XXX物业管理项目内容及要求1.docx

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XXX物业管理项目内容及要求1

ＸＸ单位办公大楼

物业管理项目内容及要求

一、项目名称

ＸＸ单位办公大楼2015年物业管理服务。

投标最高限价：

44万元/年

二、资质要求

合格投标人应符合政府采购法第二十二条规定的基本条件，同时符合根据该项目特点设置的特定资格条件。

（一）基本资格条件

1.具有独立承担民事责任的能力；

2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

4.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

5.投标人必须处于正常经营状态，并在近三年内未发生经营性亏损；

6.参加政府采购活动近三年内，在经营活动中没有重大违法记录，在维护保养过程中未发生过重大安全责任事故。

（二）特定资格条件

1.具有合法有效的营业执照.税务登记证.组织机构代码证；

2.物业管理企业资质二级以上；

三、项目基本情况

（一）项目概况

（1）XX单位物业管理服务项目位于。

ＸＸ单位办公楼大楼由Ｘ，Ｘ组成，总建筑面积约9100平方米（以房证为准,无证部分实测为准）。

ＸＸ单位办公楼有地上建筑层数7层，另地下有1层车库（车库范围以与国税局划界为准，车位32个）。

（2）办公楼有出入口2个，另车库出入口1个。

（3）外围部分，以公路为界。

绿化部分不纳入此范围。

（二）主要设施设备配备情况

1.配电室，位置负一楼，面积约78平方米

（1）风机配电箱2台；

（2）总电表8块；

（3）自动变换柜1台；

（4）低压配电装置柜2台；

（5）电力变压器1台；

（6）高压开关1台；

（7）低压开关1台。

2.发电机房，位置负一楼，面积约40平方米

（1）加压水泵1台，功率7.5kw；

（2）水泵控制箱1个；

（3）自动灭火箱2台；

（4）柴油发电机1台，功率300kw；

（5）电瓶一对；

（6）电瓶充电器1个；

（7）铁油桶2个，油箱1个，胶箱2个，抽油枪1个。

3.消防泵房室，位置负一楼，面积约43平方米

（1）消防控制柜2台；

（2）消防加压泵（电机）6台；

4.消防控制室，一楼，面积约16平方米

（1）消防总控制柜1台；

（2）一楼空调、一楼照明控制箱各1台；

（3）应急灯1盏。

5.车库，位址负一楼，面积以实际为准

（1）污水泵1台，控制箱1台；

（2）消防控制箱4个；

（3）风机1台，控制板1块；

（4）车辆进出刷卡机1台；

（5）消防水井1个。

6.楼顶物品

1.加压泵2台分别为750w，1100kw

2.风机2台，风机控制箱2个。

XX单位办公大楼主要设施设备配备情况未列出部分，以实际为准。

四、管理、服务项目及内容

（一）建筑本体及配套设施的维护和管理

1.大楼结构、屋面、外墙面、顶地墙、散水、吊顶、地砖、门窗等的常规维护、清洁与监管；

2.大楼附属道路、停车库等的常规维护、清洁与监管。

（二）XX单位设备的运行、维修、养护和管理

1.照明系统的维修、保养、管理（含路灯、草坪灯、光彩工程照明等）；

2.空调系统的常规维护和监管，设备运行（不含主机维保）；

3.电梯系统的常规维护和监管，设备运行（不含主机维保）；

4.消防系统的常规维护和监管，设备运行（不含主机维保）；

5.燃气系统的常规维护和监管；

6.给排水（污）系统的维修.养护和管理，设备运行；

7.楼宇自控系统的维修、养护和管理，设备运行；

8.避雷系统的维修、养护和管理；

9.其他设施设备的维修、养护和管理。

（三）XX单位的卫生保洁

1.日常卫生保洁具体包括：

（1）大楼室内外玻璃、地面、屋面、屋顶、墙面的清洁，人行通道、楼层通道、地下车库、卫生间、会议室、办公区域、楼梯间、电梯轿厢等XX单位办公大楼所有公共区域的日常保洁（7楼食堂内保洁除外）。

（2）XX单位外围区域的日常保洁。

2.协助专业消杀虫鼠单位做好公共区域灭虫防鼠（包括大楼、各种管道（井）、机房、配电室、地下车库、污水沟等部位）。

3.协助专业公司对XX单位的水箱及管道等的清洗，清洗后应对水质进行水质检测，达到重庆市饮用水的标准，并取得合格证书。

4.协助专门公司做好对XX单位外墙清洗、屋面修缮、设施设备更换等服务后的卫生保洁。

5.负责每天定时对项目区域内产生的垃圾进行分类收集、清运至指定位置。

（四）XX单位安全保卫

1.办公楼公共秩序维护标准及要求

（1）主要出入口设有固定安防值班员（门岗），24小时值守，有值班记录，对来访人员有登记，对物件搬出实行记录。

（2）建立车库管理制度和管理员工作职责,管理人员配置合理，车库车位划线每年一次,车辆刷卡进出大楼，车辆停放有引导，停放有序。

（3）保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

（4）设置巡逻岗白天无间断对XX单位办公大楼进行巡逻，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡视记录。

5.巡逻岗人员首次接到火警及其他警情后10分钟内赶到现场，协助保护现场，采取相应的应对措施，并报告管理处及XX单位管理办公室。

6.巡逻岗人员在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和机关事务管理局。

7.安全监控设施、消防控制（值班室负责）设置值班岗，实施24小时监控。

8.监控中心（值班室）收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受救助要求，解答询问。

9.建立相应的安全保卫制度，报XX单位管理办备案，维护办公大楼的安全性和保密性。

10.对存在的安全隐患及时采取措施予以消除。

11.不定期开展消防、治安防范以及有关公共秩序方面的宣传。

12.对大楼火灾、治安、公共卫生等突发事件有紧急预案，报XX单位管理办备案，事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施；并定期配合消防部门开展消防演练。

（五）协助采购人编制XX单位内管理与服务相关的制度文件

协助编制本行政中心办公楼的使用手册、服务指南以及内部公共性管理制度等文件。

（六）应急预案

各类突发事件预案的制定；突发事件的积极应对，包括发现、报告、及时合法有效处置等。

（七）排污

定期对污水管道进行疏通，协调专业公司定期对化粪池进行清掏，应随时保持下水管网及化粪池畅通。

（八）节能管理

物业管理工作中，完善节能管理制度，厉行节约用水、用电、用气，加强维护和巡查，消除不必要的能源消耗。

（九）对接、协调、协管专业维保服务

成交人需负责对接.协调.协管由采购人通过政府采购等确定的物业服务区域内各项系统（包括空调、消防、安防监控、电梯、植物租摆等）的专业维保服务单位，做好各系统的维修、保洁、等服务，并接受采购人等的业务指导。

（十）其他服务

按照采购人的要求，对公共区域内的设施、设备、植物或其他物品等提供搬运服务；采购人有重大接待任务或临时性工作任务等，成交人应按照采购人要求积极予以配合，安排完成。

（十一）保洁、维修等所用各类机具均由物管公司自备，耗品、耗材由采购人提供。

（十二）法律政策规定的应由成交人管理服务的其他事项。

五、服务质量标准

（一）基本要求

1.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，并按规定和要求配备职数。

2.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理、员工培训等制度健全。

3.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动.热情。

4.设有办公室，公示24小时服务电话。

急修10分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

5.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务或代办服务的，公示服务项目与收费价格。

6.实行定期业主评议，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，业主满意率95%以上，有效投诉率年发生频次小于2次，处理率100%。

7.物业档案资料齐全，查阅方便。

（二）建筑本体及配套设施的维修、养护和管理

1.楼体结构：

基础坚固，无损坏，梁、板、柱和混凝土墙无损坏，无裂缝下垂，服务企业定期观察、测试，发现基础沉降，或承重结构出现裂纹并大于合理的技术标准范围时，应当即时报告采购人提请进行专业鉴定；

2.楼顶：

防水层无破损，不渗漏，无积水，无堆积物，排水顺畅；

3.外墙面：

预制混凝土隔墙结点安装牢固，外墙板缝不渗漏，无损坏，墙面清洁；

4.散水：

无堵塞、不积水、无污渍、边角整齐无缺口；

5.顶地墙：

平整，牢固，无损，洁净；

6.门窗：

密实度合适，开启关闭顺畅。

门框、窗框边缘等易受撞击处密实，没有缝隙，玻璃完好；

7.每半年进行一次管道清理，保障管道通畅；

8.每半年进行一次设施设备常规保养维护（如除锈、刷漆、清洗、上油等）。

（三）XX单位设备的运行、维修、养护和管理

1.综合要求：

A.制定设备安全运行岗位责任制，每月巡回检查、维护保养、运行记录及维修档案等管理制度，并严格执行。

B.配备所需专业技术人员，专业人员管理（开启、关闭、保洁、维修），严格执行操作规程。

C.设备及机房环境整洁、无杂物、无灰尘、无鼠害发生，机房环境符合设备要求。

D.保持设备良好，运行正常，合同期限内无重大管理责任事故，无设备运行事故隐患。

如发现设备异常或故障，为防止故障扩大，应立即派人检修（大修及时报告XX单位管理办）至完好为止。

E.室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线。

2.强电系统

（1）楼内供电设备运转正常，系统随时保持有效的运行状态；

（2）设备（含柴油发电设备）及管线按照技术要求定期保养和检测，故障及时排除，保证不影响业主的正常用电；

（3）配电室24小时值班；

（4）建立设备台帐。

3.照明系统

（1）保证零散维修的及时性，在接到通知后立即赶往现场对损坏的灯泡、灯具、开关等照明设备做更换或修复，保证各种照明设施和元件的完好；

（2）保证应急照明处于有效状态；

（3）采用有效的节能措施，降低不必要的损耗；

（4）经济合理的安排各类照明。

4.空调系统

（1）每月巡检，发现问题，及时报告，有故障协助相关部门及时排除，并做好巡检记录；

（2）日常维护管理。

5.综合布线系统

（1）配合相关单位做好楼内网络、电话、广播以及电视等系统的安装、维护管理；

（2）每季度巡检，发现问题，及时报告，有故障协调相关部门及时排除，并做好巡检记录；

（3）日常维护管理。

消防系统

（1）配合相关单位人员做好安装、维修、检测等管理，保证消防栓箱设施齐全可用，灭火器随时保持良好状态，保障整个系统的正常运行；

（2）每天巡检，发现问题，及时报告，有故障协调相关部门及时排除，并做好巡检记录；

（3）定期对报警装置测试，保证其正常使用并做好维护保养，消防栓及水泵接合器每半年油化一次，消防栓每半年排水一次，检修一次，以及其他日常维护管理。

7.XX单位自控系统

（1）保证系统设备的有效性，出现故障及时修复，若不能修复及时报告采购人；

（2）每季度巡检保养各环节部件，并做好巡检记录；

（3）每季度对各动作点进行测试。

8.电梯系统

（1）保持电梯内外清洁及标识齐备；

（2）电梯故障应急处理，及时报告并联系电梯维保商；

（3）保证电梯内报警系统随时处于有效状态。

9.燃气系统

（1）每季度监测系统各部、接口，保证系统无泄露；

（2）出现异常及时处理、上报并作好记录。

10.给排水系统

（1）每月巡检，保证管道畅通无堵塞，无渗漏，并做好巡检记录；

（2）每半年保养各阀门、接口；

（3）及时疏通堵塞的管道，修复损坏管道；

（4）保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染

（5）定期检修维护供水系统管道、水泵、水池、仪表，保证其正常运转。

11.避雷系统

（1）不定期的检查避雷系统；

（2）协助专门单位每年对避雷系统进行检测，保证设施完好，系统有效.安全。

12.工程（维修）人员素质要求

（1）年龄不超过55周岁，身体健康

（2）必须有三年以上本专业工作经验

（3）须具有普通维修工（水工、电工、泥工、空调工等）必须通过公司工程部安排的各类相应专业知识考试或实操考核。

（四）卫生保洁

1.保洁服务内容及规范要求：

（1）1-6楼服务大厅共六层（包括中庭花园服务大厅）

作业内容

作业频次

作业标准

服务大厅台面

1次/天，巡回

无杂物、无灰尘

服务大厅坐椅

1次/天，巡回

无明显灰尘、无污渍

文件柜

1次/天

无明显灰尘、无污渍

办公设备（电话、打印机、复印机）

1次/天

无灰尘、无污渍

饮水机及架子

2次/天

无灰尘、无水渍、反光自然

空调外表面、封口

1次/周

无明显灰尘、无污渍、无蛛网

大厅玻璃门、窗清洁

1次/天

无灰尘、无污渍、无手印

大厅服务厅内玻璃、窗台

2次/周

无灰尘、无污渍

开关、开关面板

1次/天

无灰尘、无污渍

更换垃圾袋（客户提供）

1次/天

垃圾桶容量不超过2/3

标示牌

1次/天

无灰尘、无污渍

2米以下墙面保洁

1次/天

无灰尘、无可去除污渍

2米以下玻璃保洁

1次/周

无灰尘、无污渍

办公室灯具、天花板保洁

1次/月

无灰尘、无蛛网

软装饰

1次/天

干净、无积尘

地面拖拭、拖尘

4次/天，巡回保洁

地面光亮，无明显可视物、无污渍

（2）负1楼-7楼公共区域、入口、大堂清洁、车库及参观通道

作业内容

作业频次

作业标准

地面清扫

2次/天

无杂物、目视无明显灰尘

大堂地面拖拭、推尘

全面拖拭，推尘

1次/天巡回保洁

地面光亮、无明显灰尘、无明显可视物

楼梯、栏杆、扶手

1次/天

地面光亮、无明显灰尘、无明显可视物

门、窗（玻璃、窗框、窗台、门把手）擦拭

1次/天

无积尘、无污渍、无手印，保持光洁明亮

墙群

1次/天

无明显色差

电梯轿箱、地面、按钮

1次/天清洁、消毒

表面光亮、无灰尘、无污渍

电梯轿箱表面、按钮

1次/月保养

光亮

地脚线、指示牌、消防箱表面

1次/天

无灰尘

垃圾桶、烟灰缸擦拭

1次/天

无灰尘、无明显污渍、烟头不超三支

开关面板

1次/天

无灰尘

灯具、通风口、空调风口擦拭

1次/月

无积尘、无蛛丝，

天花板除尘

1次/月

无污尘、无蛛丝

2米以下内墙保洁

1次/周

目视无明显灰尘、无蜘蛛网

天花吊顶、送排风口

1次/季

无蛛网、无积尘、无污渍

（4）会议室清洁

作业内容

作业频次

作业标准

地面清扫

1次/天

无杂物、目视无明显灰尘

地面拖拭

1次/天

无明显灰尘

门窗擦拭

1次/天

无积尘、无污渍、无水迹

灯具擦拭

1次/月

无积尘

天花板除尘

1次/季

无明显灰尘

桌椅

1次/天

无积尘、无可去除污渍

（5）1－7楼卫生间清洁

作业内容

作业频次

作业标准

地面拖拭（含地脚线）

1次/天

无明显灰尘、无可去除污渍、无水渍

门窗、隔板擦拭

1次/天

无明显灰尘、无可去除污渍

镜面擦拭

巡回

无积尘、无污渍、无水迹，光洁明亮

便池、台盆冲洗

巡回

无污渍、无积水、无污垢、无臭味，瓷器光洁明亮，下水道畅通

地漏

巡回

无积水、无堵塞

面纸篓清理

巡回

不超过2/3

圈纸、洗手液、擦手纸（由采购人提供）

及时补充，确保充足

（6）办公垃圾清运

作业内容

作业频次

作业标准

垃圾箱、桶清理

1次/天

不超过2/3，无污渍，无异味，垃圾不过夜

垃圾中转站

1次/周

无污渍、无散落垃圾、无积水

清洗消毒

1次/周

无蚊蝇飞舞

2.保洁服务目标

（1）通过专业保洁服务，营造干净、整洁、舒适的办公、生产和生活环境；

（2）通过合理的保洁工作安排，避免保洁工作对办公和生产秩序的影响；

（3）通过专业保洁工具、药剂、设备的使用，保持保洁对象材质美观完好；

（4）安全保洁，避免保洁工作中的工伤事故；

（5）采取标准化、规范化作业，展示业主形象。

3.保洁时间要求

在业主上班半小时（以XX单位具体办公时间为准）前完成办公区域的全面清洁，然后进行公共区域清洁，日常进行巡回保洁。

4.保洁人员素质要求

（1）原则上要求年龄在35-55周岁之间（超55周岁年龄比率应小于采购人要求人数的40％）

（2）身体健康，五官端正

（3）熟悉保洁作业流程、作业标准，熟练掌握保洁服务工具及药剂的使用注意事项。

（五）安全保卫

1.安全保卫人员岗位要求

序号

办公单位

楼层

值守时间

工作要求

岗位人员配置

备注

1

大楼正门大门岗（值班室、监控室）

1楼

24小时

物品进出管理、人员进出管理、填写值班记录、处理投诉、求助、处理监控信息、应急事件处理

1

按国家法定工作制时间，每班不少于1人

2

大楼观光电梯巡逻岗

1楼

白天工作时间

公共秩序维护、物品进出管理、人员进出管理、填写值班记录、处理投诉、求助、处理监控信息、应急事件处理

1

除工作要求外，兼社保服务大厅安保工作

4

1楼大堂巡逻岗

1楼

白天工作时间

公共秩序维护、应急事件响应、制止违规行为、处理投诉、求助、填写巡检记录及其他

1

除工作要求外，兼社保服务大厅及中庭花园改造大厅安保工作

5

巡逻岗

负1楼、1、2、3、4、5、6、7楼

24小时

公共秩序维护、应急事件响应、制止违规行为、填写巡检记录、夜间进出车辆登记及其他、处理投诉、求助

白天≥3；

夜间≥1

2.安全保卫内容与服务要求

内容

服务要求

门岗（值班室、监控岗）

（1）按安全保卫人员配备要求相应门岗实行24小时值班守护，着装整洁、执岗文明，处理问题公正，按时上、下班，不脱岗，不做与工作无关的事。

（2）观光电梯处门岗对大厅内办事人员进行公共秩序维护、管理。

（3）严格执行物资进出登记管理对大型物件搬出要经确认并作记录。

（4）认真做好值班记录，如实填写当班发生的各类事件，有详细交接班记录，交接器材清楚、记录清楚、责任明确、交接情况明了。

（5）在采购人要求地点设置监控中心，具备录像监控、周界报警（根据设计）等技防设施，24小时开通，并有专人值守，注视各设备所传达的信息。

值班人员不得做其他与工作无关的事，每天对监控设备做一次例行检查，发现故障及时排除，解决不了的及时报管理处。

（6）做好重点部位监控，监控中发现可疑人员、可疑现象要立即通知巡逻保安前往处理；接到报警信号后，保安人员三分钟内赶赴现场进行处理，同时监控中心应接受救助要求，解答询问。

（7）制订火警、水警、及其他警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

（8）做好监控工作和交接班记录。

巡逻岗

（1）着装整洁、执岗文明，处理问题公正，按时上、下班，不脱岗，不做与工作无关的事，器材和标识配带齐全。

（2）按指定的时间和路线滚动巡查；重点部位设置巡更点，正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟，监控中心有巡更记录。

（3）接到火警立即赶赴现场，查看火警范围、燃烧物，向上级报告，组织人员施救，利用现有消防灭火器材灭火，并视火情向“119”报警，记录事件过程协助处理调查。

（4）在遇到异常情况或紧急求助（失窃、水浸、跨塌、打架、斗殴）等警情时，立即赶赴现场，协助保护现场，采取相应措施，视情况报警，记录事件过程协助处理调查。

（5）发现管辖区域内有闲散无关人员立即劝其离开，必要时带到值班室审查。

（6）做好各次巡查记录，如实填写当班发生的各类事件，交接班器材责任清楚，有详细交接班记录；记录清楚、责任明确、交接情况明了。

（7）对破坏公共设备设施等行为要进行劝说并制止；对大型物件的可疑搬运要经确认并作记录。

（8）在巡查过程中（下班后）未关闭的照明、空调系统、取暖等其他设施及时进行关闭电源或断电处理。

停车场管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）巡逻人员应巡视和指挥停车，积极协助车主安全停车，注意发现车辆损坏、漏油、漏水现象，发现漏油车辆及时告知车主进行有效处理。

（3）定时巡查停车场，做好停车场巡查记录；发现车辆损坏公用设施或他人车辆，及时控制责任人，通知门岗不得放行，同时报告管理处，并作记录；区内无学驾驶、洗车、修车行为。

3.安全保卫人员素质要求

（1）年龄在18-60周岁之间（超60周岁年龄比率应小于采购人要求人数的40％）

（2）身体健康，五官端正

（3）有较强的观察、记忆、分析和辨别能力，有责任心

（4）熟练掌握消防、监控操作业务能力，有一定的防卫技能

（六）协助采购人编制大楼内管理与服务相关的制度文件

根据采购人的需要和要求，积极协助配合完成。

（七）应急预案

应急预案应对可能预见的各类突发情况分别制定处置方案，预案具有合法性.合理性.可行性.科学性。

（八）其他服务标准按合同约定。

六、服务量额标准

（一）配电房、维修值班室等重点部位24小时值班；

（二）一般情况，接报修15分钟内到现场，及时处理，完成维修、更换、修复等。

七、XX单位的服务目标及各项指标要求

（一）管理目标

服务目标是：

为XX单位工作人员创造高效.便捷.安全.卫生的办公环境，为办事群众创造文明.舒适.温馨的办事环境，为日益扩大的交往提供良好的服务，达到管理与服务优秀的标准。

（二）服务应达到的各项指标（最低要求）

1.杜绝火灾责任事故和其他安全事故；

2.环境卫生.清洁率达100％；

3.消防设备设施完好率100％；

4.房屋.门窗完好率100％；

5.车库设备完好率100％；

6.设备完好率100％；

7.智能化系统运行正常率98％；

8.零星维修、报修及时率100％，返修率≤1％；

9.服务有效投诉≤1％，处理率100％；

10.外来人员满意率95％；

11.内部职工服务满意率95％；

八、管理规章制度完善

（一）岗位责任制。

（二）财务制度。

（三）维修规定。

（四）卫生保洁规定。

（五）空调.电梯.消防等设备管理规定。

（六）公用会议室管理规定。

（七）员工服务标准作业规程。

（八）考核.奖惩管理规定

（九）其他管理规定。

九、员工配备基本要求

岗位人数

1.工程人员≥1名（水电工、综合维修工等）

2.保洁人员≥7名

3.安保人员≥10名

十、其他要求

1.投标人必须有综合办公楼管理、服务经验，提供合同（复印件加盖鲜章，原件带至现场备查）；

2.中标方服务质量必须接受采购人的监督，定期进行质量检查。

连续两个月在服务质量方面存在问题并经采购人指出不能按时改进的，采购人有权单方终止合同，并且不退履约保证金。

3.中标方的工作人员在为采购人服务期间，因疾病、工伤、意外伤害、疾病传染、劳动保护、职业病等所产生的一切费用，均由中标单位自行负责。

4.物业管理所有从业人员的一切社会保险（五险）费用均由中标单位自行负责。

5.合同期间，中标方因故需解除合同，必须提前三个月提出申请。

ＸＸ单位管理办公室

2014年12月23日