营改增之企业销售不动产适用一般计税方法讲解.docx

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营改增之企业销售不动产适用一般计税方法讲解

一、企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税申

报示例

（一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企

业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目

【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后新

购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%，购进原值4500万元，预征率5%；本月还购进办公用电脑、家具等1170万元，取得增值税专用发票并于当期认证。

【相关政策】

（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，

①2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产

②2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产

应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。

（2）应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额

预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）÷（1+5%）ⅹ5%，

应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款

销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%

进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税

率。

【应纳税额计算】

预缴税款=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元

销项税额=5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元

进项税额=1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元

应纳税额=550-170-50=330万元

【报表填写】

1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》

附表一（本期销售情况明细）

在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销

售额”内填入不含税销售额50000000元，第2栏“销项（应纳）税

额”内填入计算的销项税额5500000元；在第4项“税率11%”的

“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额

50000000元，

第10

栏“销项（应纳）税额”内填入计算的销项税额

5500000元，

第11

栏“价税合计”内填入价税合计金额55500000元，第12栏

差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金

额”填写0（如图1）

图1

开具增值税专用发票

开具其他发票

未开具发票

纳税检查调整

合计

服务、不动产

扣除后

销项

销项（应纳）税

销项

销项

销项（应纳）税

和无形资产扣

含税（免税）销

（应

销售额

销售额

（应纳）销售额（应纳）销售额

销售额

价税合计

除项目本期实

销项（应纳）税额

额

纳）税

额

售额

项目及栏次

税额

税额

际扣除金额

额

14=13÷（100%+税

1

2

3

4

5

6

78

9=1+3+5+710=2+4+6+8

11=9+10

12

13=11-12率或征收率）×税

率或征收率

17%税率的货物及加工修理修配劳务

1

一、

全部征

17%税率的服务、不动产和无形资产

2

13%税率

3

一般

税项目

11%税率

4

计税

方法

6%税率

5

计税

其中：

即征即退货物及加工修理修配劳务

6

即征即

即征即退服务、不动产和无形资产

7

退项目

——

——

——

——

——

——

——

——

50000000

5500000

50000000

5500000

55500000

0

555000005500000

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期

进项税额明细）

在第2栏“其中：

本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填

入份数1份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额

10000000元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额

1700000元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认

证相符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合

计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份

数、金额和税额。

（如图2）

图2

本栏填写的是

本期认证相符

的所有增值税

专用发票（包括

本期申报抵扣

的、未申报抵扣

的和待抵扣的）

项目

（一）认证相符的增值税专用发票

其中：

本期认证相符且本期申报抵扣

前期认证相符且本期申报抵扣

（二）其他扣税凭证

其中：

海关进口增值税专用缴款书

农产品收购发票或者销售发票

代扣代缴税收缴款凭证

其他

（三）本期用于购建不动产的扣税凭证

（四）本期不动产允许抵扣进项税额

（五）外贸企业进项税额抵扣证明

当期申报抵扣进项税额合计

项目

本期进项税额转出额

其中：

免税项目用

集体福利、个人消费

非正常损失

简易计税方法征税项目用

免抵退税办法不得抵扣的进项税额

纳税检查调减进项税额

红字专用发票信息表注明的进项税额

上期留抵税额抵减欠税

上期留抵税额退税

其他应作进项税额转出的情形

项目

（一）认证相符的增值税专用发票

期初已认证相符但未申报抵扣

本期认证相符且本期未申报抵扣

期末已认证相符但未申报抵扣

其中：

按照税法规定不允许抵扣

（二）其他扣税凭证

其中：

海关进口增值税专用缴款书

农产品收购发票或者销售发票

代扣代缴税收缴款凭证

其他

项目

本期认证相符的增值税专用发票

代扣代缴税额

一、申报抵扣的进项税额

栏次

份数

金额

税额

1=2+3

1

10000000

1700000

2

1

10000000

1700000

3

4=5+6+7+8

5

6

7

——

8

9

10

——

——

11

——

——

12=1+4-9+10+11

1

10000000

1700000

二、进项税额转出额

栏次

税额

13=14至23之和

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

三、待抵扣进项税额

栏次

份数

金额

税额

24

——

——

——

25

26

27

28

29=30至33之和

30

31

32

——

33

34

四、其他

栏次

份数

金额

税额

35

1

10000000

1700000

36

——

——

3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》

将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，

本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”

这一项目对应栏次的“金额”内填入10000000元，税额内填入

1700000元（如图3）

图3

项目

栏次

金额

税额

1=2+4+5+11+

合计

16+18+27+29

10000000

1700000

+30

一、按税率或征收率归集（不包括购建不动产、通行费）的进项

17%税率的进项

2

10000000

1700000

4、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额

抵减情况表）

在上期没有发生扣除税额的情况下，第4行“销售不动产预征缴

纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写

计算出的本期预征税额500000元；第3栏“本期应抵减税额”填

写期初余额与本期发生额之和500000元，由于本期应纳税额为

3800000元，大于500000元，因此本期发生的应抵减税额可全额

抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写500000元，第5栏“期

末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0，表明所有可

扣除的税额均被扣除完毕（如图4）

图4

序号

期初余额

本期发生额

本期应抵减税额

本期实际抵减税额

期末余额

抵减项目

2

3=1+2

4≤3

5=3-4

1

1增值税税控系统专用设备费及技术维护费

2分支机构预征缴纳税款

3建筑服务预征缴纳税款

4销售不动产预征缴纳税款

0

500000

500000

500000

0

5出租不动产预征缴纳税款

5、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表

主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本

期销项税额5500000元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税

额1700000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第17栏“应

抵扣税额合计”填写本期进项税额1700000元,在本期销项税额

5500000元大于进项税额1700000元的前提下，第18栏“实际抵

扣税额”填写本期进项税额1700000元，第19栏“应纳税额”

内填写本期销项税额与进项税额之差3800000元，将预缴的税款

金额500000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预

缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额

3300000元，

在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补（退）税

额”内填写应纳税额3300000元（如图5）

图5

销项税额

11

5500000

进项税额

12

1700000

上期留抵税额

13

进项税额转出

14

免、抵、退应退税额

15

按适用税率计算的纳税检查应补缴税额

16

应抵扣税额合计

17=12+13-14-15+16

1700000

实际抵扣税额

18（如17<11，则为

1700000

17，否则为11）

应纳税额

3800000

19=11-18

期末留抵税额

20=17-18

简易计税办法计算的应纳税额

21

按简易计税办法计算的纳税检查应补缴税额

22

应纳税额减征额

23

应纳税额合计

24=19+21-23

3800000

期初未缴税额（多缴为负数）

25

实收出口开具专用缴款书退税额

26

本期已缴税额

27=28+29+30+31

500000

①分次预缴税额

28

500000

②出口开具专用缴款书预缴税额

29

③本期缴纳上期应纳税额

30

④本期缴纳欠缴税额

31

期末未缴税额（多缴为负数）

32=24+25+26-27

3300000

其中：

欠缴税额（≥0）

33=25+26-27

本期应补（退）税额

34＝24-28-29

3300000

（二）销售新、老不动产（自建）且采用一般计税方法计税的企业，

但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目

【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后自

建的厂房一栋，取得全部价款和价外费用11655000元，开具增值

税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%；本月还购

进办公用电脑、家具等5850000元，取得增值税专用发票并于当

期认证。

【相关政策】

（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，

①2016年4月30日前自建的不动产

②2016年5月1日后自建的不动产

应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。

（2）应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额

预缴税款=收到的全部价款和价外费用÷（1+5%）ⅹ5%，应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款

销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%

进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。

【应纳税额计算】

预征税额=1165.5÷（1+5%）ⅹ5%=55.5万元

销项税额=1165.5÷（1+11%）ⅹ11%=115.5万元进项税额=292.5÷（1+17%）ⅹ17%=42.5万元应纳税额=115.5-42.5-55.5=17.5万元【报表填写】

1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》

附表一（本期销售情况明细）

第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额10500000元，第2栏“销项（应纳）税额”内填入计算的销项税额1155000元；在第4项“税率11%”的“合

计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额

10500000元，第

10栏“销项（应纳）税额”内填入计算的销项税额

1155000元，第

11栏“价税合计”内填入价税合计金额11655000元，第12栏差

额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”

填写0（如图1）

图1：

开具增值税专用发票

开具其他发票

未开具发票

纳税检查调整

合计

服务、不动产

扣除后

销项

销项（应纳）税

销项

销项

销项（应纳）税

和无形资产扣

含税（免税）销

（应

销售额

销售额

（应纳）销售额（应纳）销售额

销售额

价税合计

除项目本期实

销项（应纳）税额

额

纳）税

额

售额

项目及栏次

税额

税额

际扣除金额

额

14=13÷（100%+税

1

2

3

4

5

6

78

9=1+3+5+710=2+4+6+8

11=9+10

12

13=11-12率或征收率）×税

率或征收率

17%税率的货物及加工修理修配劳务

1

一、

全部征

17%税率的服务、不动产和无形资产

2

13%税率

3

一般

税项目

计税

11%税率

4

方法

6%税率

5

计税

其中：

即征即退货物及加工修理修配劳务

6

即征即

即征即退服务、不动产和无形资产

7

退项目

——

——

——

——

——

——

——

——

10500000

1155000

10500000

1155000

11655000

0

10500000

1155000

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

——

2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期

进项税额明细）

在第2栏“其中：

本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填

入份数1份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额

2500000元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额425000

元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认证相

符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”

和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、

金额和税额。

（如图2）

图2

本栏填写的是本期认证相符的所有增值税专用发票（包括本期申报抵扣的、未申报抵扣的和待抵扣的）

项目

（一）认证相符的增值税专用发票

其中：

本期认证相符且本期申报抵扣

前期认证相符且本期申报抵扣

（二）其他扣税凭证

其中：

海关进口增值税专用缴款书

农产品收购发票或者销售发票

代扣代缴税收缴款凭证

其他

（三）本期用于购建不动产的扣税凭证

（四）本期不动产允许抵扣进项税额

（五）外贸企业进项税额抵扣证明

当期申报抵扣进项税额合计

项目

本期进项税额转出额

其中：

免税项目用

集体福利、个人消费

非正常损失

简易计税方法征税项目用

免抵退税办法不得抵扣的进项税额

纳税检查调减进项税额

红字专用发票信息表注明的进项税额

上期留抵税额抵减欠税

上期留抵税额退税

其他应作进项税额转出的情形

项目

（一）认证相符的增值税专用发票

期初已认证相符但未申报抵扣

本期认证相符且本期未申报抵扣

期末已认证相符但未申报抵扣

其中：

按照税法规定不允许抵扣

（二）其他扣税凭证

其中：

海关进口增值税专用缴款书

农产品收购发票或者销售发票

代扣代缴税收缴款凭证

其他

项目

本期认证相符的增值税专用发票

代扣代缴税额

一、申报抵扣的进项税额

栏次

份数

金额

税额

1=2+3

1

2500000

425000

2

1

2500000

425000

3

4=5+6+7+8

5

6

7

——

8

9

10

——

——

11

——

——

12=1+4-9+10+11

1

2500000

425000

二、进项税额转出额

栏次

税额

13=14至23之和

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

三、待抵扣进项税额

栏次

份数

金额

税额

24

——

——

——

25

26

27

28

29=30至33之和

30

31

32

——

33

34

四、其他

栏次

份数

金额

税额

35

1

2500000

425000

36

——

——

3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》

将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，

本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”

这一项目对应栏次的“金额”内填入2500000元，税额内填入425000

元（如图3）

图3

项目

栏次

金额

税额

1=2+4+5+10

合计

+13+15+17+

2500000

425000

18+19

17%税率的进项

2

2500000

425000

4、将预征税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附

表四（税额抵减情况表）

第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；

第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额555000元；第

3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和555000

元，由于本期应纳税额为1155000元，大于555000元，因此本期

发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即

填写555000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际

抵减税额之差0（如图4）

图4：

序号抵减项目

1增值税税控系统专用设备费及技术维护费

2分支机构预征缴纳税款

3建筑服务预征缴纳税款

4销售不动产预征缴纳税款

5出租不动产预征缴纳税款

期初余额本期发生额本期应抵减税额本期实际抵减税额期末余额

12