土木工程类房地产开发经营与管理模拟试题与答案6.docx
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土木工程类房地产开发经营与管理模拟试题与答案6
土木工程类房地产开发经营与管理模拟试题与答案6
一、单项选择题
（每题的备选答案中只有一个最符合题意。
）
1.、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。
A.造船业
B.服务业
C.建筑业
D.航空业
答案：
C
房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。
建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，与房地产有关的税费收入又是中央和地方政府财政的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。
2.招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。
A.私下
B.公正
C.公开
D.邀请
答案：
D
邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果来产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。
3.在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
答案：
B
注意第二阶段也是空置率在合理空置率之下，但是从合理空置率持续下降到供需转折点。
4.房地产市场供给垄断性的原因不包括
A.房地产市场需求的广泛性
B.房地产市场供给的异质性
C.土地所有权的排他性
D.土地的有限性
答案：
A
5.随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动的趋势。
A.向下
B.平稳
C.不稳定
D.向上
答案：
D
房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势。
6.不可能引起房地产需求增加或减少的条件是（）。
A.消费者的自我需要
B.未来预期收益变化
C.政府税收政策
D.收入水平的变化
答案：
A
7.导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。
A.土地出让制度
B.土地转让制度
C.房地产登记制度
D.土地储备制度
答案：
A
我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。
这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。
8.选择目标市场，通常要以细分市场为基础。
企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于
A.选择专业化
B.单一市场集中化
C.市场专业化
D.产品专业化
答案：
B
9.目标定价法所确定的单位价格为
A.单位价格＝单位成本+资本投资额×目标收益率/销售量
B.单位价格＝单位成本+资本投资额/销售量
C.单位价格＝单位成本×（1+月标利润率）/（1－税率）
D.单位价格＝单位成本×（1+月标利润率）×（1－税率）
答案：
C
10.是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A.全面覆盖
B.大量定制
C.市场专业化
D.产品专业化
答案：
B
采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。
11.某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.大量定制
D.单一市场集中化
答案：
D
12.某项目工期180天，开工日期为7月5日，则项目竣工时间应为（10月1日、2日、3日，元月1日为法定节假日）。
A.次年元月1日下午当地法定下班时间
B.次年元月3日下午当地法定下班时间
C.次年元月2日24时
D.次年元月3日24时
答案：
C
13.某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是
A.避强定位方式
B.产品差别化方式
C.对抗性定位方式
D.重新定位方式
答案：
D
14.以下属于单利计息与复利计息区别的有
A.是否考虑资金的时间价值
B.是否考虑本金的时间价值
C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D.是否考虑通货膨胀
答案：
C
此题属于熟悉范畴。
根据单利计息与复利计息的理论。
15.决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是
A.满足购买者使用要求
B.购买者支付能力
C.物业预期收益
D.物业用途
答案：
C
16.投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目投资机会研究，下列不属于一般投资机会研究的选项是
A.地区研究
B.部门研究
C.以利用资源为基础的研究
D.要确定的项目的投资机遇的研究
答案：
D
17.中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A.间接融资
B.直接融资
C.基金融资
D.债券融资
答案：
B
中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。
18.某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。
该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。
已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。
则该家庭的首付款额是（）元。
A.34000.00
B.83265.38
C.87867.78
D.91022.12
答案：
C
依题意，月还款额＝6000×30%=1800元，月利率＝6%÷12=0.5%，可根据公式计算：
则该家庭的首付款额是250000-162132.22=87867.78（元）
19.某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万m2
A.450
B.475
C.490
D.500
答案：
C
[知识点时间序列分析法
20.某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率（）。
A.等于20%
B.大于等于20%
C.小于20%
D.小于等于20%
答案：
B
21.市场趋势的分析方法中，就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。
A.购买者意图调查法
B.销售人员意见综合法
C.专家意见法
D.时间序列分析法
答案：
A
购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。
例如，就有关居民家庭最近是否有购买住宅的意图所作的调查。
22.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
答案：
A
整个房地产置业项目寿命周期的标准差系数：
23.临界点分析和保本点分析的主要差异在于
A.变动成本的设置
B.平衡点的设置
C.同定成本的设置
D.产销售量的不同
答案：
B
24.房地产投资方案比选通常是在之间进行。
A.独立方案
B.互斥方案
C.净现值法
D.等额年费用法
答案：
B
25.市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于
A.承租人愿意承担的费用
B.承租人的承受能力
C.业主希望的投资回报率
D.同类型物业的市场供求关系
答案：
D
26.金融机构在融出资金时，要遵循的原则不包括
A.流动性
B.可操作性
C.安全性
D.赢利性
答案：
B
因为金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性、赢利性的原则。
27.某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，5年中每年年末至少要存款（）元。
A.12592.78
B.12923.32
C.19372.11
D.22912.87
答案：
A
28.房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型
A.政府债券
B.抵押贷款支持债券
C.抵押贷款传递证券
D.抵押贷款担保债务
答案：
A
因为政府债券与抵押贷款支持证券是完全不同的。
29.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：
直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.概算指标法
D.工程量近似匡算法
答案：
C
[知识点投资估算
30.刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。
A.2363.64
B.2600.00
C.3818.18
D.4200.00
答案：
C
（1200+100+800）元/55%=3818.18元。
31.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于的工作内容。
A.物业管理
B.设施管理
C.资产管理
D.组合投资管理
答案：
D
32.甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。
A.市场
B.财务
C.政策
D.经营
答案：
B
33.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是
A.18%
B.25%
C.30%
D.50%
答案：
A
34.新城区开发房地产具有的不利条件有
A.增加安置补偿费开支
B.获得土地非常困难
C.规划设计条件苛刻
D.市政配套设施缺乏
答案：
D
因为新城区开发房地产，其市政配套设施缺乏。
35.对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。
A.潜在毛租金收入
B.有效毛租金收入
C.净经营收入
D.税后现金流
答案：
B
二、多项选择题
（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。
）
1.影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面
A.房地产产权与交易政策
B.生产和工作方式的转变
C.自然环境的变化
D.家庭生命周期
E.物价水平
答案：
BC
[知识点房地产市场的影响因素
2.房地产市场营销因素调查包括的类型有
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求质量调查
D.分销渠道调查
E.促销策略调查
答案：
ABDE
市场营销因素调查，包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查。
3.下列有关经济寿命的描述正确的是（）。
A.经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间
B.自然寿命一般与经济寿命相等
C.如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D.有关固定资产的折旧年限往往是根据其经济寿命来确定的
E.地产的经济寿命与其使用性质相关
答案：
ACE
4.房地产投资收益包含
A.等效租金
B.转售收益
C.转售增值收益
D.有效租金
E.效益租金
答案：
AC
在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。
投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间（例如每年）所获得的租金（或等效租金），二是在转售时所实现的增值收益。
5.采取随行就市定价法确定价格的情形有
A.开发商处于市场领导者地位
B.开发商难以估算成本
C.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D.开发商打算与同行和平共处
E.开发商具有向市场领导者挑战的实力
答案：
BD
6.税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。
目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括
A.经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加
B.企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税
C.土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种
D.房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税
E.土地增值税
答案：
AB
C、D项均错误，土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，房产税是投资者拥有房地产时征收的一种财产税。
两者均在企业所得税前列支。
7.房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用（）进行衡量。
A.资产负债率
B.成本利润率
C.投资收益率
D.开发利润
E.偿债备付率
答案：
BCD
8.产生房地产泡沫的原因包括
A.土地的有限性和稀缺性
B.投机需求的膨胀
C.金融机构的过度放贷
D.开发商对市场预测的偏差
E.开发商之间的非理性行为
答案：
ABC
[提示DE为房地产过度开发的成因。
9.下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有
A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益
E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
答案：
ADE
10.除宏观因素和供求关系外，影响物业收益的因素包括物业区位、等。
A.通货膨胀
B.物业类型
C.供给总量
D.临街状况
答案：
BD
11.企业确定广告预算的主要方法包括
A.量力而行法
B.销售百分比法
C.目标任务法
D.竞争对等法
E.谈判法
答案：
ABCD
12.房地产投资项目经济评价指标体系中以下属于盈利能力指标。
A.FIRR
B.借款偿还期
C.财务净现值
D.资产负债率
E.流动比率
答案：
AC
因为借款偿还期、流动比率和资产负债率不属于赢利能力指标。
13.对一个房地产项目进行风险分析的过程可以分为三个阶段，即
A.风险辨认
B.风险统计
C.风险调查
D.风险评估
E.风险规避
答案：
ABD
根据房地产项目进行风险分析的过程。
14.《建设用地规划许可证》主要规定了
A.用地性质
B.位置
C.面积
D.界限
E.建筑容积率
答案：
ABD
15.定义市场区域工作主要包括
A.描绘市场区域的发展前景
B.描绘市场区域
C.在相应地图上描绘区域的物业类型
D.在相应地图上标出市场区域的边界
E.解释确定市场区域边界的依据
答案：
BDE
定义市场区域工作主要包括；描绘市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定市场区域边界的依据。
三、判断题A对B错
1.房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。
答案：
B
是个人投资者以及大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。
2.物业租金的高低、主要取决于运营成本与固定的税费。
答案：
B
3.房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。
答案：
B
房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。
空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
4.房地产价格主要受地价、建造成本、利率、利润水平和税金等因素的影响。
如短期内建造成本、利率、税金变动不大时，降低房价主要途径是降低地价和利润率。
答案：
B
5.当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。
答案：
B
6.成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。
答案：
A
7.在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。
答案：
A
8.在现金流量图上，横坐标轴“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。
答案：
B
现金流量图上，横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。
9.可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
答案：
A
10.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。
答案：
B
资金具有时间价值，因此，不同时点的等额货币是不相同的。
11.市场规模就是特定商品的购买者数量。
答案：
A
12.动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。
答案：
A
13.我国房地产企业权益资本规模过小，不利于房地产业的健康发展和系统性金融风险的防范。
答案：
A
14.功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。
答案：
A
15.债务融资就是通过举债的方式融资。
答案：
A
四、计算题
（要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算结果保留小数点后两位。
）
1.张某有甲、乙两个可供选择方案。
甲方案：
购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。
该商铺购买后第2年年初便可出租。
张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。
该商铺的年经营费用为租金收入的25%。
乙方案：
购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。
张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
1．编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。
2．试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。
答案：
1．编制资本金现金流量表
（1）甲方案的资本金现金流量见下表。
年还本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1=44.71万元
（2）乙方案的资本金现金流量见下表。
2．用差额投资内部收益率法进行方案比选
（1）进行单一方案评价
NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/（1+15%）5+73.41/15%×[1-1/（1+15%）5×1/（1+15%）5+124.03/15%×[1-1/（1+15%）5×1/（1+15%）10+130.24/15%×[1-1/（1+15%）4×1/（1+15%）15}万元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）万元=198.06万元
因为NPV甲＞0，所以甲方案可行。
NPV乙={-400+85/15%×[1-1/（1+15%）10+155/15%×[1-1/（1+15%）9×1/（1+15%）10}万元=（-400+426.60+182.82）万元=209.4万元
因为NPV乙＞0，所以乙方案可行。
（2）用差额投资内部收益进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。
（3）计算（乙-甲）差额内部收益率
令i1=16%
NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/（1+16%）5+11.59/16%×[1-1/（1+16%）5×1/（1+16%）5+30.97/16%×[1-1/（1+16%）5×1/（1+16%）10+24.76/16%×[1-1/（1+16%）4×1/（1+15%）15}万元=4.88万元
令i2=17%
NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/（1+17%）5+11.59/17%×[1-1/（1+17%）5×1/（1+17%）5+30.97/17%×[1-1/（1+17%）5×1/（1+17%）10+24.76/17%×[1-1/（1+17%）4×1/（1+15%）15}万元=-0.97万元
FIRR=16%+4.88/（4.88+0.97）×1%=16.83%
因为FIRR=16.83%＞15%，所以乙方案优于甲方案。
2.某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。
项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：
第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（m2·年），运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值。
答案：
（1）为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：
第1年年初投入自有资金9000万元；
第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；
第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款
132750-7750=5000（万元）
第4年年初借款本息和共计：
10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）=17600（万元）
销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000（万元）借款，
第5年年初借款本息和共计：
5000×（1+10%）=5500（万元）
利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230（万元）则该项目借款计划为：
第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；
还款计划为：
第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。
（2）项目投资现金流量表如下表所示：
年份
0
1
2
3
4
5～39
40
销售收入
7750
12600
21650
租金收入
1080
1080
1080
服务用房残值
20
全部投资
-9000
-13250
升级会员 