珠海市三灶镇土地规划.docx
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珠海市三灶镇土地规划
珠海市三灶镇土地规划
珠海市金湾区三灶镇
（1997-2010年）
（征求意见稿）
珠海市金湾区三灶镇人民政府
2007年11月
一、前言..................................................1二、三灶镇概况............................................2
（一）地理位置和面积..................................2
（二）历史沿革........................................2
（三）自然条件........................................2
（四）社会经济概况....................................3三、土地利用现状及问题分析...............................3
（一）土地利用现状概况................................3
（二）土地现状特点分析................................6
（三）土地开发利用中存在的主要问题....................6四、土地利用规划的目标和原则.............................7
（一）规划目标........................................7
（二）规划原则........................................8五、土地利用潜力分析和建设用地需求预测...................9
（一）土地利用潜力分析................................9
（二）人口规模预测..................................12
（三）建设用地需求量预测.............................14六、土地利用结构调整与布局..............................19
（一）农用地.........................................19
（二）建设用地.......................................20
1
（三）未利用地.......................................21七、土地利用分区及用途管制..............................22
（一）农用地区.......................................22
（二）建设用地区.....................................23八、实施规划的措施......................................26
（一）土地利用总体规划的制度管理措施.................26
（二）土地利用总体规划的弹性管理措施.................27
（三）土地利用总体规划实施的保障措施.................27
九、附件:
主要规划指标与珠海市土地利用总体规划（1997-2010）
确定指标的衔接...........................................28
（一）耕地保有量.....................................28
（二）建设用地规模...................................28
2
一、前言
随着珠海市一系列外部环境和内部条件的改善，珠海市的经济开始进入快速发展阶段，城镇建设日新月异，城镇空间布局有了较大的变化，可供发展的土地资源日益稀缺。
作为珠海市的辖镇，三灶镇需要在谋求自身发展的同时又能保持与珠海市的土地资源利用方面的协调，合理制定各类用地指标。
在这个背景下，珠海市金湾区三灶镇人民政府委托华南农业大学编制《珠海市金湾区三灶镇土地利用总体规划（1997-2010）》。
本规划强调供给制约和引导需求，统筹兼顾、合理安排各业用地，实现建设占用耕地与开发、复垦、整理挂钩，实现土地利用方式的根本转变，促进土地资源的集约利用和优化配置，更有效地开发、利用、保护、整治土地资源，实现土地资源的良性循环和永续利用。
本次修编规划的对象是珠海市金湾区三灶镇1996年的8670.7公顷的土地面积（2010年规划的15007.0公顷的土地面积）。
规划的主要目的是确定规划区内每块地的用途，为实行土地用途管制和审批建设用地提供重要依据。
规划的主要内容包括:
对规划区内土地资源特点、土地利用现状和土地潜力进行综合分析，根据三灶镇社会经济发展对土地的需求，确定规划区内土地利用目标，并将各类用地面积和用地布局的调整措施落实到位，划分各类土地利用分区，安排建设用地，制定土地整理、复垦和开发方案，制定实施土地利用总体规划的措施。
本规划根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省土地利用总体规划修编工作方案》（1997年9月5日）、《珠海市土地利用总体规划修编工作方案》以及《广东省镇（乡）级土地利用总体规划修编要点》、《珠海市土地利用总体规划》（1999年12月，以下简称市规划）、《广东省市、县级土地利用总体规划文本提纲》为依据进行编制。
本规划以1997年为规划基础年，规划末期至2010年，远期展望至2020年。
1
二、三灶镇概况
（一）地理位置和面积
三灶镇地处广东省珠海的西南部，三面环海，东、南濒临南海，西为鸡啼门，距澳门11海里，广州170公里。
三灶镇北邻红旗镇，东与横琴岛、西与南水镇隔水相望。
1996年末全镇土地总面积8670.7公顷。
（二）历史沿革
1996年末三灶镇总人口为24273人（其中户籍人口22120人，流动人口2153人）。
管辖三灶、鱼月、鱼林、海澄、中心等五个村委会和1个居委会。
（三）自然条件
1.地质地貌
三灶镇位于万山群岛的西翼，原为丘陵性海岛，后经围垦而与陆地相连。
地形主要为高丘陵（海拔250-300米）、低丘陵（海拔100-250米）和冲积海积平原。
岛上的最高峰拦浪山海拔307米，海拔在200米以上的山峰还有茅田山、圣堂山等，平原主要分布在西北部和中部。
本镇东、西各有磨刀门、鸡啼门西江两大水道分流入海。
三灶镇南部面向南海，海岸线总长6.9千米，岸线类型主要为砾质海滩和泥质海滩，泥质海滩主要分布在本镇的西北岸。
莲塘湾水库是三灶镇重要的灌溉水源之一。
2.气象水文
。
三灶镇属南亚热带季风气候，年平均气温21.8C，最冷月（1月）平均气
。
。
温14.5C，最热月（7月）平均气温28.5C，年平均降水量为1975.1毫米。
自然灾害中以台风和热带风暴的频率最高，平均每年侵袭多达4次，对全镇人民的生产、生活危害较大。
三灶镇的地带性植被为南亚热带常绿阔叶林，分布的树种多为马尾松、大叶相思、木麻黄等人工林木。
地带性土壤是赤红壤。
2
（四）社会经济概况
三灶镇地处珠海西部的金湾区，三面环海，山清水秀，距澳门11海里，广州170公里。
珠海机场位于三灶镇的南部，机场设备先进，有公路与珠海市中心区相连，三灶镇因此而成为珠海市与国内外其他城市客货联系的航空港。
三灶镇又与华南大港高栏港相邻，海、陆、空三种运输方式齐备，经济发展的区位条件比较优越。
三灶镇距珠海港（南方深水港）仅27公里，南方深水港有2个2万吨级的货柜码头投入使用，2个5万吨级的货柜码头和1个8万吨级的石化码头已在兴建。
届时将实现珠海企业产品的国际海运直航，有效降低企业产品的运输成本。
三灶镇距九洲港也只有35公里，但是随着九洲港货柜码头搬迁洪湾港，距离缩减至20公里，国内运输快捷便利。
改革开放以来，特别是1992年以来，由于大力发展工业，三灶镇的经济得到了迅速发展。
至1996年，全镇工农业总产值达74500万元，其中工业产值70500万元，占94.6%，农业产值4000万元，占5.4%，工业产值比重相对较高。
三、土地利用现状及问题分析
（一）土地利用现状概况
三灶镇土地利用数据来源于1996年珠海市国土局的土地资源详查和变更资料。
至1996年末三灶镇土地总面积为8670.7公顷，其中已利用土地面积7419.0公顷，未利用地面积1251.7公顷，土地开发利用率为85.57%。
1996年三灶镇现状各项用地指标见表3.1。
3
表3.11996年三灶镇土地利用现状指标一览表
用地分类面积（公顷）占总面积百分比（%）
总面积8670.7100.00
已利用土地面积7419.085.57
未利用土地面积1251.714.43
总计5000.057.67
耕地958.211.05
园地138.301.60农
林地小计3621.841.77用有林地1239.814.30地牧草地0.00.00
水面281.73.25
总计2419.127.90
小计1681.019.39
居民点小计1110.212.80
城镇居民点用地784.79.05用地居民点和农村居民点用地325.53.75
工矿用地建独立工矿用地400.24.62设特殊用地170.61.97
交小计630.37.27用
公路222.22.56通地
村道27.30.31用
机场378.74.37
地码头2.30.03
水利用地107.81.24
未利用地1251.714.43
1.农用地
全镇耕地、林地、园地、水面等农用地共有5000.0公顷，占全镇土地面积的57.67%。
其中:
（1）耕地
三灶镇耕地面积有958.2公顷，占全镇土地总面积的11.05%，人均拥有耕地约为0.65亩，略高于广东省1996年末人均耕地0.5亩。
（3）园地
4
园地面积138.3公顷，占全镇土地面积1.60%，园地多为柑桔园和蕉园，其
中香蕉主要分布在平原地带，柑桔主要分布在丘陵缓坡地带。
（2）林地
林地总面积3621.8公顷，占全镇土地面积41.77%，主要分布在中心村和鱼林村，两村林地有2106.2公顷。
其中有林地1239.8公顷，占林地面积34.22%，森林覆盖率14.30%，低于全省平均水平（55.9%）。
（4）水面
水面总面积为281.7公顷，占全镇土地面积3.25%。
三灶镇的水面包括坑塘面95.3公顷、苇地71.3公顷、河流水面62.8公顷和湖泊水面等。
（5）牧草地
全镇无专用牧草地。
2.建设用地
全镇居民点及工矿企业用地、交通用地和水利水工等建设用地共2419.1公顷，全镇土地总面积的27.90%。
其中:
（1）居民点、独立工矿企业事业用地
面积为1680.9公顷，占全镇土地总面积19.39%。
全镇城镇居民点用地有784.7公顷，城镇人均建设用地538.79平方米,根据《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ-137-90），远远高于国家规定的城镇人均建设用地的标准上限（见表5.3）。
全镇农村居民点用地325.5公顷，农村人均建设用地335.26平方米，也远远高于国家规定的人均农村居民点用地110平方米的标准。
独立工矿用地400.2公顷，占全镇土地总面积的4.62%;特殊用地170.6公顷，占全镇土地总面积的1.97%。
2）交通用地（
面积为630.3公顷，占全镇总面积7.27%。
其中，机场用地面积最大，面积为378.7公顷;其次是公路用地，面积为222.2公顷;村道用地面积为27.3公顷;港口码头用地面积最少，仅为2.3公顷。
（2）水利水工用地
面积为107.8公顷，占全镇总面积1.24%。
其中，主要包括水库水面53.5公顷、沟渠50.2公顷和水工建筑14.4公顷。
3.未利用地
5
三灶镇有未利用地1251.7公顷，占全镇土地总面积14.43%。
除108.3公顷为难于开发利用的裸岩石砾地外，其余为滩涂、荒草地、裸土地、盐碱地、沼泽地和沙地。
其中，滩涂、荒草地、裸土地是今后土地利用的重要后备资源。
（二）土地现状特点分析
1.后备土地资源丰富
1996年，全镇未利用地面积约为1251.7公顷，占全镇土地总面积的14.43%。
三灶镇未利用土地中，可供改良后开发利用的荒草地和滩涂等后备土地面积所占比例达到91.35%。
2.自然条件好，地理位置优越
三灶镇地处亚热带海洋性季风气候区，光、热、水资源丰富，雨热同期，农业生产条件优越。
三灶镇海岸线长，具有多处天然良港。
地处珠海西部的金湾区，三面环海，山清水秀，是珠海机场、中国国三灶镇
际航空航天博览会所在地，是珠海国家高新区三灶科技工业园所在地。
珠海机场位于三灶镇的南部，机场设备先进，有公路与珠海市中心区相连，三灶镇因此而成为珠海市与国内外其他城市客货联系的航空港。
三灶镇又与华南大港高栏港相邻，海、陆、空三种运输方式齐备，经济发展的区位条件比较优越。
3.居民点用地比重大，挖掘潜力大
1996年，居民点用地面积为1110.2公顷，占全镇土地总面积12.80%。
1996年末全镇常住人口22120人，人均居住用地面积501.90平方米，人均居住面积是比较大的，集约程度很低。
根据需要可以将这其中一部分宽裕用地进一步转为城镇建设和工矿等用地。
（三）土地开发利用中存在的主要问题
1.耕地面积锐减，建设用地增长较快
根据统计资料，1993年三灶镇的耕地面积为1287.6公顷，至1996年减少为958.2公顷，减少量达329.4公顷（4941.0亩），年递减率为9.38%。
相应地，全
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镇的建设用地迅速增长，从1993年到1996年，本镇建设用地增长84.0公顷（1260.0亩）。
2.土地利用效率不高、产出较低
1996年全镇农作物种植面积为958.2公顷，复种指数与全市相当，约为1.56，说明耕地利用率低。
本镇水域面积大，但渔业不发达，大部分水域未充分利用。
本镇的耕地主要用来种植甘蔗、水稻，产量不高。
其中，水稻种植面积不大，仅为3000多亩，亩产量普遍低于500公斤，属中低产田。
土地产出率有待提高。
1996年全镇工业用地400.2公顷，同期镇工业总产值70500万元，平均每公顷工业产值为176.16万元，工业产出水平不算太高。
工矿企业内部用地不充分，表现在低层厂房多、征地多用地少等方面。
四、土地利用规划的目标和原则
（一）规划目标
土地利用规划总体目标:
保证土地资源的可持续利用和保证耕地总量动态平衡，协调各业用地矛盾，合理安排各业用地，开源和节流相结合，提高土地生产力和土地利用效益，保持土地总供给何总需求的平衡，使国民经济持续、稳定、协调的发展。
其具体目标:
1.实现耕地的总量平衡
根据《珠海市土地利用总体规划》规定的控制指标，为搞好土地利用结构在数量和空间上的动态调整与布局，提高土地利用率和利用效益，保证耕地总量动态平衡，至规划期末的2010年，三灶镇的耕地保有量为1374.41公顷，净增加416.21公顷。
2.统筹安排各项建设用地需求
推进城镇、工矿和农村居民点整合。
按照集约节约原则，统筹安排各业建设用地，严格控制新增建设用地，至规划期末的2010年，三灶镇建设用地总量应该控制在4465.45公顷以内。
其中，城镇用地和农村居民点用地分别控制在1395.31公顷以内和54.30公顷以内，独立工矿用地控制在1350.12公顷以内，特殊用地
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控制在338.91公顷以内，交通拥地控制在1208.96公顷以内，水利水工用地控制在117.85公顷以内。
3.调整农业用地结构
为促进三灶镇社会经济持续、稳定、健康发展，林地、水面、园地面积将有所增加，耕地面积将适当减少。
以经济效益和生态效益为指导，逐步调整林业用地结构，使之合理化，集约化。
规划期间，整个林业用地面积总量比1996年减少15.91公顷，水面面积比1996年增加27.90公顷，园地面积比1996年增加127.17公顷。
（二）规划原则
三灶镇土地利用规划总体上要以“保护、保障、挖潜和集约利用”的指导方针。
“保护”就是依法保护生态资源，对土地资源实行保护性利用;“保障”就是千方百计保证三灶镇经济社会发展对建设用地的合理需求，保障三灶镇社会经济的可持续发展;“挖潜”就是清理消化闲置土地和盘活存量土地;“集约”就是努力提高集约、节约利用土地水平。
具体原则有:
1.节约集约用地原则
贯彻节约集约用地原则，把节约、集约利用土地放在首位，加大对闲置土地、低效利用土地的处理力度。
在具体规划时，坚持能不用的地就不用，能用存量土地就不用耕地，能用劣地的就不用好地。
2.可持续原则
以可持续发展为目的，以资源节约和环境保护为重点，以协调PRED（人口、资源、环境、发展、）为基本内容，坚持利用与保护相结合，土地开发利用与生态环境建设相结合，推进社会经济与资源环境协调发展。
处理好保护耕地和城镇工矿事业建设用地的关系，处理好生态环境保护与开发利用的关系，以及处理好需要和可能的关系。
3.科学规划原则
规划修编要从三灶镇实际情况出发，依法编制，统筹规划，正确把握其社会经济的发展方向和重点，科学预测用地需求，认真分析土地供应潜力，合理土地
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资源布局，正确处理“保护”和“保障”的关系，重点解决三灶镇经济发展中土地保护与用地需求的矛盾，合理安排相应的土地利用结构。
4.重点保障原则
规划修编要按照明确重点、兼顾一般、统筹安排的原则、遵循市场化机制，在全镇范围内实现资金和资源的互补和互流，优化土地资源配置，保障基础设施建设、主导产业建设和生态建设等重大项目，坚持集约开发、集中建设。
5.双重管制原则
在当前新形势下，土地利用规划要向空间规划和综合规划转变，实行土地利用类型管制和空间管制双重管制，加强用途管制，突出空间管制，实现土地资源的时间与空间、地区与产业之间的配置，土地用途分区与分区管制规划相结合，明确允许、限制和禁止的用途，给管理留下一定的调节空间。
6.重点开发、弹性发展原则
尽管目前三灶镇一些村已经有了很好的基础和优势条件，但是任何宏伟的发展目标都必须有步骤、有重点地循序进行，并且还应根据实际情况，尽可能地留有余地，远近结合，弹性发展。
7.“环境第一”、“突出特性”原则
规划要坚持以生态保护为本，环境质量第一，开发建设从属的基本原则，任何建设项目都要服从这一原则。
规划要力求挖掘自然优势，力求保护和合理利用自然资源，发挥基地的经济和景观环境潜力，塑造具有优势品质和地方特色的空间环境框架。
五、土地利用潜力分析和建设用地需求预测
（一）土地利用潜力分析
从前面的各类建设用地利用现状分析来看，三灶镇各类建设用地结构与其社会经济发展水平基本上是相适应，但随着城镇化道路的脚步加快，农村建设用地务必向城镇建设用地和工矿用地发展，因此，建设用地的利用效果也有待于改善，尚有一定的潜力空间，其中以城镇建设用地的潜力面积为最大。
因此，应根据三
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灶镇实际情况，依照可持续发展的要求，在保持正常社会经济发展速度的前提下，对各类存量建设用地集约利用潜力（即作为建设用地指标并对未来可以利用的存量建设用地）以及需求量进行科学预测，以合理调整城市建设用地的结构。
在控制建设用地总量和总人均用地指标的前提下，调整各业和各单项指标之间的不平衡，优化建设用地结构。
下面将从人均建设用地标准和各类建设用地指标对三灶镇存量建设用地的潜力进行测算。
1.城镇建设用地潜力预测
根据1996年三灶镇人口统计资料和土地利用现状资料，城镇人口人均居住用地面积为538.79平方米，同期广东省城镇居民人均居住用地为109.60平方米。
可以看出三灶镇该指标远高于同期广东省城镇居民人均用地面积，也高于广东省规划指引（GDPG,005）确定的城镇居民人均用地指标的上限。
土地的集约节约利用是个渐进的过程，考虑到城镇建设在短期内改造整理的难度和在规划期内城镇人口将有较快的发展，因此确定2010年的人均城镇建设用地指标为69.66平方米，并以此为参照系估算城镇建设用地潜力。
按照采用的规划人均城镇建设用地指标69.66平方米测算，其公式如下:
S=（S-S）*P21
式中，S表示潜力存量城镇建设用地面积;
S为现状城镇居民人均城镇建设用地面积;2
S为规划城镇居民城镇建设用地面积;1
P为现状城镇居民总人口。
得到城镇居民建设用地的潜力存量土地为683.24公顷。
测
2.农村居民点潜力预测
根据1996年三灶镇人口统计资料和土地利用现状资料，三灶镇农村居民人均居住用地为335.26平方米，同期广东省农村居民人均居住用地为133.30平方米，按照采用的规划人均农村居民点用地为132.83平方米测算，其公式如下:
S=（S-S）*P21
式中，S表示潜力存量农村居民点用地面积;
S为现状人均农村居民点用地面积;2
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S为规划人均农村居民点用地面积;1
P为现状农村总人口
得到农村居民点潜力存量土地为196.54公顷。
3.工矿用地潜力预测
1996年，三灶镇独立工矿用地面积仅400.2公顷，潜力面积不大。
即使以规划所确定的2010年的单位工矿用地工业用地目标产值20368.56元，作为挖潜标准，工矿用地潜力存量为310.85公顷。
计算公式为:
I,I21S=*S1I2
式中，I为现状单位工矿用地工业产值;1
S为现状工矿用地面积;1
I为规划单位工矿用地工业产值2
4.其他建设用地潜力预测
其他建设用地主要包括交通运输用地、水利设施用地和特殊用地。
由于三灶镇特殊用地和水利设施用地面积不大，因此此两类建设用地的挖掘潜力不大。
从三灶镇的实际情况来看，随着城镇公路的建设、港口码头的开发建设及港口周边工业区的兴建，交通运输方面将不能满足现实的要求，在规划期内将会有较大的增加。
根据上述的方案测算，得到的建设用地潜力存量为1190.63公顷。
由于三灶镇工业用地所占的比重相对较大，因此三灶镇建设用地的潜力土地面积较大，其中需要重点挖潜的是居民点用地。
5.土地后备资源开发利用潜力预测
1996年三灶镇共有未利用地1251.7公顷，占全镇土地总面积14.43%。
其中，未利用土地包括滩涂、裸土地、荒草地等。
三灶镇三面临水，海岸线较长，沿海滩涂和低洼水面广阔，围海造田的潜力较大，这部分滩涂资源围垦之后，既可发展种植业，又可发展海水养殖业。
另外，还有荒草地、裸土地、沼泽盐碱有一定的开发潜力。
因此，本镇的土地后备资源还是具有一定的开发潜力的。
综合上述预测，得到三灶镇2010年建设用地总数量及1996—2010年新增建
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设用地数量如表5.1。
表5.1三灶镇2010年建设用地总体规模预测结果单位:
公顷
1996-20062006-20101996-2010建设用地分类1996年2006年2010年
年增量年增量年增量城镇用地784.701410.011395.31625.31-14.70610.61农村居民点用地325.50
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