1 仓储物流项目可行性报告正文1123.docx
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1仓储物流项目可行性报告正文1123
合肥市信昶商贸有限公司
仓储物流建设项目
可行性研究报告
合肥市信昶商贸有限公司
二零一六年十一月
附图：
合肥市信昶商贸有限公司仓储物流建设项目平面布置图
第一章总论
§1.1项目简介
§1.1.1项目名称：
合肥市信昶商贸有限公司仓储物流中心建设项目
§1.1.2项目公司概况
合肥市信昶商贸有限公司成立于二零一陆年九月二十陆日，公司注册资本一百万（人民币），主要经营五金、建材、日用百货销售；仓储、物流服务（除危险品）。
该公司现有员工35人，其中管理层5人，公司管理结构已经比较完善。
公司除五金、建材批发，销售以外的其他业务在不断扩大，尤其是经营仓储、物流服务业务，业务发展迅猛，公司在慎重研究肥东县元疃镇及周边毗邻区域的经济发展形势后，决定新建与肥东县元疃镇经济发展特点相适应的仓储物流中心，即合肥市信昶商贸有限公司仓储物流中心项目。
本项目是在公司现有经营状况允许的基础上，新投资的项目，主要从事五金、建材及日用百货的仓储物流服务。
§1.1.3项目负责人
项目负责人：
范贤文
§1.1.4编制依据
本报告的编制依据为合肥市信昶商贸有限公司提供的合肥市信昶商贸有限公司仓储物流中心建设项目功能分区平面图及相关情况介绍、《物流业调整和振兴规划》、肥东县元疃镇发展规划、《建设项目经济评价方法与参数》及国家现行财税政策、会计制度与相关法规。
§1.1.5项目建设地址及规模
合肥市信昶商贸有限公司仓储物流中心建设项目是通过对目前肥东县元疃镇及周边仓储物流市场状况进行考察论证的基础上，拟新建仓储物流中心，该项目的建成将促进当地的仓储物流业的快速发展。
本项目位于肥东县元疃镇工业园区，项目区东大门紧邻合白路，交通运输方便快捷。
项目计划占地12984㎡，其中建筑占地面积7072㎡,绿化占地面积1266㎡,厂区道路占地面积3680㎡。
购置运输设备及其他相关设施设备，并配套道路、绿化、停车场、给排水和变配电等辅助工程。
经估算，本项目总投资6125万元，其中建设投资5825万元、流动资金300万元。
资金来源由企业自筹。
项目计算期10年，其中项目第一年为建设期，第二年以后为经营期，根据项目实施进度安排投资计划。
§1.2项目结论
§1.2.1项目财务分析评论
本项目计算期10年，总收入为9044万元，总成本为5788万元，内部收益率12.26%,高于行业基准收益率10%；项目净现值257.75万元,大于0，经济效益显著。
综上所述，此项目是可行的。
§1.2.2主要技术经济指标表
表1-1主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
总收入
万元
9044
2
总成本
万元
5788
3
营业税金及附加
万元
319.70
4
利润总额
万元
2905
5
投资回收期
年
5.8
静态
6
内部收益率
12.26%
8
财务净现值
万元
257.75
9
所得税
万元
726
10
税后利润
万元
2179
11
就业人数
人
22
第二章项目背景及建设的必要性
§2.1项目市场研究--PEST模型分析
外部环境对市场作用的因素主要由政治法律（Political）、经济（Economic）、社会文化（Social）、技术（Technological）等环境因素构成，建立在这几种要素基础上的市场宏观经济环境分析方法称为PEST模型分析法。
§2.1.1政策法律因素的分析
§2.1.1.1 物流业调整和规划
2009年2月25日，国务院常委会议审议并原则通过了十大产业振兴规划中的第十个产业——物流业，规划中提出物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。
国家支持物流业的大力发展充分发挥市场配置资源的作用，调动企业的积极性，从满足物流需求的实际出发，注重投资的经济效益。
政府要为物流业的发展营造良好的政策环境，扶持重要的物流基础设施项目建设。
统筹国内与国际、全国与区域、城市与农村物流协调发展，做好地区之间、行业之间和部门之间物流基础设施建设与发展的协调和衔接，走市场化、专业化、社会化的发展道路，合理布局重大项目。
建立技术标准，推进一体化运作。
按照现代物流理念，加快技术标准体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。
大力推进物流服务的社会化和专业化。
鼓励生产和商贸企业按照分工协作的原则，剥离或外包物流功能，整合物流资源，促进企业内部物流社会化。
推动物流企业与生产、商贸企业互动发展，促进供应链各环节有机结合。
积极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货车运输以及重点物资的散装运输等现代运输方式，加强各种运输方式运输企业的相互协调，建立高效、安全、低成本的运输系统。
加强运输与物流服务的融合，为物流一体化运作与管理提供条件。
加强对制造业物流分离外包的指导和促进，支持制造企业改造现有业务流程，促进物流业务分离外包，提高核心竞争力。
培育一批适应现代制造业物流需求的第三方物流企业，提升物流业为制造业服务的能力和水平。
制定鼓励制造业与物流业联动发展的相关政策，组织实施一批制造业与物流业联动发展的示范工程和重点项目，促进现代制造业与物流业有机融合、联动发展。
本项目作为肥东县元疃镇工业园区内的仓储物流中心，将紧紧围绕为相关制造业服务的宗旨，力争在有利政策及园区实际情况的基础上发展成为区域内一流的仓储物流中心。
§2.1.1.2肥东县元疃镇工业园区基础状况
元疃镇位于肥东县城西北部、省城合肥中北部，人口3.2万人，总面积91平方公里，下辖10个村（社区）、1个工业聚集区，282个村民组，耕地面积50877亩。
2006年6月被合肥市确认为第一批乡镇工业聚集区之一，属市政府“141”规划北部组团的重要组成部分。
元疃镇园区发展势头强劲，元疃工业聚集区总体规划面积10平方公里，起步区面积2平方公里，位于元疃镇南部，主要以机械加工业、家具制造业、新型建材、食品加工、纺织服装等项目为主导产业。
元疃镇园区建设稳步推进，安徽省水文局对工业区一期规划面积2个平方公里，二期规划面积8个平方公里，作了详细的测绘，项目用地已达500亩；规划设计院对工业聚集区和新镇区布局进行详细规划；元疃镇共拆迁园区内19户住宅、一所学校及办公室等建筑物，共2600平方米，拆迁费用达160万元；落实了新的居民安置点和学校；新迁坟150多座；投资110万元兴建日供水量2000吨的自来水厂，铺设了2公里长的园区专供水管；新架了一条2公里长10KV高压线路；迁移了电信、移动、联通三家通讯杆线5000米。
目前园区内配套实施了绿化、亮化工程，并建有10千伏工业变电所，架设了工业专用线，实现了道路、供电、供排水、通讯和场地平整"五通一平"。
元疃镇工业园区凭借着得天独厚的政策优势、人力充足的资源优势、交通便利的区位优势、设施完备的功能优势，倍受广大外来投资客商的青睐，目前己吸引佳欣雨家俱制造有限公司、安江汽配公司、丰宝食用菌发展有限公司、自立公司、奥来彩色亮丽地砖有限公司、合肥长兴汽车制管有限公司等数十家企业先后入驻，己成为由纺织、板材、化工、服装、机械制造、农副产品加工等六大支柱产业为主导的现代化工业集聚区。
1、工业园区市政道路:
工业区的规划为了地块比较方便出让和有利于招商引资，区内已修好水泥路。
2、给排水
工业园区排水采用双管网排水系统，实行排污管道和雨水分流，雨水直接排入河内，污水排入污水处理厂处理。
（1）给水
用水主要由城市自来水直接供给，并且在区内构成环状供水管网，与周围供水管连接，组成可靠的生产、生活、消防供水管网，供水压力均达到工业用水要求，能够保证生产、生活、消防的用水要求。
一期工程日供水达6000吨。
（2）排水
雨水:
规划设计排水管径为400*1200mm。
由于园区地势平坦，雨水系统尽量利用地形，沿区内道路敷设雨水管道，并在适当位置处设雨水口，将雨水有组织汇集后就近排入河道。
污水:
规划设计排污管径为400*800mm污水管道沿道路敷设，污水管道采用混凝土管，近期污水排放要求:
工业用水由各厂自行处理，达到排放标准后，方可排入规划的污水管道，由污水处理厂统一处理，凡含毒、有害物质及生物降解物质的工业废水不允许直接排入污水管道或水体，要责成其自身进行处理，达到我国工业"三废"排放试行标准后，允许排放。
3、电力:
用电指标:
工业区:
45-60瓦/平方米
未预见为工业指标的15%
近期总用电量约为:
10-20万千瓦
电网:
沿园区内主要干道敷设输电干线，并布置成环状，提高供电的可靠性。
利用原有10KV变电所，足以保证工业生产用电。
4、电信:
考虑、工业区实际，规划电话门数为5000门左右。
肥东县电信局程控电话装机容量为10万门。
并将进一步完善通信管网及中继光缆网络，建设大容量、高速率的传输系统。
5、光缆:
园区电讯网与城市电讯网相连通并相对独立，在敷设电讯线路时，尽量提高电讯、电缆利用率。
同时运用先进技术LMDS微波通信技术支持话音和数据业务，提供模拟和数字视频业务，可实现园区对外连接的智能化服务和电子商务功能。
§2.1.2经济环境分析
§2.1.2.1国内市场需求分析
要发展经济，仓储物流业是重中之重。
中国经济要发展，商品要流通，那么仓储物流业是首当其冲。
仓储物流业是国民经济发展的助推器和加速器，现代物流决定了现代经济发展的规模、效益和质量。
2000-2014年我国社会物流总额年均复合增长19.75%至213.5万亿，反映了中国物流系统中各环节货物运输价值的增长远远大于国民经济增长，物流需求巨大。
数据显示，2014年全国社会物流总额213.5万亿元，按可比价格计算，同比增长7.9%，增幅比上年回落1.6个百分点。
分季度看，一季度47.8万亿元，增长8.6%，回落0.8个百分点；上半年101.5万亿元，增长8.7%，回落0.4个百分点；前三季度158.1万亿元，增长8.4%，回落1.1个百分点；全年呈现“稳中趋缓”的发展态势。
从构成情况看，工业品物流总额196.9万亿元，同比增长8.3%，增幅比上年回落1.4个百分点；进口货物物流总额12.0万亿元，同比增长2.1%，增幅比上年回落4.3个百分点；再生资源物流总额8455亿元，同比增长14.1%，增幅比上年回落6.2个百分点；农产品物流总额3.3万亿元，同比增长4.1%，增幅比上年提高0.1个百分点；单位与居民物品物流总额3696亿元，同比增长32.9%，增幅比上年提高2.5个百分点。
随着中国经济的逐步复苏和物流专业化的分工，将会催生出一个庞大仓储物流市场。
§2.1.2.2区域市场需求分析
元疃镇位于肥东县城西北部、省城合肥中北部，人口3.2万人，总面积91平方公里，下辖10个村（社区）、1个工业聚集区，282个村民组，耕地面积50877亩。
2006年6月被合肥市确认为第一批乡镇工业聚集区之一，属市政府“141”规划北部组团的重要组成部分。
元疃镇园区发展势头强劲，元疃工业聚集区总体规划面积10平方公里，起步区面积2平方公里，位于元疃镇南部，主要以机械加工业、仓储物流、家具制造业、新型建材、食品加工、纺织服装等项目为主导产业。
目前园区内配套实施了绿化、亮化工程，并建有10千伏工业变电所，架设了工业专用线，实现了道路、供电、供排水、通讯和场地平整"五通一平"。
元疃镇工业园区凭借着得天独厚的政策优势、人力充足的资源优势、交通便利的区位优势、设施完备的功能优势，倍受广大外来投资客商的青睐，目前己吸引佳欣雨家俱制造有限公司、安江汽配公司、丰宝食用菌发展有限公司、自立公司、奥来彩色亮丽地砖有限公司、合肥长兴汽车制管有限公司等数十家企业先后入驻，己成为由纺织、板材、化工、服装、机械制造、农副产品加工等六大支柱产业为主导的现代化工业集聚区。
以上区情表明肥东县元疃镇地区将成为我市仓储物流的一个重要集聚区，按照国家产业规划精神，大力发展与现代制造业相配套的第三方物流将进一步提高该区域制造业的发展速度，这将为本项目的建成提供很大的市场发展空间。
§2.1.1.3社会文化分析
§2.1.1.3.1区域的基础设施分析
元疃镇位于合肥市区以北20公里、肥东县城西北25公里处，距市区与县城只有20分钟与30分钟车程。
高等级公路合白路、合青路穿境而过，南6公里可接合六（合肥—六安）高速入口处，东8公里可接合徐（合肥—徐州）高速入口处，区位优势明显。
图1元疃镇位置示意图
§2.1.1.3.2区域的投资环境分析
项目是发展的载体，环境是发展的生命。
元疃镇制定了一系列优惠政策和激励措施，先后出台了《元疃镇招商引资若干规定》、《关于加强机关效能建设优化发展环境的实施意见》等文件，积极为投资者享受合肥市政府办公厅合政办﹝2006﹞8号《关于免收开发园区工业投资项目行政事业性收费的通知》中的免收37项事业性收费政策和享受合肥市政府出台的“合政办﹝2006﹞1号文件及合政办﹝2007﹞18号文件（关于加快新型工业化发展的若干政策）”中的优惠政策提供优质服务。
§2.1.1.4技术因素分析
仓储物流企业的建设在技术上主要有两大方面：
一是建立现代的仓储物流服务理念；二是建立物流信息化管理。
按照现代物流理念，加快技术标准体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。
以满足生产者和消费者不断增长的物流需求为出发点，不断创新物流服务方式，提升服务水平。
建立信息化管理制度，提高物流信息化水平。
制订物流信息技术标准和信息资源标准，建立物流信息采集、处理和服务的交换共享机制。
建立物流网站，推动物流信息平台建设，
本项目将采用良好的仓储物流管理模式及信息化管理制度，为本项目的发展提供良好的技术基础。
§2.1.2市场特征分析
§2.1.2.1市场生命周期
市场生命周期反映了一个市场的活力和发展趋势。
一般而言，一个市场从开始到消亡的过程需要四个阶段：
幼稚期、成长期、成熟期和衰退期。
图2-1市场生命周期图
本段要分析该项目的四个阶段的市场状况、时间、市场占有率等指标，说明当前所处的市场阶段。
我国仓储物流作为国家现阶段的重点支持产业，本项目作为带动地区仓储物流行业的发展，其将会按照市场生命周期快速进入成长期。
§2.1.2.2经济周期
经济周期一般会经历繁荣期、持续增长期、衰退期及恢复期四个阶段。
2001年到2004年，我国经济增长速度连续4年达到或超过10%，数据显示，本轮经济的快速启动是从1999年开始的。
从2003年到2004年，我国GDP增长均速达到了10.6%。
这一成就的取得与投资、出口和消费“三驾马车”的拉动密不可分。
我国经济能够取得连续5年的增长相当不易，与以往经济上升阶段时间过短不同，本轮宏观增长显示出良好势头。
图2-2经济周期图
2014年以来我国GDP增长率有所下降，经济波动出现反复，体现经济复苏的不稳定性，但是随着国家结构性减税，减少多项审批环节等多项有利于企业发展政策的推行和实施，经济出现了碰底反弹的迹象。
根据预测的结果，2016—2020年间我国经济增长将保持在6.7%以上，高于潜在经济增长率，这表明，未来几年我国经济将很快进入复苏期。
本项目处于这样的一个经济周期里，既有机遇，又有挑战，关键在于项目负责人如何抓住有利的机遇，并规避风险，在国家的政策引导下寻找到企业的发展空间，既提高了企业的效益，又能对国民经济尽到企业家的责任，推动经济的进一步发展和良性循环。
综上仓储物流业发展状况在政策、经济、社会文化及技术发展分析可以看出，本项目的提出符合国家政策及区域发展的总体目标，适应当地经济发展需要，在区域招商政策及技术方面都有利于本项目的发展，其建成将会快速成长，为当地的经济发展作出一定贡献。
§2.2仓储物流建设项目建设的必要性
§2.2.1项目的建设符合物流业的国家相关政策
物流产业振兴规划中明确提出发展现代物流服务业。
大力推进物流服务的社会化和专业化，优化物流业发展的区域布局，提高物流信息化水平，加强对制造业物流分离外包。
本项目将以建设现代仓储物流服务业为目标，符合国家物流产业发展规划及相关政策。
§2.2.2项目的建设增加财政收入，创造就业机会
本项目可以获得较好的经济效益，为肥东县元疃镇增加财政及税收收入项目建成后的未来10年内将缴纳各种税费1000多万。
同时项目将新增就业岗位22个，为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，扩大经济内需，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。
§2.2.3提升城市形象，完善城市功能
本项目也是肥东县元疃镇地区赶超现代城市发展步伐的需要，也符合近年来国内外城市发展的潮流。
从国内外许多有影响的城市看，都争相把建设当地现代物流摆上日程。
该项目已同时具备各方面比较成熟的操作条件。
第三章市场营销策略及项目定位
§3.1产品策略
本项目的建设产品主要有二部分：
一是提供仓储服务；二是提供交通运输服务。
企业将以建立现代仓储物流中心为宗旨，结合现代的管理和服务理念，努力打造区域内一流的服务水平。
§3.2价格策略
本项目定价结合区域经济发展水平及成本，采取适中的定价策略。
§3.3销售渠道及促销策略
采用人员促销及发送纸质宣传资料方式进行大范围宣传；
结合园区制造业布局情况，积极推进园区制造业委托仓储物流服务；
利用现代电子商务系统，进行网上推广；
§3.4项目定位
本项目市场定位如下：
结合区域环境，创建一流仓储物流服务中心。
第四章项目建设规模、土地利用情况
§4.1项目建设原则和指导思想
§4.1.1项目建设标准
根据国家建设标准，结合地区实际情况建设。
在充分考虑项目功能齐全，配套设施完善，环境美观优雅的基础上，计划项目占地12984M2总建筑面积12018M2。
§4.1.2规划指导思想
依据城市总体规划要求，同时参照政府对城市建设的意见，结合地形特点，合理进行规划。
遵守统一规划、合理布局的原则，合理划分不同功能片区以利于可持续发展建设的要求。
重视整体设计。
内部力求合理布局，外部处理好与城区大环境的有机联系，注重开发综合效益。
§4.1.3规划原则:
效益性原则
效益性原则具有双重含义，宏观而言效益性原则就是要求本次续建建设借鉴外部成功经验，将土地资源、项目资源、设施资源以效益优化原则进行优化配置，形成社会、经济、环境协调发展。
微观而言，应体现我仓储物流建设的实际需求，合理布局，拉动地方经济的发展。
§4.2项目建设方案及土地利用情况分析
§4.2.1项目建设方案
本项目位于肥东县元疃镇工业园区，东大门紧邻合白路，交通区位优势明显。
项目计划占地12984㎡，其中建筑占地面积7072㎡,绿化占地面积1266㎡,厂区道路占地面积3680㎡。
总建筑面积12018㎡，分为1#-4#仓库、办公楼、生活用房及公共配套用房等。
具体建设面积见下表：
中心建筑物情况表
序号
名称
占地面积
建筑面积
层数
1
1#仓库
1682㎡
1682㎡
1
2
2#仓库
1136㎡
1136㎡
1
3
3#仓库
2258㎡
2258㎡
1
4
4#仓库
1966㎡
1966㎡
1
5
门卫室
30㎡
30㎡
1
合计
7072㎡
§4.2.2工程技术方案
1、主体建筑结构
（1）工程设计
工程建设充分结合地形、利用地形，并同周围的自然环境取得有机的联系；在规划设计上，要有利于地面水的排除，减少土石方的工程，以降低建筑的造价；大楼内部空间布置、形式、结构等要最大限度地满足多功能的要求。
1#.2#.3#.4#仓库均采用框架结构，办公室设于1#仓库。
（2）建筑标准：
内外墙体为19cm空心砖墙，钢筋混凝土墙，内部采用轻质隔墙；顶棚用泰柏板，硅钙板吊天棚；门窗采用铝合金；内外饰面采用外贴面砖，低层贴磨光花岗岩，内墙喷塑、涂料。
（3）结构构造：
抗震烈度按6度设防，基础地耐力218kPa，基础构造为独立柱基础；混凝土强度为C20，上部结构采用现浇钢筋混凝土框架结构，底层柱混凝土强度为C30，上部柱为C25。
（4）建筑工程特征
地基：
大开挖。
基础：
独立柱基础。
墙体：
用多孔砖、标准砖。
楼板：
现浇钢筋混凝土梁、板、预应力多孔板。
屋盖：
现浇钢筋混凝土梁、板、预应力多孔板。
地面：
水泥砂浆、水磨石、地砖。
楼面：
水泥砂浆、水磨石、地面砖。
屋面：
现浇水泥蛭石浆、二毡三油一砂防水层。
顶棚：
轻钢龙骨、石膏板、石灰砂浆、水泥砂浆、106涂料。
内粉：
石灰砂浆、瓷砖、乳胶漆、大理石板。
外粉：
面砖、乳胶漆。
门窗：
塑钢窗带纱扇，铁门。
其他等。
（4）安装工程特征
卫生设施：
高水箱、蹲便器、洗涤盆。
采暖通风：
风机、排气扇或空调。
电器照明：
鞍配管线、日光灯、吸顶灯、花灯。
其他：
成套消防箱、电话配线、电缆、防雷接地。
2、配送中心建设
（1）规划设计原则
由于配送中心是集约化、多功能的物流据点，系统极为复杂，各子系统间的协调尤为重要。
在规划设计时，必须切实掌握以下三项原则。
①系统工作原则：
配送中心的工作包括验货、搬运、储存、装卸、分拣、配货、送货、信息处理以及与供应商的衔接，使它们之间十分均衡、协调地运转。
②尽量实现工艺、设备、管理科学化的原则：
近年来，配送中心均广泛采用计算机进行物流管理和信息管理，大大加速了产品的流转，提高了经济效益和现代化管理水平。
同时，要合理地选择、组织、使用各种先进机械化、自动化物流设备，以充分发挥配送中心多功能、高效益的特点。
③发展的原则：
规划配送中心时，无论是建筑物、信息系统的设计，还是机械设备的选择，都要考虑到有较强的应变能力，以适应物流量扩大、经营范围的拓展。
（2）仓库平面布置设计与安全
仓库地址确定后，就必须对仓库的平面进行合理的布置设计。
仓库的总平面布置设计是根据库址的自然条件和仓库的使用特点进行的设计。
在满足防火间距的原则下，做到布局紧凑合理，交通运输路线短捷，物资出入方便，以创造一个尽可能安全、经济、合理的仓储作业环境。
在进行仓库总平面布置设计时为了达到安全、经济、合理的要求，必须按照以下原则进行布置设计。
第一，库区的划分以及建筑物、构筑物平面位置的确定，应满足仓储功能要求，节约用地。
第二，交通运输线路的组织与布置，应做到符合仓储作业工艺，尽可能减少不同运输路线的交叉和干扰。
第三，库区自然条件的适应和利用，应结合地形、地质、水文、气象等条件因地制宜，力求在工程技术上经济合理。
第四，库区安全防护设计，应满足防火、防爆、卫生、防震、隐蔽等安全方面的要求，严格执行有关部门颁发的设计规范。
第五，库区的绿化和环境保护，应充分利用各种树木、草坪改善库区小气候、净化空气、降温防燥，使工作人员对环境有良好的适应性。
在总平面布置设计时，主要是进行以下几方面的设计：
①库区的布置设计
仓库一般分为仓库作业区、辅助生产区。
仓库作业区包括库房专用线作业站台等。
辅助生产区包括停车库（场）、检修车间和充电间等辅助生产用房。
仓库作业区、辅助生产区分区布置设计。
规模较大的有条件的仓库，应用实体围墙隔开。
仓库作业区按工作性质又可进一步分为装卸作业区、储存作业区和货场等。
储存作业区应布置在库内主要
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