成都商业地产分析报告0308.docx
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成都商业地产分析报告0308
商业地产市场背景分析
一.2011年及之前市场背景综述
1.近年写字楼开发规模逐步增大
2.商业用地市场分析
3.销售市场：
销售平稳，未来挑战严峻
4.供应特征
5.需求特征
二.2012年市场动向综述及趋势预测
1.商业地产继续领跑楼市行情
2.品牌房企“抢食”商业地产
3.天量供应写字楼270万平方米集中交付
4.预计空置率突破35%
写字楼市场现状分析——销售供需租赁
一.2011年市场回顾及2012展望
1.甲级写字楼
2.全年无新增供应，中央商务区依然为存量主力
3.大面积租赁案例和扩租案例增多
4.租金水平稳步上涨，年末曲线趋缓
5.销售市场压力加大，但投资回报率尚维持高位
二.市场供需及价格
1.供应构成—商务公寓占比上升
2.销售构成—乙级写字楼领跑商务公寓热度不减
3.价格走势—价格继续上扬涨幅放缓
4.甲级写字楼价格持续领先
三.典型商业区域供需情况
1.市中心CBD板块
2.人民南路板块
3.天府新区
4.东大街板块
商业地产市场背景分析
一2011年及之前市场背景综述
1．近年写字楼开发规模逐步增大
2010年成都市写字楼的施工面积为370.29万㎡，同比增长41.4%；新开工面积为119.57万㎡，同比增长129.0%；竣工面积为26.10万㎡，同比回落8.9%。
施工面积和新开工面积齐齐上扬，增长态势明显，预示着未来仍将有大量的写字楼供应，而建设周期拉长竣工面积出现一定回落。
图：
成都市写字楼开发情况
2.商业用地市场分析
商业用地供需两旺2011年商业用地供应3381.77亩，成交3013.23亩，总体成交率为89.1%。
自成都住宅市场限购后，土地市场急速转冷。
政府趁机加大商业用地的供应力度，而开发商也不断增加商业地产的开发比重，商业用地供需两旺。
2011年3、4季度商业用地供需量持续走高，成交率持续保持在高位。
图：
2011年成都市主城区商业用地供需概况
从成都市主城区商业用地成交方位来看，主要集中在城东，城南和城西，总体供应量达到2950.34亩，占到总量的87.3%；成交量为2581.30亩，占到成交总量的85.7%。
其中不乏热点区域的重点商业地块，比如城东的建设南支路地块等大幅商业地块的出让，区域商业发展将逐步完善。
建设路，大源，高新区和光华-外光华等板块表现抢眼。
图：
2011年成都市各方位供需概况
3．销售市场：
销售平稳，未来挑战严峻
2011年写字楼全年销售表现平稳，整体销售情况好过住宅。
一方面，实体经济的不断增长对写字楼需求与日俱增，而成都写字楼市场正处于快速发展期，市场供应持续，产品类型丰富，正常的市场消化带动成交量的不断攀高。
另一方面，由于写字楼不受限购、投资回报率较高，在通货膨胀的大背景下，成为投资的重要渠道而被广泛关注，市场反应积极。
但是值得注意的是，2011年4季度开始，由于受到自身供求关系、信贷紧缩及宏观经济放缓等方面的影响下，部分中小投资者退出市场，写字楼销售进度出现放缓迹象。
并且随着供应的大规模持续放量，库存量急剧攀升，写字楼市场也开始面临严峻挑战。
供应井喷需求平稳2011年写字楼市场供应达到273.14万平方米，环比增加31.87%；成交面积为143.77万平方米，环比增长28.1%，在供应大幅放量的同时，市场需求保持平稳。
写字楼作为楼市主要的投资产品，投资需求较为旺盛，支撑了成交量的持续走高。
图：
成都市写字楼供需情况（2005-2011年）
供需失衡加剧供远大于求2011年成都写字楼的供需比再度攀升达到1.90，市场中供大于求的局面进一步恶化。
尽管部分项目采取只租不售的经营策略一定程度上导致供需比失衡，但是整体来看，2009年以来市场供应大幅放量，而市场消化能力有限，众多项目去化缓慢，写字楼库存量急剧攀升，短期内过剩危机凸显。
4.供应特征
供应波动明显下半年持续发力2011年写字楼供应波动明显，上半年供应量仅为56.75万平方米，下半年开始，市场持续发力出现大幅增长，供应量居高不下。
其中年度峰值出现在9月，供应量为54.56万平方米，创造出单月供应的历史新高。
成都写字楼市场正处于快速上升期，开发规模较大，供应大规模放量已经成为市场常态。
图：
成都市写字楼新增供应（2011年1-12月）
供应外移加重一路向外2011年写字楼三环外供应面积为194.28万平方米，占到总供应量的71.6%，写字楼向外环发展的趋势愈加明显。
三环内可供开发的商业用地日益减少，写字楼供应量较为有限，而以天府新城为代表的新兴商务金融中心写字楼建设量庞大，供应外移趋势加重。
图：
成都市写字楼供应环线分布（单位：
万平方米）
城南再度冲高遥遥领先2011年城南写字楼供应量为173.09万平方米，较2010年上涨59.5%，领先于其他方位，再度成为写字楼供应的主导区域；城中写字楼供应为17.24万平方米，土地稀缺是其发展的最大限制因素；其它方位供应城西略高，城东、城北则大体相当，新增写字楼进一步向城南集中。
图：
成都市写字楼市场各方位供应分布（单位：
万平方米）
5.需求特征
成交平稳年末下滑2011年写字楼每月成交量基本在8万平方米以上，整体销售较为平缓。
值得注意的是年末通常为写字楼销售的黄金时期，但是市场并没有出现预期的火热，10月及12月写字楼销售出现明显下滑。
由于蓄客量不足，市场较多项目不断推迟开盘时间，而新开盘项目以较低价格入市以实现快速销售。
住宅市场的观望情绪向写字楼市场蔓延。
图：
成都市写字楼月度销售走势（2011年1-12月）
二2012年市场动向综述及趋势预测
当各方均在议论2012年春节期间住宅市场行情惨淡时，商业地产却鹤立鸡群：
据正合地产最新一期市场周报显示，1月30~2月5日成都市区商业、办公楼成交面积环比1月23日-29日增长2875.00%、591.30%。
据近日刚出炉的世邦魏理仕、仲量联行等机构有关2011年成都写字楼市场的总体报告显示：
2011年成都写字楼新增量相对于2010年虽然有所降低，但售价却是有所增长。
报告预计2012年成都有270万平方米新增供应将集中交付，特别是在天府大道区域。
1.商业地产继续领跑楼市行情
随着住宅市场受到宏观调控等多种因素的影响而迅速降温，而火爆的商业地产，成为2011年部分房企年度“成绩单”的拯救者。
据相关数据显示，2011年，全国商品房销售额达5.9119万亿元，而商业地产部分的办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别达到16.1%和23.7%；办公楼销售面积同比增长6.2%，商业营业用房销售面积同比增长12.6%，可以说商业地产为2011相对低迷的楼市撑起了“半边天”。
据有关数据统计，2011年成都甲级写字楼的均价为13971元/平方米，有小幅上涨。
“2011年市中心几个高端项目陆续推出，客观上提升了甲级写字楼的均价。
”另据仲量联行的数据显示，受市场强劲需求推动，2011年全年成都市甲级写字楼市场净吸纳量达165850平方米，同比增长74.8%。
其中第四季度全市甲级写字楼市场净吸纳量达50886平方米，创下自2009年以来的最高纪录。
对于2012年商业地产能否延续2011年的火爆行情，有专家乐观指出，“未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是很好的机会。
”世联地产董事长陈劲松也认为，2012年的楼市，在住宅受限之下，楼市亮点依旧会是商业地产。
2.品牌房企“抢食”商业地产
“布阵商业地产，抢食商业蛋糕”成了2011年楼市最大的看点。
万科、招商、龙湖、保利等昔日传统住宅开发企业，纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。
2011年7月，万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产由虚转实。
万科集团总裁郁亮也数次公开表示，未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。
在住宅开发商集体转“商”的冲动下，2012年伊始，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。
据相关报告显示，今年将会有超过100万㎡甲级写字楼集中放量，如华润大厦、百扬大厦、晶融汇、时代八号、中海国际中心和明宇金融广场等。
届时成都甲级写字楼的存量将为现有量的两倍。
与此同时，盘踞在城南天府大道两翼的综合体项目又将涌现诸多新的面孔。
而作为成都本土龙头企业，蓝光地产龙年伊始即启动了其2012年新商业地产征途，吸引了全国各领域100余家商业合作伙伴以及近500成都商业地产投资人群，从而也拉开了2012年成都商业地产的序幕。
3.天量供应写字楼270万平方米集中交付
商业地产瞬间燥热全城，部分住宅项目受限而商业地产一哄而上被动转型，商业地产陷入了隐性危机。
对此，有机构分析人士认为：
“2012年成都的写字楼市场将出现“井喷”的状况，全年预计将有270万平方米新增供应将集中交付，特别是在天府大道区域。
”同时，仲量联行有关负责人也表示，鉴于2012年新增供应密集，尤其是天府大道沿线大量散售型写字楼将集中入市，预计2012年市场将面临一定程度的销售和出租压力，写字楼空置率会出现较大增幅。
“如果说2011年是中国商业地产元年，那么2012将是中国产业地产元年。
”高纬环球中国区产业服务部董事张纯明在公开场合表达了对2012年商业地产的信心。
然而，目前部分商业地产项目是由住宅地产“转制而来”，缺乏相对的运营能力。
同时，商业地产的扎堆开发以及产品的同质化严重也使得商业地产项目遭遇发展瓶颈。
对此，四川环福置地有限公司副总经理林总表示：
“商业项目的发展，除了自身产品的规划打造之外，商业环境非常重要”。
如位于新双楠片区的成都·美国城项目周边，就已经聚集了时代·奥特莱斯、谢菲联国际足球主题公园、最世界商业中心、伊藤洋华堂等高端商业、配套，已经形成了一个初具规模的高端商业走廊，区域内高端商业成群，消费需求旺盛。
同时，商业地产的发展更需要摸准市场的脉搏、抓住主线、找准主流方向。
4.预计空置率突破35%
截至2011年年底，成都甲级写字楼市场总存量为83.9万平方米，仅在2011年就有4栋甲级写字楼供应面积约22万平方米。
根据高纬环球统计显示，2012年将有近100万平方米甲级写字楼投放市场，如位于中央商务区的百扬大厦、富力中心，位于东大街区域的华润大厦、晶融汇，位于南区的成都来福士广场、保利中心及位于南延线的中航城市广场、中海国际中心等，都是品质较高的写字楼。
届时，成都甲级写字楼存量约为目前的两倍，业主或将面临市场供过于求而带来的挑战。
但是，对整体市场而言，成都甲级写字楼将经历一个推陈出新的阶段，即整体市场上的甲级写字楼品质将得到大幅度的提升。
“今年成都甲级写字楼的吸纳量超出了我们的预计。
依照现在的趋势，在2012年吸纳量会有新的突破，我们希望空置率被控制在一个合理的水平。
”高纬环球商务部董事王艺认为，现在市场上的需求已经有未来项目被吸纳掉了，如2013年即将入市的棕榈泉国际会议中心部分写字楼已经出售给了哈尔滨银行，2012年5月交房的中海国际中心的一栋塔楼已有近70%的签约率。
高纬环球预计，2012年空置率会从现在的26.8%有所上涨，甚至突破35%。
写字楼市场现状分析——销售供需租赁
一2011年市场回顾及2012展望
1.甲级写字楼
2011年成都甲级写字楼市场呈现较为积极的发展态势。
全年无新增项目供应，市场主要表现为对2010年新入市项目的强劲吸纳，但在新项目呈现吸纳面积和租金被快速拉高的同时，一些投运多年的甲级写字楼则开始进入较为明显的客户流失期，甲级写字楼市场极化现象出现。
2.全年无新增供应，中央商务区依然为存量主力
2011年成都甲级写字楼市场无新增项目入市。
市场存量保持在510,689平方米，其中中央商务区拥有最高存量，达273,953平方米，人民南路沿线和东大街（金融街）区域各有190,210平方米和46,526平方米。
3.大面积租赁案例和扩租案例增多
随着成都经济、投资环境优化，以及产业结构的调整，大量国内外企业对设在成都的分支机构进行升级或追加投资，因此无论是在资本投入、企业规模及人员编制等方面都表现出较快扩张，在一定程度上导致本年度甲级写字楼市场大宗租赁案例和大面积扩租案例明显增加，租赁客户主要来自制造、能源、金融、专业服务、房地产等行业。
2011年度甲级写字楼净吸纳面积约为42,266.48平方米，年底市场整体空置率同比下降逾8个百分点
4.租金水平稳步上涨，年末曲线趋缓
2010年新供应甲级写字楼项目租金水平自入市伊始即高于当时市场平均租金，而2011年期间，租赁市场对新项目所表现出的积极反应又为其租金增长提供了强劲动力，导致市场平均租金水平一路走高。
租金增长曲线在2011年第三季度达到全年顶点，环比涨幅5.81%，而在第四季度初现放缓迹象，截止2011年第四季度成都甲级写字楼市场平均租金为141.81元/平方米/月，同比上涨12.15%。
5.销售市场压力加大，但投资回报率尚维持高位
2011年成都高端写字楼市场上无公开的整售交易，销售市场上的主流依然为散售。
2010年第三季度至2011年第二季度，受住宅投资市场挤压效应推动，成都市场上的高端写字楼产品备受投资客户热捧，同期写字楼租赁市场表现出来的空置率持续下降和租金稳步上升的积极态势，亦为高端写字楼销售市场提供了有力的信心支撑。
但自2011年第三季度以来，因同质项目竞争加剧、投资需求及信心下降、租金增长曲线趋缓等多方因素叠加，高端写字楼销售市场将面临越来越大的压力。
截止2011年底，成都高端写字楼投资回报率尚保持在7%至9%的高回报区间。
二市场供需及价格
1.供应构成—商务公寓占比上升
2011年甲级写字楼仅有棕榈泉国际中心，希顿国际广场、时代1号及雄飞中心等项目，供应量为34.39万平方米，占比13%，较2010年出现明显下滑；乙级写字楼供应波动不大，供应量为115.01万平方米，占比42%；而商务公寓供应量为124万平方米，占比达到45%，首度超越前二者。
商务公寓具有面积小、总价低、销售速度快等特征，越来越多的开发商加入到这类产品的开发中，市场供应明显上升。
图：
成都市写字楼供应类型分析
2.销售构成—乙级写字楼领跑商务公寓热度不减
2011年乙级写字楼成交面积占比达到43%，成为市场的成交主力领跑市场。
甲级写字楼由于集中在年末取得预售，进入市场时间较短，成交占比出现一定下滑。
商务公寓成交占比42%，销售依然强劲，商务公寓投资门槛低、不限购、投资灵活性强，受到投资者的青睐，市场销售热度不减。
图12：
成都市写字楼销售类型分析
3.价格走势—价格继续上扬涨幅放缓
2011年写字楼销售价格为10496元/平方米，环比上升8.18%。
在2010年写字楼成交价格出现较大幅度增长之后，价格趋于平稳，涨幅明显放缓。
由于大规模的放量，市场竞争较为激烈，部分项目为了快速回笼资金，采取较为保守的价格策略，价格上涨步伐有所放缓。
图：
成都市写字楼销售价格（2006年-2011年）
4.甲级写字楼价格持续领先
2011年甲级写字楼成交价格维持在19000元/平方米上下，变动幅度收窄，整体价格居高不下。
乙级写字楼成交价格整体呈现“M”型变动，由于市场竞争较为激烈，在10月开始，成交价格出现一定松动。
商务公寓中随着品牌房企的不断加入，并且精装、挑高项目增多，价格呈现波动上升的趋势。
图：
成都市各类型写字楼价格走势（2011年1-12月）
三典型商业区域供需情况
1.市中心CBD板块
1.1供需情况2011年新增供应5.23万平方米，成交3.27万平方米，成交价格18246元/平方米。
新增供应的项目主要来自雄飞中心，并且该项目年末开盘，市场以消化存量项目为主，区域成交量较低。
市中心可持续性供应较少，项目定位偏向高端，成交价格保持在较高水平。
图：
成都市中心CBD板块写字楼供需情况（2009-2011年）
1.2租赁情况由于市中心写字楼修建年代较早，整体品质不高，普遍面临硬件配置落后、老化严重、车位不足等问题，早期修建写字楼租金水平不高。
曾经辉煌一时的甲级写字楼租金也出现一定的下滑。
新建项目仁恒置地广场及航天科技大厦等项目代表成都写字楼最高水平，租金水平则领先于市场水平。
表：
市中心CBD典型项目分析
项目名称
等级
建筑面积
交付时间
租金
空置率
仁恒置地广场
甲级
64556
2010年
165
15%
时代广场
甲级
78179
2005年
100
7%
中环广场
甲级
48000
2008年
112
8%
1.3未来市场分析由于市中心土地稀缺，未来供应的项目较为有限。
但与此同时，由于土地取得成本较高，促使新增项目定位趋向高端，新增项目与现有项目之间的物业档次将拉大。
一面是使用时间相对较长的老旧项目云集于此，一面是按照较高标准打造的新项目逐渐呈现，市场将呈现两极分化的局面，租金差距也将拉大。
预计未来有百扬大厦、成都国际商城、华置广场、泰丰国际广场、茂业二期、帝豪大厦等项目入市，供应体量在30-40万平方米之间。
2．人民南路板块
2.1供需情况2011年人民南路板块较为沉寂，区域无新增供应项目，成交面积7.74万平方米，市场以消化存量为主，写字楼成交价格为16452元/平方米。
由于可利用土地较少，同样也面临后续发展扩容受限的问题，经过数年的发展，后续供应项目有限。
图：
成都市人民南路SBD写字楼供需情况（2009-2011年）
2.2租赁情况由于区域内商务氛围较为成熟，写字楼项目整体品质较高，租金坚挺并处于领先地位。
由于区域内租赁需求十分旺盛，空置率较低，较多项目基本处于满租状态。
新交付项目如新希望大厦等招商也较为顺利。
表：
人民南路典型项目分析
项目名称
等级
建筑面积
交付时间
租金
空置率
丰德国际广场
乙级
120000
2006年
89
3%
汇日央扩
甲级
37800
2006年
138
6%
新希望大厦
甲级
65721
2010年
110
40%
2.3未来市场分析人民南路SBD凭借优越的交通条件和完善的配套，市场发展较为迅速，形成了良好的商务氛围，引领市场的走势。
预计未来将有来福士广场、人南科技广场、上善国际、万通中心、华宇蓉国府、香港汇日等写字楼项目陆续推出，写字楼部分体量40万平方米，未来市场将继续保持良好的发展势头。
3．天府新区
3.1供需情况2011年，天府新城新增供应136.09万平方米，成交59.55万平方米，成交价格11951元/平方米。
尽管几大商务板块均出现一定萎缩，但天府新城持续发力，主导市场供应。
由于区域写字楼项目分布密集，产品定位同质化较明显，各项目之间短兵相接，竞争十分激烈。
同时由于项目距离核心较远，写字楼成交价格在几大商务板块中也相对较低。
图：
成都市天府新城板块写字楼供需情况（2009-2011年）
3.2租赁情况2011年天府新城内仍然以政府主导的科技研发基地或市政办公为主，租金水平较低，仅40-50元/平方米月。
随着高新国际广场、拉德方斯等项目的交付使用，区域租金水平有了较大提升。
虽然区域投入使用项目不多，目前人气依然不足，但商务氛围处于快速培育之中。
表：
天府新城典型项目分析
项目名称
等级
建筑面积
交付时间
租金
空置率
高新国际广场
乙级
200000
2007年
88
9%
水电大厦
乙级
60351
2009年
72
19%
拉德方斯
甲级
62361
2009年
100
28%
3.3未来市场分析区域规划了大量写字楼项目，正处于开发建设之中。
随着这些项目的建成，企业的进驻，天府新城将有可能取代市中心，成为未来的CBD。
根据统计，未来新增项目较多，写字楼部分体量约250-300万平方米。
表：
天府新城未来新增项目情况
组团
新增商业项目
预计体量
站南组团
富森美创意中心、成美广场、银泰中心、枫丹中心、泓昌嘉泰金融中心、华商金融中心、金控广场、创新广场、丽都国际中心、中航国际交流中心、泰达时代金融广场、誉峰写字楼、中海国际广场、旺旺商业广场、首座MAX、大魔方
250-300万平方米
大源组团
两江国际、星宸国际、新城国际广场、创源中心、保利国际广场、东方天祥投资大厦、环球时代中心、通威大楼、中信大厦、成都环球金融中心、峰度天下、大源国际中心、鼎能国际广场、富润国际广场
4.东大街板块
4.1供需情况2011年东大街市场表现较为平静，销售市场继时代8号之后，新增项目仅有时代1号，供应量8.97万平方米，全年写字楼成交量4.42万平方米，销售价格18145元/平方米。
由于项目单一，品质较高，销售价格保持较高水平。
图：
成都市东大街写字楼供需情况（2009-2011年）
4.2租赁情况东大街作为后发区域，起步时间较晚，写字楼项目较少，但是整体品质较高，租金水平也较高。
2011年区域内摩根中心投入使用，租赁情况较为乐观。
表：
东大街典型项目分析
项目名称
等级
建筑面积
交付时间
租金
空置率
香格里拉
甲级
44048
2007年
135
8%
东方广场
乙级
62000
2007年
83
6%
喜年广场
甲级
64214
2010年
95
15%
4.3未来市场分析尽管区域写字楼建设相对较为缓慢，但是凭借政府较大的政策支持力度，未来发展也后劲十足。
预计未来供应项目有阳光保险大厦、九龙仓国际金融中心、铁狮门、太古广场、西部国际金融中心、明宇金融中心、环球汇、环球贸易广场、绿地中心等，写字楼部分体量在60-70万平方米。
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