世联地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告.docx

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世联地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告

世联地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告

地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告

未经深圳市地铁有限公司或其授权主管部门许可本报告全部或部分内容不得供给任何第三方

评估报告名称地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告评估报告编号[2005]K0305号评估机构深圳市世联房地产评估有限公司评估日期2005年3月8日至2005年6月21日

深圳市地铁有限公司

承蒙信任我们非常荣幸地提交我公司深圳市世联房地产评估有限公司对贵公司委托的地铁老街站上盖物业项目可行性研究方面的意见供贵司参考

需要说明的是本报告中项目规划功能规划指标及可销售面积指标等依据深圳市地铁有限公司提供的资料如果相关数据发生改变我们的测算结果也需相应做出调整

因项目为地铁老街站上盖物业这一特殊性我们在投资估价与资金筹措项目的建设进度安排主要依据委托方提供的有关资料通过对本项目前期初步定位构想规划进行分析基于目前深圳市房地产市场情况结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的

由于时间与资料的限制未必能将项目的实际情况全面地考虑在内希望通过我们的努力为贵公司提供有价值的建议

顺颂

商祺

深圳市世联房地产评估有限公司

2005年6月21日

一项目总论1

1项目背景1

11项目位置1

12项目四至1

13项目建设规划指标2

14项目用地现状3

15开发公司概况3

16承担可行性研究工作的单位5

17可行性研究范围5

18研究工作依据5

2可行性研究结论6

21项目开发的必要性6

22自然可行6

23法律基本可行6

24市场可行7

25经济效益可行7

com项目建设进度7

com投资估算和资金筹措8

com项目经济效益9

3项目风险及防范建议9

31开发风险9

com手续风险9

com建筑主体风险9

com资金筹措风险10

314市场风险10

32防范建议10

33关于地价的建议10

4可行性研究结论11

二宏观市场研究12

1全国经济环境12

112004年国民经济较快增长12

12全国房地产市场发展状况12

13土地市场不断规范13

14加强土地供应调控停止别墅类用地的土地供应14

15利率政策调整对于房地产市场的影响14

16房地产税开征对于房地产市场的影响14

2深圳市经济环境15

21深圳市社会经济发展现状15

22居民消费收入呈上升态势15

23深圳市远景及发展定位16

24深圳市房地产市场回顾16

25房地产进入平稳增阶段17

26深圳市房地产市场未来预测17

三片区房地产市场研究18

1片区规划18

2片区房地产市场特征19

21片区房地产市场发展19

22住宅房地产市场19

com住宅房地产市场概况19

com住宅房地产市场供给19

com住宅房地产需求分析20

com典型房地产调查20

23商业房地产市场22

com商业房地产供给22

com片区商业房地产分布22

com商业房地产需求分析23

com商业房地产经营情况23

com经营方式23

com发展机会23

com典型房地产调查24

3片区房地产市场分析结论26

41住宅房地产市场26

42商业房地产市场26

四项目SWOT分析及评价27

1项目SWOT分析27

11优势S27

12劣势W27

13机会O27

14威胁T27

2项目评价28

五地铁对项目影响29

1深圳地铁规划29

11轨道交通布局29

12地铁带来的转变30

2地铁商业调查30

21深圳市地铁1号线沿线地下商业调查30

22地铁对深圳商业的影响31

3地铁对本项目的影响31

六项目定位及评估32

1项目定位32

11项目发展规划32

12地下室部分设计内容和要求32

13商场和公交站设计内容和要求33

14商务公寓设计内容和要求33

15客户定位33

16价格定位34

2项目评估34

21项目发展规划评估34

22项目户型设计评估34

23客户定位评估35

24价格定位评估36

25项目评估意见37

七项目开发建设进度安排38

1有关工程计划说明38

2施工横道图38

八投资估算与资金筹措39

1项目总投资估算39

2资金筹措41

3投资使用计划41

九销售及经营收入预测42

1物业销售收入42

2经营收入测算42

3项目销售回款计划43

4资金来源与运用分析43

5销售利润43

十社会效益分析44

1建立现代交通接驳体系完善地铁服务功能44

2带动周边区域发展44

3加强港深经贸往来44

4国有资产良性发展示范44

5增加政府税收提供就业机会45

十一财务与敏感性分析46

1赢利能力分析46

2项目不确定性分析46

21项目盈亏平衡分析46

22项目敏感性分析46

十二研究结论与建议48

1项目经济效益48

2项目风险及防范建议48

21开发风险48

com手续风险48

com建筑主体风险48

com资金筹措风险49

214市场风险49

22防范建议49

23关于地价的建议49

3可行性研究结论50

十三附表51

附表1项目工程计划横道图

附表2项目开发成本估算表

附表3项目投资计划估算表

附表4项目销售收入与经营税金及附加估算表

附表5项目经营收入分析估算表

附表6资金来源与运用表

附表7损益及利润分配表

附表8现金流量表全部投资

附表9敏感性分析表

项目总论

项目背景

11项目位置

12项目四至

南临市政路西临建设路

北临解放路东临永新商业城

13项目建设规划指标

本次评估项目位于深圳市罗湖区建设路与解放路交汇处东南侧规划为商住综合用地根据委托方提供的《深圳市建设用地规划许可证》深规许字01-2005-0205号《深圳地铁一期老街站换乘综合体及上盖物业工程方案设计任务书》《深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书》等有关资料项目经济技术指标如下表

项目经济技术指标

项目名称规划指标

《深圳市建设用地规划许可证》深规许字01-2005-0205号设计指标

《深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书》及其它资料用地单位深圳市地铁远为房地产开发有限公司总用地面积59354平方米59354平方米建筑容积率≤496≤49建筑高度或层数----≤60米总建筑面积----46982平方米计容积率建筑面积29440平方米29440平方米其中商务公寓9974平方米10860平方米商业14680平方米14680平方米公交换乘站换乘大厅及

部分辅助用房3700平方米3700平方米设备转换层1086平方米----其它----200平方米不计容积率建筑面积平方米----17542负4至负1层总体布局及建筑退红线要求退红线1-21-5≥5米3-4≥25米4-5≥1米2-3≥1米

建筑功能为公交换乘及附属用房地下3-4层为地铁站台层地下2层为地铁站厅层地下1层为交通分流层市政设施要求车辆出入口----给水接口与周边市政路相接雨水接口与周边市政路相接污水接口与周边市政路相接电源与周边市政路相接通讯与周边市政路相接备注根据深圳市政府[2002]23号文具体开发经营方案经市政府批准后方可办理土地出让手续

《建设用地规划许可证》根据深圳市规划委员会2004年第1次会议审议结果核发原核发深规土规许字01-2005-0088号《深圳市建设用地规划许可证》作废

地铁老街站上盖物业面积指标

层数建筑面积