顺德区物业管理办法.docx
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顺德区物业管理办法
顺德区物业管理办法
（草案）
目录
第一章总则
第二章业主、业主大会、业主委员会
第三章前期物业管理
第四章物业管理服务
第五章物业的使用和维护
第六章公共收益管理
第七章物业服务收费管理
第八章行业管理
第九章法律责任
第十章附则
第一章总则
第一条【目的、依据】
为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、整洁的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《佛山市物业管理办法》等法律、法规，结合本区实际，制定本办法。
第二条【物业管理原则】
物业管理应当遵循政府监管、市场主导的原则，发挥政府、社区和业主的监督作用，促进社区的治理稳定，改善人民群众的居住环境和提高生活质量。
第三条【区房地产行政主管部门的职责】
区房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全区物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：
（一）物业服务企业和从业人员的监督管理；
（二）业主大会和业主委员会物业管理活动的业务指导与监督管理；
（三）前期物业管理、物业管理区域的备案；
（四）物业使用和维护的监督管理；
（五）住宅专项维修资金归集、使用的指导与监督；
（六）物业管理方面的其他监督管理职责。
第四条【街道办事处（镇人民政府）的职责】
街道办事处（镇人民政府）在区房地产行政主管部门指导下负责对辖区范围内物业管理活动的日常监督管理，履行下列职责：
（一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和日常工作；
（二）负责物业服务合同、业主委员会的备案；
（三）具体落实物业使用和维护的监督管理；
（四）住宅专项维修资金使用的审批；
（五）处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；
（六）物业管理方面的其他监督管理职责。
街道办事处（镇人民政府）物业管理职能由负责指导居（村）委会工作的主管部门履行。
第五条【居（村）民委员会的职责】
居（村）民委员会协助、配合区房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），负责辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作，履行下列职责：
（一）指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；
（二）指导业主委员会的换届选举工作；
（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动；
（四）监督维修资金的使用；
（五）公共收益收支情况的监督；
（六）协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督，协调处理辖区内物业管理的日常事务；
（七）依法协调处理物业管理纠纷，开展人民调解工作；
（八）法律法规规定的其他职责。
第六条【基层党组织指导监督】
社区党组织按照党的章程指导物业管理区域成立党的基层组织，指导业主大会、业主委员会、物业服务企业依法依规开展物业管理活动。
第七条【主要行政管理部门职责和分工】
区相关行政管理部门在各自职责范围内，直接进入小区做好物业管理区域内的监督管理和投诉处理工作，区房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）及居（村）民委员会和物业服务企业应当予以协助。
区发展规划和统计局对物业服务收费进行监督管理，对擅自改变物业使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为予以认定。
区环境运输和城市管理局负责查处物业管理区域内社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染、向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体、辐射放射等违法行为，查处擅自改变房屋外立面、违法设置户外广告、违法加建改建扩建、违法室内建设、擅自改变房屋用途、乱摆卖、侵占破坏绿地等违法行为。
公安机关负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流动人员和出租屋管理职能部门，做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施；打击物业管理服务中的欺行霸市、侵占公共利益等违法行为。
消防部门负责指导和监督辖区派出所督促本行政区域内的物业服务企业、居（村）民委员会以及其他单位和个人履行消防安全职责，落实防火、灭火措施。
区安全生产监督管理局负责物业管理区域内的电梯、公共游乐设施、游泳池等的安全监督管理工作。
区市场监督管理局负责查处物业管理区域内无照经营、虚假广告、侵害消费者权益等违反工商行政管理法律法规的行为。
区卫生和计划生育局负责物业管理区域内的人口与计划生育工作，负责指导和监督物业管理区域内的疾病防控工作和“除四害”工作。
区农业局依职能负责指导和监督居（村）民委员会依照法律法规履行相关职责。
区司法局负责指导人民调解委员会对业主、物业使用人、建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行人民调解。
第八条【行业协会】
区物业管理行业协会（以下简称“行业协会”）是由物业服务企业组成的社会团体法人，是物业管理行业自律组织。
行业协会负责依法制定和组织实施行业自律性规范，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，组织行业培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。
行业协会接受民政部门和区房地产行政主管部门的业务指导和监督管理。
鼓励物业服务企业加入行业协会。
行业协会履行以下职责：
（一）指导和监督物业服务企业依法经营，维护物业服务企业和业主的合法权益；
（二）总结、交流物业服务工作经验，推广先进物业服务技术；
（三）加强行业诚信管理，制定行业自律守则，促进企业良性竞争；
（四）组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育，进行考核；
（五）受理对物业服务企业的投诉或者举报，调解物业服务活动中发生的纠纷；
（六）协助相关行政主管部门开展工作。
第二章业主、业主大会、业主委员会
第一节一般规定
第九条【业主大会、业主委员会和业主监事会】
业主依法成立业主大会，选举业主委员会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。
业主大会、业主委员会和业主监事会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二节业主大会筹备组
第十条【业主大会筹备组的组成及产生方式】
业主大会筹备组由业主代表、建设单位、居（村）民委员会代表以及街道办事处（镇人民政府）代表9至15人组成。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的60%。
居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。
筹备组中的业主代表以自荐为前提，由居（村）民委员会推荐或组织业主推荐产生。
建设单位不参加筹备组工作的，视为放弃筹备组成员名额。
业主可以联名推荐筹备组中的业主代表，同一业主只能推荐1名候选人；业主联名推荐的业主代表根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。
业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当提交书面委托书。
业主大会筹备组自居（村）民委员会盖章确认之日起成立并向街道办事处（镇人民政府）报备，筹备组成员名单及简历应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公示15日以上。
业主对筹备组成员有异议的，由居（村）民委员会协调解决或核定筹备组成员资格。
建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等），并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
业主大会筹备组不得泄露业主资料，不得将业主资料用于与业主大会筹备无关的活动。
第十一条【业主大会筹备组的业主代表的资格】
业主大会筹备组的业主代表应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：
（一）具有完全民事行为能力，具有必要的工作时间；
（二）遵纪守法、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；
（三）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；
（四）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬、泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动等损害全体业主或其他业主合法权益的行为；
（五）不存在连续欠缴物业服务费用3个月以上或者累计欠缴物业服务费用6个月以上;
（六）业主大会议事规则规定的其他条件。
筹备组业主代表不符合本条规定的，经1/2以上筹备组成员签字确认，或经居（村）民委员会核实后由居（村）民委员会取消其筹备组业主代表资格，并公告全体业主。
调整后筹备组人员为双数或不足9人的，由居（村）民委员会在原来自荐人员名单中指定或按联名推荐人数多少顺序递补。
第十二条【业主大会筹备组会议制度】
筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。
筹备组组长不召集筹备组会议的，经1/3以上筹备组成员同意，可以由会议发起人组织召开筹备组会议。
筹备组成员不能委托代理人参加会议，法人或者其他组织除外。
筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。
筹备组会议应当制作书面记录并存档，参会成员应当签字确认。
筹备组会议作出的决定应当自作出决定之日起3日内向全体业主公告。
建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等），并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持，对业主委员会候选人缴交物业服务费情况进行核实。
筹备组不得泄露业主资料，不得将业主资料用于与业主大会筹备无关的活动。
第十三条【业主大会筹备组职责】
业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议，对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。
筹备组6个月内组织召开首次业主大会会议但未通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，筹备组可向居（村）民委员会提出书面申请，经居（村）民委员会同意后，可延长工作期限3个月。
超过6个月未召开首次业主大会会议的，筹备组自动解散；经延期仍未完成相关工作的，筹备组自动解散。
居（村）民委员会可以协助小区业主重新组织产生筹备组。
筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，确定首次业主大会会议表决规则；
（四）确定业主委员会委员、业主监事会成员候选人人数、名额分配及产生办法，对业主委员会候选人的参选资格进行核查，决定业主委员会委员候选人名单；
（五）制定业主委员会、业主监事会选举办法；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主委员会委员、业主监事会成员候选人产生规则和首届业主委员会、业主监事会选举办法不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则冲突。
前款
（一）至（五）项内容应在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内显著位置公告30日以上并书面通知业主，依据业主提供的联系方式，采用电子邮件、微信、短信等方式通知的，视为有效。
筹备组的会议材料等应当妥善保管，并于本物业管理区域的业主委员会成立后五日内移交业主委员会。
第三节业主大会
第十四条【业主大会的职责】
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（四）改变或者撤销本物业管理区域内业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；
（五）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）续聘、解聘、选聘物业服务企业；
（七）决定住宅专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（八）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）依法改变共有部分的用途；
（十一）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十二）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十五条未成立业主大会的物业管理区域，可由业主共同决定以下事项：
（一）物业服务企业提出调整物业服务费、物业服务内容和标准的，对物业服务企业所提出的新方案进行表决；
（二）原物业服务企业撤场，拟定新的物业服务方案、选聘新的物业服务企业；
（三）本办法第十四条第（七）至（十二）事项的表决。
本条事项的表决，可以由物业服务企业或20%的业主发起。
第十六条【业主大会会议】
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次，定期会议表决以下内容：
（一）上一年度物业管理报告、业主委员会和业主监事会工作报告、业主大会收支报告；
（二）下一年度业主大会年度计划和预算方案；
（三）物业管理的其他事项。
经业主委员会决定、业主监事会提议或者20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向居（村）民委员会提出协助要求，居（村）民委员会应当协调组织召开。
除业主委员会和居（村）民委员会外，任何单位和个人不得召集业主大会会议。
其他单位或者个人召集的业主大会会议决议无效。
业主大会会议召开时，物业服务企业、物业使用人以及相关单位应当予以协助。
第十七条【会前告知、公告、意见收集】
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程以书面形式告知居（村）民委员会，同时在物业管理区域的显著位置公告并以书面方式告知业主，依据业主提供的联系方式，采用电子邮件、微信、短信等方式通知的，视为有效。
该公告应当保留至业主大会召开。
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过区房地产行政主管部门建设的物业管理公共事务决策平台进行电子投票形式。
集体讨论和书面记名投票的，应当核对业主的身份证、不动产权证（购房合同）原件，并将身份证、不动产权证（购房合同）复印件留档。
电子投票视为业主真实意思表示，与书面记名投票具有同等法律效力。
任何人不得伪造业主信息、选票、表决票、签名或者书面委托书。
涉及上述伪造情形的选票无效。
业主大会组织者伪造选票的当次表决无效。
选票、表决票和书面委托书应当保管不少于5年，以备查询。
表决情况及统计结果应当在物业管理区域显著位置公告30日以上。
采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。
查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。
业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明;业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。
业主大会议事规则未约定的，未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。
没有按照本条规定的程序、方式召开业主大会收集业主意见的，其结果不能作为业主大会表决结果。
第十八条【草案的修改】
业主对公示的业主大会拟表决事项的草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组或业主委员会提出书面意见。
筹备组或业主委员会应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
需要修改拟表决事项草案的，应当及时修改，修改后的草案应当按照本办法第十七条的规定公示。
第十九条【管理规约】
管理规约应当对以下事项作出约定：
（一）物业的使用、维护、管理;
（二）物业专项维修资金的筹集、管理和使用;
（三）物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配;
（四）业主共同利益的维护;
（五）业主共同管理权的行使;
（六）业主应当履行的义务;
（七）违反管理规约应当承担的责任。
管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。
管理规约不得违反法律法规或者损害社会公共利益。
第二十条【业主大会议事规则】
业主大会议事规则应当对以下事项作出约定：
（一）业主大会名称;
（二）业主委员会的职责;
（三）业主委员会会议制度;
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
（五）业主投票权数的确定方法;
（六）业主代表的产生方式;
（七）业主大会会议的表决程序;
（八）业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等;
（九）业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规则等;
（十））业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和财务管理;
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；
（十二）业主大会、业主委员会会议、档案资料的管理。
业主大会设立业主业主监事会的，业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费，监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。
第四节业主委员会
第二十一条【业主委员会的职责】
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会，向业主大会报告工作；
（二）执行业主大会会议的决议、决定；
（三）代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用；
（五）协助制订重大维修工程项目年度计划，协调、处理涉及物业管理的共同事务；
（六）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用；
（七）组织业主委员会的换届选举工作；
（八）督促业主、物业使用人遵守管理规约；
（九）筹集和使用住宅专项维修资金；
（十）依照业主大会的决定对公共收益管理或者监督；
（十一）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；
（十二）配合政府行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会做好物业管理和物业管理区域的社区建设工作；
（十三）调解处理物业管理活动中的相关问题；
（十四）法律法规规定和业主大会赋予的其他职责。
业主委员会对全体业主负责，接受业主监督，接受政府行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会的监督、指导。
业主委员会每年12月向业主大会作工作报告，工作报告报送居（村）民委员会，并在物业管理区域显著位置公告30日以上。
第二十二条【业主委员会的组成及选举方式】
业主委员会一般由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，但连任不超过两届，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会委员候选人以业主自荐为前提，居（村）民委会推荐、业主联名推荐等方式产生，同1名业主只能推荐1名候选人。
鼓励和支持符合条件的党员成为业主委员会候选人。
对候选人名单存在争议的由居（村）民委员会确定最终候选人名单。
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票多少顺序当选业主委员会候补委员。
候补委员人数由业主大会议事规则约定。
候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十三条【业主委员会委员候选人的资格】
业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力。
（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；
（四）具有必要的工作时间；
（五）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
（六）业主大会议事规则规定的其他条件。
业主在本物业管理区域内存在以下行为之一的，不得成为业主委员会成员候选人：
（一）欠缴住宅专项维修资金或者违反本条例第四十七条规定且拒不改正的；
（二）连续欠缴物业服务费用3个月以上或者累计欠缴物业服务费用6个月以上。
（三）有刑事犯罪记录的。
业主委员会委员候选人应当书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责。
第二十四条【分期开发的业主委员会产生和委员增补】
分期开发的物业管理区域符合法规规定的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。
分期开发的物业管理区域已交付物业的业主选举业主委员会委员及候补委员的，应当按照未交付物业所占物业管理区域总面积的比例为尚未交付物业的业主预留名额。
新一期的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员不得超过15人。
第二十五条【业主委员会换届】
业主委员会任期届满3个月前，应当组织换届筹备小组，成员包括街道办事处（镇人民政府）代表、居（村）民委员会代表、业主委员会成员，由居（村）民委员会代表担任组长。
筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，居（村）民委员会应当督促其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由居（村）民委员会组织换届选举工作。
业主委员会任期届满前，应当委托有资质的审计机构对由其代管的住宅专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主大会及业主委员会工作经费进行财务审计。
业主委员会应当在任期届满3日内，在居（村）民委员会的见证下，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章、财务审计报告等移交给新一届业主委员会。
对不按时移交的，业主或者新一届业主委员会可以申请居（村）民委员会督促其移交；对拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。
届满没有成立新一届业主委员会的，上述资料交由居（村）民委员会代为保管。
第二十六条【工作经费、工作补贴】
召开业主大会、业主委员会的工作经费、业主委员会成员工作补贴、业主监事会成员工作补贴的标准由业主大会决定，在公共收益中列支或由全体业主承担。
业主委员会委员、监事会成员工作补贴标准应体现公益性岗位的性质，鼓励提供志愿服务。
业主大会可以根据工作情况决定给予委员、监事会成员适当的补贴，一般不高于政府所发布的当年最低工资标准。
候补委员不领取补贴。
业主委员会应当于每季度结束十五日内将工作经费和工作补贴的使用情况在物业管理区域的显著位置公告30日以上，接受业主监督。
第二十七条【业主委员会会议】
业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。
经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当在7日内召开业主委员会会议，告知（居）村民委员会，并在小区显著地方公告业主委员会会议的内容和议程，听取居（村）民委员会和业主的意见、建议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定或者使用印章必须经全体委员过半数同意。
业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主委员会作出的决定应当于决定作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告30日以上。
业主委员会作出的决定应当以书面形式告知居（村）民委员会。
第二十八条【禁止的行为】
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