长株潭一体化新产业融园项目可行性研究.docx
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长株潭一体化新产业融园项目可行性研究
长株潭一体化新产业融园项目
可行性研究报告
第一章项目概况.............................................2
第二章项目需求分析.........................................11
第三章项目SWOT分析........................................15
第四章项目总体规划.........................................23
第五章投资估算与资金筹措...................................37
第六章财务与敏感性分析......................................45
第七章社会效益分析.........................................51
第八章风险分析及预防.......................................55
第九章需政府支持事项........................................60
第十章可行性研究结论与建议..................................63
附：
项目建设规划总平面图（等方案确定后再设计）
第一章项目概况
项目背景
一、项目背景
——早在90年代，面对易家湾及周边地区的经济落后局面，作为湘潭的民营企业家，湖南xx实业有限公司董事长xx先生十分痛心，强烈的社会责任感促使他想改变这种现状，萌生把该区域建设成集新型产业、商贸物流、商务会展、旅游观光于一体的经济开发区，但由于受到当时发展条件的限制，计划暂时搁浅；
——2000年初，xx先生组织了有关专家，召开了“易家湾全国钢材销售中心”项目的务虚会议，会议上提出了将昭山开发区进行整体规划、分期实施、滚动开发，在开发理念上形成新型产业、市场区、第三产业、高级住宅区及水上娱乐区等五大功能区的想法，由于种种原因，构想未能实施；
——2006年，随着融城步伐的加快，xx先生决定抓住“长株潭经济一体化”的良好发展机遇，在充分研究了国内外各区域经济发展的成功经验后，想法日渐完善：
以市场需求为导向、紧抓信息脉搏，首先打造一个工业品交易平台，以块状经济优势，形成产业与资源的优势互补，从而带动区域产业发展，并与旅游、物流、信息、会展等产业相结合，形成交易平台与相关产业的良性互动。
待时机成熟后，在政府的领导和统筹下，逐步将周围的优势产业形成整体，建设“长株潭一体化新产业融园”，形成一个有旺盛生命力的“区域经济圈”；
——2006年10月，xx先生的想法得到了湖南xx实业有限公司、湖南xx实业有限公司的一致认同，三家企业准备联手实施这一想法，并开始着手对项目的可行性进行研究。
二、项目梗概
1、项目拟用名称：
长株潭一体化新产业融园
2、项目占地面积：
约3000亩
3、项目初步设想
——利用易家湾得天独厚的铁路、公路、港口、货运等交通优势，以“物流兴市场”的战略，以发展当地经济为指导思想；以“高起点规划、高标准建设”的总体要求，充分发挥和利用产业优势、配套设施优势、交通区位优势，全方位提升项目的服务功能，打造成一个立足长株潭、面向省内外，具有持续盈利能力、无限发展潜力与广阔成长空间的工业品交易平台。
5、项目发展方向
——项目发展成熟后，将紧跟长株潭一体化的步伐，在政府的领导和统筹下，以政府为主导，以民营资本为依托，以市场为主体，实行企业化运作，集合周边的优势产业，建设“长株潭一体化新产业融园”，集新型产业、商贸、物流、会展于一体，使项目成为长沙、株洲、湘潭三市融城的纽带和极具竞争力的区域经济中心，促进区域经济一体化。
并最终将项目打造成全省乃至全国工业品交易、物流、信息和集散中心。
5、投资主体：
——该项目将由湖南xx实业有限公司、湖南xx实业有限公司、湖南xx实业有限公司联手打造。
三、项目拟建位置
项目地处长沙、株洲、湘潭三市的交汇地，长株潭一体化的中心位置。
距长沙30公里，湘潭17公里，株洲21公里，交通四通八达，既可承东启西，又利于北上南下，占尽地利。
（将附位置图，并标注铁路货运站、公路、港口）
四、项目提出的依据
1、2002年3月《长株潭城市群CDS最终报告》
2、2002年6月25日湖南省人民政府下发的《长株潭产业一体化规划》
3、2005年3月《长株潭城市群区域发展规划》
4、2006年《湖南省国民经济和社会发展十一五规划纲要》
5、2006年4月中共中央、国务院《关于促进中部地区崛起的若干意见》
6、2006年6月28日，第一届长株潭三市党政领导联席会议上签订的《长株潭区域合作框架协议》
7、《长沙市城市总体规划（2003年至2020年）》
8、《株洲市城市总体规划（2006年-2020年）》
9、《湘潭市易家湾镇总体规划》
——1个市场和24>>.5万家工业企业共生共荣；?
——1个市场衍生出了10万家服务业企业；?
——1个市场带动了周边地区30万农村劳力就业，每年输出来料加工业务货值100多亿元。
?
这个现象源自浙江义乌小商品市场。
义乌市场从打造小商品交易平台到今天的“义乌现象”，从“块状经济”到形成“义乌经济圈”，是义乌人凭借“市场带动工业，工业支撑市场，市场与产业联动”的独特发展路径，让市场变成了一座巨大的反应堆，引发了资本、人力、信息等生产要素的连续裂变，变出了一个开始以第三产业占主导地位的现代产业结构，变出了一个能引领国内外消费潮流的现代小商品制造业，变出了一个辐射浙江、接轨国际的“义乌经济圈”。
“接轨义乌”，现在已成为周边县市的共同战略，许多县市都把快速通道修到义乌，拉近与义乌的距离，以尽快接受义乌市场的辐射。
目前义乌市场的辐射范围已从浙中地区扩大到衢州、丽水及浙赣闽的交界地区，乃至更远的区域；扩散方式从单一的来料加工转向资金、技术输出和产业链延伸；扩散的领域从商品加工发展到旅游开发、物流建设和人员培训。
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1、浙江义乌小商品市场---裂变效应创造巨大产业价值
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2、“无中生有”——乐从三市场年卖310亿
佛山市顺德区乐从镇，这个仅78平方公里的小镇，2005年工业产值65亿元，但商业销售却高达310亿元，镇级可支配财政收入4亿多元。
国家统计局2005年对中国经济实力千强镇排名显示，乐从镇排在了第32位。
从以上数据可以看出，乐从的富不是“造”出来的，而是“卖”出来的。
而这310亿主要来自乐从的家具、钢铁和塑料三大市场。
现在家具、钢铁、塑料三大市场已经成为乐从的三张“名片”。
不产钢却成为全国最大的钢铁集散地?
?
——乐从钢铁市场形成于80年代初期，现已发展成为占地70多万平方米、有各类钢铁贸易公司630多家、钢材深加工企业40多家、相关的从业人员5000多人、各类钢材年销售量超过800万吨的特大型钢铁贸易专业市场，集钢铁销售、运输、深加工、配送、仓储、物流于一体。
全国各大钢铁企业如宝钢、鞍钢、武钢等均在市场内设有经销点，是国产及进口钢材的销售集散地。
各种品种、规格的钢材资源应有尽有，经营规模居全国首位。
中国钢铁工业协会的权威人士曾经由衷地说过：
“中国钢铁市场看广东，广东钢铁市场看乐从”。
2005年7月正式华南（国际）物流钢铁交易中心的落成并投入运营，使乐从钢市从传统交易方式向现代物流模式跨越。
无森林资源却有着世界最大的家具市场?
——乐从的家具市场建筑面积200万平方米，延绵10多里12排26条商业长街，呈“非”字结构浩浩荡荡排列，商场共1437个，从业人员近5万人，经销商3000多家，经营各类家具产品20000余种，汽车日流量达20000台次以上，产品产销量居全国家具市场之冠；市场辐射全国各省、市、自治区以及海外各国。
没石油化工企业，却形成华南地区最大的塑料原料市场——乐从塑料市场占地面积60多万平方米，驻点经销的商户600多家，年促成塑料贸易额100多万吨，品种近2000种，是华南交易额最高的塑料专业市场和最大的物流中心，被授予“中国塑料商贸之都”。
国外大型石化公司鲁石化、吉化、
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“无中生有”——乐从三市场年卖310亿（续）
上海石化、茂名石化和香港大型塑料贸易公司纷纷进入该市场，市场内的塑料原料占了广东塑料市场的1／3。
乐从塑料市场的价格行情已经成为业内人士的决策依据，成为华南塑料行业的“晴雨表”。
乐从三大专业市场的成功经验
1、优越的地理位置：
乐从镇地处珠三角黄金腹地，是广州通往粤西的咽喉地带，交通四通八达，客观上为乐从商贸流通发展创造了有利条件。
2、企业家的有效运作：
改革开放后，乐从人抓住机遇、敢为人先，以随机应变的本能及协作抱团意识，通过规范的市场运作使乐从三大市场逐步做大做强。
3、政府有效的引导和推动：
为培育和发展三大市场，乐从镇党委、政府一直抱着“创建良好的环境，放水养鱼，藏富于民，让企业有自由发挥的空间”的理念。
企业好了，政府才会好，社会才会好。
只要不触犯法律法规，政府都支持企业大胆去干。
企业遇到困难，政府会尽最大努力帮忙解困。
政府始终是乐从企业发展壮大的最可靠屏障。
政府在政策上对商贸流通业大力扶持，优化投资环境；通过举办多次大型展会，推动市场的发展，建立了大量客户网络；政府还专门设置“专业市场综合管理办公室”，分别从政府和职能管理部门抽调专职人员组成；为适应乐从三大市场的发展，政府在基础设施建设上也做了许多工作……。
乐从经济的奇迹，正是乐从政府的大力支持、有效引导和推动与乐从企业家进取、团结精神相结合的结晶。
2003年，奥康集团一掷十亿元在重庆璧山构建“中国西部鞋都工业园”，这是第一个由中国民营企业为主导建设的工业园区，可称“中国民企第一工业园”，它的发展给中国的工业园区发展带来更多新的启示，这是政府的“无为而治”和企业的“有所作为”有完美结合，达到了三蠃的效果——增加税收、解决就业、企业赢利。
“中国西部鞋都工业园区”一期工程九百三十七亩，其中奥康生产出口基地的五幢轻钢结构的标准厂房占地一百三十亩、西南鞋材交易中心占地一百五十八亩，“金都鞋业孵化区”轻钢结构标准厂房占地五十亩。
“中国西部鞋都工业园”运用市场化的手段来经营工业园区，因此投资成本相当低，而且配套进度很快，服务非常到位。
2004年2月26日，中国国土资源部、商务部、国家审计暑等多部门组成的调查组，在检查中国各地经济开发区和工业园区时，把“中国西部鞋都工业园”作为了一个重点考察对象。
在经过了几天的检查之后，国土资源部的一位副司长表示，园区的建设非常健康，是在认真地做产业，要大力的支持。
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3、“中国民企第一工业园”启示
“工业园区是一个建设周期长，投资规模大，回报慢的项目，一般的企业是不敢轻易涉足其中，所以很多的时候，这种项目只有政府才有能力来统筹安排。
”，“一个民营企业敢于勇敢地站出来牵头，而且真正务实地去建设一个工业园区，对于这种勇气和决心，我非常佩服！
”
——原温州市政府副秘书长、现重庆奥康置业有限公司总经理王运正
第二章项目需求分析
宏观经济需求分析
长株潭一体化产业投资需求分析
项目所在地经济发展需求分析
一、宏观经济需求分析
（1）构筑和提升工工业品专业化市场已成为我国走新型工业化道路的重要内容
——我国工业的快速发展，客观上为工业品市场的发展提供了坚实的物质基础。
目前我国不同规模、不同经营特色的工业品交易市场特征表现为吞吐量大、成交额高、专业特色强。
而今，工业品市场发展的内外环境都在发生着巨大变化，从内部来看，交易方式由传统型的集贸市场交易向网上交易等多种交易方式转变；销售对象由原来的以内销为主向内外贸交易转变。
从外部来看，世界工业品贸易一体化进程中，贸易磨擦愈演愈烈，构筑和提升工工业品专业化市场已成为我国走新型工业化道路的重要内容。
（2）市场文化已经成为我国商业文化的重要组成部分
——改革开放以来，市场文化已经成为我国商业文化的重要组成部分。
例如：
永不落幕的展销会，商流、物流、资金流、信息流的高度集中，万商云集的旺盛人气，中小资本创业的乐园，等等。
这些都体现了改革开放的精神，体现了市场经济的精神，已经渗透到千家万户的生活领域。
（3）有特色的交易市场是城市个性化特色的体现
——经过二十多年的发展，我国相当一批交易市场不但为城市创造了财富、创造了品牌，甚至创造了一个又一个城市的辉煌。
象义乌小商品城、乐从三大市场、绍兴轻纺城、常熟招商城已经就是城市的名片；北京亚运村汽车交易市场、深圳布吉农产品市场等等也已经成为一道道亮丽的城市景观，这些都已经形成了极富特色的城市个性。
所以就一个城市来说，最重要的个性是它的文化和商业个性。
因此，在城市改造过程中，应当发展市场特色；在经营城市过程中，应打造带有浓郁文化和商业特征的城市个性化特色。
二、长株潭一体化产业投资需求分析
1、加快长株潭结合部的开发是“长株潭一体化”紧迫需要
——“长株潭城市群”入围中央关于促进中部崛起的10号文件、长株潭被列为“十一五”国家高新技术产业发展重点扶持地区，这给长株潭经济一体化的推进带来了良好契机。
长株潭一体化建设的关键是三市在产业结构上的趋异与互补，在空间布局上的组合与协调，在总体水平上的跨越式发展。
加快长株潭三市结合部的开发，通过连接三市的核心极强大的吸引力和辐射能力，长株潭三市不仅可以互相促动，协调发展，更能较快实现土地的升值和加快推进三市一体化进程。
——在《长株潭区域合作框架协议》中三市承诺，今后将由三市共同建设长株潭优势产业基地、现代装备制造业基地和共建开放招商平台行动方案。
湘潭市市长彭宪法在长株潭三市党政领导联席会议上强调，“长株潭三市的合作，要在产业互补、产业集群上取得实质性的进展”。
产业与区域的有效结合，不仅推动地方经济增长，促进地区企业的发展，而且能够快速的提升区域的竞争优势和核心竞争力。
2、长株潭产业一体化需要产业融合的平台
——长株潭三市作为我省重要的工业城市，实力雄厚，是湖南省经济最发达的地区，其产业也将努力向一体化方向发展。
工业方面，三市已形成工业门类较为齐全、具有一定经济技术基础和规模的工业体系，规模工业增加值及大中型工业企业数量都占全省总数的三分之一。
而培育规范的市场，增强产业内在活力，促进三市市场经济的统一和融合是长株潭产业一体化的必需。
因此，构筑“长株潭一体化新产业融园”，为长株潭优势产业提供一个交易和物流的平台，能够有效地促进三市产业的融合，进而加快三市产业一体化的步伐。
3、长株潭大经济圈的形成需要区域小经济圈的融合
——长株潭大经济圈的形成，势必建立在小区域经济圈的基础之上，是一个又一个小经济圈的融合。
项目通过环境、管理和基础设施等方面的整体优势和功能，使之成为市场交易的平台、进而演变成招商引资的基础、产业的孵化基地、经济增长点的培育区，从而有效地融入长株潭经济圈，加速长株潭一体化的进程，促进长株潭产业经济的发展。
三、项目所在地经济发展需求分析
1、地区经济的发展需要一个能起到领头作用的优势产业
——对于一个地区来说，如果能结合当地的资源优势和产业优势，通过有目的地规划，通过培育一个优势的龙头产业，进而进行行业或产业间的链接和组合，建立起相互关联、互相促进、共同发展的产业体系，无疑对该区域充分发挥资源优势和产业优势，加快经济发展速度，提高经济发展质量，实现环境与经济的协调发展具有十分重要的意义。
2、昭山开发区的规划与定位需要生态环保的产业来促进其经济发展
——湘潭昭山旅游经贸开发区旅游资源丰富，开发区定位为生态型城区，以江、湖、库和山峦自然风貌和人文文化特点，建设为环境优美、配套齐全、功能完善的具有时代风尚的生态休闲旅游中心。
其产业定位是以商贸、旅游为主，任何非生态的产业与其产业发展政策都是背道而驰，而以贸易为主的“长株潭一体化产业融园”完全契合其地区经济发展的需求。
3、当地的旅游业需要其他产业的互补与促进
——与全省甚至全国知名旅游景点相比，昭山旅游业处于相对弱势地位。
因此，需要有其他产业相互补充与促进；
——义乌小商品市场、乐从三大市场的繁荣促进了其旅游业的发展，昭山的旅游业也可以借助其他产业加以推动，有旺盛生命力的生态产业是其最佳选择。
第三章项目SWOT分析
产业外部环境分析
产业内部条件分析
一、产业内部条件分析
1、优势（strength）
1、区位与交通优势
——项目地处长株潭三市融城核心，三条城市交通动脉——新建成的长沙大道、建设中的昭山大道、规划中的株洲大道在此交汇。
京珠、上瑞高速公路穿境而过，320、107两条国道交汇，湘黔、京广铁路贯穿于此，并设有铁路专用货运站，此站连接湘黔线，区位优势明显；
——易家湾港区为湘潭港总体规划中的一个重要港区，位于长株潭金三角地带，水位较好，可用深水岸线930米，河宽600-700米，可建12个千吨级码头。
——几大运输大动脉（湘黔、湘沪、京广、武广、京株、上瑞、湘江航线）位于项目3公里处，项目所在地距黄花国际机场仅40公里，距大托铺机场20公里。
2、通讯信息优势
——长株潭通过实施通讯信息发展得很快，通过实施“165”和“788”工程，三市间大容量、高速率的信息传输平台已经建成，均已实现了电话交换程序化、传输数字化；
——计算机信息网络已经建成，三市已基本上进入了信息高速公路。
3、政策优势
——目前政府已经设立了以湖南省人民政府省长为组长的湖南省人民政府长株潭经济一体化协调领导小组办公室，对有关长株潭一体化的项目十分重视，项目符合省委省政府关于长沙、株洲、湘潭三市经济一体化的大政方针和宏伟战略目标，能够取得政府支持；
——项目所在地投资环境宽松，各项政策优惠；
——按照“交通同环、电力同网、金融同城、信息同享、环境同治”的规划目标，长株潭正积极推进基础设施一体化。
4、资源与产业优势
——长株潭通过大力发展高新技术产业，突出营造园区经济，努力增加工业投入，发展壮大产业集群，工业化进程明显加快。
目前，已基本形成了长沙以电子信息、机械、食品为主，株洲以交通运输设备制造、有色金属、化学原料及化学制品、非金属矿物制品为主，湘潭以黑色冶金、机电及机械制造、化纤纺织、化学原料及精细化工为主的产业格局。
各具特色的支柱产业，成为推动新型工业化的强大支撑。
——2005年，三市完成城镇固定资产工业项目投资295>.44亿元，占全省的37>.4%；完成工业增加值829>.76亿元，占全省工业增加值的37>.9%，增长16>.1%。
——今年前三季度，长株潭工业优势进一步显现，完成工业增加值718>.71亿元，比上年同期增长18>.4%，增速比全省平均水平高1>.4个百分点，占全省的比重为36>.1%，比上年同期上升了2个百分点。
5、人力资源优势
——项目由xx、xx、xx三家企业联手投资打造，将从三家企业选拨最优秀的人才参与项目运作与管理；
——长株潭聚集了湖南省的优秀人才，40余所高校有30万在校大学生。
项目位于处长株潭三市金三角地带，只要制订颇具吸引力的人才政策，完全可以吸纳到所需要的管理和技术人才。
6、资金优势
——xx、xx、xx三家企业有一定的经济基础和良好的银行信誉，也有着广泛的人脉资源，可以很好地解决启动资金和发展资金的问题。
资料来源：
《湖南统计信息网》
2、劣势（weakness）
（1）项目所在地非工业品集中区
——由于不是传统的工业品聚集区域，项目启动存在一定难度。
但通过项目的合理定位和精心策划，加大市场运作和宣传力度，这些困难都会迎迎刃而解。
（2）项目没有纳入总体规划
——根据易家湾的规划，“镇区分为南北两大组团。
北组团结合昭山风景区，建设成为风景区生活设施服务区；南组团结合凤形山、仰天湖以及交通枢纽设施，建设成为旅游、商贸、金融、信息区，其中南组团为起步区。
”虽然项目与其规划定位并不相悖，但由于没有在规划前提出，因此没有被纳入总体规划。
因此，项目需要得到相关部门支持，以后在详细规划中加以调整和明确。
（3）协调难度大
——长株潭发展的部门分隔、行业垄断等问题依然存在，政府职能尚未完全到位，市场体系有待健全，产业投入机制亟待创新，区域的整体综合优势没有很好地发挥。
因此，项目在建设过程中会遇到许多需要协调的问题。
解决这一问题的最好办法，就是由三市政府共同成立领导小组，负责项目建设的统一调控及政策指引。
（4）工程改造有一定难度
——部分场地地形起伏不平，工程建设成本较高；
——拆迁改造任重道远。
二、产业外部环境分析
1、机会（Opportunity）
（1）”长株潭一体化“为项目提供了良好的条件
——今年以来，省委、省政府在计划安排、项目布局、资金投入等方面继续加大扶持力度，引导要素和资源向长株潭集中，促进长株潭地区的产业集聚，长株潭地区的综合承载和配套服务能力进一步提高。
——根据长株潭经济一体化的“十一五”规划，三市将抓紧建立“优势地区牵头、跨市分工协作”的发展机制，着力优化产业布局和园区布局，集中打造“两基地、一中心”，加快形成三条经济带。
——长沙、株洲、湘潭三市市长签订的《长株潭区域合作框架协议》中，“共同发展产业集群”占据了近一半的内容。
三市承诺，今后将由三市共同制定长株潭创新型城市群建设纲要、创业同治专项资金管理办法，以及建设长株潭优势产业基地、现代装备制造业基地和共建开放招商平台行动方案。
尤其是在发展产业集群这点上，三市充满了一致的默契：
要抢占先机、创造规模。
（2）“中部崛起”战略为项目提供了发展机遇
——?
“中原定，天下安”，中央作出了促进中部崛起的重大决策。
在《中部六省调查报告》中，提出“要加快大交通、大流通、大市场建设”。
“坚持统筹规划，加快建设并形成铁路、公路、航空和水运布局合理的交通运输网络体系。
特别是应解决省际之间、中部地区与各个地区之间的断头路问题，打通省际之间、中部省份与其他经济区域之间的高速公路。
”，“加强长江航运建设，加大改造沿江码头和桥梁的投资力度，提高长江干流支流水运能力，发展江海联运，促进沿江对外贸易和经济发展。
”
（3）湖南将打造“物流湘军”，为项目提供了物流平台。
——湖南省第九次党代会强调要着力构建现代产业体系、物流体系和市场体系，努力把长株潭城市群建设成为重要的现代物流基地。
在湘潭市第十次党代会中，市委、市政府再一次提出了打造“湘中南现代商贸物流产业基地”的战略目标。
根据产业特点和优势，湘潭确定扶持10个重点物流项目，即立足工业产业，重点扶持钢材、石油、汽车等3个生产资料物流项目；立足湘潭水运优势，重点扶持湘潭港第三方物流项目。
——湖南省商务厅有关负责人表示，随着湖南工业化的提速，未来几年内，湖南将重点建设以长株潭、怀化、衡阳和岳阳为中心的四大区域物流中心，力争打造一支货畅其流、竞争力强的“物流湘军”。
在物流园区方面，湖南省将整合现有物流资源，重点在长沙、株洲、湘潭和怀化等区位优势明显、辐射范围广泛、商品集散能力强的中心城市筹建物流园区。
——在交通、水利等方面，3市公路大外环已显雏形，形成了立体化、网络化的现代综合交通体系，基本具备了成为中部地区重要物流枢纽的条件。
?
——报告还提出要“加快建立和完善现代市场体系”，“加快建设更高层次的农产品批发交易市场、重要原材料市场、有特色的日用品和工业品市场，逐步形成全国重要的商品集散地和商品交易中心。
加强物流基础设施建设，在中部一些城市建设全国现代物流中心。
”
——湖南要在中部崛起的大背景下实现经济崛起，必须抓住机遇，坚持以需求为导向，以市场为龙头，以发展为主线，以效益为核心调整和优化产业结构，力促经济的快速健康发展。
（4）仰天湖水上公园的建设，将为项目提供良好的外部环境
建设中的仰天湖水上公园是长株潭交界处昭山开
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