文体中心建设项目可行性研究报告完整版.docx
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文体中心建设项目可行性研究报告完整版
第1章总论
1.1.项目背景
1、项目名称
湘江东沙文化中心建设项目
2、承办单位概况
单位名称：
**文化体育局
机构类型：
机关法人
单位住所：
湖南省湘江市**人民政府办公楼七楼
单位负责人：
**
单位负责人简介：
**，男，1964年11月出生，中共党员，研究生（区域经济学）；1986年7月参加工作，2007年9月调入**文体局任局长。
单位概况：
**文化体育局是县政府文化、体育、新闻出版（版权）行政主管部门，主要职能为：
（1）贯彻执行党和国家有关文化艺术、体育工作的路线、方针、政策和法律法规，制定全县文化艺术、文物、体育事业中、长期发展规划的年度计划并组织实施。
（2）制定全县文化产业发展规划，宏观调控文化艺术、体育经营投资方向，统筹安排文化艺术事业、文物事业、体育事业经费，规划、指导全县重点文体设施建设。
（3）管理全县文化体育艺术、文化、体育事业，指导艺术创作和体育训练、基层文化体育工作、全县重大文体活动，组织队伍参加上级主办的文体活动；管理全县电影事业和图书事业；管理县内老年体协、乒协、篮协、棋协、门协等群众文化、体育艺术协会。
（4）监督和管理全县文化、新闻出版、文物、体育市场的经营活动，综合协调“扫黄打非”工作。
（5）完成县委、县政府和上级部门交办的其他工作任务。
本单位为局属二级机构，内设办公室、文化科、体育科。
各机构具体具体工作如下：
（1）办公室：
组织协调文体（新闻出版）工作重大问题的调查研究和综合分析，为局领导决策提供依据；负责起草重要文件、报告；协助局领导组织、协调机关工作；负责重要会议的组织、文电处理、秘书事务、信息综合、来信来访、机要保密、文书档案、车辆管理、后勤保障等机关行政事务工作。
（2）文化科：
拟定并组织实施全县艺术事业规划，指导全县艺术创作，艺术团体业务建设，组织协调全县艺术比赛和大型文艺演出，管理全县社会文化事业，指导全县文化艺术普及工作，指导图书文献资源建设、开发、利用。
协调全县性重大社会文化活动。
指导局属文化单位的业务建设。
指导全县新农村文化工作，和社区文化建设。
负责本科室日常工作，完成局领导交办的任务。
（3）体育科：
负责制订全县群众体育工作计划，组织实施全民健身计划纲要；协调、指导社区体育、农村体育、职工体育和其他社会体育工作；负责组织指导参加市级以上体育竞赛活动；负责指导、督查、评估学校体育、卫生、健康教育工作；组织协调监督全县中小学体育竞赛活动；指导学校体育竞赛活动；负责学校体育、群众体育工作的经验总结、材料归档工作。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）委托方提交的项目概念性方案设计要点、土地勘测定界技术报告书；
（3）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；
（4）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（5）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（6）湖南省文化产业发展“十一五”规划纲要；
（7）湖南省体育产业发展“十一五”规划纲要；
（8）湖南省国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；
（9）湘江市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；
（10）城市公共体育运动用地定额指标规定；
（11）其它相关文件、规范、规程及强制性条文。
4、项目提出的理由
文化设施建设是文化建设的基础。
加快文化设施建设，是落实科学发展观、统筹经济社会发展的必然要求，是建文化强县、创文化名城的重要物质基础，是满足人民群众日益增长的文化需求的现实要求。
必要性：
（1）县域经济高速发展，人民生活水平日益提高。
不断满足人民群众高涨的精神文化需求，是项目建设的必要性之一。
（2）城市快速扩张，人口迅猛膨胀,历史文化公共设施空缺，是项目建设的必要性之二。
（3）构建城市精神文明建设与城市发展的文化核心，是项目建设的必要性之三。
（4）湖南省文化产业发展“十一五”规划纲要与湖南省体育产业发展“十一五”规划纲要，要求全省市县围绕加快富民强省、构建和谐湖南、全面建设小康湖南的总体目标，兴起社会主义文化建设新高潮，不断壮大文化产业，激发人民文化创造活力，提高文化软实力；并广泛开展全民健身活动，提高全民体质，培养体育后续人才。
因此，政策的扶持与政府的强力规划，是项目建设的必要性之四。
（5）有效合理地配置文化体育资源，更好地促进城市高质高效发展。
进而提升城市综合竞争实力、增加城市磁力、构建城市灵魂，是项目建设的必要性之五。
（6）从经济社会发展规律来看，今后县域的竞争包括文化在内的“软件”竞争，因此，大力发展**文化对于提高**综合竞争力也很有必要。
紧迫性:
一方面，湖南正处于建设和谐社会的关键期，也是矛盾凸显期。
各级领导安排协调处理好各种社会矛盾，必然要求精神文化与基础设施的支持。
另一方面，由于文化体育生活缺乏持久渗透力和常态化，一些封建迷信活动、投机行为乘机侵入百姓生活，在一定程度上阻碍了经济发展和社会的稳定。
因此，需要把社会主义的核心价值观体系、“八荣八耻”的社会主义荣辱观作为群众精神文明建设的基本价值取向。
为此，**修建图书馆、档案馆、文化艺术中心、市民健身中心等相关文化体育基础设施，有计划、有组织的丰富群众的精神文化生活，引导群众树立健康、积极向上的精神价值观，维护社会和谐稳定等，显得尤为迫切与重要。
1.2.项目概况
1、拟建地点
项目选址于**东沙镇东五线以东、东六线以西、望仙路以南、洋湖路以北围合区。
2、建设规模
项目总用地面积276.95亩，总建筑面积116,455.23平方米。
建设内容为“二馆二中心一广场”，包括图书馆、档案馆、文化艺术中心和市民健身中心、广场中心舞台；地下超市、人防设施、地下车库。
3、主要建设条件
项目地处**东沙镇城市主干道围合区，位置优越，交通便利。
周边水、电供应充足，建筑场地略有高差，基本无障碍物。
工程建设所需材料均可在城区及周边购买，项目建设条件较好。
4、项目投入总资金及资金来源
经估算，该项目总投资为48,010.20万元。
**东沙文化中心建设是全县十大重点建设项目，是一项公益性建设。
属县财政投资项目，项目建设资金全部由**人民政府财政解决。
５、主要技术经济指标
表1-1项目主要经济技术指标
序号
项目
单位
指标
1
规划总用地面积
亩
276.95
2
总用地面积
亩
214.8
3
总建筑面积
㎡
116455.23
4
地上建筑面积
㎡
56033.14
4.1
其中：
图书馆
㎡
11962.85
4.2
档案馆
㎡
13428.31
4.3
市民健身中心
㎡
8060.31
4.4
文化艺术中心
㎡
22581.67
5
地下建筑面积
㎡
60422.09
5.1
其中：
超市
㎡
19568
5.2
人防设施
㎡
3521.89
5.3
车库
㎡
37332.2
6
建筑占地面积
12212
7
建筑密度
%
16.98
8
容积率
0.70
9
绿化率
%
60.00%
10
建设工期
年
2.5
11
项目总投资
万元
48010.2
1.3.问题与建议
1、本项目符合国家、省市有关文件的要求，具有很好的社会效益。
项目建设有利于丰富居民文化生活，增强居民身体素质；有利于提升城市魅力与城市品位；有利于构建城市灵魂，增加城市磁力；有利于促进城市经济发展与提升城市竞争力。
2、项目投资较大，需要大量的运营管理费用，而且经济效益难以充分发挥。
因此，具有一定的资金风险与运营管理风险。
3、项目主办方应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。
引入竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等，以保证工程项目的质量和进度，使投资按预期计划进行，并满足可研报告中预期的目标。
4、制定系统化的运行管理制度，保证项目有序运行。
并多方面探索经营性运作方案，尽可能实现项目收益最大化。
第2章需求分析与建设规模
2.1.需求分析
1、**基本概况
**地处省会近郊，从东、南、北三面环绕湘江市区，处于长株潭都市经济圈的核心地带，交通便利，区位优势明显，319国道横穿县境，107国道、京珠高速公路和省道1819线纵贯南北，黄花国际机场座落于境内，县城东沙距黄花国际机场、湘江火车站、**码头均约8公里。
全县辖20个乡镇，总面积1997平方公里。
2009年，全县完成国内生产总值431亿元，同比增长17%；工业总产值875亿元，增长20.8%；财政总收入52.7亿元，增长29.6%；社会消费品零售总额106亿元，增长34.3%；农林牧渔业总产值63亿元，增长7%；城乡居民人均可支配收入分别达18,575元和9,340元，增长10%、18.4%；实际到位内、外资分别为74.6亿元和2.6亿美元，增长21.5%、13.5%，2009年是**新世纪以来发展最快的年份之一。
在2009年度全国县域经济基本竞争力和全国中小城市科学发展百强评比中，分别位居第34位和48位。
跻身“中国十佳两型中小城市”行列，获得首批县级“中国最具幸福感城市”殊荣，被评为“2009中国改革年度十佳县”。
2、**城市发展规划
**城市建设稳步推进，经过全县人民十多年的努力，已建成和在建城区达67.9平方公里，人口达20.6万人。
2009年，县城东沙镇已撤销乡镇建制，成立了东沙、湘龙、泉塘三大街道办事处。
东沙街道办事处的辖区为京珠高速以东、长永高速以北区域，面积约24.5平方公里，现有人口9.3万人；湘龙街道办事处，辖区为京珠高速以西区域，面积约22.6平方公里，现有人口6.8万人；泉塘街道办事处，辖区为京珠高速以东、长永高速以南，面积约20.8平方公里，现有人口约4.5万人。
根据湘江市城市总体规划，**编制了以“１+６+３”为核心的《**城乡一体化规划》和《**县城总体规划》，确定县城“东拓西接、南进北延”的发展战略。
即一个核心经济区和北部、东部、南部三个外围经济片的“一中心、六组团、三重镇”布局结构。
将以湘江城区产业空间结构调整为契机，以农业产业化进程的不断推进为助推机制，构筑以县城为中心，以重点建制镇为次中心，以对外交通干线为主干轴的树枝型城镇空间结构形态。
根据《**城乡一体化规划》和《**县城总体规划》，提出了200平方公里经济核心区概念，在该区域将率先实现城乡一体化。
其次，从正在完善的《东沙新城规划》层面上，东沙新城区域拓展到300平方公里。
到2020年，**将形成1个中心城市、3个中心镇、16个一般建制镇、20个一般集镇等级规模体系，将形成1个经济核心区，南部、中部和北部3个经济发展片的空间布局系统。
经济核心区由**城、湘江经济技术开发区、安沙、黄花、黄兴、榔梨、春华、干杉组成。
届时**城市人口将达到100万。
3、**文体设施现状分析
**图书馆藏书约10万册，设有综合阅览室、电子阅览室、多媒体室、图书外借处等服务窗口，向读者提供书刊借阅、电子阅览、参考咨询、文献检索、专题服务、讲座和社会教育等服务。
**档案馆，建筑面积为1,812平方米，馆舍共分7层，一楼为局（馆）办公用房，共300平方米，二楼以上均为库房或会议室，其中库房5层，面积为1,500平方米,七楼会议室一间，面积为32平方米。
现有馆藏档案及资料10万余卷（册）。
于2005年10月晋升为省一级国家综合档案馆。
根据《公共图书馆建设标准》，人口在50-100万的城市，应建设建筑面积7,500平方米至13,500万平方米的中型公共图书馆。
根据发展规划，至少2020年，**东沙镇人口达到100万，表明**东沙将步入中等城市行列，但是该县县城所在地东沙目前并无中型公共图书馆。
档案馆虽然对群众的文化发展与档案保存起到到积极的作用，但由于规模小、设施老化、技术成旧，已日益不能满足社会发展的需要。
体育设施方面，据**统计局数据，截止2009年底，**主要体育设施如下：
体育公园三座，全民健身广场一个，社区多功能公共运动场所25个，健身苑20个，体育传统项目学校4所，全民健身活动站点20个，体育馆16个，标准田径场400米的9个，200米的35个，标准游泳池2个。
但由于**上述文化体育设施分布零散而不集中，无法集中承办大型文体活动，已经不利于**相关部门举办大型文体举办。
根据国家体育设施相关规定，全国人均体育场地面积为1.4平方米。
而截止2009年12月31日，**东沙镇人均体育场地面积为1.01平方米，与国家人均标准相差0.39平方米。
因此，从人均文体设施量来看，**文体设施未达到国家标准。
4、**文体设施需求预测
（1）文化体育设施需求现状
截止2009年底，**常驻人口为78万，其中文体人口为525,696人（详见表2-1），**东沙镇总人口为20.6万人。
目前的文体设施多为各家单位拥有，一般不对外开放，部分开放场地也是人满为患，无法满足广大市民对公共文体设施的日常需求。
同时，随着**交通网络日益完善，附近乡镇市民也会来**进行文体活动，这使得市民对**县城的文体设施需求更为强烈。
另外，考虑到东沙为**的县城所在地，大型公共文化体育的活动一般在此举行，可见除了日常文体活动的所需的场地外，东沙镇迫切需要能够承办大型文体活动的文体中心。
表2-1**文体人口统计表
常驻人口（人）
体育人口（人）
文体人口（人）
东沙镇
58399
29880
39020
黄花镇
77623
33120
52968
安沙镇
51986
24256
36780
福临镇
29405
14685
18760
青山铺镇
18836
9652
13220
白沙乡
19923
9758
14960
北山镇
52481
23100
36320
开惠乡
20827
9861
13680
路口镇
27884
11852
18790
春华镇
44159
21520
30090
高桥镇
29648
13860
18900
金井镇
42372
18852
31280
双江镇
23065
11460
15700
江背镇
57886
26880
36980
黄兴镇
47892
21650
30350
榔梨镇
29430
14200
20200
干杉乡
24592
10390
16890
暮云镇
37607
17240
26558
跳马乡
58897
23120
38050
果园镇
23705
9680
16200
合计
776617
355016
525696
（2）需求预测
截止2009年底，**县城总人口为20.6万（含流动人口），预计在2020年将达到100万。
随着城市经济的高速发展，城市人口进入了增长快车道，而且人口结构以25-40岁为主，充满活力与更高的追求欲望。
同时因居民收入的快速提升，城市居民越来越重视生活质量，对精神文化与体育锻炼的需求日益高涨。
同时，**县城是一座快速发展并充满朝气与活力的新城。
因此，城市在发展的同时，更应提升软实力，构建城市的灵魂与凝聚力，进而提升城市综合竞争实力与影响力。
因此，项目的建设为城市的可持续发展提供了保障条件，也为构建和谐社会、开展广泛的群众体育活动与文化艺术活动提供了基础条件。
因此，项目建设不仅有广泛社会需求，也是城市可持续性发展的需要。
该地块周边近3平方公里范围内有松雅和城东安置区、鹏基住宅小区、凉塘中学，金鹰小学等建设项目，同时还有很多建设项目将陆续迁入，人口非常密集，但该地块周边没有一个大型商场。
为提升人气和公共文化服务项目的利用率，从集约、节约用地和商业网点服务半径的角度出发，规划在东沙文化中心范围内配置一个大型的地下商场。
5、文化设施供需平衡分析
从目前掌握的信息来看，除了拟建的**东沙文化中心外，**没有筹建其它大型文化设施的计划。
同时，由于文体设施具有“公共品”的性质，私人一般不愿意投资，难以通过市场机制来解决。
综上所述**文体设施供需不平衡，需求大于供给。
因此政府很有必要投资修建文化设施。
2.2.项目定位
东沙文化中心为不断满足人民群众高涨的精神文化需求，为构建城市精神文明建设与城市发展的文化核心，将建设成为融图书阅览、档案馆藏、文化娱乐、体育健身为一体的多功能综合项目。
项目分为二期进行开发建设。
一期为图书馆和档案馆，健身和文体中心以及地下超市和相应地下停车库的建设。
2.3.建设规模方案比选
1、主要可能方案
结合项目特征，分析过程中提出了方案一和方案二进行比选，各方案的基本数据如下。
表2-2方案一、二主要指标对比
方案一
方案二
占地面积（亩）
214.73
150
建筑面积（平方米）
116455.23
70000
总投资（万元）
48010
30000
主要功能
功能齐全：
图书馆档案馆、建设中心，行政办公区，健身中心、文艺中心
只能包含部分功能：
图书馆和档案馆，行政办公区。
容纳能力（人）
5000
2000
2、方案一相对于方案二主要优势
方案二与方案相比，虽然投资比较大，但是方案一建成后能够成为功能齐全、容纳能力大、能够承办大型文体活动的综合展示平台和活动中心。
因此，综合以上几个方面考虑，方案一的优势更为明显，能更加全面、方便的满足公众对文体设施的需求。
2.4.推荐建设规模方案
根据《城市公共体育运动用地定额指标规定》及相关文件、**办纪[2008]29号、**国土资源局《土地勘测定界技术报告书》和项目概念性设计要点，项目总建筑面积为116,455.23平方米。
其中，地上建筑面积为56,033.14平方米；地下建筑面积为60,422.09平方米图书馆与档案馆，地面建筑层数为8层，地下建筑一层，市民健身和文体中心地面建筑层数为4层，地下建筑一层。
地下超市为一层，建筑面积为19,568平方米。
具体如下：
序号
项目
单位
指标
1
规划总用地面积
亩
276.95
2
总用地面积
亩
214.8
3
总建筑面积
㎡
116455.23
4
地上建筑面积
㎡
56033.14
4.1
其中：
图书馆
㎡
11962.85
4.2
档案馆
㎡
13428.31
4.3
市民健身中心
㎡
8060.31
4.4
文化艺术中心
㎡
22581.67
5
地下建筑面积
㎡
60422.09
5.1
其中：
超市
㎡
19568
5.2
人防设施
㎡
3521.89
5.3
车库
㎡
37332.2
第3章场址选择
3.1.场址现状
1、地点与地理位置
项目选址于**东沙镇洋湖路以北、望仙路以南、东五线以东、东六线以西围合区。
从城市地理位置与发展方向上看，项目不仅处于城市主发展轴一侧与未来湘江大都市圈轨道交通二号线终点站旁，同时，项目位于未来**城市几何中心与城市居民聚合中心。
２、场址土地权属类别及占地面积
项目建设用地由**府负责征收拆迁和平整，政府移交本项目建设用宗地达到可用地状态，项目建设征地拆迁事宜已办理。
本项目规划总用地面积为18.46公顷，合276.95亩。
3.2.场址条件
1、气象条件
**地处湖南省东部偏北地带，根据湖南气候区划图，**位于湘中气候区北部，该地区气象资料如下：
温度：
最冷月月平均4.7℃
最热月月平均29.3℃
最热月14时平均33.0℃
极端最高温度40.6℃
极端最低温度-11.3℃
降水：
一日最大降水量192.5mm
平均年总降水量1,389.8mm
最大积雪深度20.0mm
最大冻土深度5.0mm
风速：
年平均风速2.7m/s
夏季平均风速2.6m/s
冬季平均风速2.8m/s
30年一遇最大风速23.7m/s
最多风向及频率：
全年NW24
一月NW31
七月S21
天气现象：
年雷暴日数49.5
全年大风（≥8级）日数平均6.8
室外计算温度冬季采暖温度0℃
夏季通风温度33℃
相对湿度最冷月月平均湿度82%
最热月月平均湿度76%
2、地形、地貌
湘江位于东经111°54′～114°15′、北纬27°51′～28°40′之间，东西长约233公里，南北宽约90公里，处于湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地貌特征南高北低、丘涧交错、红岩白砂。
拟建场地位于**东沙经济开发区内，原始地貌为剥蚀残丘，场地为原始地形，地面高程变化在53.96-78.27m之间，场地内土层变化幅度不太大，拟建建筑群档案馆、图书馆地坪设计标高为55.80-56.50m、文化艺术中心地坪设计标高为59.00-60.20m、市民服务中心地坪设计标高为51.50m、地下室一层底板设计标高为57.80-58.00m。
3、工程地质、水文地质条件
（1）工程地质
根据地质勘察结果，拟建场地内未发现影响场地稳定的不良地质现象，拟建建筑物施工时，对周边环境的影响不大。
拟建场地主要地层从上至下为素填土、耕土、淤泥质粉质粘土、冲洪积粉质粘土、残积粉质粘土、强风化砾岩、中风化砾岩。
各地层岩性特征与性能评价如下：
①素填土：
红褐色，主要由砾岩碎块回填而成，系近期堆积而成，结构松散，尚未完成自重固结。
该层承载力低，不能作为拟建场地的地基持力层使用。
②耕土：
黄褐色，软塑-可塑，稍湿-湿，系稻田耕作土，含大量植物根茎，略有腐臭味。
该层承载力低，不能作为拟建场地的地基持力层使用。
③淤泥质粉质粘土：
褐灰色、黑褐色，软塑，湿，系池塘淤积而成，含大量植物根茎，略有腐臭味。
该层承载力低，不能作为拟建场地的地基持力层使用。
④冲洪积粉质粘土：
黄褐色，硬塑-坚硬，干强度中等，中等韧性，摇振反应无，稍有光泽，网状结构，夹乳白色高岭土条带。
该层承载力中等，压缩性中等，可作为低多层的基础持力层使用。
⑤残积粉质粘土：
褐红色，硬塑-坚硬，含圆砾，干强度中等，中等韧性，摇振反应无，稍有光泽，系砾岩风化残积而成，含未风化完的砾岩碎石，夹斑纹状黑色氧化铁结核。
该层承载力中等，压缩性中等，可作为低多层的基础持力层使用。
⑥强风化砾岩：
褐红色，巨厚层状，主要矿物成分为石英，其次为云母，岩芯较破碎，呈碎块、短柱状，岩体较破碎。
该层场地内普遍分布，层厚1.1-14.6m。
该层分布广，为场地基岩，是拟建建筑群良好的桩基持力层。
⑦中风化砾岩：
褐红色，巨厚层状，主要矿物成分为石英，其次为云母，岩芯较破碎，呈碎块、短柱状，岩体较破碎。
该层分布广，为场地基岩，是拟建建筑群良好的桩基持力层或下卧层。
（2）水文地质
本场地水文地质条件较为简单，地下水类型主要为赋存于素填土、耕土、淤泥质粉质粘土的上层滞水，主要分布在拟建场地的西北角（拟建商务办公楼及市民中心服务中心范围）。
上层滞水主要受大气降水的补给。
水位、水量随季节性变化较大，变化幅度为2-4m。
根据水质分析结果，参照《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）中有关规定判定：
场地内地下水水质对混凝土结构具有微腐蚀性；对钢筋混凝土结构中的钢筋具有微腐蚀性。
4、地震烈度
根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）、《中国地震烈度区划图》（GB18306-2001）中有关标准，拟建场地地震设防烈度为Ⅵ度，设计地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，设计地震动峰值为0.35s。
根据《建筑抗震设计规范
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