房地产开发项目财务分析案例精编.docx

1、房地产开发项目财务分析案例精编 Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986房地产开发项目财务分析案例精编房地产开发项目财务分析实例一、项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：35%3、容积率(地上)：4、绿化率：25%5、人口密度：1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层

2、，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。表6-1 项目主要技术经济指标（一）项 目单位数量项目单位数量占地总面积平方米121243居住人数人1071总建筑面积平方米55338(地上)平均每户建筑面积平方米124居住面积平方米37899平均每户居住人数人公建面积平方米5077人均居住用地平方米绿化用地平方米3060道路面积平方米5233居住户数户306车库面积平方米7500表6-2 项目技术经济指标（二）层 数功 能所占面积（

3、平方米）总面积（平方米）裙 楼4商铺1124815528公建面积4280塔 楼19（2个）住宅1942（每层）36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算 （1）土地出让地价款包括两部分： 土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。 拆迁补偿

4、安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。上述两项合计：12332万元。表6-3 项目实施进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排(按双月计20112012201320141征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表 单位：万元序号项 目计算依据金额1规划设计费建安工程费3%2可行性研究费建安工程费%3水文、地质、勘探费建安工程费%4通水、通电、通路费建安工程

5、费%5场地平整费60元平方米总 计（3）建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。表6-5 建安工程费估算表 单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼41460平方米11054581420125051212裙楼 18325平方米其中商铺：13248平方米110520254758705523447110514644756294062499合计11067（4）基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表 单位：万元序号项 目单 价计价数量合计1供电工程65万元公顷顷2供水工程15万元公顷

6、公顷833道路工程万元公顷公顷4绿化工程万元公顷公顷5其他工程占建安工程费的2%11067万元合计（5）开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表 单位：万元序号项 目金 额估算说明(估算依据)1固定资产投资方向调节税建安工程费5%2分散建设市政公用设施建设费建安工程费12%3建筑工程质量安全监督费建安工程费44供水管网补偿费住宅：商铺：住宅：吨人，600元吨商铺：吨人，600元吨5供电用电负荷费住宅：商铺：住宅：4kVA户，480元/kVA商铺：8kVA百，1000元/kVA6其他建安工程费的2%合 计（6）不可预见费取以上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费为：（123

7、32+11067+）3%=(万元) 开发成本小计：万元。2、开发费用估算（1）管理费用取以上（1）（4）项之和的3%。则管理费用为： （(万元)（2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为万元。销售收入详见表6-9。（3）财务费用指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下： 第1年应计利息：(0+90002)%=（万元） 第2年应计利息：+02)%=（万元）第3年应计利息：+02)%=（万元） 则财务费用为上述合计：万

8、元。详见表6-14贷款还本付息表。 开发费用小计：万元。 总成本费用合计：万元 3、投资与总成本费用估算汇总表 详见表6-8。 表6-8 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元序号项目金额估算说明1开发成本以下(1)(6)项合计（1）土地费用12332（2）前期工程费（3）基础设施建设费（4）建安工程费11067（5）开发期税费（6）不可预见费2开发费用以下(1)(3)项合计（1）管理费用（2）销售费用销售收入5%（3）财务费用3合计4、项目销售收入估算（1）销售价格估算 根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元平方米 商铺：17200元平方米 车位：21万元个（2）销售

9、收入的估算 本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元用途可售数量预计销售单价销售收入住宅37899平方米6700元平方米商铺13248平方米17200元平方米车位188个210000元3948合计（3）销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测 单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%24876商铺：60%车位：60%第三年住宅：40%16584商铺：40%车位：40%75合 计100%100%5、税金

10、估算（1）销售税金与附加估算具体见表6-11 表6-11 销售税金及附加估算表 单位：万元序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入5%2城市维护建设税营业税7%3教育费附加营业税 3%4教育专项基金营业税4%5防洪工程维护费销售收入%6印花税销售收入%7交易管理费销售收入%合计销售收入%（2）土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表 单位：万元序 号项 目计算依据计算过程1销售收入2扣除项目金额以下4项之和开发成本取项的20%开发费用销售税金及附加其他扣除项目3增值额(1) (2)4增值率(3)(2)100%5增值税税率(4)50%30%6土地增值税(3)(5)6、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约%，第二年投入约%，第三年投入约%；从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。表6-13 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目名称合计计算期第0年第一年第二年第三年1建设投资