绵阳住房公积金贷款管理办法.docx

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绵阳住房公积金贷款管理办法

绵阳市住房公积金贷款管理办法

第一章总则

第一条为进一步发挥住房公积金保障功能，改善职工居住条件，规范住房公积金个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《住房公积金管理条例》（国务院350号令）、《中国人民银行贷款通则》（中国人民银行令第2号）、《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号）、《四川省住房公积金贷款管理办法》（川建发〔2007〕108号）等相关法规、政策，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内住房公积金个人住房贷款的申请、审批、发放、回收、担保、贷后管理、法律责任等个人贷款管理工作。

第三条个人住房公积金贷款（以下简称公积金贷款）是指以住房公积金为资金来源，经绵阳市住房公积金管理中心（以下简称管理中心）批准，由受委托银行向住房公积金缴存职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有产权自住住房的专项住房消费贷款。

公积金贷款重点支持中低收入家庭购买中小套型、中低价位的自住住房和改善性住房，禁止向购买别墅、豪华住宅、非住宅、非成套住宅、第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

第四条公积金贷款严格遵循住房公积金缴存义务与申请使用公积金贷款权利对等的原则；公积金贷款坚持风险控制的原则，以确保资金的安全。

第五条管理中心负责本市行政区域内公积金贷款的管理。

经绵阳市住房公积金管理委员会（以下简称管委会）批准，管理中心委托符合办理公积金业务的商业银行（以下简称受委托银行）办理公积金贷款、结算和偿还等有关业务。

管理中心应与受托银行签订书面委托合同，建立委托代理法律关系。

第二章贷款对象和条件

第六条凡已连续足额正常缴存住房公积金满6个月以上，未负有公积金贷款债务，具有完全民事行为能力的缴存人，在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修普通自住住房时可以申请公积金贷款。

办理个人住房公积金异地转移的缴存人，在申请贷款时其在转出地缴存住房公积金的时间可与转入地缴存时间合并计算。

第七条借款申请人必须同时具备以下条件：

（一）具有有效常住户口登记证件及有效身份证件（如身份证、永久居留证、台湾居民来往大陆通行证、港澳居民来往内地通行证）；

（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（三）近1年内购买、建造、翻建、大修自住住房的；

（四）购买住房的，须具有合法有效的购房合同或协议；建造、翻建、大修自住住房的工程进度应达到20%以上；建造、翻建住房的，须具有县（区）及以上规划、土地管理部门的批准文件；大修住房的，须具有县（区）及以上规划、建设管理部门的批准文件；

（五）借款人所购房屋产权有非夫妻关系共有人时，共有人所占产权份额不得超过50％，未成年人不能为抵押房屋产权人；

（六）公积金贷款购房面积最大不得超过200平方米；

（七）购买公积金贷款合作楼盘住房（以下简称合作楼盘）的，其购房合同中房屋按揭信息必须注明为“公积金贷款”，不得受理一次性付款或分期付款购买合作楼盘房屋的公积金贷款申请；

（八）住房公积金账户封存的缴存人，须账户启封并重新按时足额缴存满6个月以上才能申请公积金贷款；

（九）缴存人申请公积金贷款时，个人和所在单位住房公积金账户均属正常状态，个人和单位连续欠缴不超过三个月（已申请缓缴的除外），欠缴超过三个月的须补缴所欠公积金；

（十）缴存人或配偶提取过住房公积金的，在提取之日起满6个月以后，且公积金账户各有6个月以上缴存余额，才能申请公积金贷款；

（十一）因购房、建造、翻建、大修住房提取过住房公积金支付房款的，不能就同一套房再申请公积金贷款；

（十二）借款人和配偶公积金贷款已结清的，在结清之日起满6个月以后，且公积金账户各有6个月以上缴存余额，才能申请公积金贷款；

（十三）提供符合管理中心认可的担保；

（十四）管理中心规定的其他条件。

第八条凡绵阳市住房公积金缴存职工，在本市行政区域内购买普通自住住房时办理了商业购房贷款，符合公积金贷款基本条件，可以申请商贷转公积金贷款。

商贷借款人需自筹资金结清商贷、撤销房屋抵押权，在结清商贷一年以内可申请公积金贷款；

第九条异地住房公积金缴存职工或配偶户籍属于绵阳市行政区域内的，在本市行政区域内购买普通自住住房，可持缴存城市住房公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及近六个月缴存明细，向管理中心申请异地缴存职工公积金贷款。

第十条借款人购买、建造、翻建、大修自住住房首付款应符合以下规定：

购买新房首付款占房屋总价款的比例：

首套房不得低于20%，二套房不得低于30%；

购买再交易房首付款占房屋总价款的比例：

首套房不得低于30%，二套房不得低于40%；

建造、翻建、大修自住住房首付款占工程总造价的比例：

首套房不得低于30%，二套房不得低于40%；

第十一条公积金贷款须对借款人及配偶的个人信用状况进行审核。

（一）个人信用记录认定时限为5年以内；

（二）公积金贷款客户信用风险等级界定为正常类、关注类、禁入类；对中国人民银行出具的借款人及配偶个人信用报告所记录的各类贷款和信用卡（含准贷记卡，下同）还款情况进行审核界定：

正常类客户：

无任何逾期记录；信用卡在使用期内，因未支付年费产生逾期记录；近5年累计逾期在5期（含）以内且无连续逾期3期及以上；近2年累计逾期在2期（含）以内。

关注类客户：

近5年累计逾期6—11期或连续逾期3—5期；近2年累计逾期3—5期或无连续逾期3期及以上。

禁入类客户：

近5年累计逾期12期及以上或连续逾期6期及以上；近2年累计逾期6期及以上或连续逾期3期及以上；有呆账记录的；因个人信用不良曾被起诉而被记录征信系统的；经查实有骗贷、套取住房公积金行为而被记录征信系统、绵阳市社会信用体系的。

（三）公积金贷款受理审核。

受理正常类客户贷款申请时，因未支付年费产生逾期记录的，借款人应结清逾期年费和挂失费，方可受理；有逾期记录的，应严格审核借款人及其配偶的还款能力；

受理关注类客户贷款申请时，应严格审核，经调查确认为非恶意逾期且逾期金额均已还清的，可予以受理，但贷款额度上要酌情降低；

禁入类客户不得受理公积金贷款申请。

第三章贷款额度、期限、利率和房屋套数的认定

第十二条公积金贷款额度包括最高额度和单笔可贷额度：

（一）公积金贷款最高额度由管委会根据本地的房价和工资水平、居民家庭平均住房水平、住房公积金缴存和贷款规模等因素确定。

目前单笔公积金贷款最高额度为人民币60万元；

（二）单笔可贷额度，由管理中心根据借款人及配偶公积金缴存基数、账户余额、收入情况、缴存系数、月还款系数、信用状况、购买住房价格、贷款期限、贷款额占房屋总价款的比例等因素，综合评估后确定。

单笔可贷额度不得超过最高额度；

借款人的还贷系数（每月还款额与家庭月收入之比）、缴存系数、信用系数和贷款额度计算公式由管理中心确定、调整并予公布。

贷款额占房屋总价款的比例由管委会决定、调整，并予以公布。

（三）公积金贷款实行限额管理，由管理中心结合贷款申请资料综合评估后确定最终贷款额度，且每笔贷款金额应当同时符合下列限额标准：

1.不得高于管委会确定的公积金贷款最高额度；

2.不得高于按照房屋类型、房屋总价以及国家调控政策对第二套住房认定标准等确定的最高贷款比例；

购买新房贷款额占房屋总价款的比例：

首套房不得超过80%，二套房不得超过70%；

购买再交易房贷款额占房屋总价款的比例：

首套房不得超过70%，二套房不得超过60%；所购房屋交易价、契税核定价格和抵押物评估价按孰低原则以最低价款作为再交易房总价款；

建造、翻建、大修自住住房贷款额占房屋总价的比例：

首套房不得超过70%。

二套房不得超过60%；修建房屋工程总造价、抵押物评估价按孰低原则以最低价款作为修建房总价款；

3.商贷转公积金贷款额度不得超过原商业贷款剩余本金；

4.不得高于按照还款能力和缴存余额计算确定的贷款额度；

贷款额度=[（3×借款人夫妻住房公积金缴存基数之和×12×贷款年限×缴存系数×还款系数+借款人夫妻住房公积金余额之和×20）/4]×信用系数-负债

缴存系数：

连续缴存时间12个月（含）以内的系数为0.6，13—24个月的系数为0.8，25个月及以上的系数为1。

还贷系数：

0.45；缴存倍数：

20；信用系数：

正常类1，关注类0.85，禁入类0。

5.公积金贷款月还款额不得高于家庭月收入乘以还款系数扣除家庭其它贷款月还款额的余额。

家庭收入为借款人夫妻双方收入的总和，还款系数按0.45确定。

公积金缴存职工月收入按住房公积金缴存基数计算；如借款人配偶不是住房公积金缴存职工或公积金账户属于封存的缴存职工，其月收入按其个人所得税纳税证明核定（对无法提供个人所得税纳税证明，其月收入核定不得高于其工资卡银行流水中明确标注工资、奖金、绩效等稳定收入合计换算后的月均收入，且不得高于个人所得税起征点）。

借款人夫妻月收入的认定由管理中心确定、调整并予公布。

第十三条凡符合《绵阳市人民政府办公室关于营造良好安居环境鼓励高校毕业生来绵创新创业的通知》（绵府办发〔2015〕23号）通知规定的鼓励对象，在我市行政区域内购房，申请公积金贷款可享受以下优惠政策：

符合条件的大学本科、硕士研究生学历毕业生贷款审批额度可上浮20%，博士研究生学历毕业生可上浮30%，但不得超过最高贷款额度和按房屋类型规定可贷比例。

借款申请人及配偶在管理中心无公积金贷款余额按首套房认定。

第十四条农民工及个体从业人员住房公积金缴存职工在公积金贷款申请审批时，贷款年限、贷款金额还应进行限额申请审批：

借款人申请贷款期限原则上男职工不得超过55岁，女职工不得超过50岁。

单职工住房公积金缴存家庭最高贷款额度为40万元、双职工住房公积金缴存家庭最高贷款额度为50万元。

第十五条公积金贷款期限由管委会根据实际情况调整并予公布。

购买商品房、经济适用住房不得超过管委会规定的最长贷款期限，购买再交易房以及建造、翻建、大修住房应适当缩短贷款年限。

公积金贷款最长期限为30年，借款人申请贷款期限原则上不得超过其法定退休年限。

临近退休5年以内、具有偿还能力、个人信用良好，能有效实施贷后管理的借款人，可适当放宽贷款期限至退休后1—5年,且最长贷款期限不超过5年。

贷款期限延长至退休后的，还清全部贷款本息后，方能提取本人账户的住房公积金余额。

再交易房公积金贷款最长期限不超过住宅的设计使用年限与按揭房产楼龄之差且不超过土地使用权期限。

住宅的设计使用年限按《住宅建筑规范》（GB50368-2005）号文件中“住宅的设计使用年限一般为50年”标准执行。

按揭房产楼龄以当地住建部门出具的《房屋信息摘要》中所记载的建成年代为依据；无此依据或信息有误的，以评估机构出具的评估报告中确认的建成年代为依据。

第十六条公积金贷款利率按中国人民银行公布的法定利率执行，在贷款还款期内如遇法定利率调整，按中国人民银行有关规定办理。

公积金贷款利率按照中国人民银行规定的利率标准及相应档次利率执行，并随中国人民银行利率调整而调整。

在执行国家差别化信贷政策时，按差别化贷款利率执行，即第二套住房公积金贷款利率执行同期首套贷款利率的1.1倍。

贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，遇法定利率调整，不分段计息，实行合同利率。

贷款期限在一年以上且按月还款的遇法定利率调整，于次年1月1日按相应公积金贷款档次利率执行。

借款人不按合同约定期限归还当期应还贷款本息的，按中国人民银行有关规定计收罚息。

第十七条借款人申请公积金贷款的额度不能全部满足其贷款需求时，可同时向贷款银行申请商业性个人住房贷款（即组合贷款）。

组合贷款中商业性贷款与公积金贷款的期限、还款方式应保持一致。

组合贷款按资金来源分别执行相应的法定利率。

第十八条借款期限一年以内（含一年）的公积金贷款，到期一次还本付息；借款期限一年以上的公积金贷款，按月偿还贷款本息，借款人可自行选择等额本息