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大盘时代
大盘时代摘要
2003-02-03
大盘时代的到来，也有人称之为新时代的＂新造城运动＂———这是一次崭新的城市运动，是一场建立国际化都市的造城运动，启发良多，意义非凡：
政府在城市化进程中应扮演什么样的角色，开发商应如何应对，大盘开发应怎样启动，看不见的市场之手与看得见的政府之手应如何跳和谐的双人狐步舞……凡此种种，“大盘时代”的来临究竟给中国房地产业带来了什么启示？
篇一：
大盘时代的战略观念
2002-06-1215:
24:
44 经济日报
《孙子兵法》一开篇就讲到，“夫未战而庙算胜者，得算多也。
”什么是庙算？
对房地产开发来说，就是项日的前期策划，尤其是战略和策略层面的把握与设计，在很大程度上决定了项目的成败。
生而不凡战略至上
今天的房地产开发早已不是一般意义上的盖房子、卖房子了，逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势，这是房地产竞争的必然，也是市场行为与城市化进程的合拍。
发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争，更要懂得怎么引导市场、创造市场，那么项日的前期策划即战略策划，可以说就是生死攸关的事情，因为它是决策的先机所在、所谓战略，就是要回答项目企业所面临的4个基本问题；我是谁？
我从哪里来？
我现在在哪里？
我要到哪里去？
短兵相接策略制胜
战略方向明确了以后，再加上一个好的创意和理念，还需要相应的策略设计，最终跟市场短兵相接的是策略的实施。
策略有小大轻重之分，具体到房地产开发来说，根本的策略是开发模式的较量。
一个好的开发模式可以充分体现项目差异化竞争的实质，保证项目的唯一性、排他性和权威性。
做市场，是建立好的开发模式的关键。
房地产开发有一个规律，即有什么样的消费者，就有什么样的市场；有什么样的市场，就有什么样的开发商；有什么样的开发商，就有什么样的开发模式和产品形态。
但通常情况下，消费者的需求有一种惰性，那么，是在已经成型的显性市场里分一杯羹，还是敢于喝头道汤去发现市场、创造市场，从而引领市场潮流呢？
在商业竞争中，市场是检验真理的唯一标准。
市场不是调查出来的，也不是找出来的，而是做出来的。
坚持因时因地因人原则
房地产开发是一项庞大的系统工程，故而其整体项目的前期策划和推进工作极为重要。
根据我们的经验，房地产开发要做到4个字：
适度超前。
这是一个相对的概念，怎么把握其中的尺度有很大的学问。
太超前往往曲高和寡，得不到市场的认可，但纯粹地克隆别人、亦步亦趋地跟风也不会有好的市场效果。
前者欲速则不达，后者则难逃同质化竞争的怪圈。
要做到适度超前，必须始终贯彻因时、因地、因人制宜的原则。
时，就是时势、时机。
在此我们更加强调对宏观和微观层面的判断和理解，这些内容有时候靠局部的、经验的市场分析是无法得出结论的。
当碧桂园面临不可避免的危机时，我们看到房地产业正从炒家阶段开始进入用家阶段，从而在此基础上制定出一套全新的战略思路和策略，化危机为机遇，使碧桂园异军突起。
有了对时势的把握，才谈得上因时。
房地产的包容性，不仅在于其作为支柱产业所能拉动的数量之多的若干其他行业，更在于对社会的、政治的、文化的等无形资源和要素的整合。
俗话说：
一方水土养一方人。
房地产开发有很强的地域性，由于其既可以满足人们生活的基本需求，同时又寄托着古往今来人们对生活方式、对生存状态的一种理解和追求，因此，尤其不能忽视项目当地的文化背景和社会内涵。
只有吃透了不同地域板块背后的文化底蕴和社会结构，深入了解人们的风土人情、生活习惯、审美情趣、思维方式，甚至是一些生活中的细枝末节，才可能更好地引导消费者和市场。
所以说，在项目开发中，单就项目而论项目有很大的局限性。
开发商在向同行学习的时候，一定要知道，技术上、功能上的东西是很容易拿来的，但其所潜藏的特有的地域文化内涵不可以简单地移植和照搬，必须与本土的地情相结合，真正做到因地制宜。
所谓因人，是指房地产开发商一定要对自己的优势和劣势，对自身的核心能力和发展潜力有一个全面、清醒的认识，然后运用科学的思路和方法制定出一套量身定造的方案来。
因开发商而宜，是项目可操作性的重要前提。
从根本上解决好因时、因地、因人制宜的问题，关键还在于掌握科学的思维方式和方法论，在于对现实环境的正确判断和理解。
世间的事物是普遍联系的，因此我们不能孤立静止地看问题，而是要用开放的而不是封闭的、复合而不是线性的、发散而不是单一的思维方式来发现问题、认识问题、解决问题。
这也就是我们所常说的辩证法和唯物论。
编辑：
付昱
篇二：
大盘火得有理
2002-06-12 南方日报 韩渊武
“五一”黄金周，大盘出尽风头，看楼人数、销售量均拔头筹。
业内人士普遍认为，广州楼市经过十多年的发展，发展商在操作大盘方面已积累了相当成熟的经验，市民的消费观念也倾向于大盘，“五一”大盘火爆是情理之中的事。
泰湖山庄销售经理胡军认为，楼盘卖得好不好，营销手段运用是否得当至关重要。
大项目的一期多以成本或微利价发售，低价入市，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。
以后，随着住宅小区日益成熟，配套设施逐步完善，小区知名度提高，在后面几期工程发售进可以不打或少打广告，提高价格，获取越来越高的投资回报。
今年“五一”开盘的几个大项目基本上采取低价入市的销售策略。
另外，规划设计是大项目开发过程中必不可少的重要一环。
如位于花都的大盘泰湖山庄发展商胡军就认为，建筑物的分布与排列方式、路网设置、绿化空间的穿插等都需要精心规划，营造舒适宜人的居住环境。
规模大盘选地很重要，一般在城郊结合部，周边环境可能不太理想，这对大盘本身做一些商务配套反而有利。
大项目同样可以在建筑设计上下功夫。
小项目能做到的，大项目也可以做到。
大项目还可以在规划及其它方面更加突出特色。
做大盘一定要了解广州市场，才能赢得市场。
大盘的产品种类可能是单一的，也可能是多种多样的，关键是看这个地区的需求，并且要把产品做好，不同种类的产品会符合不同的人群。
因为潮流在变，人们的注意力也会变，购房客源流向也可能会变。
规模大盘有利于人们改善居住观念，人们没有必要全部挤在城里工作和生活。
大盘也给广州房地产市场带来了创新概念。
规模大盘一般位于城郊，具有很多优势。
如规模优势。
从规模上看，目前的一些大盘已经超过了“小区”的范围，已属于“居住区”的范围。
由于有规模，大盘的配套设施较为完善。
学校、医院、大型会所、商业中心等一应俱全，使买家充分享受居住区的便利。
同是由于业主较多，大社区往往受到政府更多的重视，市政配套可靠，政府部门提供的水、电、暖、路等更得到保证，一般不会出现入住了还没通水通路的情况。
编辑：
付昱
篇三：
内地发展商：
借鉴开发大盘经验
2002-06-12 南方都市报
曾多次牵头组织天津及成都等地发展商前往“华南”取经的成全企划总经理全忠，在分析“华南看楼现象”时认为，从某种意义而言，中国的房地产开发正在步入产业化、规模化发展的大盘时代，华南板块不但云集了珠三角最优秀的房地产企业，并且占地至少千亩的大型房地产项目又占主流，所以华南板块的大盘开发经验，对于全国房地产发展商不但是种示范，而且具有尤其宝贵的借鉴作用。
过去，北方开发商前往深圳比较多，但如今往来广州最频繁。
１０月底，号称天津龙头房地产企业的天津顺驰集团倾巢出动，由集团副总裁杨哲亲自挂率，在华南板块“驻扎”了近１０天，全面考察华南板块大盘的整体规划、户型设计、社区配套、开发理念以及营销方式等。
星河湾产品处理的细腻、南奥开发理念的超前，对顺驰上下触动非常大。
在离开广州之前，杨哲连夜召开了中高层会议并对集团上下发出警告：
“未来的市场竞争将非常激烈、非常残酷，顺驰应该有危机感。
”
前段时间，奥园与万科中高层走动十分频繁。
在南奥开盘的７月底，万科广州项目组和上海、深圳万科的十几位中高层管理人员，参观南奥之后，对南奥的成本控制表现出相当的兴趣。
９月底，深圳万科总部工程管理中高层，再次光临南奥，与南奥探讨了有关工程管理和成本管理的有关问题。
作为回访，中奥总裁郭梓文率领奥园班底，前往深圳万科总部，与王石就资本运作进行了研究。
（编辑：
付昱）
篇四：
“大盘时代”冷思考
2002-06-12南方日报 钟原 邓育华
从北京到上海，从广州到深圳，楼盘规模普遍在长大是一个不争的事实，中国房地产市场在规模化的路上越走越欢，尤以广州为甚。
在广州，继轰轰烈烈的“圈地运动”过后，楼市进入了真正规模化比拼阶段的“大盘时代”，从东南部的番禺、新塘，到北部的花都、从化，广州楼市“大盘”正以“星星之火可以燎原”之势迅速蔓延，占地上千亩的大盘在城市的四周随处可见，甚至出现了占地上万亩的超级大盘。
今天的房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势，这是房地产发展的必然，也是市场行为与城市化进程的合拍。
今年“五一”期间，广州楼市以大盘担纲且独领风骚，各郊外大盘人头攒动风光无限。
但作为房地产开发商，所面临的不仅是图纸和产品的竞争，还要研究怎么来引导市场、创造市场，而房地产开发是一项庞大的系统工程，涉及到居民生活的方方面面。
在大盘风光的背后，其实有很多问题值得我们思考。
房地产融资从哪突围？
房地产行业是个资本密集型行业，没有资本是不行的。
数十万平方米的大盘，对资金的需求也是张开着血盆大口的，从土地资源的控制，到项目启动配套，都需要巨大的资金，门槛当以亿为级别。
一个房地产项目开发资金的筹集渠道，目前从大的块面来说，分为三大部分，即企业自有资金，银行信贷资金和销售的滚动投入资金。
按照《城市房地产管理法》规定，房地产开发企业自有资金不得低于项目所需资金的３０％，而据有关媒体披露，广州房地产企业３０强的资产负债率普遍在７０％以上，企业自有资金的不足，因此大盘项目对银行信贷资金及市场销售滚动资金的依赖更大。
而银行信贷资金，在现时的金融管制政策下，进入是有门槛的，如“四证”齐全、项目自有资金筹足总投资的３０％等，利用银行的钱会很难；销售的资金回笼参与滚动，则要看市场对产品的承接力如何。
大盘占地大，位置一般比较偏，周边城市配套不成熟，人气不旺，发展商不投资先弄出点会所、样板示范组团之类的名堂形象，叫消费者掏钱会越来越难的了。
另外，大盘当然得大气，在融合当今国际国内住宅发展的最新理念与科技、房地产市场走向专业化分工的今天，一个大盘的发展，需要发展商在更大的范围和更高的视角上去组织专业协作资源，从项目策划定位、方案规划设计、工程建设、监理、物管、营销推广、销售代理等等，一切都需要资本来买单。
海外建筑大师也罢，国内策划高手也罢，总有一个价值来衡量，对大盘而言，正可谓长袖善舞多钱善贾。
因此，大盘对发展商的首要挑战，就是资本的实力，融资的能力。
而一旦出现资金供给断裂，美丽的家园蓝图也就有可能沦为城市的“疤痕”。
房地产商经营城市？
有人说，广园东碧桂园凤凰城的“横空出世”，碧桂园人正在从“经营楼盘”向“经营城市”转变。
然而，不少专家对所谓的“大盘开发”表示忧虑，矛头直指这种小而全、封闭的郊外大盘开发模式：
在远郊圈一大片土地，建设住宅小区、围墙内住宅、公园、商业、会所、诊所、学校一应俱全；一条“私家路”连接市政公路，发展商提供穿梭巴士把居民送往市中心。
一方面，咫尺范围之间有的配套设施重复建设，不但造成资源浪费，而且增加业主负担；另一方面，一些大型公建配套如医院、剧院、体育馆等严重缺乏，造成精神生活层面受到影响。
另外，我们不难发现，不少热门大盘，其实却是一个个“大观园”：
大墙内花红柳绿，一草一木精心雕琢，保安严密监视，服务周全；大墙外脏乱差，荒凉冷僻，城不像城乡不像乡，各式各样的乡镇企业夹杂其中。
居民封闭在开发商修筑的大墙内，区域内是一个个独立的“老死不相往来”的楼盘，不能形成区域中心。
作为楼盘配套建设的幼儿园、小学、中学等学校，由于它们都属于民办性质，收费昂贵。
目前在一些城市房地产开发中普遍使用的这种“小而全”的封闭方式，其缺陷日益显露。
一位资深规划工程师指出，这类房地产项目用地规模大而广，用地划拨缺乏统一规划和整体上的协调，开发商只注重内部环境的培育，而周边的环境得不到改善，向公众开放的公共绿地严重缺乏，市政基础设施的配套建设也各自为政，封闭式的物业管理，破坏了城市生活的多样性，对城市景观、环境和城市空间结构造成很大影响。
由于房地产开发既可以满足人们生活的基本需求，同时又寄托着古往今来人们对生活方式、对生存状态的一种理解和追求，而住宅小区作为城市组成的有机体，只有溶入城市这个大环境，生活才会多姿多彩，单个的住宅小区或住宅社区无以形成“城市生活”。
“有形之手”与“无形之手”如何协调？
伴随着城市化进程的推进，广州房地产市场大盘开发正呈现风起云涌之势。
在这场“新造城运动”中，政府应扮演什么样的角色？
开发商又应如何应对？
大盘开发应如何运作？
看不见的市场之手与看得见的政府之手应如何跳和谐的双人狐步舞？
在城市化进程中，政府规划是只看得见的手，市场机制是看不见的手。
政府和发展商如何互动，是中国城市化运动中的大学问。
在西方社会的“住宅郊区化”及城市化进程当中，政府为郊区发展大规模投资，建设公路和其他公共设施，这种大规模的基本建设投资，为郊区奠定了可以运作的基础。
而纵观广州郊区的大盘开发，城市基础设施未建，楼盘先盖，建设的先后顺序被打乱。
或许，在广州快速发展的城市化过程中，市场的力量往往超过政府的力量，开发商们越来越多地扮演政府原来的角色。
一些超大型项目的开发，等同于建一座新城，所有市场需求，都是开发商整合的要素。
所以，出现了开发商花上亿元，盖好校舍求名校入住的奇事。
以至华南板块一夜之间，聚集了广州乃至北京的数座名校。
当政府不能像上海浦东建设一样，没有雄厚的资金和财力、能力进行大规模的城市建设时，可以将发展商作为开发城市的一只手，将大面积的土地卖给有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发，借发展商之手，完成区域内的商业、文化、生活配套。
但政府的监管职能依旧是少不了的。
随着大盘围城的市场格局日渐凸现，市场遂呈两极分化状：
大者更大，小者更小。
但整体来看，楼盘的大小除了与消费取向有关之外，还主要取决于一个城市的规划和土地管理的力度。
如上海和北京的一些房地产项目，都具有明显的政府引导色彩，而深圳和上海是我国土地招投标制度走在前列的城市，开发商拿到大块土地的难度要大得多，大盘也相对较少。
大盘开发的“策源地”源于广州的华南板块。
有市场人士担忧，华南板块２万亩土地被几大发展商“瓜分”了，大型公建设施到哪里去找地方建？
各大型楼盘用地的取得，即非招标也非拍卖，大多以协议成交的方式取得。
政府在追求短期财政收益的同时，是否忽略了城市的长远发展？
在国有土地管理上，被称为“有形之手”的政府是否应该高瞻远瞩些？
（编辑：
付昱）
篇五：
王志纲论“泛地产”
2002-06-12 中国经营报
如今，中国的房地产已经从浅海区进入了深海区，房地产策划也从早期的经验主义的、偶然的阶段走向今天的分工越来越细，手段越来越复杂和科学，社会对房地产策划的要求也越来越高。
回过头来看碧桂园，可以说它的成功不在于操作手段的高低，其背后隐含着的一些方法论、哲学观，在今天的房地产策划实践中，仍是有生命力的。
从1999年昆明世博园cehua到广州的奥林匹克花园，我们的指导思想是“跳出地产做地产”，不是一种常规的操作手法，而更加体现了片区或区域经济的思维神韵。
跳出地产做地产也是我们一贯的指导思想。
随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供了前所未有的空间。
我们的房地产策划，早已不再局限某一个楼盘的成功，而是从一个楼盘的小区发展到大的社区，从单一的房地产开发到不同产业与房地产业的嫁接和融合，甚至带动一个区域经济板块的开发和兴旺。
我们理解并提出的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。
是我们近几年在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一两个卖点就够了。
但如果是1000亩的大盘怎么办？
小盘是独奏曲，大盘是交响乐。
它必须有一个主题和灵魂。
因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境和空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
地产开发的第一步是理念开发。
就像一部交响乐不能没有主题，房地产开发不能没有灵魂。
我们把这个找寻灵魂的过程，就叫做理念开发。
一旦这个理念确立以后，以后的整个过程都必须围绕着它进行。
这种理念创新，在于适度超前地把握人们所追求的各种新的生活方式，然后量身定造，消化，提纯，形成统帅全局的主题思想，并把它渗透、融合、演绎在房地产的开发中。
（编辑：
付昱）
篇六：
谢强：
大盘时代的启示
2002-06-1215:
24:
44 北京晨报
自去年以来，京城的城郊结合部涌现出一批大盘，如东部的珠江国际新城，南部的翡翠城，西部的郦城等，十余个百万平方米以上的大盘正呈“十面埋伏”之势。
大盘时代的到来，为地产界带来许多启示。
其一，泛地产理论指导下的大盘开发，必须采取复合概念地产开发模式，由于是多兵种、大规模协同作战，总谱和开发策略的设计及资源整合及操作平台的搭建非常重要。
大盘开发需要整合和考虑的因素极为广泛与复杂，由此对其它关联产业的带动也非常之大。
围绕着住宅产业，将拉动建材、花卉、休闲、餐饮、零售业甚至设计、广告、媒体、印刷等一大批行业。
这正是市场经济的奥妙和魅力所在。
广州星河湾最多时有５０００人奋战在工地上，同时调动和整合了国内国外包括建筑规划、园林设计，水处理、高尔夫球场设计，媒体、广告、营销代理方方面面的力量。
南国奥园对奥运资源的整合嫁接，对体育养生概念、学村概念、高尔夫概念的演绎更是下足了功夫。
每个大盘都必须有自己的神韵和蓬勃的创新能力，简单地盖房子，或盲目照搬、克隆，在大盘的竞争中必会被同比淘汰。
其二，在城市化进程中，政府规划是看得见的手，市场机制是看不见的手。
政府和发展商如何互动，是中国城市化运动中的大学问。
在快速发展的城市化过程中，市场的力量往往超过政府的力量。
开发商们将越来越多地扮演政府原来的角色。
一些超大型项目的开发，实际等同于建一座新城，所有市场需求，都是开发商们整合的要素。
所以，出现了开发商花上亿元，盖好校舍求名校入住的奇事。
以至华南板块一夜之间，聚集了广州乃至北京的数座名校。
此外，医院、商业中心、文化娱乐中心都有发展商在投巨资开发，这就是大盘时代的奇观，这就是泛地产的威力。
政府几十年也做不起来的事，市场把它做了。
这就是市场的巨大力量。
同时，华南板块的崛起，促使政府将通往番禺的地铁三号线计划提前，反过来又促进了番禺楼市。
形成了开发商与政府的良性互动。
星河湾等一批大盘，有力地推进了区域的城市化进程。
华南板块很有可能成为广州第一个摆脱低起点城市扩张，一步到位地完成现代城市发展之路，做出一个全新的城市组团来，有望发展成为广州的ＣＬＤ，即中央居住区。
其三：
大盘时代，是小开发商无法承受之重！
房地产业将面临着重新洗牌。
根据“二八定律”，２０％的企业占据８０％的市场份额，８０％的企业占据２０％的市场份额，再将此定律联系中国房地产当前的市场表现，你会发现，中国的房地产市场仿佛正与之相反。
这一“反二八定律”现象，也从侧面印证了中国地产尚不够成熟和尚有的可持续发展空间。
纵观一些发达国家或地区的房地产市场的“洗牌”之路，不难发现，“重组”大多是以大盘的出现为端点的，随着大盘围城的市场格局日渐凸现，市场逐呈两极分化状：
大者更大，小者更小。
伴随着“重组”的日渐深化，大多数实力不济者纷纷于“重组”中消亡，而少数者则在重组中更加壮大，最终，市场皈依于“二八定律”。
由此，我们看到，大盘的出现不仅是市场发展的必然规律，更是市场重组的一个显著标志，它一方面使得实力强劲者敢于问鼎大盘并逐步在竞争中做大，另一方面也迫使一些实力、资金薄弱者因无力做大而最终在竞争中淘汰出局。
（编辑：
付昱）
篇七：
大盘时代机会主义淡出楼市
2002-06-12中国建设报 陈志平
从北京到上海，从广州到深圳，楼盘规模普遍在长大是一个不争的事实，中国房地产市场在规模化的路上越走越欢。
京沪深穗谁的盘更大
相对于上海和深圳，广州和北京楼盘的规模显然要大得多。
在上海和深圳，10万平方米以上的楼盘就能称作大盘，而在广州和北京，50万平方米以上的楼盘才有这个资格。
广州素来以盛产大盘著称，象碧桂圆这种占地上千亩，建筑面积超过百万平方米的郊区大盘，已经发展成为一种经典房地产开发模式。
而北京四、五十万平方米规模的楼盘比比皆是，百万平方米的超大楼盘也不鲜见。
在这些城市中，广州的集中程度更高一些，排在前30位的开发商所占的市场份额已经在50％以上，而全广州市有700多家房地产开发企业。
北京排在前列的销售大户的规模也是一年一个台阶。
据《透视与分析》这本北京房地产市场年鉴的数据显示，1998年销售额排在前10位的项目中最末一位的销售额大约为2亿元，10个项目销售总额大约为44亿元；1999年上升为4亿元，总额60亿元；到2000年则为将近7亿元，总额上升为107.2亿元，一年一个台阶。
而2000年北京市的房地产销售总额为420亿元，前10位占了四分之一强，大盘担纲的势头已显。
从城市来看，深圳由于人口较少，所开发楼盘规模一直相对较小，前几年即使象万科这样的企业的年开发量也仅在5万平方米左右。
但2000年的开发量才增长到10到20万平方米。
但2000年深圳也出现了80万平方米的星海名城，59万平方米的蔚蓝海岸这样的大项目。
上海的楼盘规模小与房地产公司多有很大关系，但现在上海兴起的四大居住区也都有超过50万平方米的体量，中远两湾城、上海春天的规模更是达到了百万平方米。
最近，上海又宣布要对“独幢插建”的房子严加控制，要求市中心的小区规模不低于3万平方米。
这将使上海楼盘的平均规模有一个提升。
广州的大盘跟城市的郊区化关系密切，特别是番禺地区几乎成了大盘的天下，产生了一些在全国都很有影响的项目。
而首都强大的购买力和人们买房喜欢扎堆的现象决定了北京的楼盘规模普遍较大。
但整体来看，楼盘的大小除了与购买力有关之外，还主要取决于一个城市的规划和土地管理的力度。
象上海的四大居住区，北京的望京和回龙观地区，都具有明显的政府引导色彩。
而深圳和上海是我国土地招投标制度走在前列的城市，开发商拿到大块土地的难度要大得多，大盘较少也就不足为奇了。
大盘并非无往而不利
楼盘的规模越来越大，开发商承担的社会责任也更重一些，但相对于规模小的楼盘来说，这种分担所占单位房价的比例还是较小的，而且大盘推广上更容易形成品牌效应，成本也较低，在住宅迅速发展的今天，规模化无疑是制胜的一个法宝。
但大的楼盘却并不意味着就成为一个完善的社区。
世联地产顾问（深圳）有限公司董事长陈劲松认为：
“项目与商业中心的距离一直是房价的支撑点，但市政的发展已经使购房者的目光由位置转向了环境，由环境转向了社区。
社区有望取代距离成为房价的主要支撑点。
而社区的原本意义是指一个区域，其中居民之间的生活关系赋予了这个区域的人文特征，它的配套也是最齐全的。
另外，二级市场也将关注社区，人们换房不再是换个面积，更重要的是换个和自己生活品位相同的地方。
”虽然说大规模的小区并不能等同于一个成熟社区，但在配套、人气方面显然更有社区的氛围，而且也容易得到市政配套的支持，发展成为成熟的社区，这对房价的支撑是很有力的。
象北京的方庄、亚运村、望京地区都是很好的证明，大社区的氛围使得房价与同类地段相比高出一截。
而且因为单位成本相对较低，在价格竞争中的优势也比较明显。
实际上，比较大的楼盘的房价一般都会经历一个低开高走的过程，这也有力的证明了这一点。
但大盘是不是就无往而不利呢？
也有人持不同看法，上海的房地产策划人许仰东认为，现在的开发商从心理上来说是尽量求大，舆论也支持。
但实际上许多是盲目求大，其中炒作的味道比较浓，因为企业在规模实力、经验上可能都不够，而且市场需求也是个问题，虽然规划很大，到后来也不一定能够善始善终。
他认为一个楼盘的规模在10万平方米左右比较合理，营销费用，销售期都比较理想。
如果是一下子推出的规模过大，资金压力很大，形不成热销，时间拖得过长就不好办了，特别是在产品更新很快的情况下。
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