世联地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告.docx

1、世联地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告世联地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告 地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告未经深圳市地铁有限公司或其授权主管部门许可本报告全部或部分内容不得供给任何第三方评估报告名称 地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告 评估报告编号 2005K0305号 评估机构 深圳市世联房地产评估有限公司 评估日期 2005年3月8日至2005年6月21日 深圳市地铁有限公司承蒙信任我们非常荣幸地提交我公司深圳市世联房地产评估有限公司对贵公司委托的地铁老街站上盖物业项目可行性研究方面的意见供贵司参考需要说明的是本报告中项目规划功能规划指标及可销售面积指标等依据深圳市地铁有限公

2、司提供的资料如果相关数据发生改变我们的测算结果也需相应做出调整因项目为地铁老街站上盖物业这一特殊性我们在投资估价与资金筹措项目的建设进度安排主要依据委托方提供的有关资料通过对本项目前期初步定位构想规划进行分析基于目前深圳市房地产市场情况结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的由于时间与资料的限制未必能将项目的实际情况全面地考虑在内希望通过我们的努力为贵公司提供有价值的建议 顺颂商祺深圳市世联房地产评估有限公司2005年6月21日一 项目总论 11 项目背景 111 项目位置 112 项目四至 113 项目建设规划指标 214 项目用地现状 315 开发公司概况

3、 316 承担可行性研究工作的单位 517 可行性研究范围 518 研究工作依据 52 可行性研究结论 621 项目开发的必要性 622 自然可行 623 法律基本可行 624 市场可行 725 经济效益可行 7com 项目建设进度 7com 投资估算和资金筹措 8com 项目经济效益 93 项目风险及防范建议 931 开发风险 9com 手续风险 9com 建筑主体风险 9com 资金筹措风险 10314 市场风险 1032 防范建议 1033 关于地价的建议 104 可行性研究结论 11二 宏观市场研究 121 全国经济环境 1211 2004年国民经济较快增长 1212 全国房地产市场发

4、展状况 1213 土地市场不断规范 1314 加强土地供应调控停止别墅类用地的土地供应 1415 利率政策调整对于房地产市场的影响 1416 房地产税开征对于房地产市场的影响 142 深圳市经济环境 1521 深圳市社会经济发展现状 1522 居民消费收入呈上升态势 1523 深圳市远景及发展定位 1624 深圳市房地产市场回顾 1625 房地产进入平稳增阶段 1726 深圳市房地产市场未来预测 17三 片区房地产市场研究 181 片区规划 182 片区房地产市场特征 1921 片区房地产市场发展 192 2 住宅房地产市场 19com 住宅房地产市场概况 19com 住宅房地产市场供给 19

5、com 住宅房地产需求分析 20com 典型房地产调查 202 3 商业房地产市场 22com 商业房地产供给 22com 片区商业房地产分布 22com 商业房地产需求分析 23com 商业房地产经营情况 23com 经营方式 23com 发展机会 23com 典型房地产调查 243 片区房地产市场分析结论 2641 住宅房地产市场 2642 商业房地产市场 26四 项目SWOT分析及评价 271 项目SWOT分析 2711 优势S 2712 劣势W 2713 机会O 2714 威胁T 272 项目评价 28五 地铁对项目影响 291 深圳地铁规划 2911 轨道交通布局 2912 地铁带来

6、的转变 302 地铁商业调查 3021 深圳市地铁1号线沿线地下商业调查 3022 地铁对深圳商业的影响 313 地铁对本项目的影响 31六 项目定位及评估 321 项目定位 3211 项目发展规划 3212 地下室部分设计内容和要求 3213 商场和公交站设计内容和要求 3314 商务公寓设计内容和要求 3315 客户定位 3316 价格定位 342 项目评估 3421 项目发展规划评估 3422 项目户型设计评估 3423 客户定位评估 3524 价格定位评估 3625 项目评估意见 37七 项目开发建设进度安排 381 有关工程计划说明 382 施工横道图 38八 投资估算与资金筹措 3

7、91 项目总投资估算 392 资金筹措 413 投资使用计划 41九 销售及经营收入预测 421 物业销售收入 422 经营收入测算 423 项目销售回款计划 434 资金来源与运用分析 435 销售利润 43十 社会效益分析 441 建立现代交通接驳体系完善地铁服务功能 442 带动周边区域发展 443 加强港深经贸往来 444 国有资产良性发展示范 445 增加政府税收提供就业机会 45十一 财务与敏感性分析 461 赢利能力分析 462 项目不确定性分析 4621 项目盈亏平衡分析 4622 项目敏感性分析 46十二 研究结论与建议 481 项目经济效益 482 项目风险及防范建议 48

8、21 开发风险 48com 手续风险 48com 建筑主体风险 48com 资金筹措风险 49214 市场风险 4922 防范建议 4923 关于地价的建议 493 可行性研究结论 50十三 附表 51附表1项目工程计划横道图附表2项目开发成本估算表附表3项目投资计划估算表附表4项目销售收入与经营税金及附加估算表附表5项目经营收入分析估算表附表6资金来源与运用表附表7损益及利润分配表附表8现金流量表全部投资附表9敏感性分析表项目总论项目背景11 项目位置12 项目四至南临市政路 西临建设路北临解放路 东临永新商业城13 项目建设规划指标本次评估项目位于深圳市罗湖区建设路与解放路交汇处东南侧规划

9、为商住综合用地根据委托方提供的深圳市建设用地规划许可证深规许字01-2005-0205号深圳地铁一期老街站换乘综合体及上盖物业工程方案设计任务书深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书等有关资料项目经济技术指标如下表项目经济技术指标 项目名称 规划指标深圳市建设用地规划许可证深规许字01-2005-0205号 设计指标深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书及其它资料 用地单位 深圳市地铁远为房地产开发有限公司 总用地面积 59354平方米 59354平方米 建筑容积率 496 49 建筑高度或层数 - 60米 总建筑面积 - 46982平方米 计容积率建筑面积 29440平方米 29440平方米 其

10、中商务公寓 9974平方米 10860平方米 商业 14680平方米 14680平方米 公交换乘站换乘大厅及 部分辅助用房 3700平方米 3700平方米 设备转换层 1086平方米 - 其它 - 200平方米 不计容积率建筑面积平方米 - 17542负4至负1层 总体布局及建筑退红线要求 退红线1-21-55米3-425米4-51米2-31米建筑功能为公交换乘及附属用房地下3-4层为地铁站台层地下2层为地铁站厅层地下1层为交通分流层 市政设施要求 车辆出入口 - 给水接口 与周边市政路相接 雨水接口 与周边市政路相接 污水接口 与周边市政路相接 电 源 与周边市政路相接 通 讯 与周边市政路相接 备注 根据深圳市政府200223号文具体开发经营方案经市政府批准后方可办理土地出让手续建设用地规划许可证根据深圳市规划委员会2004年第1次会议审议结果核发原核发深规土规许字01-2005-0088号深圳市建设用地规划许可证作废 地铁老街站上盖物业面积指标层数 建筑面积