西平房地产市场报告.doc

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西平县房地产市场研究报告

河南格瑞特房地产营销策划有限公司

第一章、西平县城市状况

西平概况：

西平县地处河南省中南部，北依漯河市，南接驻马店，北距新郑国际机场130公里，南距武汉300公里，位于郑州及武汉两大都市“半日经济圈内”。

全县辖17个乡镇、两个街道办事处和一个国营农场，总人口85万，面积1089.77平方公里，耕地118万亩。

西平位于北纬33010＇～33032＇，东经113036＇～114013＇。

全境东西长60公里，南北宽32公里，总面积1089.77平方公里，其中耕地118万亩。

境内地势西高东低，西部为浅山丘陵区，中部、南部有缓岗，东部为平原。

近年来西平被定为全国优质小麦生产出口基地县，全国粮食生产先进县，全国粮食和肉类产品百强县，全国农业科技入户工程小麦示范县，全国社会治安综合治理先进县，全国首批实施农业综合开发项目县、全国“953”巨型长毛兔生产基地县，全省首批对外开放重点县，全省发展县域经济扩权县，全省农业综合开发重点县，全省推进城镇化进程重点县，全省畜牧强县，全省绿色生猪生产基地县，全省农村基层党组织建设先进县，全省新农村建设试点县，连续十年被评为河南省社会治安综合治理先进县、省级卫生城市、园林城市、文明城市。

西平县被评为“中国嫘祖文化之乡”和“中国冶铁铸剑文化之乡”，同时在西平县设立中国嫘祖文化研究中心和中国冶铁铸剑文化研究基地。

地理位置：

西平县地理座标为北纬33010'～33032'，东经113036'～114013'，东邻上蔡县，西接舞钢市、舞阳县，南连遂平县，北靠漯河市。

县城地理座标为33023'、东经114001'，北距新郑国际机场130公里，南距武汉300公里，位于郑州及武汉两大都市“半日经济圈”内。

京广铁路、京港澳高速公路、107国道、京广高速铁路纵贯全境，省道高兰公路横穿东西，交通运输十分便利。

城市气候：

西平县地处北亚热带向暖温带过渡地带，属亚湿润大陆性季风型气候。

气候温和，四季分明。

年均日照时数2157.2小时，平均气温14.8℃，无霜期221天，降雨量852mm，春季多西北风，夏季多东南风，平均风速2.3米/秒。

城市建设：

西平资源十分丰富。

西部浅山区经科学勘探，玄武岩储藏量在1亿立方米以上，紫砂矿、花岗岩储藏量分别达2000万立方米以上，石英石总储量也在800万立方米以上，且属露天矿体，品质优良，便于开采。

中东部地势平坦，盛产小麦、玉米、油菜、芝麻、烟叶等多种农作物，农副产品资源尤为丰富，是河南乃至全国重要的优质小麦生产加工、无公害绿色生猪生产、“953”巨型长毛兔生产、食用菌生产、无公害蔬菜生产、花木林果生产基地。

畜牧养殖业发展迅速，生猪、蛋肉鸡、毛肉兔等年存出栏量位居全省前列，其中，年出栏生猪180万头，出栏鸡500万只，存栏高产长毛兔达128万只。

全县有富余劳动力30多万，人均工资只有珠江三角洲地区的50%左右。

电力资源丰富，有来自漯河、平顶山、驻马店三市三大主干供电专线，县城内现有11万伏变电站2座，35万伏变电站15座。

年供电量达20亿度，每年有16亿度富余，用电大户可享受最低电价。

西平基础设施完善火车站年客运量60万人次，年货物吞吐量50万吨。

网通、电信、铁通、中国移动、中国联通五家通信网络遍及城乡，实现全县信号无盲区，电视节目实现直播，大功率信号覆盖六县一区。

市场体系完备，全县拥有各类市场64个，兔毛市场、副产品市场、服装批发市场、建材批发市场、塑料袋批发市场闻中原。

西平工业经济发展势头迅猛。

形成了农副产品精深加工、服装针织、造纸、打火机生产、冶金铸造、建材、医药、化工等门类较齐全的工业体系。

新规划的柏亭工业集中区、柏城工业集中区，以及已形成产业集聚效应的柏苑造纸工业集中区、人和冶金铸造工业集中区、盆尧打火机生产工业集中区和老王坡农副产品生产加工集中区，交通便利，设施完备，是投资兴业的理想佳地。

西平投资环境宽松。

设立了行政服务大厅，实行“一站式”办公，“一条龙”服务，“阳光下”作业，为社会提供便捷、高效、优质的服务。

对企业实行“两个零接触”工作制，即企业办手续不与职能部门直接接触，征地不与农民打交道。

对企业实行每月25天安静生产日制度、向企业派驻政府特派员制度和重点企业挂牌保护制度，凡在西平投资的外来客商颁发“绿卡”，任何部门和个人对持有“绿卡”者，不经主管县长批准，不得进行检查和处罚。

西平工业经济发展势头迅猛。

形成了农副产品精深加工、服装针织、造纸、打火机生产、冶金铸造、建材、医药、化工等门类较齐全的工业体系。

新规划的柏亭工业集中区、柏城工业集中区，以及已形成产业集聚效应的柏苑造纸工业集中区、人和冶金铸造工业集中区、盆尧打火机生产工业集中区和老王坡农副产品生产加工集中区，交通便利，设施完备，是投资兴业的理想佳地。

经济体系：

全县拥有各类市场64个，商贸企业近千家，兔毛市场、农副产品市场、服装批发市场、建材批发市场、塑料袋批发市场闻名中原，商业步行街、柏城商场、西平商厦是豫南县级设施一流的购物休闲中心，成为豫南地区重要的物流集散地，形成了布局合理、规范有序的市场流通体系。

连锁、配送等现代物流业和信息、中介等现代服务业发展迅速，现代流通方式延伸到乡村，被商务部定为“万村千乡市场工程”建设试点县。

经济水平：

近年来，西平县通过强力实施项目带动战略，加快推进农业产业化进程，工业经济发展势头迅猛，初步形成了食品加工、机械制造、化工建材、塑料塑胶、轻工纺织等五大主导产业。

规划建设了西平产业集聚区、柏苑造纸产业集聚区、人和冶金铸造产业集聚区、盆尧打火机配件及生产产业集聚区和老王坡农副产品加工产业集聚区，并投资7000多万元对区内道路、供电、供排水、通讯、绿化等基础设施进行了系统改造。

其中，西平产业集聚区规划面积近12平方公里，分东、中、西三区，交通便利，设施完善。

目前，五个工业区现已入驻企业364家，成为西平工业发展、项目建设的主阵地。

全县生产总值完成85.6亿元，较上年增长10%。

全社会固定资产投资41.5亿元，增长30.5%。

社会消费品零售总额45.9亿元。

城乡居民储蓄余额56.3亿元。

城镇居民人均可支配收入10456元。

农民人均纯收入4370元。

经济增长速度和运行质量明显提高。

人民生活水平进一步改善，各项改革稳步推进，全县经济呈现出持续快速协调发展的良好态势。

交通通讯：

新建了西酒公路、东西环公路等一批县乡公路，完成了“村村通”工程140公里，全县80%的行政村实现了村村通。

县乡公交、城镇出租车业发展迅速，建成农村客运站11个，居民出行条件明显改善。

网通、电信、铁通、中国移动、中国联通五家通信网络遍及城乡。

第二章、房地产宏观政策的影响

2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段，2010年4月14日到19日，6天之内国家连发三道政策，重拳打击房价过快上涨，直指投资和投机性购房。

本轮楼市宏观调控被称为“史上最严”，宏观调控效应有待观察，梳理一下相关政策供参考。

国家统计局数据显示，今年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%.1-3月，中国完成房地产开发投资6，594亿元，同比增长35.1%；房屋新开工面积3.23亿平方米，同比增长60.8%；商品房销售额7，977亿元，同比增长57.7%。

二套房以住房数量认定

新国四条:

1、坚决抑制不合理住房需求；

2、增加住房有效供给；

3、加快保障性安居工程建设；

4、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

新国十条:

1、统一思想，提高认识；

2、建立考核问责机制；

3、实行更为严格的差别化住房信贷政策；

4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；

5、增加居住用地有效供应；

6、调整住房供应结构；

7、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；

8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管；

9、加大交易秩序监管力度；

10、完善房地产市场信息披露制度；

4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被称为房地产“新国十条”。

4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。

4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为.银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。

4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。

4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。

3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

3月18日，国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。

3月12日，国土资源部称，将于3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。

3月9日，温家宝总理所做的政府工作报告中强调，促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。

其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。

完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。

加大对圈地不建、捂盘