房地产开发项目财务分析案例精编.docx
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房地产开发项目财务分析案例精编
Documentnumber：
WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986
房地产开发项目财务分析案例精编
房地产开发项目财务分析实例
一、项目概况
该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：
1、用地面积：
12243平方米
2、建筑密度：
≤35%
3、容积率（地上）：
≤
4、绿化率：
≥25%
5、人口密度：
≤1085人/公顷
6、规划用途：
商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。
楼宇设两层地下停车库。
裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。
裙楼顶层作平台花园。
塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。
本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。
表6-1项目主要技术经济指标
（一）
项目
单位
数量
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
121243
居住人数
人
1071
总建筑面积
平方米
55338（地上）
平均每户建筑面积
平方米
124
居住面积
平方米
37899
平均每户居住人数
人
公建面积
平方米
5077
人均居住用地
平方米
绿化用地
平方米
3060
道路面积
平方米
5233
居住户数
户
306
车库面积
平方米
7500
表6-2项目技术经济指标
（二）
层数
功能
所占面积（平方米）
总面积（平方米）
裙楼
4
商铺
11248
15528
公建面积
4280
塔楼
19（2个）
住宅
1942（每层）
36898
地上总建筑面积
52426
地下室
2
停车库
7200
7764
设备面积
300
人防面积
264
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1、有关工程计划的说明
项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。
当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。
2、项目实施进度计划
项目实施进度计划见表6-3。
四、项目各种财务数据的估算
1、投资与成本费用估算
（1）土地出让地价款
包括两部分：
①土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。
②拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。
上述两项合计：
12332万元。
表6-3项目实施进度计划表
序号
项目名称
持续时间（月）
进度安排（按双月计
2011
2012
2013
2014
1
征地拆迁
6
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
2
前期工程
3
基础工程
6
4
主体结构工程
7
5
设备安装工程
6
6
室内外装修工程
7
7
红线内外工程
3
8
公建配套工程
3
9
竣工验收
2
10
销售
27
（2）前期工程费
本项目前期工程费估算见表6-4：
表6-4前期工程费估算表单位：
万元
序号
项目
计算依据
金额
1
规划设计费
建安工程费×3%
2
可行性研究费
建安工程费×%
3
水文、地质、勘探费
建安工程费×%
4
通水、通电、通路费
建安工程费×%
5
场地平整费
60元／平方米
总计
（3）建安工程费
参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。
见表6-5。
表6-5建安工程费估算表单位：
万元
序号
项目
建筑面积
土建
装饰
设备
金额
合计
单价
金额
单价
金额
单价
金额
1
塔楼
41460平方米
1105
4581
420
1250
5121
2
裙楼18325平方米
其中商铺：
13248平方米
1105
2025
475
870
552
3447
1105
1464
475
629
406
2499
合计
11067
（4）基础设施费
其估算过程参见表6-6：
表6-6基础设施费估算表单位：
万元
序号
项目
单价
计价数量
合计
1
供电工程
65万元／公顷
顷
2
供水工程
15万元／公顷
公顷
83
3
道路工程
万元／公顷
公顷
4
绿化工程
万元／公顷
公顷
5
其他工程
占建安工程费的2%
11067万元
合计
（5）开发期税费
其估算过程参见表6-7：
表6-7开发期税费估算表单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明（估算依据）
1
固定资产投资方向调节税
建安工程费×5%
2
分散建设市政公用设施建设费
建安工程费×12%
3
建筑工程质量安全监督费
建安工程费×4‰
4
供水管网补偿费
住宅：
商铺：
住宅：
吨／人，600元／吨
商铺：
吨／人，600元／吨
5
供电用电负荷费
住宅：
商铺：
住宅：
4kVA／户，480元/kVA
商铺：
8kVA／百㎡，1000元/kVA
6
其他
建安工程费的2%
合计
（6）不可预见费
取以上
（1）～（4）项之和的3%。
则不可预见费为：
（12332++11067+）×3%=
（万元）
开发成本小计：
万元。
2、开发费用估算
（1）管理费用
取以上
（1）～（4）项之和的3%。
则管理费用为：
（（万元）
（2）销售费用
销售费用主要包括：
广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。
合计为万元。
销售收入详见表6-9。
（3）财务费用
指建设期借款利息。
第1年借款9000万元，贷款利率为%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。
建设期借款利息计算如下：
第1年应计利息：
（0+9000÷2）×%=（万元）
第2年应计利息：
+0÷2）×%=（万元）
第3年应计利息：
+0÷2）×%=（万元）
则财务费用为上述合计：
万元。
详见表6-14贷款还本付息表。
开发费用小计：
万元。
总成本费用合计：
万元
3、投资与总成本费用估算汇总表
详见表6-8。
表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明
1
开发成本
以下
（1）～（6）项合计
（1）
土地费用
12332
（2）
前期工程费
（3）
基础设施建设费
（4）
建安工程费
11067
（5）
开发期税费
（6）
不可预见费
2
开发费用
以下
（1）～（3）项合计
（1）
管理费用
（2）
销售费用
销售收入×5%
（3）
财务费用
3
合计
4、项目销售收入估算
（1）销售价格估算
根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：
住宅：
6700元／平方米
商铺：
17200元／平方米
车位：
21万元／个
（2）销售收入的估算
本项目可销售数量为：
住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。
详见表6-9
表6-9销售总收入预测表单位：
万元
用途
可售数量
预计销售单价
销售收入
住宅
37899平方米
6700元／平方米
商铺
13248平方米
17200元／平方米
车位
188个
210000元
3948
合计
（3）销售计划与收款计划的确定
具体见表6-10
表6-10销售收入分期按比例预测单位：
万元
销售计划
各年度收款情况
合计
年份
销售比例
销售数量
第1年
第2年
第3年
第一年
第二年
住宅：
60%
24876
商铺：
60%
车位：
60%
第三年
住宅：
40%
16584
商铺：
40%
车位：
40%
75
合计
100%
100%
5、税金估算
（1）销售税金与附加估算
具体见表6-11
表6-11销售税金及附加估算表单位：
万元
序号
类别
计算依据
计算期
1
2
3
1
营业税
销售收入×5%
2
城市维护建设税
营业税×7%
3
教育费附加
营业税×3%
4
教育专项基金
营业税×4%
5
防洪工程维护费
销售收入×%
6
印花税
销售收入×%
7
交易管理费
销售收入×%
合计
销售收入×%
（2）土地增值税估算
具体见表6-12
表6-12土地增值税估算表单位：
万元
序号
项目
计算依据
计算过程
1
销售收入
2
扣除项目金额
以下4项之和
开发成本
取项的20%
开发费用
销售税金及附加
其他扣除项目
3
增值额
（1）－
（2）
4
增值率
（3）／
（2）×100%
%
5
增值税税率
（4）≤50%
30%
6
土地增值税
（3）×（5）
6、投资计划与资金筹措
本项目开发投资总计需万元。
其资金来源有三个渠道：
一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。
本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约%，第二年投入约%，第三年投入约%；从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。
具体见投资计划与资金筹措表6-13。
表6-13投资计划与资金筹措表单位：
万元
序号
项目名称
合计
计算期
第0年
第一年
第二年
第三年
1
建设投资
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