文化广场建设项目谋划书.docx
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文化广场建设项目谋划书
目录
第一章背景1
第二章团队介绍2
宗旨（任务）2
发展计划2
1.创业期（半年~1年）2
2.孵化期（1年~1.5年）2
3.自主运营期（1.5年~2.5年）2
4.成熟期（2.5年以后）2
团队简介3
执行总监3
产品总监兼任策划总监3
技术总监3
首席软件工程师3
美术总监3
市场总监4
技术顾问4
我们的团队优势4
第三章市场分析6
手机网游市场分析6
第四章产品介绍8
游戏特色：
8
1.返古题材类型8
2.消费者层面广泛8
3.多种成就感刺激消费者8
4.卡通风格的美术表现8
5.《原始社会》不像传统意义上的网络游戏9
6.加强同类型增值业务的开发9
产品优势9
产品开发计划：
9
第五章市场销售11
一、目标市场11
二、销售策略11
三、渠道与伙伴11
四、销售周期与收入11
覆盖区域11
收入计算：
12
月销售额12
五、市场渗透和销售量12
第六章竞争性分析13
一、目前国内的市场情况：
13
二、竞争策略或消除壁垒14
三、我们的产品优势：
14
第七章技术实施15
底层引擎开发15
地图引擎15
插入式输入法（PluggableInputMethodEditor）15
客户端缓存技术16
第八章财务计划17
资金需求：
17
场地与设施：
17
预计收入：
17
第一章总论
1.1项目名称、建设地点
1.1.1项目名称
穆棱市文化广场建设项目。
1.1.2拟建地点
穆棱市八面通镇长征路南侧和工农大街东侧。
1.2项目建设单位、法定地址、法定代表人
项目建设单位为穆棱市中联房地产开发有限公司，法定地址在穆棱市八面通镇长征路122号，法定代表人为公司董事长赫明辉。
1.3项目位置和建设规模
1.3.1项目位置
穆棱市文化广场在穆棱市穆棱市城区的中心地段，北靠长征路，西靠工农大街，东、南两面为新建的穆棱市文化广场棚户区改造建设项目中的商服区。
1.3.2建设规模
占地面积20085.58平方米，其中:
景观工程占地面积13813.58平方米，配套设施工程占地面积6272平方米。
1,4项目建设的必要性
一是提高穆棱市城市品位的需要。
穆棱市是园林性质的城市，市城区规划区总面积190km2，建成区面积为10.83km2。
本项目区在穆棱市城区的中心地段，也是从南、东两面进入穆棱市城区的咽喉地段。
但是，该地段现有的房屋及建筑物大都是上世纪八、九十年代建设的，并建有大量的平房，房屋及建筑物破烂不堪，与园林性质的城市极不相协调。
通过本项目的建设，将进一步完善穆棱市城区的基础设施，增加了园林城市的亮点，加快了穆棱市城市化的发展步伐。
二是满足人居环境的需要。
穆棱市城区长征路的东端是金城公园，西端是西环广场，穆棱市文化广场在金城公园和西环广场之间，文化广场的南面是综合商服区。
通过本项目的建设，一方面，增加了城区的景观，形成以长征路为纽带，将金城公园、西环广场和文化广场这三个景观联结在一起，相互配套、相互照应，。
另一方面，文化广场在色彩上与文化广场南面的商服区相互协调，从而构建了以商服、娱乐为中心具有现代气息的综合商业中心。
建成后的文化广场，景观、绿化、灯光等一系列设施，构建成开放的公园，成为特色鲜明城市的地标，人气聚集地、商业活跃地、市民的文化活动中心，成为文化活动的主阵地和早晚、节假日市民休闲的好去处，百姓的精神家园。
将如磁石般深深吸引着广大市民，茶余饭后来此散步、健身，休闲，自发地开展形式多样的文体活动。
极大地改善了穆棱市城区的生态环境、人居环境。
因此，该项目的建设是十分必要的。
1.5项目建设单位基本情况
穆棱市中联房地产开发有限公司，注册地址在穆棱市八面通镇长征路122号，注册资金3000万元，经营范围为房地产开发。
该公司专职兼职人员20人，大专以上学历的专业技术人员占95％以上，都是长期从事房地产开发的、有丰富经验的专业技术人员。
1.6主要建设内容
主要建设内容由景观工程和配套设施工程组成。
1.6.1景观工程
占地面积13813.58m2，建景观灯饰45盏，长14m宽2.2m高4m的弧形门1个，半径5m的圆形喷泉1个，文化娱乐场地4662.58m2，弧宽22m弧长232.5m的弧形道路5115m2，树木花草绿化3960m2。
1.6.2配套设施工程
占地面积6272m2，建宽36m长162m步行街5832m2，停车场360m2。
1.7项目总投资和资金来源
1.7.1项目总投资
本项目总投资为455万元，其中：
固定资产投资455万元，投资构成具体如下：
1.工程费用投资342.4万元，其中：
景观工程投资250.1万元，配套工程投资92.3万元。
2.其它费用90.9万元，其中：
征土地费用75.5万元，勘察设计费用3.4万元，招标费0.4万元，施工监理费3.4万元，建设单位管理费8.2万元。
3.预备费21.8万元，其中：
基本预备费13万元，涨价预备费8.8万元。
1.7.2资金来源
项目总投资为455万元，资金来源为企业自筹资金455万元。
1.8项目实施进度
项目计划建设期一年（2011年5月～2012年5月）。
1.9项目效益
该项目建成交付使用后，穆棱市城区将新增占地面积20085.58m2的文化广场，不仅提高穆棱市城市的品位，成为特色鲜明城市的地标，人气聚集地，商业活跃地，将展现穆棱市城市的风采，而且增加了穆棱园林城市的景观，改善了人居环境，成为市民的文化活动中心，将满足城市居民对文化娱乐消闲的需要。
1.10编制的依据和内容
1.10.1编制的依据
1.国家的有关标准及规范；
2.《穆棱市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；》
3.《穆棱市城市总体规划》（2001～2020）；
4.穆棱市文化广场建设项目选址意见书及规划选址图；
5.建设单位提供的有关资料；
6.可行性报告编制搜集的其他资料。
1.10.2编制的内容
对项目建设的必要性、建设规模及功能标准进行分析；对项目选址选择及建设条件进行分析；对建设方案可行性进行分析；提出环境保护和消防安全措施的建议；提出项目实施进度安排的建议；对项目的投资估算和资金筹措及投产后的经济效益进行分析和评价。
1.11项目结论
该项目符合国家产业政策，符合城市发展规划，所确定的建设规模适宜、建设方案合理，项目建成后，穆棱市城区将新增占地面积20085.58m2的文化广场，不仅提高穆棱市城市的品位，展现了穆棱市城市的风采，而且增加了穆棱园林城市的景观，改善了人居环境，将满足对文化娱乐消闲的需要，具有良好的社会效益。
1.12主要技术经济指标
主要技术经济指标见下表:
序号
名称
单位
指标
1
建设规模
1.1
占地面积
m2
20085.58
1.1.1
景观及构筑物占地面积
m2
16125.58
1.1.2
绿化工程占地面积
m2
3960
2
建筑容积率
%
80.28
3
绿化率
%
19.72
4
项目投资总额
万元
455
4.1
固定资产投资
万元
455
5
投资资金来源
万元
455
5.1
企业自筹资金
万元
455
6
建设期
年
1
第二章项目选址及建设条件
2.1项目选址
本项目拟建在穆棱市长征路南侧和工农大街东侧，占地面积20085.58平方米。
北靠长征路，西靠工农大街，东、南两面为新建的穆棱市文化广场棚户区改造建设项目中的商服区。
项目地理位置好，区域要开阔，交通便利，能够依托市政提供的交通、信息及商服设施，基础配套设施的衔接也便利。
2.2建设条件
2.2.1交通状况
该项目靠近主干道，道路四通八达，交通十分便利。
2.2.2给水
该地区已铺设较完善的给水管网系统，给水接口就在项目区内。
本项目供水水源直接由穆棱市自来水公司供给。
消防给水采用统一供水系统。
管网采用环状与枝状相结合的方式。
管网中消火栓设置按消防规范进行。
2.2.3排水
该区域有有较完善的排水设施，本项目污水主要是雨水，雨水排入市区雨排水系统。
2.2.4供电
项目用电等级均为380/220V低压电，主要是灯饰照明用电，由八面通66KV变电所供给。
2.2.5气候气象
项目所在地区的气候属温带大陆性季风气候，年平均气温3.4℃，年际变化大，区域差别大。
平均日照时数2613小时，多年平均大于10℃的活动积温在2000～2380℃。
2.2.6水文地质
项目所在地区的平均降雨量500～600mm，降水集中在7、8月，占全年总降水量的64～68%。
项目区地势为河谷平原，地质土层结构为多年沉积的亚粘土层，地下水深度2m左右，地基承载为中等。
第三章建设规模及功能标准
4.1建设规模
占地面积20085.58平方米，其中:
景观工程占地面积13813.58平方米，配套设施工程占地面积6272平方米。
3.2建设内容
广场是指一个由自然的和人工的环境所围成的可让人们聚会休息的开阔场地。
广场文化在体现了城市建筑、文化、人群与活动这些显著特征的同时，也体现了人们对大自然的亲近与回归。
所以，本项目的建设内容由景观工程和配套设施工程组成。
3.2.1景观工程
占地面积13813.58m2，建景观灯饰45盏，长14m宽2.2m高4m的弧形门1个，半径5m的圆形喷泉1个，文化娱乐场地4662.58m2，弧宽22m弧长232.5m的弧形道路5115m2，树木花草绿化3960m2。
3.2.2配套设施工程
占地面积6272m2，建宽36m长162m步行街5832m2，停车场360m2。
3.3使用功能
广场按使用功能分为公共活动广场、集散广场、交通广场、纪念性广场和商业广场。
商业广场位于商业繁华地区。
广场周围主要安排商业建筑，也可布置其他服务性设施；商业广场有时和步行商业街结合。
本项目建设的文化广场的南面是商业建筑，使用功能是特色鲜明的穆棱市的城市地标，商业活跃地，人气聚集地，市民文化活动的中心。
第四章建设方案
4.1建设规划原则
一个城市的文化广场常被比作这个城市的“会客厅”，它不但是展示城市文化的窗口，是向人们宣染文化内涵，二是提供休闲、娱乐、文化活动的场所，也是吸引游人的一道风景。
1.充分满足人们休闲、集会的使用要求
2.空间形态采用平面型形式是空间形态，铺地小品的色彩要与周围的商业服务设施相协调，要取得和谐统一的效果。
3.应具有鲜明的主题和个性，体现城市特色，文化底蕴，使人们在游憩中了解城市、解读我们的城市。
4.合理地选择铺装材料和铺图案。
加强广场的图底关系，给人以尺度感。
利用铺装材料限定空间，增加空间的可识别性，强化和衬托广场的主题。
5.选择合适的花卉树木绿化，使空间具有尺度感和方位感。
4.2建设方案
4.2.1规划指标
规划指标详见下表：
序号
名称
单位
指标
1.1
占地面积
m2
20085.58
1.1
景观及构筑物占地面积
m2
16125.58
1.2
绿化工程占地面积
m2
3960
2
建筑容积率
%
80.28
3
绿化率
%
19.72
4.2.2主要建设内容
主要建设内容由景观工程和配套设施工程组成。
1.景观工程
占地面积13813.58m2，建景观灯饰45盏，长14m宽2.2m高4m的弧形门1个，半径5m的圆形喷泉1个，文化娱乐场地4662.58m2，弧宽22m弧长232.5m的弧形道路5115m2，树木花草绿化3960m2。
2.配套设施工程
占地面积6272m2，建宽36m长162m步行街5832m2，停车场360m2。
主要建设内容详见下表：
序号
工程名称
规格或结构
占地面积（m2）
工程量
单位
数量
1
景观工程
13813.58
1.1
灯饰
45
盏
45
1.2
弧形门
长14米宽2.2米高4米
31
个
1
1.3
圆形喷泉
半径5米
80
个
1
1.4
文化娱乐场地
花岗岩板石面
4582.58
m2
4582.58
1.5
绿化工程
树木、花草
3960
m2
3960
1.6
弧形道路
黑色路面弧宽22米弧长232.5米
5115
m2
5115
2
配套设施工程
6272
2.1
步行街
宽36米长162米
5832
m2
5832
2.2
停车场
黑色路面每个泊位15m2
360
m2
360
2.3
果皮箱
铸铁，木，铸塑的果皮箱
10
个
10
2.4
条凳和美人靠
70
个
20
合计
20085.58
4.2.4总体规划布局
本项目按功能总体规划布局如下：
1.本项目区设4个进出口，其中：
北侧设2个进出口，与长征路和工农大街相通；南侧设2个进出口，与工农大街和文化广场高层楼住宅区的步行街道路相联。
２.本项目的景观工程，配套设施工程详见穆棱市文化广场建设项目平面规划布局图。
4.3建筑标准
1.灯饰为高杆灯，
2.弧形门长14米宽2.2米高4米，为钢混结构。
3.喷泉为圆形，半径5米。
4.文化娱乐场地为花岗岩石板材。
5.弧形道路弧宽22米，弧长232.5米，路面为黑色路面
6.步行街宽36米长162米，路面为花岗岩石面板材。
7.停车场路面为黑色路面，每个泊位15m2。
第五章环境保护和消防安全
5.1环境保护
5.1.1编制依据及标准
1.《中华人民共和国环保法》；
2.《中华人民共和国大气污染防治法》；
3.《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法；》
4.《中华人民共和国建设项目环境保护管理条例》；
5.《建设项目环境保护设计规定》；
6.《中华人民共和国水污染防治法》；
7.《黑龙江省建设项目环境保护管理办法；》
8.《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90。
5.1.2环境影响分析
1.大气环境影响分析
施工期大气主要污染物因子为扬尘以及汽车尾气。
汽车尾气主要来源于机动车和挖掘机械。
机动车和施工机械均以汽油和柴油为动力，油的燃烧源产生有毒有害的气体和悬浮的颗粒物，其污染物主要为含铅化合物、二氧化硫、一氧化碳、碳氢化物等。
2.水环境影响分析
施工期废水排放主要来自施工人员的生活污水及施工废水。
生活污水主要污染因子为CODcr、BODs、SS等。
施工废水主要为泥浆废水，来自浇筑水泥工段，主要污染因子为SS。
3.噪声环境影响分析
施工期噪声源主要来自于挖掘机、推土机、打桩机、振捣机、水泥搅拌机以及土石方及建筑材料、设备运输等噪声。
因此，施工期间机械噪声是影响环境的主要因素。
根据类比资料，一般施工机械噪声可达75～100分贝。
4.固体废物环境影响分析
项目施工期间产生大量固体废弃物，主要是施工弃土弃碴、建筑施工材料的废边角料和施工人员产生的生活垃圾等。
弃土弃碴车辆装载过多，会导致沿途弃土弃碴散落满地，影响行人和车辆过程。
5.1.3污染防治措施
1.要注意节约用水，防止浪费。
要禁止施工废水流入河流、农田，造成对环境的污染。
2.本项目严格执行《建筑施工场界噪声限值》等有关法规的规定，加强施工噪声管理。
施工机械噪声较高，遵守操作规程,对高噪声机械加强保养，设防噪声措施。
特别是车辆运输材料，在经过居民区这些敏感点时要禁鸣，同时，禁止晚上十点后和早上六点前施工。
因此，噪声强度可以控制，且施工完成后噪声随即消失，不会对环境产生影响。
3.在遇到连续晴好天气时，对堆土表面洒上水，防止扬尘，同时对场地实行保洁制度，车辆运砂土料时，要尽管进行覆盖，清洁卫生上路，砂土料不许抛洒。
车辆运砂土料在进入工地时，要减速，尽量减少闲杂人员进入施工现场；水泥混凝土拌和场应选择远离居民区的下风向，减轻对附近村民的影响。
4.加强对弃土弃碴的管理，严禁乱扔、乱堆,严禁放弃土弃碴,与施工生活垃圾一起要集中堆放，能回填的都用于回填，不能回填的部分由环卫部门及时及时清运出施工现场运走，运送到指定的地点进行填埋，统一处理,以避免对周围植被环境造成污染影响。
5.施工期间对道路的正常通车将不产生影响，对群众的出行、生产运输影响不大。
根据施工季节短的特点，施工期间要按设计要求和规定，做好挖方、填方过程中的临时排水系统畅通。
对取土场要减轻原地面的破坏程度。
5.2消防安全
5.2.1消防安全依据
1．《中华人民共和国消防法》；
2.《中华人民共和国消防条例实施细则》；
3.《黑龙江省劳动安全条例》；
4.《黑龙江省安全卫生管理条例》；
5.《建筑防火设计规范》（GBJ16-87）。
5.2.2消防安全的措施
1.施工现场要设置施工名牌，标明施工单位、工程项目内容简介和项目负责人，工程建设管理部门应加强对施工单位文明施工的监督。
2.严格健全各项消防安全和职业安全卫生制度，对施工工人经常进行消防安全和职业安全卫生教育，建立岗位责责任制。
3.为保护职工的身体健康和维持工作效率，施工人员要有劳动保护措施，配备劳动保护用品。
4.机械操作要遵守操作规程，车辆驾驶要遵守驾驶规程，杜绝机械操作和车辆驾驶的事故发生。
施工中必要时要设防护拦杆及设警示设施，设专人进行来往的机动车辆的交通疏导，防止人为安全事故的发生。
5.路灯及其它电气设备使用标准的，配电箱和开关箱要防潮，设漏电保护器，金属外壳均应采用接零保护。
路灯用电要一灯一电，路灯开关在开关箱内分别设置，做到安全用电。
第六章项目进度计划
6.1建设工期
建设工期1年（2011年5月～2012年5月）。
6.2实施进度计划
2011年5月开工建设，2012年5月建成交付使用。
6.3项目组织管理
该项目要项目实行法人制，项目实行法人为穆棱市中联房地产开发有限公司，具体负责项目的规划、建设等事宜。
根据《中华人民共和国招投标法》的有关规定，以招标的形式进行公开招标建设。
要实行工程项目监理制，对工程项目的全过程进行工程项目的质量监理，严把建材、设备器材、工程项目的质量关，高标准、高质量的建设该工程项目。
要建立健全财务会计制度，严格执行项目财务管理的规定，并接受财政、审计等有关部门的监督、检查。
第七章投资估算和资金筹措
7.1编制依据
1.国家建设部建标[2000]221号文件发布的《全国统一市政工程预算定额》；
2.《黑建经字[2000]2号文件发布的全国统一市政工程预算定额黑龙江省估价表》；
3.安筑安装工程按《黑龙江省建筑安装工程费用定额》，并按当地同类建筑造价及指标估算；
4.其它费用、预备费按有关规定估算；
7.2项目总投资估算
本项目总投资为455万元，其中：
固定资产投资455万元，投资构成具体如下：
1.工程费用投资342.4万元，其中：
景观工程投资250.1万元，配套工程投资92.3万元。
2.其它费用90.9万元，其中：
征土地费用75.5万元，勘察设计费用3.4万元，招标费0.4万元，施工监理费3.4万元，建设单位管理费8.2万元。
3.预备费21.8万元，其中：
基本预备费13万元，涨价预备费8.8万元。
项目总投资详见总投资估算表附表1、土建工程投资明细表附表2、征用土地费用表附表3。
7.3资金来源
项目总投资为455万元，资金来源为企业自筹资金455万元。
7.4项目资金使用计划
项目计划建设期1年。
项目资金使用计划为：
建设期第1年资金使用455万元。
资金来源详见资金筹措来源和使用表附表4。
第八章效益分析
8.1项目开发成本测算
本项目开发成本费用为226.7元/m2，其中：
建安成本170.5元/m2，其他费用45.3元/m2，预备费10.9元/m2详见项目开发成本测算表附表5。
8.2效益分析
穆棱市城区将新增占地面积20085.58m2的文化广场，不仅提高穆棱市城市的品位，成为特色鲜明城市的地标，人气聚集地，商业活跃地，将展现穆棱市城市的风采，而且增加了穆棱园林城市的景观，改善了人居环境，成为市民的文化活动中心，将满足城市居民对文化娱乐消闲的需要。
具有良好的经济与社会效益。
第九章结论和建议
该项目符合国家产业政策，符合城市发展规划，所确定的建设规模适宜、建设方案合理，项目建成后，有一定的市场需求量，具有与市场需求相适应的特点。
各项财务指标较好，项目投资效益高，项目并有较强的抗风险能力。
项目的建设有利于社会，具有良好的经济与社会效益。
建议项目建设单位加快项目前期工作，抓紧实施建设。
目录
第一章总论1
1.1项目背景1
1.2项目概况10
1.3项目建设单位财务状况14
第二章产品市场预测16
2.1市场现状16
2.2价格预测25
第三章建设规模与产品方案26
3.1建设规模26
3.2产品方案26
3.3产品标准26
第四章产品生产基地27
4.1厂址选择27
第五章技术方案、设备方案、工程方案31
5.1技术方案31
5.2设备方案35
5.3工程方案36
5.4项目实施进度43
第六章主要原材料和能源46
6.1主要原辅材料供应与消耗46
6.2能源供应与消耗46
第七章节能措施47
7.1节能设计依据47
7.2节能原则47
7.3节能措施47
7.4环境保护48
第八章劳动安全卫生52
8.1劳动安全52
8.2卫生56
8.3消防57
8.4企业组织与劳动定员58
第九章投资估算及资金筹措61
9.1投资估算依据及范围61
9.2建设投资估算61
9.3投资估算62
9.4资金筹措62
第十章财务分析及评价64
10.1财务评价基础数据与参数选取64
10.2销售收入估算64
10.3成本费用估算64
10.4财务评价报表65
10.5财务评价指标66
10.6不确定分析66
10.7财务评价结论67
第十一章经济和社会评价68
11.1财务评价指标68
11.2国民经济评价结论68
11.3项目对社会的影响分析68
11.4项目与所在地互适性分析68
11.5社会评价结论69
第十二章风险分析70
12.1主要风险因素70
12.2风险对策72
第十三章结论与建议75
13.1推荐方案的总体描述75
13.2结论与建议75
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