小珠山旅游及综合开发项目建设可行性研究报告书.docx
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小珠山旅游及综合开发项目建设可行性研究报告书
旅游及综合开发项目
可行性研究报告
二○○七年十二月
编制人员
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
旅游及综合开发项目
二、承办单位
建设发展有限公司有限公司
文化产业有限公司
法人代表：
三、拟建地点
山东省胶南市小珠山
第二节项目承办单位简介
本项目法人为建设发展有限公司
建设发展有限公司建设发展有限公司为在中华人民共和国境内依法注册成立的中外合作企业，境内投资者为山东科文投资控股有限公司，境外投资者为新加坡瑞青投资公司，该公司隶属新加坡政府产业投资公司，新加坡政府产业投资公司负责新加坡政府投资公司（GovernmentofSingaporeInvestmentCorp.简称GIC）全球不动产投资业务。
GIC成立于1981年5月22日，是新加坡最大的国际投资机构，负责新加坡国家外汇储备管理业务及新加坡政府大部分海外资产管理。
第三节研究工作的依据与范围
一、研究工作的依据
（一）2005年10月11日，中国共产党第十六届中央委员会第五次全体会议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》；
（二）国家发改委和国家经贸委联合发布的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》；
（三）2004年4月20日，国家广电总局发布的《关于发展我国影视动画产业的若干意见》；
（四）国家广电总局发布《广播影视科技“十五”计划和2010年远景规划》；
（五）2003年国家广电总局发布《我国有线电视向数字化过渡时间表》；
（六）2006年国家广电总局出台的《关于促进我国动画创作发展的具体措施》；
（七）2006年4月国务院办公厅发布推动我国动漫产业发展若干意见的通知
（八）2007年3月山东省人民政府办公厅转发省文化厅等部门关于推动我省动漫产业发展的若干意见的通知
（九）2007年5月新闻出版总署批准青岛市建设国家动漫创意产业基地的意见
（十）《中国统计年鉴》；
（十一）我国第一部文化蓝皮书《2001-2002中国文化产业发展报告》；
（十二）国家统计局新近发布的《文化产业及相关产业分类》标准；
（十三）2005年10月20日，联合国教科文组织通过的《保护文化内容和艺术表现形式多样性国际公约》；
（十四）《山东省旅游业发展总体规划》；
（十五）《青岛市旅游业发展总体规划》青岛市人民政府；
（十六）《胶南市旅游业发展总体规划》胶南市人民政府；
（十七）《旅游规划通则》、《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972—2003）；
（十八）《旅游区（点）质量的划分和评定》（GB/T17775—1999）国家旅游局；
（十九）国家有关法律、法规及产业政策；
（二十）项目承担单位提供的基础数据。
二、研究工作的范围
本可行性研究主要包括：
（一）对项目提出的背景、必要性、市场前景、建设规模、建设条件与场地状况的分析；
（二）对项目总体布局、功能分区、各分区景点设计以及道路、停车场等公用设施方案的研究；
（三）对项目所采取的环境保护及节能措施的评价；
（四）对项目实施进度及劳动定员的确定；
（五）对项目做出的投资费用估算及技术经济综合评价。
第四节研究结论
本项目建设地点位于山东省胶南市小珠山，项目规划总用地面积约为700公顷。
项目一期总投资约20亿元，固定资产214107万元，其中工程费用157180万元，其他费用22689.3万元，预备费8164万元，建设期利息26074.15万元；铺底流动资金3610万元。
本项目建成投产后，估算正常年份接待游客251.16万人次，正常年份可实现销售收入120357万元，实现利税71287.59万元，利润43408万元（税后）。
本项目全部实施后，可提供3万个就业岗位。
本项目充分利用青岛市、胶南市小珠山丰厚的文化底韵和丰富旅游资源，通过建设兼有创意文化、国际级旅游休闲娱乐、教育培训、居住及度假及动漫功能的综合开发项目，符合青岛市城市建设和产业发展要求，符合国家文化创意产业发展的要求。
同时项目建设形成一个为各年龄层次的人们提供的、可以真正解除压力忘记烦恼的现代人的乐园，必将吸引更多的国内外消费者来到山东青岛胶南市休闲旅游，不仅能够促进国际间文化交流，而且可推进胶南市的旅游发展，带动青岛市乃至山东省的旅游发展，对改善山东省沿海旅游结构，建立新的经济增长点起到重要作用。
本项目的建设符合国家和省相关产业政策，是山东省作为文化大省进一步发展和旅游业发展的要求，通过研究可以看出，本项目建设条件较好，且具有良好的经济效益和社会效益。
因此，项目的建设是十分必要可行的。
第五节主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
项目总投资（一期）
万元
217717
其中：
固定资产投资
万元
214107
铺底流动资金
万元
3610
2
流动资金
万元
12036
3
项目占地面积
亩
8750
4
项目建筑面积
万m2
99．1
5
项目正式定员
人
1890
6
全年生产天数
天
365
7
人员工作日
天
251
二班
8
销售收入
万元/年
120357
9
总成本
万元/年
49069.41
10
利税
万元/年
71287.59
11
利润
万元/年
64788.31
12
投资利润率
%
28.65
13
投资利税率
%
31.52
14
财务内部收益率
%
17.88
15
投资回收期（税后）
年
8.44
16
借款偿还期
年
8.11
17
盈亏平衡点
%
37.77
第二章项目建设的背景与必要性
第一节青岛市概况
青岛市地处山东半岛南部，位于东经119º30′～121º00′、北纬35º35′～37º09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。
建国以来，青岛市行政区划变动较大。
1949年底为市南区、市北区、台西区、台东区、四沧区、李村区、浮山区。
1994年上半年，市区行政区划作重大调整，在市辖区总数不变的前提下，将台东区、市北区及四方区吴家村街道办事处、错埠岭街道办事处整建制合并，设立新的市北区；将崂山区作大的调整，一部分设立新崂山区，一部分设立城阳区，一部分与沧口区合并设立李沧区。
此次市区行政区划调整后，区级建制为：
市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区。
2004年底，辖上述七区和即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市（县级）。
1981年，青岛市被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。
据有关部门统计2004年底，青岛市共有731.12万人，比上年（下同）增长1.4%。
其中，市区258.4万人，增长4.7%；五市472.72万人，基本持平。
全市非农人口比重达到36%，比上年提高0.9百分点。
全年净增人口104422人，人口自然增长率4.15‰。
2004年底，青岛市共有耕地42.26万公顷，森林覆盖面积24.76万公顷，沿海滩涂3.8万公顷，浅海水面5.8万公顷。
青岛海区港湾众多，岸线曲折，滩涂广阔，水质肥沃，是多种水生物繁衍生息的场所，具有较高的经济价值和开发利用潜力。
胶州湾、崂山湾及丁字湾口水域营养盐含量高，补充源充足，异样菌量比大陆架区或大洋区高出数倍乃至数千倍，水中有机物含量较高。
尤其是胶州湾一带泥沙底质岸段，是发展贝类、藻类养殖的优良海区。
该海区的浮游生物、底栖生物、经济无脊椎动物、潮间带藻类等资源也很丰富。
青岛地区有各种生物1400种。
其中，动物近400种，植物1000余种。
青岛地区矿藏多为非金属矿。
截至1996年，已发现各类矿产44种，已被开发利用的有27种。
优势矿产资源有石墨、饰材花岗岩、饰材大理岩、矿泉水、透辉岩、金、滑石、沸石岩。
潜在优势矿产资源有重晶石、白云岩、膨润土、钾长石、石英岩、珍珠岩、莹石、地热。
青岛在山东半岛具有无可比拟的独特优势巨大潜力，港口进入世界20强，工业基础雄厚，品牌经济闻名中国，海洋科研力量强大。
青岛是山东开放度最大、经济活力最强、最具竞争能力的地区。
经济总量占山东的14.0%，进出口总额占44.4%，实际利用外资占36.0%，财政收入点18.5%，在山东经济社会发展的地位举足轻重。
山东省已经确立了青岛的龙头地位，将推动青岛经济社会的新一轮发展。
第二节胶南市概况
胶南——古代的琅琊，近代的“灵山卫”，地处山东半岛东南部，青岛市区的海西岸，是青岛市的卫星城市。
它东与青岛经济技术开发区接壤，西、西北及北分别与日照市、五莲县、诸城市和胶州市毗邻，南及东南临海。
胶南市原是古代的琅琊。
早在6000多年前，就有人类居住在这里，开创灿烂的琅琊文化。
现在已经发现的30多处古文化遗址和大量的文物古迹，把胶南的历史追溯到原始社会初期。
春秋时期，齐桓公在这里置琅琊邑，称”东境上邑”，当时人们赞誉这里为”东方胜地”。
史载齐桓公和齐景公都对琅琊非常向往。
修建于公元前4世纪的齐国长城遗迹贯穿胶南境内50多公里。
越王勾践灭吴，于公元前472年将国都从会稽迁到琅琊，以此作为建立霸业的基地，历8代君主，共224年。
秦始皇扫平六国后，琅琊作为36郡之一，郡治就在现在的琅琊镇驻地。
秦始皇5次巡游天下3次登临琅琊。
汉武帝也3次来这里巡游。
后来又有汉宣帝、汉明帝等帝王登临琅琊。
琅琊港是中国古代五大港口之一。
秦方士徐福从琅琊港启航出海寻求长生不老之药，最后到达日本。
中日友好交往就从这里开始，胶南是我国对外友好交往的发祥地之一。
由于古琅琊以其历史灿烂和山海风光奇伟而著称，所以历代学者文人也非常向往这里。
南北朝时的谢眺，唐代的李白、白居易、李商隐，宋代的苏轼，清代的丁耀亢等著名文学家留下了大量写琅琊胜景和风物的诗文，在积淀深厚的琅琊文化中熠熠生辉。
经过改革开放二十年的发展，胶南市已成为青岛的卫星城市，2005年全国百强县（市）第35位。
2000年国家旅游局公布胶南市为中国优秀旅游城市。
有利的区位优势为打造国际旅游品牌创造新的国际城市旅游形象提供了良好的条件。
截至2002年底，胶南市总人口83.72万人，其中农业人口69.31万人，非农业人口14.41万人。
截至2002年底，胶南市共有16个镇、2个街道办事处、5个区：
隐珠镇、大珠山镇、张家楼镇、琅琊镇、藏南镇、泊里镇、大场镇、海青镇、理务关镇、大村镇、六汪镇、宝山镇、铁山镇、王台镇、灵山卫镇、珠山街道办事处、珠海街道办事处、胶南经济技术开发区、琅琊台度假区、黄山经济区、胶河经济区、积米崖港区。
共1008个行政村、49个居民委员会。
胶南市依山傍海，自然资源丰富。
全县农林牧可用地217万亩，其中耕地108万亩，有林地57.39万亩。
林木树种达134个；药材有动物、植物、矿物三大类，615种；海产鱼虾260余种，其中分布广、资源量大的有带鱼、鲅鱼、乌贼、章鱼、黄鲫、鹰爪虾、对虾、海蜇、牙鲆、真鲷、梭子蟹等50余种，潮间带潮下带生物203种，可开发利用的有杂色蛤、泥蚶、西施舌、竹蛏、刺参、皱纹盘鲍、贻贝、扇贝、石花菜、紫菜等40余种。
矿产资源有铁、石墨、砩石、铅、锰、铜、锆英石等40余个矿种，百余处矿点，已探明储量的24处，总储量近200万吨。
2004年，胶南市完成国内生产总值226.7亿元，可比增长18.6%；全辖地方财政一般预算收入96409万元，增长40.6%；全社会固定资产投资完成143.8亿元，增长35.1%；农民人均纯收入5013元，增长11.9%；实际利用外资5.95亿美元，增长45.5%；到位内资60亿元，增长20%；完成外贸出口7.5亿美元，增长33.2%。
第三节资源分析
一、全国文化产业资源分析
文化产业在我国是个相对较新的名词，在计划经济时代，文化只是事业，随着改革开放的深入，人们逐渐认识到文化事业中的相当一部分是可以遵循市场原则进行企业化经营的，于是近年来“文化产业”的提法就兴盛起来。
对文化产业的需求，既包括城乡居民的文化产业需求，又包括政府、企业等非居民的文化产业需求。
现实经济生活中，许多文化消费是由非居民主体进行或买单的。
不过，城乡居民对文化的消费和需求始终占据主要位置，而且随着经济的发展和体制改革的深化，城乡居民的文化消费与需求也会越来越重要。
将《中国统计年鉴》上城镇居民家庭平均每人全年消费性支出中的文化娱乐用品和文化娱乐服务两项支出加总，再乘以城镇居民人数，代表全国城镇居民家庭总的文化消费需求。
根据这种计算口径，2003年全国城镇居民家庭人均文化消费支出为420．38元，占城镇居民家庭消费性支出总额的6．46％；其中文化娱乐用品支出为264．47元，文化娱乐服务支出为155．91元。
2003年全国城镇居民家庭文化消费总额达到2201．78亿元；其中，文化娱乐用品支出总额为1385．19亿元，文化娱乐服务支出总额为816．59亿元。
将《中国统计年鉴》上农村居民家庭平均每人全年消费性支出中的文教娱乐用品及服务支出乘以农村居民人数，代表全国农村居民家庭总的文化消费需求。
根据这种计算口径，2003年我国农村居民家庭人均文化消费支出为235.68元，占农村居民家庭消费性支出总额的12.13％。
2003年我国农村居民家庭文化消费支出总额为1811．22亿元。
实际上，由于该数字包括了农村居民家庭的教育支出，所以，实际的农村居民家庭文化消费支出没有这么多，占生活消费支出的比重也没有这么高。
综合起来看，2003年我国城乡居民家庭的文化消费支出总额为4013亿元。
这是我国城乡居民家庭已经完成的文化消费支出，基本上可以视为2003年我国城乡居民家庭已经实现了的文化消费需求。
国家统计局2004年8月份曾经根据新制定的我国文化产业分类标准发布过一份《2003年我国文化产业发展简况》，该份材料显示，2003年，我国文化及相关产业有从业人员1274万人，实现增加值3577亿元。
文化及相关产业从业人员占全部从业人员（7．44亿人）的1．7％、城镇从业人员（2．56亿人）的5．0％。
文化及相关产业增加值占GDP（11．69万亿元）的3．l％。
其中文化产业3577亿元增加值统计是供给面的，如果我们将2003年我国城乡居民家庭的文化消费支出总额4013亿元中扣除农村居民家庭教育支出，那么两者就很接近了。
下表列出了我国城乡居民家庭近几年人均全年文化消费情况。
城乡居民家庭文化消费情况表
年份
农村居民家庭
城镇居民家庭
生活消费现金支出（元/人）
文教娱乐用品及服务支出（元/人）
文教娱乐用品及服务支出占生活消费现金支出比重（%）
生活消费支出（元/人）
文教娱乐用品及服务支出（元/人）
文教娱乐用品及服务支出占生活消费现金支出比重（%）
1998
1128.16
159.41
14.13
4331.61
224.39
5.18
1999
1144.61
168.33
14.71
4615.91
243.72
5.28
2000
1284.74
186.72
14.53
4998.00
264.07
5.28
2001
1364.08
192.64
14.12
5309.01
261.71
4.93
2002
1467.62
210.31
14.33
6029.88
407.04
6.75
2003
1576.64
235.68
14.95
6510.94
420.38
6.75
决定城镇及农村居民家庭文化消费需求的因素主要是家庭收入水平、其他重要支出（特别是改革以来新出现的支出）水平。
另外，由于人的需求是有层次的，文化消费需求属于比较高档的需求，所以，人民生活水平也是影响城镇居民家庭文化消费需求的重要决定因素。
人均可支配收人代表城镇居民家庭的收入水平，恩格尔系数则反映城镇居民家庭的生活水平及需求层次。
城镇居民家庭的文化消费需求与城镇居民家庭可支配收人呈正相关关系；与城镇居民家庭的恩格尔系数呈负相关关系。
1998－2003年六年之内我国城镇居民家庭的恩格尔系数从44．48下降到37．12，六年间下降了7．36个百分点。
1978－2003年我国城镇居民家庭的恩格尔系数从57．5下降到37．l。
可以预计，到2010年我国城镇居民家庭的恩格尔系数还会下降7－10个百分点。
1998－2003年六年之内我国城镇居民家庭人均可支配收人上升了1.85倍；2003年比1978年增长了4.146倍。
按照这个速度，到2010年城镇居民家庭人均可支配收人可以达到17000元（2003年价格）。
到2010年，我国城镇居民家庭人均文化消费支出将达到大约910－1130元（2003年价格）。
按照2010年全国大陆地区总人口为13．5亿，其中50％为城镇人口计算，到2010年城镇居民家庭文化消费支出总额将达到大约6140亿一7600亿元（2003年价格）。
1998－2003年六年之内我国农村居民家庭的恩格尔系数从53．4下降到45．6，六年间下降了7．8个百分点。
1978－2003年我国城镇居民家庭的恩格尔系数从67．7下降到45．6。
可以预计，到2010年我国农村居民家庭的恩格尔系数还会下降8－10个百分点。
1998－2003年六年之内我国农村居民家庭人均纯收入上升了0．95倍；2003年比1978年增长了4．507倍。
按照这个速度，到2010年城镇居民家庭人均纯收人可以达到5250元（2003年价格）。
到2010年我国农村居民家庭人均文教娱乐消费支出将达到大约376－950元（2003年价格）。
按照2010年全国大陆地区总人口为13．5亿，其中50％为农村人口计算，到2010年农村居民家庭文化消费支出总额将达到大约2530亿一6420亿元（2003年价格）。
根据以上分析，文化消费需求与经济发展和人民生活水平密切相关。
随着人民收人和生活水平的日益提高，人民群众的文化消费需求会越来越旺盛。
二、全国动漫产业（包括动漫旅游业）资源分析
中国动漫产业近几年来进入快速发展期。
近两年林林总总的动漫展在我国流行一时，目前其推动原创动漫产业的方式已从最初的展示原创画稿、同人志作品，开始转向为国内动漫爱好者寻找事业发展的机遇。
2004年4月20日，广电总局发布《关于发展我国影视动画产业的若干意见》的通知，通知中明确表示，紧密联系我国影视动画产业的客观实际，从体制、政策、市场管理上促进我国影视动画产业的发展，真正把我国影视动画产业做强做大。
2005年、2006年、2007年国务院办公厅、广电总局、各地政府相继出台一系列实质性支持动漫产业发展的政策。
在诸多利好政策的刺激下，中国动漫业迅速升温。
据不完全统计，目前全国有二十几个省市将动漫作为新兴产业大力扶持，北京、上海、苏州、杭州、广州、深圳、大连、长春等地相继出台优惠政策，建立动漫产业基地；200多所大专院校开办了动画专业；各种动画节、动漫展、动漫论坛、动漫培训班纷纷举办，业内人士普遍认为，国家对动漫产业的扶持力度已经超过了前几年对电视剧的支持。
中国动漫在经历了漫长的“严冬”之后，终于迎来了春天。
据统计，2005年我国动漫产业及相关收入达到近300亿元，中国动漫市场已成为全世界最大的潜在消费市场。
由此可见，无论是国际市场，还是国内市场，动漫产业前景十分广阔。
三、山东省旅游资源分析
（一）得天独厚的旅游资源
山东是中国的旅游资源大省，改革开放以来，山东旅游业发展迅速。
全省共修复、修建旅游景区景点510余处，其中国家4A级旅游区9处，3A级16处，2A级26处，A级55处，领先于全国。
孔子故里曲阜，其世界罕见、享有“东方文化高峰”称誉的古建筑群，至今保存完整，被联合国教科文组织评为“世界文化遗产”。
有“五岳独尊”之称的泰山，位于山东中部，以其雄伟壮丽的自然风光和独特丰富文化蕴含，被誉为“中华之魂”，联合国教科文组织评其为“世界自然文化遗产”。
中华民族的“母亲河”黄河，流经山东610公里，汇入渤海。
黄河入海口原始独特的自然风光，令人叹为观止。
全省有“中国优秀旅游城市”12个。
省会济南素有“泉城”美称，趵突泉、千佛山、大明湖、灵岩寺为泉城增光添彩；滨海城市青岛是中国沿海重要的商业城市之一，也是著名的青岛啤酒产地，市区欧式建筑群和新建的国家级旅游度假区别具魅力。
“人间仙境”蓬莱，既有登州古市风情，又有自然奇观海市蜃楼出没。
其他诸如“国际葡萄酒城”烟台、“世界风筝都”潍坊、齐国故都淄博等，也都各具风采。
此外古典名著《水浒》故事发生地水泊梁山、《聊斋志异》作者居住地蒲家庄、《金瓶梅》故事发生地临清等，至今古迹尤存。
（二）丰富多彩的旅游项目
山东利用丰富的旅游资源，组织开发修学旅游、民俗旅游、书法旅游等30多项专项旅游活动，深受游客欢迎。
此外，山东每年还将举办驰名中外的大型旅游节庆活动。
例如，4月20日举办的潍坊国际风筝会；7月8日举办的青岛啤酒节；9月2日在泰安举办的泰山国际登山节；9月26日在曲阜举办的国际孔子文化节等。
（三）便捷完备的服务设施
旅游业已跨入山东省国民经济支柱产业的行列。
2002年全省旅游总收入494亿元，占GDP的5.24%。
旅游综合接待能力明显增强。
截至2002年，全省共有星级酒店348家，旅行社1050余家，车船公司41家，各旅游城市还兴建了一批高档次的餐馆、商店、娱乐设施等，接待服务体系日趋完善。
省内济南市、青岛市、济宁市、烟台市、潍坊市等大中城市主要景点统计见下表：
序号
著名景点
所在省份
所在城市
景点类型
1
十笏园
山东
潍坊市
2
琅琊古城
山东
青岛市
3
东周殉马坑
山东
淄博市
4
颜庙
山东
曲阜市
5
周公庙
山东
曲阜市
6
尼山孔子庙
山东
曲阜市
7
泰安-岱庙
山东
泰安市
8
泰安-碧霞寺
山东
泰安市
9
泰安-普照寺
山东
泰安市
10
泰安-天祝庙
山东
泰安市
11
泰安-岱庙坊
山东
泰安市
12
曲阜孔庙
山东
曲阜市
13
泰安-红门宫
山东
泰安市
14
崂山太清宫
山东
青岛市
15
孟庙
山东
邹城市
16
崂山上清宫
山东
青岛市
17
黑虎泉
山东
济南市
18
七十二泉
山东
济南市
19
济南珍珠泉
山东
济南市
20
遬玉泉
山东
济南市
21
趵突泉
山东
济南市
22
天柱山摩崖刻石
山东
青岛市
23
泰安-东路
山东
泰安市
24
泰安-经石峪
山东
泰安市
25
孔府内宅
山东
曲阜市
26
孔府厅堂
山东
曲阜市
27
万仞宫墙
山东
曲阜市
28
汇泉海水浴场
山东
青岛市
29
泰安-王母池
山东
泰安市
30
潍坊风筝
山东
潍坊市
31
名人与潍坊
山东
潍坊市
32
升级会员 