房产知识汇总.docx

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房产知识汇总

房产知识汇总

sz.vision发表于搜房社区-京基·东方都会 

房产知识之--

什么是砖混结构住宅？

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。

 “混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。

这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住。

由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。

什么是框架结构住宅？

框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。

 经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。

目前，多、高层住宅多采用这种结构。

其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

什么是钢混结构住宅？

这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。

这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。

目前，多、高层住宅多采用这种结构。

其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

什么是住宅的进深？

住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。

在住宅的高度（层高）和宽度（开间），确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。

进深大的住宅可有效地节约用地。

什么是住宅的开间？

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。

与住宅的进深一样，住宅的开间在设计上也有严格的规定。

就我国目前大量建造的砖混住宅来讲，住宅开间一般不得超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

什么是住宅的层高和净高？

住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。

目前一般住宅层高都在2.8-3米左右。

商品房 

商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营的住宅。

它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅，是纯粹商品化的住宅。

商品房的销售由市场决定其价格。

经济适用房 

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的随能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。

它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。

这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。

经济适用房包括安居房、解困房。

微利房 

微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。

安居房 

安居房是指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非营利性住房。

解困房 

解困房，是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专门修建的住房。

它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。

房改房 

房改房，是指按照单位分房原则，已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住房。

集资房 

是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。

职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

平价房 

是指以成本价加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。

成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。

小康住房 

是指为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程”项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业未来发展的方向。

什么是单元式住宅？

单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。

单元式住宅的基本特点：

①每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。

②户内生活设施完善，既减少了住户间的相互干扰，又能适应多种气候条件。

③建筑面积较小，造价经济合理。

④仍保留一定的公共使用面积，如梯楼、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。

什么是公寓式住宅？

公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。

 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

什么是花园式住宅？

花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅

水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

什么是跃层式住宅？

跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。

优点是：

①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

房产知识之二

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什么是复式住宅？

复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1．2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3．3米，而一般跃层式为5．6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。

什么是跃复式住宅？

跃复式住宅是在复式住宅设计功能上的一种创新。

其特点是其中一层层高在2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3.8-4.9米之间，客厅为共享式。

什么是错层式住宅？

错层式住宅是户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。

优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。

可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。

还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。

错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。

什么是退台式住宅？

退台式住宅又称为“台阶式”住宅其外型类似于台阶。

特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。

目前，国内建造的的退台式住宅都通常属于中高档住宅。

住宅按层数划分如下：

    1、低层住宅为一层至三层； 

    2、多层住宅为四层至七层； 

    3、高层住宅为八层以上。

国际通行划分为四类：

    第一类：

层数8-16层，房屋高度在25-50米之间，通常称为小高层住宅； 

    第二类：

层数17-25层，最高度达75米； 

    第三类：

层数26-40层，最高达100米； 

    第四类：

层数在40层以上，高度超过100米，称为超高层住宅；目前国内极少有超高层的住宅。

怎样看住宅建筑的平面图？

住宅建筑平面图，是购房者了解住宅平面形状、方位、朝向和住宅内部房间、楼梯、走道、门窗、固定设备如浴缸、洗面盆、炉灶、厨柜、便器、污水池等的空间位置的重要依据。

人们在购买或选择住房时往往出现这种情况，即欲购买的住房还没竣工，甚至还没有建造或已建造竣工，但不能前往查看，这时人们只得依据住宅的面平图以及立面图、剖面图、透视图、表现图和住宅模型来了解住宅的基本情况。

住宅建筑平面图，是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图，通俗地讲，就是将一幢住宅窗台以上部分切掉，再将切面以下部分用直线和各种图例|符号直接绘制在纸上，以直观地表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。

住宅的建筑平面图一般比较详细，通常采用较大的比例，如：

1:

100，1:

50，并标出实际的详细尺寸，但有的小比例住宅平面图并不用专门的符号樯出内部附属设备，这种图是供设计建设施工人员使用的。

一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅基本情况，往往在平面图上还描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置。

怎样看住宅建筑的立面图？

住宅建筑的立面图，是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图，它表示的是住宅建筑物的外部形式，说明建筑物的长、宽、高的尺寸，地面标高，屋顶的形式，阳台位置和形式，门窗洞口的位置和形式，外墙装饰的设计形式，材料及施工方法等。

在绘制方法上一般用线条白描，也可添加明暗以示一定的立体感。

怎样看住宅建筑的剖面图？

住宅建筑的剖面图，是指按一定比例绘制的建筑物竖直（纵向）的剖视图，即用一个假想的平面将住宅建筑物沿垂直方向象劈木一样纵向切开，切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量、室内立面的布置、楼板、地面、墙身、基础等的位置和尺寸，有的还配有家具的

纵剖面图示符号。

怎样看住宅建筑的透视图和表现图？

住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。

一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。

住宅透视图一般要严格地按比例绘制出于某种需要和测绘计算上的困难，有些透视图不一定严格按比例绘制，并进行绘制上的艺术加工，这种图通常被称为住宅建筑的表现图。

一幅绘制精美的住宅建筑表现图，就是一种艺术伤口具有很强的艺术感染力。

目前普遍采用计算机绘制的效果图，其特点是透视效果真实。

住宅的套型 

“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。

通俗地讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。

住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。

“套型”按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。

其中卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间为套型内的基本空间。

◆居住空间 habitable space 系指卧室、起居室 厅的使用空间。

◆卧室 bed room 供居住者睡眠、休息的空间。

◆起居室 厅 living room 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。

◆厨房 kitchen 供居住者进行炊事活动的空间。

◆卫生间 bathroom 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。

什么是住宅的户型？

要了解什么是住宅的户型，首先应知道什么是住户。

住户是指共同占有一个住宅单元的一组社会成员，也即是人。

这一组人可以是一个家庭的各个成员，也可以是不同家庭的成员，一般来说，住户的成员数量与家庭成员数量是一致的。

住宅户型可用三种方法来划分。

①用住户人口多少，可分为一口户、二口户……②用住户的代际也就是辈份确定，可分为一代户、二代户……③用社会学的户结构分类法可分出单身户、夫妻户、核心户（夫妻带有未婚子女）、主干户（含两代以上的核心户）。

计算住宅面积有哪些指标？

计算住宅面积有一套相互关联的指标，包括建筑面积（建筑展开面积）、居住面积（使用面积）、辅助面积、结构面积、有效面积等。

    这些指标的计算关系是：

建筑面积=有效面积+结构面积。

有效面积=居住面积+辅助面积。

商品房销售面积的计算标准

商品房销售面积到底是按照什么标准计算的呢？

根据国家质量技术监督局发布的《商品房销售面积测量与计算》的规定，商品房销售面积的计算标准是：

    1、商品房的销售面积 

    ———商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。

———商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

    2、整幢房屋建筑面积 

    系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。

    3、套内建筑面积 

    系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

    4、套内使用面积 

    系指房屋户内全部供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。

    5、套内墙体面积 

    商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

    6、阳台建筑面积 

    系指阳台地面底板外沿水平面的投影。

    7、套内阳台建筑面积 

    系指套内各阳台建筑面积之和。

    8、共有建筑面积 

    房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

    9、共有建筑面积分摊系数 

    整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

    10、应分摊的共有建筑面积 

    应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。

土地的使用年限是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。

    即：

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

房产知识之三

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如何看清楼房间距？

    对购楼者来说，房屋间距要大些，居住得要舒适些。

到底怎样的间距才合理呢？

有关规定是：

楼距是楼高的0．7倍，此为南北朝向排列的楼房间距，若东西向则为0．5倍。

如前排房屋的高度为20米，那么后排房屋距离前排房屋要有14米才符合要求。

应注意的是：

    1、这个0．7倍是指首层的间距标准，层数越往上，间距标准越低。

    2、同样的间距，塔状的楼房比长条形板式的楼房好些，因前者较短，互相遮挡的情况比较轻微，因此通风采光好些。

    3、个别情况下，间距虽窄，但若有出风处，这种情况会产生巷道风，即使巷子很长，也是很凉快的。

但购楼者要到现场实地多体验几次，才能判别哪些单元风只从侧旁吹过而风不入室。

    4、假如有两个楼盘的楼价相同，但房屋间距不同，其实际楼价是不同的，间距窄者实质上升了楼价。

    5、成都由于日照的关系通常楼距是楼高的1倍，才能满足通风采光达到优良的标准。

多层和高层各有什么特点

1、一般情况下，高层的建筑标准、建筑质量要高于多层，如居住在较高的楼层，则视野较开阔，空气质量较好，噪音低。

2、高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。

3、高层的物业管理费比多层的物业管理费高。

买房时需要查看的证件

一、查看开发商品的《营业执照》 

    营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的证明。

查看营业执照的目的有二：

看这个单位是否存在，看该单位的营业范围。

同时，还应注意营企业执照是否经过年检，若未经年检则为无效。

当一个企业的营业执照为临时营业执照的时候，该企业注册资金还未全部到位，这时的企业还未正式成立。

若是开发商委托销售代理机构销售该住宅，需要查看《代理销售委托书》及该机构的《营业执照》。

二、查看开发商的《建设用地规划许可证》 

    依据法律规定，城市土地的利用必须符合城市规划，开发商所使用的土地在用途、位置和界限上应与建设用地规划许可证相互一致。

三、查看开发商的《建设工程规划许可证》 

    它可以确认有关建设活动的合法地位，并作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据。

四、查看《国有土地使用证》 

    依据我国法律，只有经过出让的土地才能从事房地产开发。

开发商在向政府缴纳一定地价款后，才能获得国有土地使用证，没有此证的企业开发的房子不能买卖。

五、查看《建设工程施工许可证》 

    购买期房应查看开工证，以确定开工手续是否齐全，是否纳入年度施工计划。

买现房检查工程质量检验单看房子质量是否合格。

六、查看《商品房预售许可证》 

    无论是销售现房还是预售期房，都应报政府有关部门批准，并取得相应许可证，才能从事销售和预售，否则其销售行为违法，最终影响产权证的办理。

五证二书是指什么？

商品房的“五证”包括：

建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程施工许可证，商品房预（销）售许可证。

    “两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。

房屋产权是否只有70年？

购房者在与开发商签订商品房合同时，合同中有条款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地为70年。

既然土地使用权只有70年，那么所买的房子其所有权也只有70年呢？

　　《城市房地产管理法》第二十一条规定：

土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。

所以购房者买的房子所有权不只有70年。

集资建房的产权如何确定？

对于职工和单位参与集资建房的，分两种情况：

1）如果职工办理入社手续后，并且职工个人按照建造费用集资且单价高于当年房改成本价的，所购住房执行经济适用住房的产权规定。

2）对于单位参与住宅合作社建房，单位再以当年的房改政策向职工出售所建集资建房，那么职工应按照房改售房的有关规定办理产权登记。

产权证分哪几种？

房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

　　1.《房屋所有权证》是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。

　　2.《房屋共有权证》是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。

共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。

其余共有人各执房屋共有权证书一份。

房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。

　　3.《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。

房屋他项权证书由他项权利人收执。

他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

八类房屋产权

 第一类是国有房产，即归国家所有的房产。

包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。

具体又分三个细类：

直管产、自管产和军产。

直管产是由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外）大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。

自管产包括国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。

军产指中国人民解放军部队所有的房产，包括由国家划拨的房产、利用军费开支购建的房产以及军队自筹资金购建的房产。

其中直管产又分中央级公产、市级公产、区（县）级公产和拨用产（房屋产权属于房地局所有、免租拨借给单位使用，由使用单位自管、自修的房产）四类。

　　第二大类是集体所有房产，指城市集体所有制单位所有的房产。

即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

　　第三大类是私有房产，是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房产。

它包含两个细类，私产和部分产权。

其中私产又有私产、个体产和外私产三种：

私产指私人所有的房产，中国公民所投资建造、购买的房产；个体产指中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资购建、购买的房产；外私产指港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产。

部分产权是指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。

    第四大类是联营企业房产，指不同所有制性质的单位之间共同做成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

    第五大类是股份制企业房产，指股份制企业所投资建造或购买的房产。

   第六大类是港、澳、台胞房产，指港、澳、台地区投资者以合资、合作形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。

具体有三种：

合资产、合作产和独资产。

合资产是指港、澳、台地区以合资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。

合作产是指港、澳、台地区以合作的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。

独资产是指港、澳、台地区以独资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。

    第七大类是涉外房产，指中外合资经营企业、中外合作企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造合伙购买的房产，有中外合资、中外合作、外企产和外产。

中外合资指中外合资经营企业所投资建造或购买的房产。

中外合作是指中外合作经营企业所投资建造或购买的房产。

外企产指外资企业所投资建造或购买的房产。

外产指外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。

    第八大类是其他产。

凡不属于以上各类别的房产，都归这一类。

包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房产以及宗教、寺庙等房产。

具体有四种：

其他产、代管产（因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房产）、宗教产（宗教、寺庙等单位所投资建造或购买的房产）类和社团类、社团产（社会团体所投资建造或购买的房产）。

    不同类型的房产在权属登记、产权转移等许多过程中，所面临的问题也不一样。

有些类型的房屋产权享有一定的政策性优惠。

房产知识之四

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什么是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权?

▲房屋的所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。

根据《