商业综合体项目策划全案.docx
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商业综合体项目策划全案
商业综合体策划全案
第一节、项目地块属性分析
1、项目地理位置
项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。
分析：
A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。
这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。
而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。
举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场
B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。
在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”（今儿童医院），往西是永宁清真寺。
解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。
其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。
所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；
C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。
2、项目地质、水文、气候情况
项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。
原有建筑的基础大部分还没有拆除。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。
分析：
项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，
在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。
项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。
3、项目地形、地貌
项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。
项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。
分析：
项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。
项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。
4、项目的市政配套情况
项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。
项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
分析：
A、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街，巡津街两个方向来，建议本项目在规划设计时，比较项目两面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。
B、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的主要交通要道，建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在书林街上，同时，在巡津街一侧设次入口。
5、项目周边城市配套情况
由于本项目位于昆明市传统的老城区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。
同时，步行程20分钟，分别可到三市街商区和螺蛳湾商区。
可以满足现有社区的各类消费需求。
第二节、项目地块SWOT分析
1、优势
1.1、地段优势：
地块位于一环路内，是城区的优势地位口岸。
1.2、城市配套优势：
位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套；
1.3、交通优势：
临城市主干道——巡津街；邻近一环路、东寺街、金碧路等城市主干道，交通十分便利；附近有十几路公交车网络，出行方便、快捷；
1.5、景观优势：
项目临近的盘龙江景观良好；
1.6、人文环境：
紧靠昆明市最好的中学之一——昆明三中，浓郁的人文底蕴为项目形象借势奠定了一定的先天基础；
1.7、地块优势：
临街面长达115米左右，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营。
2、劣势
2.1、项目位于昆明老城区，周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。
2.2、项目地块较小，且开发条件苛刻。
不利于规划设计。
2.2、项目属于商业用地，银行贷款首付款比例高、时间短、利息高。
3、机会
3.1、城中区可供开发的土地十分稀缺，如此项目地块已经是罕有的“黄金宝地”；
3.2、螺蛳湾商圈为项目提供了，庞大的目标客户群体。
4、威胁
4.1、，项目同时面临着市中心及一环路边的大规模，高档次的楼盘竞争。
项目有一定的市场竞争压力
4.2、CPI连续创新高,银行可能连续加息.
4.3、由于，某些特殊原因。
今年，昆明是的楼盘供应量远远小于客户的需求量。
如果，明年供应量集中释放，市场竞争的压力将进一步升级。
第三节、项目定位
1、总体定位
建议定位以住宅为主，商业为辅。
项目总体定位
标志性的高品质人文楼盘
住宅
“大人物，小公馆”“教育改变未来”
商业
24小时高品质法式风情街
总体定位说明
迎合城市的发展节奏，提供与城市发展进程相匹配的高档次住宅产品和生活商业中心。
历史上的书林街，大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等。
解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校、出版机构、工厂、居民区。
随着昆明市城市化进程，书林路的工厂及居民区拆迁是必然的。
而书林街的文化特性，已经深深印入昆明人的心里。
从历史属性和文化属性来看，项目应该主定位标志性的高品质人文楼盘；项目临近，金碧夜市、三市街商圈、螺蛳湾商圈。
项目无法与三个商圈相比，可考虑商业的互补。
三个商圈的经营时间有限，（螺蛳湾—17：
00，三市街—19：
00，金碧夜市—2：
00），可从时间上来弥补位置上的差异。
结合，项目地块的历史属性，项目商业定位为24小时高品质法式风情街。
2、项目的形象定位
书林街的高品质标志性楼盘
项目形象定位说明
昆明市的房地产开发已经进入品牌时代和品质时代。
消费者消费心理和消费理念已经成熟，对有品牌和高品质的楼盘认同度高。
3、产品定位
项目产品定位
文化气息浓郁的标志性楼盘
法国式的烂漫生活情调
高层公寓—纯法国现代建筑风格的高品质电梯公寓
产品定位说明
大型餐饮：
纯法国菜，（如：
枫丹白露），面积约2000㎡；
法式风情街，法式教育培训机构：
面积7000㎡；
高品质电梯公寓：
约4栋，面积约20000㎡；
对项目地块而言，充分发挥地块的区位优势、位置优势、文化优势、历史优势，争取项目开发的效益最大化，同时，与项目的总体定位和形象定位相匹配，因此项目定位为纯法式人文高品质楼盘。
4、建筑风格定位
项目建筑风格定位
纯法国现代建筑风格
建筑风格定位说明
法国人以丰富的文化遗产而自豪，这是毋庸置疑的。
法国相当重视教育艺术和知识性讨论被认为是每天生活的一部分。
无论是哥特式建筑的催人向上的精神（哥特式的大小教堂都有着高耸的尖塔和飞拱柱、镶着彩色玻璃的大型花饰窗格。
）还是现代的科比西埃式建筑。
（科比西埃代建筑学派的创始人物之一非常捍卫以功用为主的理性都市计划。
他的作品有摩天大楼、网状道路系统、开放式空间，以及环绕着大城市的卫星城镇等）。
其建筑风格吸收和传承了丰富的人文底蕴文，其建筑风格与本项目所在的区域——昆明书林街相吻合，同时，昆明现有房地产开发的项目，缺乏具有纯法国建筑风格的项目，项目的建筑风格定位具有市场空白性机会。
项目采用纯法国现代建筑风格，不仅可以做到项目产品的差异化，同时也与项目所在的城市地段区域属性和总体定位、形象定位匹配。
5、目标客户定位
5.1、住宅客户定位
都市精英、城市新贵
住宅客户来源：
以喜欢城市生活、在城市中心工作、生活的私营业主、自由职业
者、企业中高层及外资单位的高级员工、企事业单位的中高层管理人员等高
收入人群；
住宅客户背景特征：
以28岁以上的高收入人员为主要客户，家庭月收入在7000
元以上（未含隐性收入）为主；
住宅客户心理特征：
喜欢城市生活、以城市中心地段来体现其自我价值与身份的
人群。
住宅客户消费特征：
以二次置业为主，一次置业为辅。
5.2、大型餐饮客户定位
知名品牌的大型餐饮企业。
5.3、休闲生活商业客户定位
经营餐饮、娱乐、休闲业、零售业的商家和具有
一定经济实力的投资者
休闲生活商业客户来源：
昆明本地或长时间在昆明的生意人、企事业单位及私
营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；
休闲生活商业客户心理特征：
讲究“市场空白和填补性商业机会”的高投资回报性，注重现实经营与未来经营的平衡性和投资回报周期，理性购买为主；
休闲生活商业客户消费特征：
以投资为主，自用或租赁用途为辅。
6、物业管理定位
根据项目形象、产品、客户定位，需要与之匹配高标准物业管理，其定位为：
人性化、酒店式的物业管理。
第二章项目规划设计
第一节、项目规划设计条件
1、用地面积
规划建设净用地面积约：
9773.38㎡；
代征道路面积：
713.34㎡
2、用地性质：
商业用地
3、容积率：
不大于3。
4、建筑密度：
建筑密度不大于60%。
5、绿化率：
不小于25%。
6、建筑限高:
小于30米
6、建筑高度和楼间距：
按昆明市规划局对该项目的规划要求，结合国家和昆明市规划和建筑设计规范进行。
7、建筑退让红线：
按昆明市规划局对该项目的规划要求，结合昆明市规划设计规范和建筑设计规范进行。
8、其他规划要求:
参考昆明市城市规划条件2007（0165号）
第二节、项目技术指标
根据项目的地形条件和项目的规划设计指标，经分析，建议项目的技术指标如下：
总用地面积
10486.72
代征地面积
713.34
净用地面积
9773.38
容积率
3.0
容积率建筑面积
29320.14
总建筑面积
41320
商业建筑面积
9000.00
2层
住宅建筑面积
20320.14
地下建筑面积
12000.00
2层
住宅户数
339
60㎡/户
住宅车位
237
按0.7比例
商业车位
90
每100㎡0.7车位
合计车位
327
车位需要面积
5886
每车位18㎡
地下设备用房
800.00
绿化率
25%
绿化面积
2621.68
总用电负荷
21171.03
住宅用电负荷（KW0
1422
8
按6KW/户计算
商业用电负荷
90
100
按100W/㎡计算
配套用房及设备用电
100
供电设备负荷
1047.8
按0.65的同时系数计算
样板房装修面积
120
装修2套
销售中心
800
住宅每层面积
360
一梯6户计算
每栋8层计算的面积
2880
住宅栋数
4
住宅公共面积
8800
住宅电梯
2
每栋2台
商业电梯
-----
覆盖率
46%
配套公厕
5000
配套社区用房
---
第三节、项目规划设计
1、规划设计理念
根据项目的总体定位和形象等定位，提出项目的规划设计理念为：
1.1、尊重地域文脉，浓郁的人文环境和自然环境结合；将人居理念、现代时尚的商业理念与地域文脉结合，环保与科技概念结合。
1.2、以人为本，将建筑形式与环境、特别是体现城市风貌的有机协调，实现人、建筑与自然的和谐共生，营造舒适、优雅的居住环境和生活商业环境。
1.3、以科技为先导，提高项目产品的新技术含量，建设智能化人居环境，实现技术与人文的互融共生，引导入住者生活方式的改变和生活品质的提高。
1.4、以创新产品打造强势的市场竞争力，对项目的建筑风格、户型结构、建筑空间、环境特色以及项目的商业进行广泛学习借鉴、深入研究，提供具有个性的创新性住宅产品和商业建筑。
2、规划设计指导思想
2.1、项目的规划设计建议聘请熟悉法国的建筑担纲设计，将项目设计昆明市市区的标志性项目和标志性建筑。
2.2、注重项目的位置和区域特点，充分尊重和利用项目特有的地形特点的进行规划设计。
2.3、充分考虑高品质、高端社区的景观环境、社区心理环境、公共卫生环境、文化环境，将“以人为本”的理念落实到平面和空间布局之中。
2.4、充分考虑项目临街面比较长的特点，全力打造休闲型“街铺”。
为未来商业的经营营造良好的商业环境。
3、总平规划设计布局要点
3.1、建议，项目规划设计为半围合式布局。
（院落式）建筑沿红线规划，中间为公共休闲区。
3.2、在主要开口设计在书林街上，（人行出入口）次要开口设计在铁皮巷上。
（车行出入口）
3.3、书林街和铁皮巷交接处规划布置为大型餐饮。
3.2、两个开口，充分考虑人行视角，全力做到所有商铺，皆是“街铺”
4、建筑风格设计
项目建筑风格定为法国现代建筑风格，以其整体的大气风格、从细节处体现的现代文明、色彩和材质感表现项目的建筑美和品质，同时注重空间造型。
5、竖向空间设计
5.1、临街生活、休闲商业
二层，成院落式布局，注重营造商业氛围和经营空间。
5.2、住宅
8层，二层以上为高品质住宅。
6、户型设计：
创新、人性化空间
6.1、小户型的面积，大户型的享受。
6.2、考虑户型的结合，（既两套、多套的联通）
6.3、所有户型的房间均自然采光、户户设置观景休闲大阳台，使之成为客厅和卧室的“空中花园”；客厅、主卧设计大幅落地玻璃；主卫生间采用大尺度空间和观景窗。
6.4、设计空中庭院，建设立体生态与绿化空间，为住户提供休息、交流、观景的空中平台，更人性的让人的心灵与自然融合。
7、景观设计
本项目的景观以商业景观为主：
商业街的环境与景观
商业街的环境与景观主要是城市节点景观、项目生活、休闲商业街景观。
城市节点景观注重营造城市和商业氛围，注重项目的城市形象和项目商业形象的塑造，注重项目品质感召力的塑造，以参与性为主，观赏性为辅，雕塑、硬质景观和绿化和谐统一。
8、总平交通设计
8.1、人车分流原则：
在项目的主次出入口设计中，将人行出入与车行出入完全分开，以体现人性化关怀的设计思路。
8.2、地下停车原则：
项目的车辆按地下停车考虑，以最大限度利用地面面积建设景观环境，提高项目的整体品质。
8.3、项目内地面交通以人行为主，且设计成景观道路化：
避免地面交通占地面积大、道路生硬。
8.4、形成项目环形交通原则：
由于项目土地面积较小，所相临的两条道路也比较窄。
项目的车行和主要的人行主道，形成环形交通。
8.5、在项目书林街一侧设计项目的人行主出入口、车行主出入口，铁皮巷一侧设计项目的车行主出次口、人行次出入口。
9、供电设计
9.1、项目在地下负二层设置中心配电室，设置高压、低压配电设施。
9.2、为保证消防负荷用电要求,设一台自备柴油发电机组,容量为300KW，市电正常时,由市电供给该区所有负荷用电,市电因故停电时,自备发电供给各消防负荷用电。
10、消防设计
10.1、建筑消防
本项目设环形消防车道，消防车可通至每栋建筑边（庭院内消防车可通过绿化地面），每栋建筑均有足够的扑救面，建筑单体内按与其相适应的高层建筑防火设计规范要求设计。
10.2、消防给排水
10.2.1、室外消防给水：
室外消防给水采用低压制，室外消火栓间距为30—40m。
10.2.2、根据建筑物内各个场所的功能配置一定数量的化学灭火器材。
10.2.3、对项目建筑内所设的消防泵、喷淋泵、消防电梯、防排烟风机等消防动力设备，均采用双路电源末端自投线路设计，由低压屏引双回路放射式供电，一路引自应急母线段，线路采用防火电缆，另一路引自正常线段,线路采用阻燃电缆。
11、防排烟
11.1、所有地下车库均设排烟系统，每个防烟分区的建筑面积不超过200㎡,且防烟分区不应跨越防火分区,防烟分区的划分采用从顶棚下突出不小于0.5m的梁划分,排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次/小时计算确定。
排烟风机均选用消防高温排烟风机。
11.2、设备用房除发电机房、水泵房外均设排烟系统,排烟机的排风量为：
单只一个防烟分区时,按每㎡不小于10m3/h计算,但单只风机最小排烟量不小于7202/h;按最大房烟分区面积每㎡不小于120m3/h计算。
12、结构设计
本项目高层住宅采用现浇钢筋混凝土薄壁框架——剪力墙结构，现浇肋梁楼板,实现住宅房间内隐梁隐柱；商业建筑采用现浇钢筋混凝土框架结构；
基础为片筏基础,抗地震基本烈度为8度,人防拟按8级人防考虑。
场地内开挖后将形成的边坡根据实际情况分别采取适当的挡墙型式支护，确保边坡的稳定与安全。
13、给排水设计
13.1、给水
水源：
由市政给水管网提供。
给水系统：
主支管呈支状布置，管径DN100mm，分别从管径DN200mm主给水管接入；各栋分别设置独立的加压设施。
13.2、消防给水
用水量：
室内消火栓40L/S；室外消火栓30L/S；
自动喷水：
26L/S；
消防给水系统：
消防用水由消防给水泵从消防贮水池吸水，内贮初期水量15m，室内设消火栓给水系统，此外在商场等公共部位增设自动喷水灭火系统。
13.3、排水
在书林街已有规划的城市污水管和雨水管，根据项目地形情况，污水和雨水采取生活污水与雨水组织集中处理后，就近书林街上的市政污水管和雨水管。
排水采取生活污水与雨水分流制系统，污水采用暗管组织排水，主管管径为d300mm，雨水采用暗管与暗沟相结合组织排水，主管管径d300～d600mm。
14、通风设计
通风及防排烟设计
地下停车库及设备用房严格按规范设置通风系统，送排结合，通风设计参数为：
地下车库6L/H，配电间3L/H，变电间10L/H，水泵房4L/H，新风从地面引入，经竖井（车道）、风机、风道送入车库及设备用房，排风由排风机房经竖井排至屋面，风机选用低噪声高效混流风机。
厨房油烟气排放为各厨房内设排油烟机，通过变压式共用排风管将油烟集中高空排放。
15、报警与联动
本项目在项目各个消防分区各设一套火灾自动报警与消防联动控制系统，各系统相互独立运行，共用一间消防控制室，面积约20㎡。
16、煤气设计
17.1、商业用煤气与住宅用煤气分别从市政煤气主干管接入，并分别设置煤气总阀门。
17.2、住宅民用煤由市政天然气主干管向各楼分区引入支干管，在各分区入口处设阀门井，在各个单元设置阀门开关。
17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统
本项目设计电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统。
在设计时按照设计规范进行设计。
18、项目配套设施
19.1、管理配套设施
公共厕所（1座），50㎡；
物业管理用房，200㎡。
19.2、智能系统
电话系统
数字电视系统
宽带网络系统与VPN数字传输系统
停车场管理系统
FAS火灾报警自动化系统
19.3、保安、监视系统
包括：
楼宇防盗对讲与紧急呼叫系统
闭路监控系统
设备监控系统
电子巡更系统
门禁系统
第三章项目价格分析
第一节、住宅市场定价分析
市场经济最明显的特点就是市场竞争。
根据房地产特有的区域市场特征和竞争态势，通过“区域的同一性、消费群体的重叠性、项目的同类性、价格的可比性”等主要要素，以科学的方法选取本地块潜在竞争对手来进行各项指标比较，通过影响购买决策的不同权重来测算出本地块的一个初步市场价格。
根据市场竞争定价法对本地块测算出的价格进行一个科学的市场分析与修正。
1、可类比住宅项目及参数确定
分析本地块的消费辐射区域，得出在市场定价上可比较、参考的楼盘主要有“顺城、时代广场、中央丽城、香宫国际、，其具体比较明细如下：
项目
权重
顺城
时代广场
中央丽城
香宫国际
本地块
产
品
力
地
段
位置
15
15
14
12
13
12
交通
5
5
5
4
4
3
城市配套
10
10
10
7
8
8
合计
29
23
25
23
产
品
户型
10
8
8
8
7
8
环境
20
15
12
18
13
12
建筑形象
5
5
4
5
4
5
创新
5
3
3
4
4
4
社区配套
5
5
5
3
4
3
物业管理
5
4
4
4
3
5
形
象
力
开发商品牌
5
4
4
4
3
4
宣传推广
5
4
3
4
3
5
营
销
力
销售方式
5
4
4
4
4
5
销售服务
5
4
4
4
3
5
合计
86
80
81
73
79
2、本地块比较价格计算值
项目
顺城
时代广场
中央丽城
香宫国际
平均值
权重（分）
86
80
81
73
80
均价（元/㎡）
11000
10500
7000
8500
9250
本地块均价
79×（9250/80）=9134.00
根据市场竞争定价法原则测算出本地块的住宅均价在9100.00元/㎡左右；根据昆明房地产价格近几年的涨幅与趋势，在8个月后本地块正式推出、其整个项目的整体均价在9100—9500元/㎡之间；但鉴于房地产价格受整个国民经济等多方面的影响较大，同时考虑项目要具有非常强的市场竞争力，因此本项目住宅均价暂定为9200元/㎡。
第二节、商业市场定价分析
暂时不考虑销售
第四章项目投资估算与资金筹措
1、建设成本估算
1.1、项目开发建设成本估算表
费用项目
工程量
单价
总价
建筑面积单价
说明
单位：
㎡
元/㎡
元
元/㎡
一、土地成本
土地成本
9773.38
6382.95
62382985
1509.75
二、三通一平
1、施工用水
41320
8264
0.2
2、施工用电
41320
82640
2
3、场地平整
41320
28
1156960
28
平均填土1米
三、设计勘探费用
1、方案设计费
41320
30
1239600
30
2、施工图设计费
41320
15
619800
15
3、园林设计费
2700
10
27000
0.65
4、样板房装修设计费
120
100
12000
0.29
装修2套
5、销售中心装修设计费
800
100
80000
1.9
升级会员 