最新深圳某地块立项可行性研究报告.docx
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最新深圳某地块立项可行性研究报告
A.对查询结果进行排序B.分组统计查询结果
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SUM=______
L电视机
【答案】关系
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"圆环的面积为：
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m=pi（）*r^2
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A.项目总论
项目背景
项目名称
项目名称暂定为“”。
开发公司简介
承担可行性研究公司
研究工作依据
（1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》
（深圳市发展计划局：
深计[2003]590号）
（2）《房地产开发项目经济评价方法》
（建设部：
建标[2000]205号）
（3）《建设项目经济评价方法与参数》
（国家计委、建设部：
计投资[1993]530号）
（4）《关于印发经济评估方法的通知》及附件
（中国国际工程咨询公司：
咨经[1998]11号）
（5）《深圳建设工程价格信息》（2003）
（6）企业提供的相关资料
项目建设规划内容
根据委托方提供的《深圳建设用地规划许可证》、《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表：
表1：
项目经济技术指标
项目名称
整个项目
地块编号
2001补-05
总用地面积（m2）
4,4811.4
建设用地面积（m2）
4,4811.4
道路用地面积（m2）
0
容积率
2.22
覆盖率
30%
计容积率面积（m2）
99,600
其中：
住宅公寓（m2）
92,200
商业（m2）
4,000
可出售住宅（m2）
92,200
可出售商业（m2）
4,000
建设配套
幼儿园3000m2，居委会100m2，水电房和管理房300m2
总建筑面积（m2）
99,600
项目开发手续
1、项目已取得土地使用权
项目已取得土地使用权，并已补交地价款。
2、项目开发合法性手续
表2：
项目开发合法性手续
开发条件
取得文件证号
企业法人营业执照
建筑业企业资质证书
3、结论
项目用地的《土地使用权出让合同书》已签订，开发、建设手续正在办理。
可行性研究结果
市场预测
项目建设进度
项目计划于2004年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年三季度竣工，其开发建设期为2年2个月。
投资估算和资金筹措
1、投资估算
根据测算，项目的总投资为43,255.71万元（含地价），详见下表：
表3：
项目总投资估算表
项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。
项目总投资约43,255.71万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金16,318.92万元，银行借款8,000.00万元，销售收入18,936.79万元。
表4：
项目资金来源表
注：
自有资金为项目土地成本（按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算）。
项目综合评价结论
1、项目建设手续正在办理之中
项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，并已取得项目土地使用权。
2、项目建设后续资金保证
项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。
3、项目具有良好的社会效益
项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。
4、经测算经济效益良好
经测算主要经济技术指标如下表所示：
表5：
项目主要经济技术指标
注：
上表指标按住宅销售率为95％和商业销售率为100%的情况下预测的经济效益指标。
综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。
B.项目投资环境和市场研究
市场宏观背景
全国投资环境
1、2003年国民经济发展势头良好
2003年中国国内生产总值116694亿元，比上年增长9.1%，人均GDP达到1090美元,首次突破1000美元大关。
是1997年以来增长最快的年份。
规模以上工业实现增加值41045亿元，同比增长17%；全社会固定资产投资55118亿元，增长26.7%；社会消费品零售总额45842亿元，增长9.1%；居民消费价格指数增长1.2%。
中国加入WTO后，开始融入全球经济一体化大潮，经贸合作将进一步扩展。
2003年1-12月全国进出口总值为8512.1亿美元，同比增长37.1%，其中：
出口4383.7亿美元，同比增长34.6%；进口4128.4亿美元，同比增长39.9%。
随着中国融入世界经济大潮，中国将面临更加激烈的国际竞争。
权威资料显示，从2001年开始居民消费结构已显示升级势头，新一轮以住宅、汽车、通讯等为代表的消费市场持续升温，拉动了我国相关产业生产和投资的不断发展。
2003年上半年我国商品房销售增长四成以上，轿车销售增长七成以上。
我国社会消费结构正朝着发展型、享受型升级，汽车、电脑、高档电器将加速进入家庭，人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。
我国经济进入重化工业阶段，高新技术产业发展和产业结构调整加速，正迎来一个新的发展起点。
2003年重工业增长明显快于轻工业。
2、全国房地产市场状况
房地产市场继续保持增长势头
2003年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。
房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落
2004年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。
房价地域分化明显，价格走势温和回落
有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2004年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。
因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。
品牌化将成时尚，行业竞争走向深入
以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。
2004年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发[2003]121号），其要点如下：
1、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；
2、严格控制土地储备贷款的发放；
3、规范建筑施工企业流动资金贷款用途；
4、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；
5、强化个人商业用房
6、贷款管理；
7、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；
8、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。
；
9、切实加强房地产信贷业务的管理。
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），积极鼓励房地产市场发展。
1、房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义；
2、完善供应政策，调整供应结构（增加普通商品住房供应、控制高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和管理等）；
3、改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市场、继续推进现有公房出售、规范发展市场服务）；
4、发展住房信贷，强化管理服务（加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管）；
5、改进规划管理，调控土地供应；
6、加强市场监管，整顿市场秩序。
深圳市投资宏观背景
深圳是一座充满活力的外向型海滨城市，得天独厚的区位优势、体制优势以及智力优势使深圳在短短20多年的时间，迅速发展成为中国综合实力最强的特大城市之一，在世界史上成就了经济快速成长的奇迹；同时深圳也是一座不断发展、不断完善中的城市，深圳中心区、地铁1号线、大学城、“9+2”高新产业带等项目均在快速建设中，预计2004年中心区六大工程及地铁1号线将陆续投入使用，2005年全面启动建设深港西部跨海通道，这些重大举措将进一步美化城市形象，改善投资环境，使深圳的综合实力更强，吸引力更大。
政策目标：
深圳市委、市政府明确指出：
深圳市将围绕建设国际性城市、现代化中心城市的目标定位，努力把深圳建设成为高科技城市、现代物流枢纽城市、区域性金融中心城市、美丽的海滨旅游城市、高品位的文化和生态城市，争取在2010年基本实现现代化。
正式签署出台的《深圳市近期建设规划（2003-2005）》指出，到2005年，深圳市年度国内生产总值将达3000亿元人民币；第三产业增加值占GDP比重大于50%；总人口600万—610万，2010年和2020年规划人口规模分别控制在750万人和900万人以内。
城市建设用地规模控制为570平方公里；人均居住面积25平方米；绿化覆盖率48%；港口吞吐量1.2亿吨；城市污水处理率60%。
《规划》确定了以下五大目标：
1、区域协调发展：
深化深港合作关系，重点加强跨境大型基础设施项目建设、口岸通关及环境保护等方面的合作；促进“珠三角”城市群协调发展，增强城市间的城际快速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施的资源共享水平，推动区域内生态环境保护的合作。
进一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。
2、可持续发展：
近期建设用地范围570平方公里，基本生态用地控制范围1100平方公里。
建立六类生态系统，构筑全市基本生态体系。
3、城市空间发展：
构造一个“中心”、八大组团的组团式网状空间结构，推进特区内外城市的一体化发展，提升城市整体标准与质量。
4、支柱产业发展：
有计划、有重点地建设“9＋2”高新技术产业带，促进工业的集群化和现代农业的产业化。
完善六大物流园区基础设施，重点推进前海区域性物流中心的建设。
建设市中心区金融商贸区，加强区（组团）级商贸中心的建设，推动东部旅游资源的保护性开发。
5、交通运输发展：
初步建立以轨道交通为骨干、常规公共交通为主体的新型公共交通服务体系；调整和完善高速公路网，有效分离过境交通与城市交通；加快快速路系统的建设；加强主干道和微循环道路的建设，完善城市道路系统的网络结构；重点推动城际铁路及站场的建设。
经济指标：
表6：
深圳市主要经济发展指标
项目
指标
1979年
1999年
2001年
2002年
2003年
国内生产总值
（亿元）
1.96
1,436.03
1,908.15
2,239.41
2,860.51
工业总产值
（亿元）
0.71
2,163.39
3,204.47
3,571.26
5,073.77
地方预算内财政
（亿元）
0.17
183.79
265.65
304.34
——
进出口总额
（亿美元）
0.17
504.28
686.11
872.31
1,173.99
出口总额
（亿美元）
0.09
282.08
374.8
465.57
629.62
社会消费品零售总额
（亿元）
1.13
467.45
609.26
689.59
801.77
全社会固定资产投资
（亿元）
0.59
569.59
673.37
747.15
946.49
实际利用外资
（亿美元）
0.15
27.54
36.03
49.02
50.42
金融机构存款
（亿元）
1.01
2,558.99
4,092.57
4,952.73
——
人均国内生产总值
（元）
606
35,896
42,323
46,030
——
职工年均货币工资
（元）
769
20,714
25,941
28,087
——
年末常住人口
（万人）
31.41
405.13
468.76
504.25
——
年末户籍人口
（万人）
31.26
383.4
422.4
422.4
——
交通地理：
深圳是连接中国和世界大市场的主要门户，也是中国内地特别是华南地区人流、物流和经贸往来的主要通道。
深圳公路、高速公路、铁路、高速铁路四通八达，京广、京九铁路大动脉在深圳交汇。
现有8个港口、12个货运码头。
深圳是目前中国内陆唯一拥有海陆空口岸的城市。
区域发展及前景预测
1、地理位置
竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西、华侨城以东、深南路以北、侨香路以南这个区域。
2、总体规划中的竹子林及预测
根据《深圳市城市总体规划（1996-2010）》（送审稿）和《深圳市福田分区规划（1998-2010）》（送审稿），其对本片区的功能定位是：
以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育、居住及相应配套设施的综合区。
该片区主要是市二建、等建筑公司的后勤基地，分布有厂房、公寓、宿舍等，大多比较陈旧，生活配套设施较全但档次不够，片区规划使居住氛围、配套等有一定提高。
宏观市场与本项目发展借鉴
1、中国人民银行新近出台的121文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开发商带来资金动作上的压力；
2、国务院发表《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。
对房地产市场是一个重大利好；
3、深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈；
4、市场竞争体现为产品、品牌的竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高的要求，这对发展商的开发、经营带来一定压力。
区域市场分析
区域市场界定
竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西、华侨城以东、深南路以北、侨香路以南这个区域。
供给分析
据调查，周边竞争项目一览表如下表
表7：
周边竞争项目一览表
开发项目
宗地位置
开发规模
均价（元/m2）
风临左岸
农林路
占地面积：
15000.6m2㎡建筑面积：
54000.93m2
容积率：
3绿化率：
49%
住宅楼楼高：
18层/24层总户数：
424户
6200
香荔绿洲
红荔西路与香蜜湖路交汇处
占地面积：
15000m2㎡建筑面积：
52500m2
容积率：
3.5绿化率：
60%
住宅楼楼高：
17-19层总套数：
200多套
8000
俊安苑
农轩路
占地面积：
14500m2建筑面积：
34900m2㎡
容积率：
2.4 绿化率：
35%
7800
翠海花园二期
莲花西路与农园路交汇处
占地面积：
20882m2㎡建筑面积：
90000m2
容积率：
4.31绿化率：
50%
住宅楼楼高：
31—32层总套数：
568套
7500
竹子林片区早年开发的商品房项目较少，主要是市二建、公司自身的住宅项目，竹子林靠近香蜜湖的边缘地带由于有香蜜湖这个绝无仅有的市内天然资源，楼盘开发非常火爆，如深圳的顶级楼盘东海花园、亚洲唯一的“金块奖”得主香榭里花园、翠海花园、俊安苑等，这些楼盘构成了一道豪宅风景线，极大的提升了片区的形象，促进了片区的楼市发展，带动了整个片区甚至整个深圳市楼市的发展。
竹子林片区的楼盘主要有采曦庭、鑫竹苑等低价位楼盘满足片区的需求。
随着世贸中心的落成，成为片区的标志性物业，以及喜年中心、中国有色大厦的即将落成、泰然金谷的酝酿开发，新的世贸商圈正在逐渐形成，这将为片区带来巨大的商机，也必将极大的带动片区房地产的发展。
未来几年内，片区的房地产将有一定的上涨空间。
需求分析
区域市场需求分析
据我司市场调研部在竹子林、车公庙一带的定点定量问卷调查显示，80%的人打算购置新房，而购房的人大多为自住，计划最近购房的人占47%，一年后购房的人占17%，市场的潜在需求比较旺盛。
在位置选择上，福田区是首选，中意小高层的人最多。
在户型选择上，选择两房、三房的最多，其次为一房、四房。
购房者家庭年收入一般在12万元以上，以两人世界、三口之家的比例较大，最希望的生活配套设施依次为：
超市、学校、医院。
片区的主流置业群体为都市年轻白领，本地二次置业换房者、私企小老板，追求舒适便捷，注重教育、配套、关注环境、品质与生活配套，对开发商实力、物业管理有相当要求。
年龄介于28—38岁之间，付款方式以按揭为主，月供多选择在1500元---2500元之间。
这部分置业者对楼盘因素的关注度从高到低依次为：
位置、价格、环境、户型、配套、交通、质量、发展商信誉、物业管理、智能化。
位置依然是影响购房的主要因素，尤其是首次置业的年轻业主，暂未购置私家车，对位置与相应的交通状况要求较高。
同时也有相当一部分置业者对小区周边的环境及小区的环境非常重视，甚至将其排在首位。
置业者对于户型结构、厅室布局的设计非常重视，喜欢方正、客厅宽大、明亮、功能分区明确合理的布局设计。
置业者最担心的问题是：
楼盘烂尾、面积缩水、房产证以及工程质量问题。
竞争分析
区内近二至三年内，住宅及商业物业供应量较小，主要来源开发商的存量土地，区内竞争压力较小。
片区房地产市场分析结论
通过上述2003年的总体情况以及各物业的调查情况，可得出以下结论及市场预测：
1、2003年房地产经济发展应进入缓冲期，2000——2002年上半年是高速增长期，2002年下半年已略显疲态。
尽管房地产已经供大于求，但由于特区内的土地资源已呈稀缺状态，这将在一定程度上缓解供求不平衡；
2、如果2004年撤二线关口成为事实，关外房地产将会得到极大的发展，尤其是梅林关和宝安关，这将对关内物业产生一定的冲击。
但由于交通问题短时间内还无法解决，关外的整体环境及配套与关内比还有不小差距，因此冲击尚需一段时间；
3、主体依然是新移民，未来几年内，深圳的购房主体依然是首次置业的新移民，而非二、三次主力置业群；
4、中小户型依然是主流，深圳是个很纯粹的移民城市，所以对于移民而言，面积60---100m2之间的中小户型依然是“大众情人”。
5、城市中心、重心将全面西移，以中心区为首的，包括香蜜湖、车公庙、竹子林、华侨城、前海、后海等各小片区将成为未来几年深圳房地产发展的主力市场。
6、竹子林片区毗邻香蜜湖、华侨城，南有强大的正蓬勃发展的世贸商圈的支持，位置承东启西，交通便利并拥有一定的景观资源，东海花园、香谢里花园等豪宅开发极大的提升了片区的形象，促进了片区的配套成熟，为新楼盘的开发奠定了较好的基础。
与香蜜湖片区、华侨城片区相比，竹子林片区的自身形象还较差，配套设施、生活氛围及环境都较差，本片区更适合开发面向中青年白领精英一族的首次置业楼盘。
C.项目分析与评价
地块解析
项目地理位置
项目位于福田区农林路西。
地块编号2001补—05。
东向为公司自有宿舍楼及住宅，西向为建业集团宿舍楼及住宅，南临建三路、建业集团办公楼，北向为“风临左岸”。
地形、地势
地块形状呈四边形（梯形），场地内已平整，地势平坦。
规划限制条件
宗地内包含幼儿园独立用地3199平方米，集中绿地2586平方米，社会停车场1281平方米。
建筑退红线要求：
AB12米（含小区路），BC10.5米（含小区路一半路幅路6.5米），CD9米，DE6米，EF36米（含红荔西路一半路幅30米），FA14米（含小区路一半路幅6.5米）。
建筑高度或层数≤65米。
项目SWOT分析
表8：
项目SWOT分析
S（STRENGTH优势）
W（WEAKNESS劣势）
1）交通较为方便，；
2）投资前景看好；
3）项目规模较大；
4）靠近地铁出口；
5）当地人的居住情结；
6）具备一定景观资源；
7）客户资源较多
8）容积率适中。
1）片区内人流密度大，人员较杂；
2）靠近农林路，有噪音污染；
3）西面被民房及工业宿舍包围
4）北面安托山景被风临左岸遮挡，空间不开扬，采光、通风受影响；
5）楼盘周围没有商圈，无商业氛围；
6）配套相对较弱
7）居家氛围尚未完全形成。
O（OPPORTUNITY机会）
T（THREAT威胁）
1）房改政策影响深远；
2）价格定位走中档策略，能吸引更广层面的客户群；
3）准确的定位、有效的营销策略可降低经营风险。
1）南山、福田在售竞争物业较多，分流有效客户；
2）房地产总体市场竞争激烈
项目评价
本项目属于竹子林片区，片区的环境及形象较差，人文环境及自然环境均较差，但同时，本片区介于香蜜湖片区和华侨城片区之间，片区北面为安托山及占地15万平米的郊野公园，在一定程度上拥有香蜜湖美景及葱郁的安托山山景，主要是项目东侧、北侧高层单位将会有较好景观，南侧高层可远眺深圳湾，低层都将受到已建项目的遮挡。
由于本片区恰好是政府规划的国际人文生态大社区和农科中心高尚生活片区的边缘地带，从长远来看，环境将会逐渐得到改善。
项目成功的营销策划操作，可使项目具有良好的前景。
D.市场定位及项目评估
项目定位
针对本项目我们通过对市场供应和市场需求的对比分析，确定项目的市场定位。
同时根据开发商或项目的自身优势、市场需求以及竞争形势制订并实施相应的营销策略，从而影响公众及客户的认知和态度，推动开发商及项目的销售市场并提高销量。
市场定位就是要选准买家。
并对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析，在销售推广时才容易把握市场。
建议本项目定位为：
深圳重返自然生活楼盘，纯正健康，富含生活气息而又有格调品位，树立竹子林片区风尚住宅的崭新形象，成为福田乃至整个深圳白领人士所追求的生活典范。
1、产品定位
商业定位：
街铺+专业市场（整体包装推广）；
住宅定位：
中档纯住宅，主力户型宜以3房2厅2卫1工（115～120m2）、3房2厅1卫（或2卫）（90～105m2）为主，以2房2厅1卫（65～75m2）为辅。
2、客户定位
商业定位：
主要为本地原居民、投资客、个体经商户、福田区白领；
住宅定位：
（1）白领精英、高级经理人。
主要在车公庙片区工作，其次为中心区，包括上海宾馆、地王大厦、国贸大厦等区域；
（2）在本区域已经首次置业、熟悉本区域，意欲在本片区二次置业者；
（3）竹子林、车工庙，包括上沙、下沙一带的原住民。
3、价格定位
考虑项目的推出时机，结合项目具体情况，商业价值较为有限，在成功策划包装推广情况，预测价格如下（其商业价格为较理想乐观的价格）：
住宅均价：
5,500元/m2；
商业均价：
1,5000元/m2；
方案建议
1、方案整体设计
总体布局应该符合生态景观住宅的特征，结合周边自然景观，加大平台花园的设计，提升项目的整体品质。
2、商业设计
在充分挖掘临街商业价值的情况下，对项目商业部分应整体规划成为专业市场或者其他类型商业形态。
3、住宅户型设计
住宅户型有2房、3房为主，面积在65～75m2、90～115m2之间；2房套数约占总套数30%左右，3房套数约占总套数70%左右。
E.项目开发建设进度安排
有关工程计划说明
根据项目的开发规模、竹子林房地产市场的发展情况、市场承接力、委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：
计划于2004年6月动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年7月竣工，其开发建设期为2年2个月（从2004年第2季度至2006年第3季度）。
施工横道图
详见附表10.1项目工程计划横道图。
F.投资估算与资金筹措
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