房地产宏观形势研究报告.docx
《房地产宏观形势研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产宏观形势研究报告.docx（46页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产宏观形势研究报告
2007-2008年度房地产宏观形势研究报告
目 录
第1章：
07年地产总体形势概述
1.1.总体形势简述 1.2.２００６年房地产市场回顾
第2章：
土地市场分析
2.1.08年土地供应情况
2.2.土地供应变化
2.3.近三年土地供应情况
2.3.1.05年土地供应情况
2.3.2.06年土地供应情况
2.3.3.07年土地供应情况
2.4.土地购置与开发的动态变化
2.5.土地供应的宏观调控政策
2.6.土地供应的宏观调控措施
第3章：
房地产开发市场分析
3.1.开发市场概况
3.1.1.房地产开发市场的总体情况
3.1.2.房地产开发市场的主要特点
3.1.3.现存问题及建议
3.2.环境分析
3.2.1商品房供应
3.2.2.商品房需求
3.3.区域分析
3.4.价格分析
3.4.1.房地产市场景气周期与价格历史走势的经济学分析
3.4.2.房地产价格现状
3.5.宏观调控政策
3.6.政策性住房概述
3.7.房地产市场影响因素
第4章：
信贷市场分析
4.1.个人信贷市场简述
4.2.信贷宏观调控政策
第5章：
二手房市场分析
5.1.二手房市场现状
5.2.市场细分
5.3.热点区域分析
5.4.近郊区域分析
5.5.数据变化趋势分析
5.6.购房人群年龄结构分析
5.7.购房人群户籍结构分析
第6章：
08年房地产发展趋势
6.1.未来房价走势分析
6.2.2008年房地产市场政策走势分析
6.3.2008年房地产市场展望
第1章：
07年地产总体形势概述
1.1.总体形势简述
2007年可算是京城楼市丰收的一年,全年新开盘项目达到313个，51个别墅项目，104个住宅项目，100个公寓项目，58个售完项目。
其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为95个、41个。
而作为远郊县区域也各自推出大量的新盘项目，如纳丹堡、金玉源、东方夏威夷威毕欧溪谷等，并且带起了一阵京城楼市购房边缘化的热潮，在北京住宅快速开发建设的过程中，住宅在城市地域空间的布局方面，逐步呈现出边缘化和规模化的趋势。
作为一个大型现代化都市的北京，其住宅开发建设的这种变化趋势具有一定的必然性。
无论是价格还是环境，北京远郊县地区有着城区不可比拟的优势，同时交通等基础设施的改善和私家车的普及逐渐掩盖了偏远地区的劣势，使得住宅郊区化成为未来北京市住宅产业发展的重要方向。
2007年12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，10月9.5%
全球四大会计师事务所之一的普华永道公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，去年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，房地产业并购金额已经达到103亿美元，较2006年全年的49亿美元翻了一番。
中国房地产行业并购数目和金额大幅上升意味着房地产行业新一轮的洗牌已经悄然开始。
在洗牌中，规模实力强大、品牌具有优势的龙头房地产企业，在市场不确定性加大的环境下，其发展更为明确可期。
1.2.２００６年房地产市场回顾
２００６年，全国完成房地产开发投资１９３８２亿元，同比增长２１．８％，其中完成商品住宅投资同比增长２５．３％。
经济适用住房投资出现回升，同比由上年下降１４．４％转为增长３２．７％。
２００６年前１１个月全国累计完成住宅施工面积１３．７７亿平方米，同比增长１９．２％；商品住宅竣工面积２．５１亿平方米，同比增长８．９％；商品住宅销售面积４．１６亿平方米，同比增长１２．６％。
全国完成土地开发面积１．９８亿平方米，同比增长３８．１％，比上年同期上升４０．３个百分点。
在国家宏观调控政策作用下，房地产市场运行平稳，价格涨势趋缓，２００６年全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．５％，涨幅比上年同期下降２．１个百分点；新商品住房价格同比上涨６．４％，涨幅比上年同期下降２．０个百分点。
从我中心监测的３６个大中城市房价情况看，全年房价走势呈现以下特点：
（一）新建商品房价格高位运行，下半年涨势趋缓；存量房价格涨幅较低，涨幅回落。
２００６年，新建商品房集中成交价同比上涨１０．４４％，涨幅比上年增加２．０４个百分点。
全年４个季度环比涨幅分别为４．１７％、２．７１％、１．５１％和３．８３％，呈“两头高，中间低”态势；下半年走势趋缓，环比累计上涨５．３４％，比上半年下降１．５４个百分点。
存量房集中成交价同比上涨１．４０％，比上年同期下降１．４２个百分点。
（二）新建商品房住宅价格涨幅普遍较高，高档住宅价格高于普通住宅价格。
２００６年，商品房住宅价格同比上涨１１．０４％，其中高档商品住宅同比上涨１３．３６％；一、二、三类地段普通商品住宅价格同比分别上涨１０％、１１．２６％、１０．１１％；经济适用房价格同比上涨１０．９０％。
高档商品住宅价格涨幅高于普通商品住宅２个多百分点。
（三）不同地区房价涨幅不一，大中城市涨幅较高。
２００６年，东、中、西部地区商品房价格同比分别上涨１１．１４％、１０．９５％、７．４４％。
其中，北京、天津、呼和浩特、长春、哈尔滨、杭州、宁波、郑州、广州、西宁房价涨幅较高，同比分别上涨１４．８１％、１５％、１６．３６％、１１．３４％、１５．７１％、１９．６５％、１２．６２％、１１．２３％、１３．５３％、１３．８９％。
第2章：
土地市场分析
2.1.08年土地供应情况
京一月土地放量增8.5倍成交三块地面积约58公顷。
今年开局第一月，土地市场热度未减，供应量创数年来同期之最。
据资料显示，今年一月，本市已推出30余宗地，土地面积超过500公顷，总体规划建筑面积680余万平方米，比去年一月增长了8.5倍。
今年一月和往年同期相比，也注定成为土地交易最活跃的月份。
今年最先交易的通州三块地已于本月初分别成交，土地面积约为58公顷，规划建筑面积达到87万平方米。
最先成交的三块地分别位于通州区马驹桥镇和永顺镇，其中通州区马驹桥镇居住项目国家环保产业园区A1-1-（1-8）北地块用地由北京融科置地房地产开发有限公司、北京东环望京房地产有限公司、北京卓越田园房地产开发有限公司联合体以66369万元竞得。
该地块位于通州区马驹桥大白村、马村，占地20.1万平方米，规划建筑面积20.4万平方米，楼面价3238元/平方米。
通州区永顺镇住宅及配套项目（珠江国际家园三期南区）用地由北京珠江房地产开发有限公司和广东珠江投资有限公司联合体以61000万元竞得。
该地块位于通州区永顺镇苏坨村，土地面积12万平方米，规划建筑面积19万平方米，楼面价3097元/平方米。
通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目（环保园区二期东区）用地由北京合生北方房地产开发有限公司以69802万元竞得。
地块位于通州区马驹桥镇马村、姚村、小白村，土地面积26万平方米，规划建筑面积47.2万平方米，楼面价1477元/平方米。
此外，还有通州区西小马居住项目A-1地块和通州区永顺镇居住项目用地。
土地面积共26.1万平方米，规划建筑面积45.6万平方米。
今年一月本市土地供应充足，截止到本月9日已推出30余块地，土地面积约为523公顷，总体规划建筑面积近700万平方米。
其中住宅用地占了绝大多数，30余宗地中仅有4块为纯商业性质。
而去年同期仅仅交易五宗土地，土地面积55公顷，规划建筑面积82万平方米。
今年一月土地面积供应比去年同期增长8.5倍。
资料显示今年一月土地尤其是住宅用地充足，主要是政策原因所致，从去年下半年开始，为平抑过高的房价，政府 加大和加速了住宅用地的供应，导致去年年底土地集中放量，2007年12月住宅土地成交创去年全年之最。
另外，去年年底前市国土局相关负责人曾表示年底将供应700多公顷商品房用地，但去年12月实际成交约为220公顷，离700公顷的计划尚有一定差距。
该计划现已转入今年执行，从实际情况来看，今年1月和去年12月的土地供应量总和已经超过700公顷。
今年一月土地市场将是去年的一个延续。
2.2.土地供应变化05-07年北京土地供应量及变化
2.3.近几年土地供应情况
2.3.1.05年土地供应情况
北京市2005年度土地供应计划
（一）总量
2005年度土地供应计划安排土地供应总量为6500公顷，其中：
增量土地供应3900公顷，存量土地供应2600公顷。
（二）用途结构
2.3.2.06年土地供应情况
北京市2006年度土地供应计划
（一）总量
2006年度土地供应计划安排土地供应总量为6500公顷，其中新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷。
（二）用途结构
经济适用住房用地中，市、区政府集中建设的经济适用住房项目的用地约110公顷；中央单位（部队）经济适用房用地约80公顷；其他经济适用房和比照经济适用房用地管理的项目用地约100余公顷。
2.3.3.07年土地供应情况
北京市2007年度土地供应计划
（一）总量
2007年土地供应总量控制在6300公顷以内，其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2800公顷左右。
（二）用途结构
（三）空间布局
中心城区（首都功能核心区和城市功能拓展区）土地供应量不高于土地供应总量的30%，远郊区县（城市发展新区和生态涵养区）土地供应量不低于土地供应量的70%。
2.4.土地购置与开发的动态变化
近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。
土地供应量的不足表现在两个环节：
一是土地出让面积的不足。
以北京为例，2005年，计划供应的商品住宅用地为1750公顷，而实际入市的只有900公顷，仅为计划的51%；2006年，商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷，实际供应为1031公顷，仅为计划的54%。
二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。
根据建设银行研究部的报告，2001年初至2007年5月份，房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的60%。
特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量。
这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，而其很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地。
2007年，全国土地购置面积增幅提高，但土地购置费用、土地开发投资和土地成交价款增幅较大，地价上涨较快情况依然突出。
土地开发面积增幅大幅下滑，囤地现象依然严重。
2007年1-10月，全国土地购置面积31350.8万平方米，同比增长了16.9%，增幅比2006年全年提高了20.6个百分点；土地开发面积19835.2万平方米，同比增幅7.9%,增幅较2006年全年下降了20.3个百分点。
从各区域土地供应情况来看，东、中、西部地区土地购置面积继续增长，且增速加快；东、中部地区土地开发面积稳定小幅增长，西部地区土地开发面积增长较快。
2.5.土地供应的宏观调控政策
为促进我国房地产市场的健康发展，抑制过快上涨的房价仍然是2007年政府调控楼市的首要目标。
2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致大量资金进入股市与楼市，结果既推高了股指也助推了房价上涨。
因此，打击楼市中的投机行为依然是2007年房地产调控宏观政策的主旋律。
其中，引人关注的是，2007年国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，开始向1998年的房改政策回归，再加上《物业税》实转提速，这一切无疑将对未来房地产市场产生极其深远的影响。
1、国务院“24号文”出台，楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”。
8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）。
《意见》明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
受其影响，住宅结构将发生重大变化：
廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品这四种产品将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。
“24号文”的发布，是我国楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标。
2、国土资源部“39号令”从源头上封堵漏洞。
10月9日，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）。
9号令核心内容是，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。
这意味着开发商再也不能用少量的启动资金来撬动大额的银行贷款，对目前过热的房地产市场将起到抑制作用。
3、提高“第二套”住房贷款首付和利率，打击楼市投机行为。
9月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。
《通知》规定：
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
此政一出，市场观望气氛浓厚，一线城市普遍表现有价无市。
2.6.土地供应的宏观调控措施
2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。
调控措施主要包括以下几个方面。
1．增大土地供应量，加快供地速度
根据国家房地产市场调控的要求，部分地区加大了房地产开发的土地供应量。
2007年1—5月，全国住宅用地的供应量同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量同比增加166%。
广州出台措施重点加大经营性商品住宅用地供应量，从2007年开始连续3年确保广州十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米，是过去两年供地量的两倍，增大了土地供应量，加快了供地速度。
2．抑制开发企业囤积土地行为，增加市场房屋的有效供给
2007年，各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施。
一是缩减土地一次性出让规模。
土地出让规模过大易产生种种弊端，其一是开发周期过长导致变相囤积土地，使出让土地无法按期形成有效的市场供应；其二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局，推高房价。
为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断，促进开发企业之间的竞争，缩短建设周期，使出让土地按期形成有效的市场供应，国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，对土地一次性出让的规模进行控制。
部分地方政府也逐步开始控制出让宗地的规模，如北京在2007-2010年土地供应中期计划中明确规定，合理控制单宗住宅项目用地出让规模，出让的单宗住宅用地面积将控制在10—20公顷以下，规划建筑面积在30-50万平方米以下。
二是对开发时限提出明确要求。
国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。
部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限，如南京规定了在土地出让合同中明确土地的开发时限，超过开发时限仍未开发完毕的，将收取土地违约金。
三是不能分期取得建设用地使用权证。
建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得按土地出让金缴纳比例分期取得。
四是改预征土地增值税为清算土地增值税。
从2007年2月起，将预征土地增值税改为清算土地增值税。
此前，土地增值税征收多采用预征收制。
由于土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的0.5%—3%。
相对来说，这一税收额度远远低于清算应缴的额度。
而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算，能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节，抑制开发企业囤积土地的行为。
3．加大闲置土地处置力度
国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。
一是改变毛地出让、净地交付的模式，实行建设用地使用权“净地”出让。
在处理好土地的产权、补偿安置，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后，才可公开出让。
二是明确了土地闲置费的征收标准。
按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
部分地区加大了闲置土地回收力度，成效明显。
截至2007年6月，广东东莞市累计处置闲置土地面积4.3万亩，占应处置闲置土地的94.1%，对10470亩的闲置土地征收土地闲置费达3.51亿元。
4．实行差别的住房抵押贷款政策，保护自住需求，抑制投资投机需求
2007年9月，中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下，以及超过90平方米的，首付比例仍分别维持不得低于20%和30%。
这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开。
对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策，首付成数没有调整，仍然采取优惠利率。
第二套房的首付成数提至4成，这一政策有望有效地抑制投资投机需求，深圳在该政策出台后，市场成交量明显下降。
5．加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度
在房价快速上涨，低收入家庭住房问题日益突出的情况下，政府高度重视住房保障制度的完善，明确将其列为政府公共服务的一项重要职责。
2007年8月，国务院出台了24号文件，明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点，廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩大到低收入家庭，形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖，并确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置。
具体措施如下：
一是将廉租房作为住房保障制度的重点。
在住房保障供应体系中，廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。
明确了对低收入家庭的住房保障是保障其居住权，以租赁方式保障为主，而不是帮助其获得住房产权。
二是扩大住房保障覆盖面，解决“夹心层”的住房困难。
廉租住房制度由保障城镇住房困难的低保家庭，扩大到低收入家庭中的住房困难户。
经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。
在住房保障供应体系的政策设计上，通过廉租住房保障范围的扩大，实现对低收入住房困难家庭住房保障的全覆盖，解决“夹心层”的住房困难问题。
三是确保廉租住房保障资金来源。
明确规定了住房保障资金来源渠道：
其一，将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。
其二，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。
其三，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。
其四，对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。
四是优先确保廉租住房建设用地。
根据住房建设规划，切实保证供应廉租住房和经济适用住房建设用地，在土地供应计划中予以优先安排。
五是多渠道解决低收入家庭的住房问题。
除完善住房保障体系的廉租房和经济适用住房制度外，通过其他方式有针对性地解决低收入家庭住房困难问题，包括棚户区改造和旧小区整治等。
第3章：
房地产开发市场分析
3.1.开发市场概况
国家发改委日前发布的一份报告显示，2007年1-11月，全国房地产市场运行呈现市场需求旺盛、以住房为主的房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅较高三大特点。
统计显示，2007年前11个月，全国商品住房竣工面积2.73亿平方米，同比增长8.5%，增幅比06年同期下降0.4个百分点；销售面积5.5亿平方米，同比增长32.3%，增幅比06年同期上升19.7个百分点。
其中，现房销售面积1.48亿平方米，同比增长15.6%，增幅比06年同期上升24个百分点；期房销售面积4.01亿平方米，同比增长39.7%，增幅比06年同期上升14.2个百分点。
与此同时，商品住房空置面积继续下降，11月末全国空置商品住房5766万平方米，同比下降14.2%，降幅较上月加快0.9个百分点。
与此同时，以住房为主的房地产开发投资增速继续加快。
1-11月，全国房地产开发完成投资21632亿元，同比增长31.8%，增速比06年同期提高7.8个百分点。
其中，商品住宅完成投资15440亿元，同比增长33.7%，增速比06年同期提高5.3个百分点，占同期房地产完成投资的71.4%，比06年同期提高1个百分点；经济适用住房完成投资693亿元，同比增长31.7%，增速比06年同期提高21.3个百分点，占同期商品住房完成投资的4.5%。
11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。
其中，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；二手住房销售价格同比上涨9.3%，涨幅比上月高0.6个百分点。
分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.9%、12.8%和13.5%。
07年上半年，随着“国六条”的实施，我市房地产开发市场在贯彻国家宏观调控政策的同时，继续保持稳健的发展势头。
房地产开发投资较快增长，新开工项目增多，投资规模进一步扩大，商品房市场销售活跃，房地产市场总体呈现良好稳步发展的态势。
3.1.1.房地产开发市场的总体情况
1、投资增长较快，施工规模进一步扩大
上半年，我市房地产开发投资增长较快，完成投资239.6亿元，同比增长55.8%，比同期全社会固定资产投资增速高10.5个百分点。
其中，商品住宅投资180.3亿元，同比增长52.5%；商业营业用房投资33亿元，同比增长65.6%；办公楼投资7.5亿元，同比增长69.7%。
在开发投资快速增长的同时，施工规模进一步扩大。
今年上半年，我市商品房屋施工面积达2998万平方米，同比增长12.8%。
其中，商品住宅施工面积2291.4万平方米，同比增长13%；商业营业用房施工面积444.1万平方米，同比增长0.8%。
2、新开工面积增多，项目规模增大
我市“南拓北移”大规模城市扩展的推进，为房地产开发带来大发展。
今年上半年，我市房地产开发新开工面积1173.2万平方米，同比增长62.2%。
其中，住宅956.3万平方米，同比增长48.3%；商业营业用房149.3万平方米，同比增长1.4倍。
房地产开发项目规模由中小开发逐步向大开发过渡，大项目数量明显增多，所占比重进一步加大。
今年上半年在建项目中，施工面积超10万平方米的房地产开发项目由上年同期的94个增至105个，总施工面积达2041.4万平方米，同比增长18.3%，占全市施工面积68.1%，比上年同期提高了3.2个百分点。
3、商品房销售持续升温，市场需求旺盛
随着去年“国六条”等宏观调控政策的逐步实施，我市房地产市场开发结构得到不断调整，市场需求进一步增加。
同时，城市基础设施建设和旧城改造不断加快，又促进了城市居民住房的消费需求。
据统计，上半年，全市销售各类商品房556.8万平方米，同比增长28.3%，实现销售额199.4亿元，同比增长36.7%。
其中，商品住宅销售面积和销售额分别为519.2万平方米和179.2亿元，同比分别增长26.8%和35.7%。
4、开发资金充足，外资增势强劲
上半年，房地产开发企业本年到位资金323.2亿元，同比增长36.2%。
在到位的各类资金中，定金及预付款、自筹资金、国
升级会员 