山公馆公寓销售专业策划专项方案.docx
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山公馆公寓销售专业策划专项方案
望海山公馆公寓营销策划方案
第一章:
项目属性分析
第二章:
项目定位
第三章:
营销策略
(一)
第四章:
营销策略
(二)
第五章:
推广方法策划
第六章:
销售和施工配合
第七章:
销售实施
第一章:
项目属性分析
项目属性:
项目原定位精装公寓,酒店式公寓。
项目现在面临丰富定位阶段。
现在面临市场上大量竞争项目优势不突出。
本项目需要快速回笼资金,滚动开发。
项目概述:
1.建筑总面积:
5403.83平方米。
2.层数:
累计7层。
1层为公寓、原酒店大堂及食堂等门市商铺结合。
2-7层为公寓
累计111户,已售3户。
可出售108户。
3.由望海集团开发,为山公馆项目标公寓部分。
在环翠区孙家疃镇觐益路13号。
周围配套分析:
1.在环翠旅游度假区,和市中心仅有一山之隔,对外交通方便,开车仅用7分钟抵达市中心。
公交3路、14路、20路公交,到市中心仅4-5站。
2.距离家家悦超市仅有200米距离,农贸市场仅有300米距离,基础生活购物方便。
3.和孙家疃医院仅有300米距离,和市立医院、二院、404医院等三甲级医院仅有7-10钟车程,医疗配套完善,为健康生活提供保障。
4.依山傍海,距离葡萄滩海水浴场仅有850米,亲海但不近海,游泳、洗海藻、钓鱼、沙滩浴等尽情享受大海广阔。
5.公立幼稚园、小学、关键中学试验中学,均在800米之内,步行3-5分钟均可抵达,纯正学区公寓,浓浓文化艺术气氛。
景观分析:
依山傍海,
南向观山,万亩黑松林,常年青绿,天然氧吧。
北向观海,日出日落尽收眼底。
本案户型分析:
本项目,主力户型有40m²左右和60m²两个主力户型,满足不一样面积用户需求。
层高均为4.5米和4.9米,朝向为南北向。
户型方正。
可作为复式结构,使用率和感官价值优于市场上大量平层公寓。
项目优势分析:
1.景观别致,依山傍海。
清净怡然。
不管是旅游度假还是养生养老全部是最好选择。
2.基础设施配套完善,日常生活购物、居住环境住、交通、教育、医疗等配套完善。
3.现房出售,即买即用,无需等候。
4.层高均为4.5米和4.9米,可做复式,赠予面积大,提升居住品味。
5.物业管理等服务完善,5星级酒店式物业管理和服务。
6.设置基础停车场,不收费。
为使用业主提供停车便利。
7. 开发商为当地专业开发商,专业地产20多年,口碑好,质量管理优异。
山公馆住宅小区品质好,入住率高。
项目劣势分析:
1.市场上相同产品数量庞大种类繁多,竞争猛烈。
2.项目位置决定,大部分为旅游度假类投资用户群体,大多数想做日常出租投资用户不轻易接收。
3.价格定位属于现在市场上高端公寓价格,低价公寓对本项目冲击力大。
第二章:
项目定位
项目定位:
因地处北海旅游度假区内,依山傍水,环境优美,周围基础设施配套齐全所以能够定位为:
1.个人全部旅游度假公寓。
2.针对旅游人群家庭式公寓投资公寓。
3.针对周围教育专题街职员店主居公寓。
4.针对商业性质办公用房。
5.针对年轻人长久居住、租赁公寓。
价格定位:
周围住宅价格分析:
项目名称
山公馆
山海城
维多利亚
蓝山海岸
阳光海寓
怡海山庄
项目性质
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
价元m²
7000左右
5700左右
5300起价
5500起价
5000左右
5500左右
消费人群
高端
中高端
中低端
中低端
低端
中低端
提议定价分析:
层数
1-3层
4-5层
6-7层
提议定价
消费人群
公寓办公类
自住、投资类
投资家庭式公寓类
营销策略
项目具体销售分层:
1-3层,毛坯交房。
低总价,针对办公式形式,购置后,能够注册企业,为部分对位置没有特殊要求企业提供办公场所,交通方便,环境优美,周围基础设施配套齐全。
4-5层,毛坯交房。
针对自住,旅游度假自用用户,南向观山,北向观海。
环境优美怡然,低总价,能够根据个人喜好自主装修。
6-7层,精装交房。
高总价。
统一装修标准,精装交房。
关键针对做家庭式公寓投资用户。
省心省力。
购置即可开始收房租,拿回报。
层数
交房标准
关键定位方向
1-3层
毛坯
注册办公
4-5层
毛坯
自主居住、出租
6-7层
精装修
家庭式、酒店式公寓投资
第三章:
营销策略
(一)
传统式销售模式
1-3层,毛坯交房,设置低价格。
4-5层,毛坯交房,设置中价格。
6-7层,精装交房,设置高价格。
采取低开高走模式,依据市场行情合理制订销售价格。
逐步推广直接销售。
设置低首付5-6万优惠活动模式。
第四章:
营销策略
(二)
投资式销售策略:
1-3层;毛坯交房,低总价,高回报,每十二个月返祖房款4%,返祖5年,累计房款20%。
返租期间,自主使用,业主双重收益。
4-5层:
毛坯交房,总价中等,高回报,每十二个月返祖房款3%,返祖5年,累计房款15%。
返租期间,自主使用,业主双重收益。
6-7层:
精装交房。
总价稍高,每十二个月返祖房款3%,返祖5年,累计房款15%。
返租期间,自主使用,业主双重收益。
设置交2万抵5万等活动。
第五章:
推广方法策划
1.自有电话部门推广营销。
利用我企业现有电话销售部门,对当地用户进行主动式推广营销,关键营销方向为,投资方向。
2.和分销商进行合作营销。
设置高于市场一般佣金,和分销商进行合作营销,关键针对分销商外地用户资源,及分销商网络用户资源进行合作式推广营销。
3.和地方性网络APP进行合作,如“八爪团”“爱威海网”“搜狐房产”“安居客”等地方性网络合作,设置线上线下同时卖房,设置团购。
4.和各大旅行社、专业接待旅游团酒店等进行合作宣传,设置驻点易拉宝,宣传楼书等宣传模式。
5.利用现有资源,如和现有教育专题街业主不定时举行宣传活动,因为现有教育专题街业主多为艺术类培训,所以,能够利用现有资源,旅游旺季期间在海边进行艺术类汇演等,我们和业主双方全部能够达成宣传效果。
第六章:
销售和施工配合
1.毛坯公寓为现房出售,即买即住。
2.精装修交房用户,设置60天装修期。
定金6万,不可退,交定金即可开始装修。
3.确立精装修方案。
设置4个装修方案,供业主自选。
4.设置装修样板间,关键采取体验式推广。
第七章:
销售实施
一.楼盘包装:
1.楼体广告,正式开售之前就制作完成,利用楼体广告对周围流动车辆和居住人群进行“零距离宣传”。
在公寓楼西面楼体制作大型喷绘广告。
依据销售不一样阶段,逐步更换专题卖点。
2.灯杆旗广告制作。
在周围路段及海边等旅游人流量大位置设置,关键突出项目标卖点及销售中心号码。
而且依据不一样销售阶段更换销售专题。
3.宣传单页、楼书、易拉宝等宣传材料制作,关键围绕
“精巧、双倍、高回报”等卖点进行宣传制作。
4.售楼处包装,设置销控看板。
户型图模型等,围绕销售专题,设置售楼处内部广告关键,看房路线包装等。
二.人员设置:
售楼处设置销售人员。
统一进行相关知识培训,提升整体销售人员销售素质。
三.分销大会召开
一切销售准备就绪后,设置高于市场佣金制度,签署分销协议,互惠惠利。
四.其它合作商洽谈
和网络APP、旅行社、度假酒店等进行具体合作洽谈,确保合作事宜。
五.设置阶段性销售计划
依据开盘期(30天)---早期销售(80天)--热销期(90天)等阶段性,依据不一样阶段,计划不一样推广活动。
每个阶段总结销售问题。
立即更改调整。
销售工作计划表
时间
销售策略
工作关键点
预期效果
.10.01-.10.31
开盘期
各个广告投放,分销大会召开,旅游酒店等合作。
加大各个广告推广力度,和分销合作立即实施,抓住10月黄金销售期。
让当地用户群体,对这个项目有最起码认知。
.11.01-.01-20
早期销期
针对当地投资用户群,加大电销推广力度,利用开盘期效果,加大宣传力度
加强热销,增加当地推广活动。
增加分销带客量
旅游淡季,不过是当地用户投资忘旺季。
加强当地用户群购置量。
.03.01-.06.01
热销期
各个宣传方法并用,针对内外地用户群体,关键做尾盘折扣活动
组织春季市民活动,加强宣传力度,利用春季旅游旺季,举行多种推广活动
利用前期销售结果,引进新当地、外地用户购置。
达成清盘目标。