房地产估价相关知识1.docx
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房地产估价相关知识1
房地产估价相关知识
第一章规划知识
考试要求：
1.掌握规划的含义和主要类型；
1）含义：
对国家、区域和城市的社会经济发展和资源配置从总体上做出长期战略部署和安排。
2）主要类型：
●国民经济和社会发展规划：
分为全国性、省级和城市级规划。
规划战略目标、国民经济发展重大方针政策以及区域间或城市中大的空间部署，对经济社会发展的规划指标进行分析和预测。
●国土规划：
是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。
包括对土地、水、矿产、生物等自然资源的开发利用；工业、农业、交通运输业的布局和地区组合和发展；环境保护以及影响地区经济发展的要害问题的解决。
●土地利用总体规划：
各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。
●区域规划：
是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。
●城乡规划：
包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划、村庄规划。
●城市环境保护规划和城乡生态规划：
是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴，致力于将生态学思想和原理渗透于城市规划的各个方面，并使城市规划“生态化“。
2.了解规划的作用；
3.掌握城市规划的含义：
是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，而进行的确定城市性质、规模和发展布局，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。
4.了解城市规划的作用和任务：
1）作用：
●城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段
●城市规划是政策形成和实施的工具
●城市规划形成了城市未来的空间架构
2）任务：
●确定城市的规模和发展方向；
●从城市的整体和长远利益出发，合理和有序的配置城市空间资源；
●通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展
●确保城市经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性。
●建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致。
5.了解城市规划法律体系；包括基本法律（主干法）及配套法规或规章、专项法和相关法律法规。
1）主干法及配套法规和规章：
《城乡规划法》
2）专项法
3）相关法律法规：
《土地管理法》、《环境保护法》、《城市房地产管理法》、《文物保护法》
6.熟悉城市规划行政体系和运作体系：
1）城市规划行政体系：
包括城市规划的编制和审批两个方面。
1城市规划的编制：
城市人民政府编制城市总体规划，县人民政府编制县人民政府所在地的镇的总体规划。
编制城市规划分为总体规划和详细规划。
2城市规划的审批：
直辖市的城市总体规划由国务院审批；省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。
其他城市的总体规划，报上一级人民政府审批。
2）城市规划运作体系：
包括城市规划具体编制和城市规划实施控制
1城市规划具体编制：
战略性发展规划（城市总体规划）和实施控制性规划（城市详细规划）
2城市规划实施控制：
为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式。
《城乡规划法》规定：
任何开发建设项目都必须专门申请规划许可，并按规定办理建设用地规划许可证；涉及国有土地使用权出让的，城市、县人民政府城乡规划主管部门须依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
7.了解城市规划管理系统：
城市规划管理是组织编制和审批城市规划，并依法对城市土地的使用和建设的安排实施控制、引导和监督的行政管理活动。
1）城市规划决策系统
2）城市规划执行系统
3）城市规划反馈系统
4）城市规划保障系统
8.熟悉城市总体规划的主要任务和内容：
期限是20年；近期规划期限为5年。
1）城市总体规划的主要任务：
是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。
2）城市总体规划的主要内容：
1城市的发展布局
2功能分区
3用地布局
4综合交通体系
5禁止、限制和适宜建设的地域范围
6各类专项规划。
7规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾为强制性内容。
9.了解城市总体规划与其他相关规划的关系：
1）城市总体规划和国民经济和社会发展规划的关系：
国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。
2）城市总体规划与土地利用总体规划的关系：
城市总体规划和土地利用总体规划相衔接，相互协调和相互制约。
3）城市总体规划与区域规划的关系：
区域规划是城市总体规划的重要依据。
10.了解城市性质与城市规模；
1）城市性质：
城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。
是一个城市在社会经济发展的一定历史阶段所具有的本质属性，体现了各城市间的相互区别的基本特征。
1确定城市性质的意义：
决定着城市规划的特征，对城市规模的大小、城市用地组织的特点以及各种市政公用设施的水平起着重要作用。
是城市建设的总纲，体现城市的最基本特征和城市总的发展方向。
2确定城市性质的依据：
国家方针、政策及国家经济发展规划对城市建设的要求；该城市所处区域的地位与所担负的任务；该城市自身具备的条件。
3确定城市性质的方法：
“定性分析”和“定量分析”
4城市类型：
工业城市、交通港口城市、中心城市、县城、特殊功能的城市
2）城市规模：
反映人口、经济、科学技术等在城市的聚集程度。
1确定城市规模的意义：
是城市总体规划的首要工作之一。
估计值比现实大，浪费；估计值小，阻碍城市的发展。
2确定城市规模的常用方法：
●综合平衡法：
对城市人口的自然增长和机械增长分别作出预测，再加上当前期末的人口数量，从而得出外来城市总人口的预测结果。
●区域分配法：
以区域国民经济为依据，对区域人口增长采用自然增长和机械增长规律进行综合分析，根据区域经济发展预测城市化水平，将城市人口根据区域生产力布局分配给各个城镇。
●环境容量法：
是根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的一种方法。
●线性回归分析法：
根据城市人口的历史统计资料，依据数理方法揭示城市人口发展规模和年份的之间的关系，从而对外来城市人口进行预测的方法。
3按城市人口规模划分的城市类型：
●特大城市：
市区和近郊区非农业人口100万以上
●大城市：
市区和近郊区非农业人口50~100万
●中等城市：
市区和近郊区非农业人口20~50万
●小城市：
市区和近郊区非农业人口不足20万
11.熟悉城市分区规划（20年）：
大中城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上，可以编制分区规划。
分区规划的内容：
1）原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标
2）确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围；
3）确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围；
4）确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围
5）确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。
12.熟悉城市用地分类；10大类，46中类，73小类
1）居住用地R
2）公共设施用C
3）工业用地M
4）仓储用地W
5）对外交通用地T
6）道路广场用地S
7）市政公用设施用地U
8）绿地G
9）特殊用地D
10）水域和其他用地E
城市总体规划采用1:
10000或1:
5000的比例尺
分区规划采用1:
5000或1:
2000的比例尺
13.掌握城市用地的自然条件评价：
主要从工程地质、水文、气候、地形和用地适用性等几个方面进行评价。
1）工程地质条件：
建筑土质和地基承载力，地形条件，冲沟，滑坡与崩塌，岩溶，地震
2）水文及水文地质条件：
水文条件，水文地质条件（地下水的存在方式）
3）气候条件：
太阳辐射，风象，气温，降水与温度
4）地形条件：
5）城市用地适用性评价：
是指以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整个用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行的评价。
1一类用地：
适于修建的用地
2二类用地：
基本上可以修建的用地
3三类用地：
不适于修建的用地
14.掌握城市用地的建设条件评价：
是指组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以及它们的服务水平与质量。
1）城市用地布局机构评价：
布局是否合理，城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率和谐性；布局是否能适应发展，城市布局形态是封闭的还是开放的；用地布局对生态的影响；城市内外交通系统结构的协调性、矛盾和潜力；是否体现出城市性质的要求。
2）城市市政设施和公共服务设施评价：
市政设施和公共服务设施的现状，质量、数量、容量与改造的潜力。
3）社会、经济构成评价：
人口结构及分布的密度；经济发展水平、城市的产业结构和就业结构
15.掌握城市用地经济评价；是指城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用，综合评定土地优劣，为土地使用与安排提供依据。
经济评价是综合评价。
通过分析土地的区位、投资于土地上的资本、自然条件、经济活动的程度和频率等条件，可以揭示土地质量和土地收益的差异，好地好用，劣地劣用。
区位评价分三个层次：
城市土地经济评价因素/因子体系
基本因素层
派生因素层
因子层
土地区位
繁华度
商务服务中心等级、高级商务金融集聚区、集贸市场
交通通达度
道路功能与宽度、道路网密度、公交便捷度
城市建设
城市基础设施
供水、排水、供暖、供气、供电设施
社会服务设施
文化教育设施、医疗卫生设施、文娱体育设施、邮电设施、公园绿地
环境优劣度
环境质量
大气污染、水污染、噪声等
自然条件
地形坡度、地基承载力、洪水淹没与积水、绿化覆盖率
其他
城市规划等
人口密度、建设容积率、用地潜力
16.了解控制性详细规划的作用：
1）承上启下的作用
2）是城市规划管理的依据和城市建设的引导
3）控制性详细规划是城市政策的载体
17.掌握控制性详细规划的内容和控制体系：
内容：
1）确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积和用地界线；
2）规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其控制要求；
3）确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高
4）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；
5）制定相应的土地使用及建筑管理规定。
控制体系：
1）用地控制指标：
用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性
2）环境容量控制指标：
容积率、建筑密度、绿地率、人口容量
3）建筑形态控制指标：
建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定
4）交通控制指标：
交通出入口方位，停车位
5）城市设计引导及控制指标：
对城市重要的地块，需对地块内建筑的颜色、形式、体量、风格提出设计要求。
6）配套设施体系：
生活服务设施布置，市政公用设施，交通设施和管理要求。
规定性指标：
1）用地性质
2）用地面积
3）建筑密度：
建筑基底占地面积与地块面积之比
4）建筑控制高度
5）建筑红线后退距离：
即建筑相对于规划内道路红线后退的距离
6）容积率=总建筑面积/土地面积下限：
保证地块开发的效益；上限：
过度开发造成城市基础设施超负荷运行。
7）绿地率=绿地面积/土地面积
8）交通出入口方位：
9）停车泊位及其他需要配置的公共设施
指导性指标：
1）人口容量
2）建筑形式、体量、色彩、风格要求
3）其他环境要求。
18.熟悉控制性详细规划有关计算规则：
1）建筑占地面积：
为建筑物的垂直投影面积，但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道和街坊内连接建筑物之间的过街楼等等
2）总建筑面积：
在建筑占地面积的基础上，不包括：
地下室和楼板面不高于明沟1.5M的半地下室；开放供公共使用的地面敞空层，如该敞空层不做公共使用，则按一半面积计入总建筑面积。
3）建筑高度：
1核算建筑间距时：
●建筑高度按一下规定计算：
平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙算至檐口，面积小于标准层10%的屋顶附属建筑物高度不计。
●坡屋面坡度不大于35°时，高度算至檐口；大于35°者，屋脊线平行于相关建筑算至屋脊线，垂直于相关建筑的算至山墙斜坡高度的中点。
2核算建筑高度时：
●建筑高度按一下规定计算：
平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙算至檐口。
●坡屋面当山墙平行于道路红线时，高度算至山墙斜坡的中点，当屋脊线平行于道路红线时，凡坡度不大于35°时，高度算至封檐墙顶，无封檐墙顶者算至檐口；坡度大于35°者高度算至屋脊。
19.了解修建性详细规划：
1）作用：
以上一层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间配置。
2）内容：
1建设条件分析和综合技术经济论证
2建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图
3道路系统规划设计；
4绿地系统规划设计
5工程管线规划设计
6竖向规划设计
7估算工程量、搬迁量和总造价，分析投资效益
20.了解居住区及规划布局：
1）居住区：
泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。
2）按人口规模分为：
居住区、居住小区、居住组团三级。
3）规划布局：
居住区-居住小区-住宅组团（三级），居住区-住宅组团（二级），居住小区-住宅组团（二级）。
多种组合。
21.了解居住区规划的任务和内容：
1）居住区规划的任务：
我国城市居住地区一半分为居住区和居住小区两级。
创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。
2）居住区规划的内容：
1选择、确定用地位置、范围；
2确定规模，即人口数量和用地的大小
3拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式
4拟定公共服务设施的内容、规模、数量、分布和布置方式
5拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式
6拟定公共绿地的数量、分布和布置方式
7有关的工程规划设计方案
8各项技术经济指标造价估算
22.熟悉居住区的用地构成和规模：
1）用地构成：
1住宅用地：
指居住建筑基底占有的用地及其前后必须留出的一些空地，包括通向居住建筑入口的小路、宅旁绿地和杂物院。
2公共服务设施用地：
指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通路、场地和绿地等。
3道路用地：
指居住区范围内的不属于上两项道路的路面以及小广场、停车场、回车场。
4绿化用地：
指居住区内满足规定的日照要求、安排有游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居住区公园、小游园和组团绿地。
2）居住区的规模：
包括人口及用地两个方面，以人口数作为规模的标志
1设置居住区级商业服务设施的经济性和合理的服务半径；800~1000m
2城市道路合理的间距:
600~1000m
3居民行政管理体制方面的影响：
街道办事处管理5万人，少则3万人。
居住区规模：
人口3~5万人，用地规模50~100hm2
23.熟悉住宅及其用地的规划布置：
1）住宅的类型及其特点：
按使用对象的不同，分为住宅和宿舍
2）住宅建筑经济和用地经济的关系：
住宅建筑经济直接影响用地的经济，而用地的经济往往又影响对住宅建筑的经济评价。
分析住宅建筑经济的主要依据是每平方米建筑面积造价，平面利用系数等指标，而用地经济的主要依据则为每公顷居住面积密度，相关的5个因素
1住宅层数：
对于多层住宅，提高层数能降低住宅建筑的造价。
2进深：
住宅进深加大，外墙相应缩短，对于采暖地区外墙需要加厚的情况经济效果更好。
3长度：
住宅长度在30~60m时，每增长10m，每公顷增加建筑面积700~1000m2,在60m以上时效果不显著。
住宅长度也直接影响建筑造价，因为住宅单元拼接越长，山墙也越省。
但是过长就要增加伸缩缝和防火墙，对通风和抗震也不利。
4层高：
层高每降低100mm，能降低造价1%，节约用地2%。
但是层高不得降得过低。
5平面系数（K）：
在住宅建筑面积相同的情况下，提高K值能增加居住面积，K值每提高1%时，如果建筑面积单位造价不变，以居住面积平均计算，投资可减少1.4%。
3）合理选择住宅类型：
1满足户室比的要求：
满足不同人口组成的家庭
2住宅建筑层数考虑用地的经济、建筑造价、施工条件：
大中城市5~6层，小城市4~5层。
用地紧张的地方建高层。
3适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯。
24.熟悉公共建筑及其用地的规划布置；
1）公共建筑的分类：
1使用性质：
分8类：
教育、医疗卫生、商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理及市政公用系统。
2使用的频繁程度：
每日或经常使用的和必要的非经常使用
2）公共建筑定额指标：
包括建筑面积和用地面积
1以每千居民为计算单位，故称千人指标。
根据建筑不同性质而采用不同的定额单位来计算建筑面积和用地面积。
2民用建筑综合指标。
包括家属宿舍、单身宿舍和公共建筑。
3）公共建筑的规划布置：
按分级（根据居民对公共建筑使用的频繁程度）、规模（人口）、配套（成套设施）。
居住区公共建筑按二级或三级布置，分居住区级、小区级和组团级。
1各级公共建筑应有合理的服务半径，居住区级为800~1000m,居住组团级400~500m
2设在交通比较方便，人流比较集中，考虑职工上下班的走向。
3如为独立的工矿区或地处市郊的居住区，考虑附近地区和农村的使用方便和居住区内部安宁。
4各级公共服务中心宜于与相应的公共绿地相邻布置。
25.熟悉居住区道路的规划布置：
1）功能要求：
1通行清除垃圾、粪便、邮件等市政公共车辆
2公共服务设施和工厂之间的货运车辆通行
3满足铺设各种工程管线的需要
4道路的走向和线形是组织居住区内建筑群体景观的重要手段；
5考虑特殊情况：
救护、消防、搬运家具的车辆。
2）道路分级：
分为三级或四级：
1居住区道路：
9m
2居住小区道路：
7m
3组团级道路：
4m
4通向各户门前的小路：
3m
3）居住区道路规划布置的基本要求:
1不应有过境交通穿越小区
2走向要利于职工上下班
3尽量结合自然分水线和汇水线，以利雨水排除
4进行旧区改建时，充分利用原有道路和工程设施
5车行道通至单元入口处。
建筑物外墙面与人行道不少于1.5m,与车行道不少于3m
6尽端处道路长度不宜超过120m，回车场地不小于12m*12m
7单车道时，每隔150m设置会车处
8考虑工程管线的合理敷设
9道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体布置有机结合。
26.熟悉居住区绿地的规划布置；
1）居住区绿地系统的组成：
公共使用的绿化用地（居住区公园、林荫道、小块绿地）、公共建筑用地的绿化（学校、医院、锅炉房）、住地四旁绿地（宅院、庭院）、街道绿地。
2）居住区绿地的标准：
按每居民平均占有多少平方米绿地面积和整个居住区用地的绿化覆盖率两种指标。
3）居住区绿地的规划布置原则：
1采取集中与分散，点、线、面相结合的原则，与城市总的绿地系统相协调
2尽可能利用劣地、坡地、洼地。
利用原有的绿地和河湖水面
3注意美化居住环境的要求
4在植物配置和种植方式上力求经济实用和便于管理。
27.掌握居住区规划的技术经济分析：
包括用地分析、技术经济指标、造价估算
1）用地平衡表：
1与土地使用现状情况进行比较分析，作为调整和制定规划的依据之一
2进行方案比较，检验用地分配的经济性和合理性；
3审批居住区规划设计方案的依据之一。
2）技术经济指标：
1*住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基地总面积（单位：
层）
2*住宅住宅净密度=住宅建筑基底总面积/住宅面积（单位：
%）
3住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积（单位：
m2/hm2）
4住宅建筑面积毛密度=住宅总建筑面积/居住用地面积（单位：
m2/hm2）
5人口净密度=规划总人口/住宅用地面积（人/hm2）
6人口毛密度=规划总人口/居住用地面积（人/hm2）
第二章环境知识
考试要求：
1.熟悉环境的概念和分类：
1）环境的概念：
是以房地产估价对象为主体的环境，是指人处于某一房地产中时，其周围直接或间接影响人的生活和发展的各种自然因素和社会因素的总体。
2）环境的分类：
1自然环境：
是指未经过人的加工改造而天然存在的环境
2人工环境：
人类利用自然、改造自然所创造的物质环境，如乡村、城市、居住区、房屋、道路、建筑小品等。
3社会环境：
指人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。
2.了解景观、生态、生态系统、生态环境的概念：
1）景观：
自然景观和人文景观。
包括客观形象信息和主观感受的两个方面。
2）生态：
生物与其生存环境之间的关系。
3）生态系统：
是在一定的时间和空间内，生物和非生物之间，通过物质循环、能量流动和信息传递，而相互作用、相互依存所构成的统一体。
4）生态环境：
生物的状态与环境的各种关系，是指在生态系统中除了人类种群以外、相对于生物系统的全部外界条件的总和，包含了特定空间中可以直接或间接影响生物生存和发展的各种要素，强调在生态系统边界内影响生物状态的所有环境条件的综合体。
3.熟悉环境质量：
包括综合环境质量和各要素的环境质量，如大气环境质量、水环境质量、土壤环境质量。
4.掌握环境污染的概念和类型：
1）环境污染的概念：
是指有害物质或因子进入环境，并在环境中扩散、迁移、转化，使环境系统结构与功能发生变化，对人类及其生物的生存和发展产生不良影响的现象。
2）环境污染的类型：
1按环境要素：
大气污染、水污染、土壤污染；
2按污染物的性质：
物理污染、化学污染、生物污染；
3按污染物的形态：
废气污染、废水污染、噪声污染、固体污染、辐射污染。
5.掌握大气污染的概念；是空气污染，是指人类向空气中排放各种物质，包括有许多有毒有害物质，使空气成分长期改变而不能恢复，以致对人体健康产生不良影星啊的现象。
6.熟悉大气污染物及其危害；
1）颗粒污染物及其危害：
又称总悬浮颗粒物，是指悬浮在空气中。
颗粒污染物主要有尘粒、粉尘、烟尘和雾尘。
对肺不好，危害神经系统，形成痴呆或引起中毒性神经病。
2）气态污染物及其危害：
以气体形态进入大气的污染物。
有硫氧化物（支气管炎）、氮氧化物（气管炎、肺气肿、肺癌）、一氧化碳（头疼、恶心、缺氧）、碳氢化合物（哮喘、肺癌、呼吸困难）。
7.熟悉大气污染源：
1）工业污染源：
钢铁、有色金属、火力发电、水泥、石油、
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