营改增之企业销售不动产适用一般计税方法讲解.docx

1、营改增之企业销售不动产适用一般计税方法讲解一、企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税申报示例（一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】 某企业为一般纳税人，于 2018 年销售 2016 年 6 月后新购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用 5550 万元，开具增值税专用发票， 销售时采用一般计税方法， 适用税率 11%，购进原值 4500 万元，预征率 5%；本月还购进办公用电脑、家具等 1170 万元，取得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】（ 1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，2016 年 4

2、 月 30 日前取得（不含自建）的不动产2016 年 5 月 1 日后取得（不含自建）的不动产应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税， 如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。(2) 应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款 =（收到的全部价款和价外费用 - 不动产购置原价或者取得不动产时） （1+5%）5%，应纳税额 =销项税额 - 进项税额 - 预缴税款销项税额 =收到的全部价款和价外费用 （1+11%）11%进项税额 =支付的全部价款和价外费用 （1+适用税率） 适用税率。【应纳税额计

3、算】预缴税款 =（5550-4500）（1+5%）5%=50万元销项税额 =5550（1+11%）11%=550万元进项税额 =1170（1+17%）17%=170万元应纳税额 =550-170-50=330 万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用） 附表一（本期销售情况明细）在第 4 项“税率 11%”的“开具增值税专用发票”下的第 1 栏“销售额”内填入不含税销售额 50000000元，第 2 栏“销项 ( 应纳 ) 税额”内填入计算的销项税额 5500000 元；在第 4 项“税率 11%”的“合计”下的第 9 栏“销售额” 内填入不含税销售额500000

4、00元，第 10栏“销项 ( 应纳 ) 税额”内填入计算的销项税额5500000 元，第 11栏“价税合计”内填入价税合计金额 55500000元，第 12 栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写 0（如图 1）图 1开具增值税专用发票开具其他发票未开具发票纳税检查调整合计服务、不动产扣除后销项销项( 应纳) 税销项销项销项( 应纳) 税和无形资产扣含税( 免税) 销( 应销售额销售额( 应纳) 销售额 ( 应纳) 销售额销售额价税合计除项目本期实销项( 应纳) 税额额纳) 税额售额项目及栏次税额税额际扣除金额额14=13(100%+税123456789=1+3+5

5、+7 10=2+4+6+811=9+101213=11-12率或征收率 ) 税率或征收率17%税率的货物及加工修理修配劳务1一、全部征17%税率的服务、不动产和无形资产213%税率3一般税项目11%税率4计税方法6%税率5计税其中：即征即退货物及加工修理修配劳务6即征即即征即退服务、不动产和无形资产7退项目50000000550000050000000550000055500000055500000 55000002、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用） 附表二（本期进项税额明细）在第 2 栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数 1 份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含

6、税金额10000000 元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额1700000 元，在本期没有发生其他进项税额的情况下， 在第 1 栏“认证相符的增值税专用发票” 、第 12 栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第 35 栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。（如图 2）图 2本栏填写的是本期认证相符的所有增值税专用发票（包括本期申报抵扣的、未申报抵扣的和待抵扣的）项目（一）认证相符的增值税专用发票其中：本期认证相符且本期申报抵扣前期认证相符且本期申报抵扣（二）其他扣税凭证其中：海关进口增值税专用缴款书农产品收购发票或者销售发票代扣代缴税收缴款凭证其他（三）本期用于购

7、建不动产的扣税凭证（四）本期不动产允许抵扣进项税额（五）外贸企业进项税额抵扣证明当期申报抵扣进项税额合计项目本期进项税额转出额其中：免税项目用集体福利、个人消费非正常损失简易计税方法征税项目用免抵退税办法不得抵扣的进项税额纳税检查调减进项税额红字专用发票信息表注明的进项税额上期留抵税额抵减欠税上期留抵税额退税其他应作进项税额转出的情形项目（一）认证相符的增值税专用发票期初已认证相符但未申报抵扣本期认证相符且本期未申报抵扣期末已认证相符但未申报抵扣其中：按照税法规定不允许抵扣（二）其他扣税凭证其中：海关进口增值税专用缴款书农产品收购发票或者销售发票代扣代缴税收缴款凭证其他项目本期认证相符的增值税

8、专用发票代扣代缴税额一、申报抵扣的进项税额栏次份数金额税额1=2+311000000017000002110000000170000034=5+6+7+856789101112=1+4-9+10+111100000001700000二、进项税额转出额栏次税额13=14至23之和14151617181920212223三、待抵扣进项税额栏次份数金额税额242526272829=30至33之和3031323334四、其他栏次份数金额税额351100000001700000363、填写本期抵扣进项税额结构明细表将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专用票为 17%的

9、进项，应在“ 17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入 10000000 元，税额内填入1700000 元（如图 3）图 3项目栏次金额税额1=2+4+5+11+合计16+18+27+29100000001700000+30一、按税率或征收率归集（不包括购建不动产、通行费）的进项17%税率的进项21000000017000004、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用） 附表四（税额抵减情况表）在上期没有发生扣除税额的情况下，第 4 行“销售不动产预征缴纳税款”第 1 栏“期初余额”填写 0；第 2 栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额 500000 元；第 3 栏“本期应抵减税额

10、”填写期初余额与本期发生额之和 500000 元，由于本期应纳税额为3800000 元，大于 500000 元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第 4 栏“本期实际抵减税额” 即填写 500000 元，第 5 栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差 0，表明所有可扣除的税额均被扣除完毕（如图 4）图 4序号期初余额本期发生额本期应抵减税额本期实际抵减税额期末余额抵减项目23=1+2435=3-411 增值税税控系统专用设备费及技术维护费2 分支机构预征缴纳税款3 建筑服务预征缴纳税款4销售不动产预征缴纳税款050000050000050000005 出租不动产预征缴纳税款5、填

11、写增值税纳税申报表（一般纳税人适用） 主表主表“一般项目”下的“本月数”第 11 栏“销项税额”内填写本期销项税额 5500000 元，第 12 栏“进项税额”内填写本期进项税额 1700000 元，在本期没有其他进项税额的情况下，第 17 栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额 1700000 元, 在本期销项税额5500000 元大于进项税额 1700000 元的前提下，第 18 栏“实际抵扣税额” 填写本期进项税额 1700000 元，第 19 栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差 3800000 元，将预缴的税款金额 500000 元填入第 27 栏“本期已缴税额”、第 28

12、栏“分次预缴税额”，第 32 栏“应纳税额合计”内填写应纳税额3300000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第 34 栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额 3300000 元（如图 5）图 5销项税额115500000进项税额121700000上期留抵税额13进项税额转出14免、抵、退应退税额15按适用税率计算的纳税检查应补缴税额16应抵扣税额合计17=12+13-14-15+161700000实际抵扣税额18（如1711，则为170000017，否则为 11）应纳税额380000019=11-18期末留抵税额20=17-18简易计税办法计算的应纳税额21按简易计税办法计算的纳税检查应补

13、缴税额22应纳税额减征额23应纳税额合计24=19+21-233800000期初未缴税额（多缴为负数）25实收出口开具专用缴款书退税额26本期已缴税额27=28+29+30+31500000分次预缴税额28500000出口开具专用缴款书预缴税额29本期缴纳上期应纳税额30本期缴纳欠缴税额31期末未缴税额（多缴为负数）32=24+25+26-273300000其中：欠缴税额（ 0）33=25+26-27本期应补 (退 )税额3424-28-293300000（二）销售新、老不动产（自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】 某企业为一般纳税人，于

14、2018 年销售 2016 年 6 月后自建的厂房一栋，取得全部价款和价外费用 11655000 元，开具增值税专用发票， 销售时采用一般计税方法，适用税率 11%；本月还购进办公用电脑、家具等 5850000 元，取得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】（ 1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，2016 年 4 月 30 日前自建的不动产2016 年 5 月 1 日后自建的不动产应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。(2) 应适用下列计算公

15、式计算预缴税款和应纳税额预缴税款 =收到的全部价款和价外费用 （1+5%）5%，应纳税额 =销项税额 - 进项税额 - 预缴税款销项税额 =收到的全部价款和价外费用 （1+11%）11%进项税额 =支付的全部价款和价外费用 （1+适用税率） 适用税率。【应纳税额计算】预征税额 =1165.5 （1+5%）5%=55.5万元销项税额 =1165.5 （1+11%）11%=115.5万元进项税额 =292.5 （1+17%）17%=42.5万元应纳税额 =115.5-42.5-55.5=17.5 万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用） 附表一（本期销售情况明细）第

16、 4 项“税率 11%”的“开具增值税专用发票”下的第 1 栏“销售额”内填入不含税销售额 10500000 元，第 2 栏“销项 ( 应纳 ) 税额”内填入计算的销项税额 1155000 元；在第 4 项“税率 11%”的“合计”下的第 9 栏“销售额”内填入不含税销售额10500000元，第10 栏“销项 ( 应纳 ) 税额”内填入计算的销项税额1155000 元，第11 栏“价税合计”内填入价税合计金额 11655000 元，第 12 栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写 0（如图 1）图 1：开具增值税专用发票开具其他发票未开具发票纳税检查调整合计服务、不

17、动产扣除后销项销项( 应纳) 税销项销项销项( 应纳) 税和无形资产扣含税( 免税) 销( 应销售额销售额( 应纳) 销售额 ( 应纳) 销售额销售额价税合计除项目本期实销项( 应纳) 税额额纳) 税额售额项目及栏次税额税额际扣除金额额14=13(100%+税123456789=1+3+5+7 10=2+4+6+811=9+101213=11-12率或征收率 ) 税率或征收率17%税率的货物及加工修理修配劳务1一、全部征17%税率的服务、不动产和无形资产213%税率3一般税项目计税11%税率4方法6%税率5计税其中：即征即退货物及加工修理修配劳务6即征即即征即退服务、不动产和无形资产7退项目1

18、050000011550001050000011550001165500001050000011550002、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用） 附表二（本期进项税额明细）在第 2 栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数 1 份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额2500000元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额 425000元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第 1 栏“认证相符的增值税专用发票” 、第 12 栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第 35 栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。（如图 2）图 2本栏填写的是本期

19、认证相符的所有增值税专用发票（包括本期申报抵扣的、未申报抵扣的和待抵扣的）项目（一）认证相符的增值税专用发票其中：本期认证相符且本期申报抵扣前期认证相符且本期申报抵扣（二）其他扣税凭证其中：海关进口增值税专用缴款书农产品收购发票或者销售发票代扣代缴税收缴款凭证其他（三）本期用于购建不动产的扣税凭证（四）本期不动产允许抵扣进项税额（五）外贸企业进项税额抵扣证明当期申报抵扣进项税额合计项目本期进项税额转出额其中：免税项目用集体福利、个人消费非正常损失简易计税方法征税项目用免抵退税办法不得抵扣的进项税额纳税检查调减进项税额红字专用发票信息表注明的进项税额上期留抵税额抵减欠税上期留抵税额退税其他应作进

20、项税额转出的情形项目（一）认证相符的增值税专用发票期初已认证相符但未申报抵扣本期认证相符且本期未申报抵扣期末已认证相符但未申报抵扣其中：按照税法规定不允许抵扣（二）其他扣税凭证其中：海关进口增值税专用缴款书农产品收购发票或者销售发票代扣代缴税收缴款凭证其他项目本期认证相符的增值税专用发票代扣代缴税额一、申报抵扣的进项税额栏次份数金额税额1=2+31250000042500021250000042500034=5+6+7+856789101112=1+4-9+10+1112500000425000二、进项税额转出额栏次税额13=14至23之和14151617181920212223三、待抵扣进项

21、税额栏次份数金额税额242526272829=30至33之和3031323334四、其他栏次份数金额税额3512500000425000363、填写本期抵扣进项税额结构明细表将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专用票为 17%的进项，应在“ 17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入 2500000元，税额内填入 425000元（如图 3）图 3项目栏次金额税额1=2+4+5+10合计+13+15+17+250000042500018+1917%税率的进项225000004250004、将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用） 附表四（税额抵

22、减情况表）第 4 行“销售不动产预征缴纳税款”第 1 栏“期初余额”填写 0；第 2 栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额 555000 元；第3 栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和 555000元，由于本期应纳税额为 1155000 元，大于 555000 元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第 4 栏“本期实际抵减税额”即填写 555000 元，第 5 栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差 0（如图 4）图 4：序号 抵减项目1 增值税税控系统专用设备费及技术维护费2 分支机构预征缴纳税款3 建筑服务预征缴纳税款4 销售不动产预征缴纳税款5 出租不动产预征缴纳税款期初余额 本期发生额 本期应抵减税额 本期实际抵减税额 期末余额1 2