2、国家建设部及南京市颁布的与房地产相关法律与政策；
3、南京市2004年、2005年年鉴和市房地产管理局统计资料；
4、现场勘察和实地调研所得项目实地资料。
第1章项目概况
1.1项目名称：
【康桥圣菲】
1.2项目法人概况
项目法人：
项目公司（M省）
成立时间：
注册地址：
法人代表：
注册资本：
企业类型：
有限责任公司（国内合资）
经营范围：
房地产开发经营（凡涉及许可经营的凭许可证经营）
公司下设办公室、财务部、工程部、营销部等部门。
目前公司现有员工13人，员工（80）%以上具有大专以上学历，其中：
中级职称（8）人，高级职称（4）人。
项目公司（M省）注册资本万元，由自然人先生共同出资组建，其中先生持有55%股份，先生持有45%股份。
公司注册登记号为，经营范围为：
房地产开发、经营（凭证）。
（一）本公司自然人股东
先生：
男，岁，中国国籍。
常住上海户口，身份证号为，任职情况。
先生：
男，37岁，本科，中国国籍，身份证号，任职情况。
（二）本公司主要自然人股东投资企业
1、公司
成立于1996年，注册资本900万元，由家族自然人共同投资，其中先生持有40%股份，其余两位各持30%股份。
公司主要从事是建筑装潢材料、商务咨询服务业务。
截止2004年12月31日，该公司资产规模万元，所有者权益万元。
2004年实现销售收入万元，实现净利润万元（未经审计数据）。
2、公司
成立于1994年，注册资本万元，主要负责人为先生，该公司为国家甲级建筑设计专业资质，专业从事房地产建筑设计对外服务，
截止2004年12月31日，该公司资产规模万元，所有者权益万元。
2004年公司实现销售收入万元，实现净利润万元（未经审计数据）。
3、控股、参股企业情况
（三）集团公司经营及战略规划
1.3项目所处地理位置
【康桥圣菲】项目地处南京市仙林大学城中心区，距离南京师范大学正门仅200米。
项目西临仙林中学、仙林小学，东临东方天郡B地块，南临亚东城，北侧为仙林新村。
项目紧邻地铁二号线、公交车总站、农贸市场、仙林大市场等生活配套。
1.4项目建设背景
1.4.1南京市良好的经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。
A.南京市位于中国华东地区，长江下游的中部，长江横贯东西，京沪铁路纵穿南北，陆路的沪宁、宁杭、宁合、宁通高速公路四通八达，纵横华东各地，作为全国重要的交通枢纽和著名商埠，是长江三角洲地区的重要经济发展城市之一。
B.2005年，南京市国民经济持续快速发展，全年国民生产总值突破千亿，达到2413亿元，比上年增长15.2%。
南京市是全国综合实力50强之一。
C.2005年南京市城乡居民生活水平得到了较大幅度的提高，城乡居民收入增幅均创“十五”以来年增幅的最好水平。
在岗职工平均工资25215元，增长13.68%；城镇居民人均可支配收入14997.47元，增长19.9%；居民人均消费性支出10704.34元，增长28.2%。
2005年，我市居民消费价格总指数（CPI）为102.1，价格总水平比上年同期上涨2.1％，生活质量有所提高，居民的有效购房能力大大提升。
D.经济综合实力的显著增长标志着南京市经济进入了新的发展阶段，为南京市房地产业的快速发展提供了强有力的支撑和保障。
1.4.2南京市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效需求提供根本保证。
A.南京市总面积6598k㎡，其中市区面积2599.17k㎡，建成区面积200.44k㎡；2005年全市年末总人口为643万，其中市区人口480.55万,非农业人口270.11万。
B.随着“将南京建设为长江流域和东部沿海交汇地带的枢纽型大都市”战略的进一步实施，城市框架的扩大和不断发展的经济带动，必将有越来越多的投资者和建设者进入南京市发展建设，常住人口的机械增长所带来的新的置业需求，必将推动南京市房地产市场进入一个新的快速发展时期。
C.南京市作为江苏省省会，对周边城市的辐射力较强，随着交通条件的进一步改善发展，高速公路在一个半小时内可以通达省内各主要城市，邻近的上海、苏州、无锡、常州等城市的中高层次客源会更多流向南京市房地产市场。
1.4.3市政配套建设上新台阶，带旺新板块地产开发，有利于房产业的发展
◆随着今年南京市政府重点由河西板块向仙林板块慢慢倾移，仙林的市政配套的规划已初步完成，并开始逐步落实，南京金鹰国际已于06年3月初拿下大学城中心区一幅近50亩的商业地块，将建成一处包括大型商业、书城、商业步行街等在内的地标性建筑。
◆规划中总投资8亿元人民币的鼓楼医院仙林国际医院设计方案敲定，医院将在今年10月底开工。
◆规划中的地铁二号线已正式开工，将于2009年建成通车，全线长25km西起汪家村，东至马群。
另外今年将计划建一条南京至仙林的快速公交线，与地铁一号线相连，加速新市区与主城的连接。
1.4.4【康桥圣菲】项目所在地为政府重点打造的仙林大学城，具有较高的人文、教育资源优势，独佳的生态环境，便利的交通条件，具备成为中高档居住社区的客观条件。
1.4.5南京市城市功能区域划分清晰，由于历史原因和近几年区域房地产发展态势，项目所在的仙林板块最终建成为南京市大型居住社团态势日趋明显，“东方天郡”、“亚东城”、“赛世·香樟园”、等居住项目建成和相续投入使用，为“康桥圣菲”开发奠定了良好的环境基础。
1.5项目建设条件
1.5.1项目地利条件
◆本项目位于南京仙林大学城中心区域。
宗地总用地面积64890.7平方米，东西方向最长处350米，南北向最宽处150米。
项目规划容积率约为1.0，总建筑面积达7.5万平方米（包括地下）。
◆该项目所处区域为政府重点打造成的大学城，人文、教育资源丰富，目前已有多所大学入驻，具有独特的景观环境。
周围在建项目较多，均为中高档住宅，如亚东城、东方天郡、赛世·香樟园等，这类住宅小区的建设，提升了周边的居住品质，增加了区域人气。
1.5.2项目开发区域优势
◆交通：
位于学衡路与文苑路交汇处，交通条件优越，公交70W、97W、50W、107W、108W、310W均可抵达大学城。
◆配套：
目前大城名店大部分商铺已经开始正式运营，苏果、肯德基、各类精品店等，生活配套相对来说比较便利，学校资源丰富。
◆景观：
该项目处于仙林大学城，该地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布，景观优势明显，项目区域无污染型企业。
◆规模：
宗地内部整体上较为平坦，具备房产开发的基本条件。
项目宗地相对规整，占地面积和建筑规模适中，便于规划建设和开发销售进程的控制。
◆户型：
先进的建筑设计理念，可推出更“人居化”的户型满足市场需要，带动销售。
◆价格：
以距离市中心等区位比较，本区域具备较明显的价格竞争优势。
1.5.3项目宏观环境及氛围
⏹本项目的开发经营期处于国家宏观经济处于上升繁荣期，项目发展期宏观经济形势稳定。
⏹随着国家宏观经济调整政策逐步到位，住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等经济发展政策相续出台，住宅业将面临更加有利的政策法规环境。
⏹南京市市委、市政府将仙林大学城打造成为国内一流、国际知名的教育名城，在新市区建设伊始，不惜重金邀请国内外著名的设计公司制定了总体规划、生态规划、文化规划、景观规划和交通规划等10项纲领性规划，为保证新林新市区的总体高品味的建设奠定了坚实的基础。
并且着手将仙林大学城打造为“绿色城市”、“文化城市”、“科技城市”、“适居城市”，这些积极性政策将对南京市今后的城市发展产生巨大的推动作用，为新建项目提供有利的区域政策环境。
⏹消费观念的革新及新的消费观念的确立。
改革开放以来，中国经济飞速发展，社会的进步使居民的消费观念有了很大的改变，通过自己的双手勤奋工作富裕起来的人们，已习惯于通过物质的消费提高生活质量。
⏹传统中华文化的置业意识，随着国家实力的增强和人民日益富裕，已成为全社会占主导地位的消费观念和手段。
全社会步入小康时的家庭消费将首先集中体现在住房条件的改善方面。
⏹传统的金融手段的革新和新的金融工具的确立实施，使居民消费梦想成为可能。
1.6建设内容及周期
宗地总用地面积64890.7平方米，本项目将建设18幢多层，由4幢6层观光电梯洋房、5幢“4+1”退台花园洋房和2幢“3+1”退台花园洋房为主，1幢商业，6幢6层观光电梯精装修酒店式公寓为辅，带有少量挑高6米的沿街商铺组成的英伦风情纯真花园洋房社区。
并建有地下机动车库和非机动车库及相应的公建配套设施，规划总建筑面积74533㎡（含地下部分），本项目住宅面积为48000㎡；商业面积为5400；物业面积：
300㎡，地下室和地下车库面积合计19715㎡。
本项目共有住宅754套，容积率为1.0，建筑密度为24％，绿地率为42%，机动车停车位380个（含地上），自行车停车位1400辆。
本项目建设期为12个月，不分期开发，自2006年5月开始动工，至2007年6月工程全部工程结束。
1.7投资计划及资金筹措
经估算，本项目建设投资为20878.2万元，其中，土地取得费用为11960万元，建筑安装工程费用为7306.4万元，其他建设费用为1287万元，不可预见预备费为324.8万元。
公司自筹项目总投资的40%作为启动资金（约8351.28万元，包括公司自有资金和自筹资金），其余60%通过金融或非金融机构筹资和项目预售款项等获取。
第2章市场分析
2.12005年区域经济环境
2004年城市化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强，年末全市城镇化水平达到75.33%，比上年提高1.09个百分点。
年末全市总面积6598平方公里，市区面积2599.17平方公里，其中建成区面积200.44平方公里。
全年南京市生产总值2413亿元，比上年增长15.2%。
全年全社会固定资产投资完成1402.72亿元以上，比上年增长16.7%以上。
房地产开发投资完成296.14亿元，增长1.1%。
城市居民人均住房面积24.30平方米；农村人均住房面积42.80平方米。
全年社会消费品零售总额1005亿元，比上年增长16.3%。
年末全市金融机构各项存款5263.25亿元，比年初增加817.9375亿元，增长18.4%；金融机构各项贷款余额4659.81亿元，比年初增加457.99亿元，增长10.9%。
城乡居民储蓄存款余额1677.49亿元，比年初增加300亿元，增长21.7%。
2005年全市人口自然增长率3.12‰，年末全市总人口689.8万人，其中，城镇人口435.3万人，乡村人口160.5万人。
全市城镇居民人均可支配收入14997.47元，增长19.9%；居民人均消费性支出10704.34元，增长28.2%。
农村居民人均可支配收入6225元，增长12.5%。
2.22004年全市市场分析
2.2.1供求关系：
供需同步增长市场形势良好
表2-1：
近几年总体市场供求形势及变化
年份
2004
2005
供应面积（万㎡）
1094.58
959.96
销售面积（万㎡）
808.02
795.49
供求比例
1.27：
1
1.21：
1
◆通过去年国家对房产的宏观调控，已初见成效，由2004年南京市的1.27:
1的供求比率降低为1.21:
1的市场状况，目前供求关系逐渐缩短，达到了房地产市场良性发展的均衡比例，上市面积低于2004上市面积，而销售面积相对来说所占比较比较大，表明市场需求还是比较旺盛，整体形势较好。
2.2.2成交价格：
相比较去年，价格有所回落，市区趋于理性。
表2-2：
近三年南京市区商品房销售价格及变化
年份
2003年
2004年
2005年
商品房平均价格（元/㎡）
4699
5571
4814
升降幅度（%）
32.37
18.56
-13.58
其中：
住宅均价（元/㎡）
4255
5231
4395
升降幅度（%）
24.96
22.94
-15.98
非住宅均价（元/㎡）
6677
7579
7162
升降幅度（%）
45.53
13.51
-5.5
2.2.3产品结构：
住宅占绝对主力，多层备受欢迎
◆住宅类物业一直都是南京市房地产市场的主力和中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，2005年南京市住宅投放和销售面积分别占总面积的82.34%和86.16%。
表2-3：
近几年南京市商品房供应和销售变化及占比
项目
供应
销售
年份
2003年
2004年
2005年
2003年
2004年
2005年
住宅（万㎡）
345.28
486.46
790.45
349.33
401.8
685.43
住宅增长幅度（%）
13.14
40.89
62.49
41.02
15.02
70.59
住宅占比
81.95
83.97
82.34
81.69
85.54
86.16
非住宅（万㎡）
76.05
92.85
169.52
78.3
67.9
110.06
非住宅增长幅度（%）
-24.96
22.09
82.57
-5.02
-13.28
62.09
非住宅占比（%）
18.05
16.03
17.66
18.31
14.46
13.84
◆供应方面，通过宏观调控的影响，住宅所占比重和增长幅度逐渐呈上升趋势，以满足居民对居住用房需求的缺口。
◆销售方面，住宅仍是商品房销售的主体（占86.16%），表明人们对住房需求呈现持续稳定增长的态势。
2.32005年全市市场分析
今年南京市房地产市场基本延续了2004年来的走势，投资高位运行、供需基本平衡，价格基本稳定、结构基本合理。
2.3.1供求关系：
总体供应略大于求，房地产行业走向健康发展
表2-4：
2005年市区房产供求比较
项目
供应量
销售量
供求比例
住宅
790.45万㎡
685.43万㎡
1.15：
1
其中:
多层
320.85万㎡
289.07万㎡
1.11：
1
高层
469.60万㎡
396.36万㎡
1.18：
1
别墅
/
/
/
非住宅（万㎡）
169.52万㎡
110.06万㎡
1.54：
1
其中:
办公用房
44.9万㎡
44.17万㎡
1.01：
1
商业用房
105.9万㎡
49.8万㎡
2.12：
1
其它用房
18.72万㎡
15.2万㎡
1.23:
1
合计
959.97万㎡
795.49万㎡
1.21：
1
◆从上表可看出，总体供需基本平衡，二者之比为1.21:
1，供略大于求。
◆分类来看，住宅销售状况最好，供应量为790.45万㎡，而同期销售量近685.43万㎡，在多层住宅上320.85万平方米的供应量,光销售就近289.07万平方米,可见多层住宅需求还是比较大的。
◆非居住物业的销售则相对减量。
2.3.2价格情况：
房价稳步抬升
表2-5：
近期市区房产销售均价走势及变化
项目
05年二季度
05年三季度
05年四季度
06年一季度
销售均价
4945元/㎡
4932元/㎡
4566元/㎡
4449元/㎡
增减幅度
/
-0.2%
-7%
-2.5%
其中：
住宅
4505元/㎡
4564元/㎡
4118元/㎡
4182元/㎡
增减幅度
/
1.3%
-9.7%
1.5%
其中：
非住宅
8424元/㎡
8703元/㎡
6785元/㎡
6403元/㎡
增减幅度
/
3.3%
-22%
-5.6%
◆经过宏观调控的影响，2006年一季度，南京市商品房均价逐渐回落，趋于理性，销售均价比2005年四季度下降了9.69%，住宅均价比四季度上升了1.5%。
◆总体上来说，近几年来南京市商品房基本稳定的价格，有利于改善居民的居住条件，对活跃整个房地产市场，促进市场竞争，推动房地产业发展和国民经济稳步增长均起着积极的作用。
2.4周边竞争市场分析
2.4.1区位属性
◆项目地处南京市仙林板块，且该区域经过这两年的规划建设发展，已逐渐成熟。
◆近年来随着市政配套力度加大，仙林大道建成通车，道路交通状况大大改善，鼓楼医院及金鹰国际相继在仙林拿地建设，区域功能逐渐明晰，带动了区域经济和基本建设的发展。
◆自2004年以来，这一区域的房地产开发逐渐活跃，一批体量大、规划优、设施齐全的精品楼盘相继推出，推动了这一区域建设水平的提高和市容环境的改善。
随着区域环境的改善和都市村庄的逐步改造，这一区域的房地产市场潜力巨大。
2.4.2个案分布
表2-7：
区域代表性在售项目列表
案名
价格：
元/㎡
主力面积：
㎡
主力总价：
万
销售率
公开日期
工程进度
亚东城
4730
109
43
65.07%
05年12月
外立面已完工，园林规划中
赛世·香樟园
4488
130
63
33.99%
05年11月
外立面已完工，园林规划中
东方天郡
5068
90
50
66.79%
05年12月
外立面已完工，园林规划中
◆区域竞争个案主要是仙林市中心区域。
◆该区域人文气息浓郁，区域房地产也较为活跃。
2.4.3产品分析
◆从区域供应和消化总量上来看，以多层占绝对优势。
按照南京市政府规划该区域以后均为低密度住宅区，以多层为主。
◆竞争区域内多数以三房二厅为主力房型，主力面积区间100-160㎡，其中多层三房面积峰值区间在120-160㎡之间，高层和小高层则在120-180㎡之间，从另一角度反映该区域经济实力增幅迅速。
2.4.4价格分析
A.单价分析
⏹本区域的主力价格带在4600~6000元/㎡之间，价差较大，基本均匀分布，但受社区品质、规模、房型产品等影响也较大。
⏹区域最低报价为3850元/㎡，为亚东城精装修北面单身公寓。
⏹区域最高报价为6500元/㎡，为东方天郡花园洋房产品，这产品主要是开发商依靠较好的地理位置及产品稀缺性而打造的高端产品。
B.总价分析
⏹本区域高层项目主力总价在50~120万元之间，峰值区间为80~100万元。
⏹本区域多层项目主力总价在80~140万元之间，峰值区间为85~125万元。
2.5本项目市场前景分析
◆大市：
南京市房市日渐成熟，量增价升，供销两旺，市场发展空间广阔。
◆客源：
南京市人口众多，“一次置业”需求满足和“二次置业”高潮来临，客源充足。
◆潜力：
位于南京市仙林大学城，发展潜力大。
◆规模：
属小型规模地产项目，调整控制变动幅度空间相对宽松。
◆品质：
英伦风情主义设计的精髓体现，“人居化”概念延伸，张扬“一个阶层的精神文明”。
◆形象：
周边大规模个案一
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