列入国家重点监控的三四线城市房地产市场情况0614.docx

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列入国家重点监控的三四线城市房地产市场情况0614

列入国家重点监控的三四线城市房地产市场简况

北京市场

（一线参考）

一、土地市场

5月北京土地成交数据分析

统计时间：

05.01-05.31

城市

成交面积（㎡）

环比

楼面价

（元/㎡）

环比

北京

1,081,737

11%

2,991

19%

房地产开发经营统计周期：

2011.05

城市

投资额（亿元）

销售价格（元/㎡）

销售额（亿元）

新开工面积（万㎡）

竣工面积（万㎡）

销售面积（万㎡）

北京

1983.02

13220.26

2323.58

1358.37

1390.05

1757.59

住宅市场在受到楼市调控政策影响表现低迷时，在居住用地出让方面会相应表现出来，而商业地产及多功能用地可能会越来越受到开发商的青睐。

二、商品房住宅市场

5月北京住宅成交数据分析

统计时间：

05.01-05.31

城市

成交套数

环比

均价（元/㎡）

环比

北京

7,346

5.2%

18,479

28%

2011年5月北京商品房住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为7346套，较4月的6983套继续呈现回升态势，上涨5.20%。

其中，期房成交量为6139套，较4月的6219套微降1.29%，而现房全月成交1207套，相较于4月的764套大幅上升57.98%。

2011年5月北京的商品住宅签约总面积为75.19万平方米，环比4月的67.16万平方米上涨11.96%，其中，期房签约面积为61.96万平方米，现房的签约面积为13.22万平方米。

2011年1-5月，北京期房预售项目合计为70个，提供住宅套数为22869套，同比下降44.1%。

同期，期房住宅签约量合计为29693套，同比下调24.5%。

1-5月，北京期房供需比为77：

100，总体上仍呈现供不应求的状况。

数据显示，北京前5个月入市的22869套期房住宅中，签约套数已达11860套，整体签约率为51.8%。

其中，销售均价低于2万元/平方米的项目签约最集中，大部分项目签约率超过60%。

另据统计，今年前5个月，北京保障房供应面积超过百万平方米，占市场总供应面积的比例超过30%，供应量同比上升53.7%。

4月末，北京市政策性住房施工面积为2436.3万平方米，比上年同期增长90.3%，其中新开工面积为264.9万平方米，增长1.4倍，占全市施工和新开工面积比重分别为29.4%和29.1%。

6月上旬，北京一手住宅成交总量2315套，与5月上旬相比下跌了近5%，与5月下旬相比下跌了12%。

而6月上旬，北京共有7个住宅项目取得预售许可证，新增住宅供应1677套，新增供应面积20.8万平方米，供应量比5月上旬增长了21%。

此外，在6月上旬的新开盘住宅项目中，平均面积低于90平方米的住宅约占66%，而这一比重在5月份时仅为30%。

6月北京计划开盘的39个项目中，有22个项目给出了报价，整体开盘均价为20490元/平方米，比5月上旬的开盘均价下降3.9%。

上述39个项目中，有16个是全新入市的项目，相当于前4个月新盘的总数。

由于不存在老项目的压力，新盘价格普遍低开。

统计显示，有报价的纯新盘项目的整体均价为19913元/平方米，低于6月所有计划开盘项目20490元/平方米的平均报价水平。

内蒙鄂尔多斯市场

1、区位情况

鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，全市总面积86752平方千米，总人口约为159万人，是一个以蒙古族为主体、汉族居多数的多民族聚居区；南以长城为界，与山西、陕西接壤，西与宁夏自治区毗邻，被称为秦晋文化与草原文化南北交融的“歌海舞乡”；与黄河北岸的呼和浩特市、包头市形成内蒙古自治区经济发展最为活跃的“金三角”；集丰富的矿产资源、天然气资源、旅游风光、人文古迹于一体，更是阿尔巴斯白山羊绒的盛产地；

2、产业结构情况

扬：

（羊绒）年产羊毛970万公斤，皮张233万张，被誉为“软黄金”的阿尔巴斯山羊绒70万公斤，占内蒙古三分之一，全国的六分之一；

眉：

（煤炭）鄂尔多斯煤炭已探明储量1496亿吨，约占全国已探明储量的六分之一；

吐：

（陶土）天然碱储量6000万吨，食盐1000万吨，芒硝70亿吨，石膏储量35亿吨，石灰石65亿吨，高岭土65亿吨；

气：

（天然气）天然气已探明储量7504亿立方米，占全国三分之一。

其中苏里格气田储量规模达到5000亿立方米，是我国特大型气田。

强势的资源是鄂市经济迅速崛起的核心要素，也是城市可持续发展的动力源泉，但是产业结构比较单一。

依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大量财富人群，将是房地产市场持续快速发展的可靠保证。

三、房地产市场情况

鄂尔多斯房地产整体市场处于发展阶段，行业和市场成熟度不高，与高速发展的经济不相匹配，未来具备较大的提升空间。

鄂尔多斯住宅市场划分为三大板块：

老城区板块、铁西板块及康巴什板块。

老城区板块目前市场价值最高区；2011、2012两年供应量将会大大增加：

板块特征：

传统片区认知/商业、商务氛围较浓/生活配套完善

产品形式：

小高层和多层，以小高层为主

住宅价格：

住宅8000-12000/平方米（起价）,高端的住宅或精装修的公寓，则普遍在1.5万元/平方米以上，一些别墅项目的价格，目前已经突破3万元/平方米。

客户特征：

基本都是东胜市区的，还有部分拆迁户

未来趋势：

目前以综合体项目为主。

未来供应较大

铁西新区是东胜区新盘开发的主要阵地，区域价值凸显，住宅售价已接近老城区板块，铁西后续发展空间大：

板块特征：

城市新区，环境较好，配套不完善大都在建

产品形式：

小高层和高层，以小高层为主

住宅价格：

住宅7000-10000元/平米（起价）

客户特征：

年轻人居多，改善环境的二次置业客户较多

未来趋势：

目前供应以商业及综合体项目为主，目前住宅供应较少，未来二期供应量大

康巴什板块虽起步较晚，但总体定位较高，出现一批别墅项目。

随着政府及一批重点中小学、医院的迁入，该板块吸引了一批中高端客户:

板块特征：

城市新区，环境较好，配套不完善大都在建

产品形式：

小高层和高层，以小高层为主

住宅价格：

住宅7000-8500元/平米

客户特征：

年轻人居多，改善环境的二次置业客户较多

未来趋势：

目前供应以商业及综合体项目为主，目前住宅供应较少，未来二期供应量大

2011年，鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米，这意味着每天都有近6万平方米住房推向市场，而鄂尔多斯市区人口仅有30多万，加上各旗县总人口也只有150万，人均新增面积最少将达到13平方米。

而在2010年，当中国大部分城市房地产市场因调控陷入低迷时，鄂尔多斯住房成交面积超过了1000万平方米，其中二手房成交面积仅为17万平方米。

四、地区小结

鄂尔多斯的财富分配链条维持着一种"体内循环"。

即由煤炭产生财富，支持政府城市改造，通过拆迁，分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新的煤炭商，令更多的人分享到高收益。

而由于缺乏更多可供投资的产业，大多数鄂尔多斯人选择将闲置资金变成资产。

房地产作为可投资的产业，大多数鄂尔多斯人选择此为投资的资产手段。

据官方保守估计，这里有6000个以上资产过亿元的超级富豪，有数万资产上千万元的富人。

河北廊坊（香河、固安等）市场

1、区位情况

河北廊坊下属的香河、大厂、固安等城市，均为北京为了实现共同走向“区域城市”，将北京规划七环向外扩大到京冀交界处，自西南向东北依次连接涿州、固安、廊坊、香河、大厂、三河，直至平谷。

将这些城镇作为新城镇发展点，调整产业结构，进一步缓解中心大团的发展压力，加强与外围城市的交通联系，共同走向“区域城市”。

以河北廊坊下属的香河县城为例，香河县地理位置得天独厚，县境全长155公里，其中122公里与京津接壤，素有“京畿明珠”之美誉。

距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；距天津机场70公里；距天津新港110公里;距曹妃甸港180公里。

新《北京城市总体规划》确定了“两轴、两带、多中心”的城市空间发展布局，中心人口和产业将在15年内实现东移，在东部的通州区规划建设70－90万人的新城，并预留百万人口规模的发展空间。

届时香河到北京市新中心距离将缩短到15分钟车程。

以香河为中心，500公里为半径的区域内百万人口以上的城市11座，总人口近2亿人，完全具备了国际上通行的“一小时工业区”的最佳条件。

香河位于京津之间，便于整合资源，方便区域吸纳两地因产业升级转移的产业、资金、技术与人才。

2、房地产市场情况

廊坊市是一个宜居的中小型城市，距离北京和天津车程均在半个小时左右，极具交通便利的优势。

也就是在这样的比较优势下，廊坊的房价在一线城市北京的辐射带动下，上演了跨越式的飙升。

日前市区内万达广场、壹公馆、中房馨园报价均在8000元／平方米以上，而位居开发区的塞纳荣府项目报价则逼近1万元／平方米。

据了解，尽管北京在今年推出房屋限购令，中央要求加强房地产调控，但是紧邻北京的廊坊市房价应声而涨。

自出台限购令以后廊坊市的房价每平方米涨了1000多元，廊坊房价已然跃居河北省地级市的前列了。

近些年来，北京地价房价持续攀升，带动了周边区域地块的上升，特别是作为不同行政区域不同政策的差异，致使河北香河等地吸引了大批开发商入驻。

“北京通州的房价从一平方米一万多上升到三万多，用了不到一年的时间；而从顶点的三万多一平米到现在的库存率创下了‘北京第一’这样一个名词，用了也是不到一年的时间。

”——这是某媒体对通州楼市现状的描述。

而现在香河、固安等临近北京的小城市也有这样发展的趋势。

在一线城市推出限购令等等措施之后，大量的民间资金会流向三四线城市，房价上涨之势已是必然。

在中国房地产市场的所有调控手段中，除了地方政府集体失语之外，地方政府和中央政府的阴奉阳违乃至公开博弈实际上是当今中国楼市乱象丛生的最主要原因，因此三四线城市房价飙升的背后不是需求失衡而是有既得利益托市。

从香河县今年的房价走势来看，如下图：

从上图数据可看出，香河县在售楼盘均价从1月份的4720元/㎡到6月份的6066元/㎡，逐月增加，共上涨1300多元。

购房客户资源70%来自北京。

从去年开始，固安进入了开发井喷期，目前，固安在售项目大大小小有30多个，预计未来1年左右时间，整体供应项目将达到50至60个，进入开发的顶峰期。

现在，固安的项目均价普遍在6000元左右，也有项目卖到7500元以上。

固安成为了北京周边西南方向上的新热点。

3、典型项目展示

○龙盛世纪城

龙盛世纪城项目（见下图）位于安平经济技术开发区的中部，项目占地100公顷，总建筑面积约180万平方米，容积率1.82，绿化率达35%。

建筑类型有高板、花园洋房、别墅，社区组团商业项目。

2011年价格走势情况:

项目展示：

○宏强·水木清华

宏强·水木清华项目（见下图）固安城区新源街与育才路十字路口南侧200米，距南三环玉泉营桥40公里，项目占地38亩，总建筑面积约6万平方米，入市时间2010年10月。

下图为该项目均价走势图：

项目效果展示：

○万通·新界Ⅰ期紫藤堡

万通·新界Ⅰ期紫藤堡（见下图），占地400亩，紧邻第一城27洞国际高尔夫球场，于果岭绿海中，将原版欧洲的闲散生活方式植入中国。

园林为托斯卡纳风格，营造欧洲的雅致与浪漫气息。

无垠的繁花中重拾欧洲梦境般的感动。

首期推出180㎡-260㎡西班牙和托斯卡纳风格联排别墅，现已全部售罄。

该项目2010年10月首次开盘，到2011年2月止均价一直在9600元/㎡左右，二期准备在2011年7、8月份开盘，目前均价未定。

项目展示：

四、地区小结

从网上查阅资料上看，以香河为例。

香河房地产市场自08年下半年就陆续有外来开发商入驻，绿地于09年初加盟香河，该品牌效应带来了大量投资及自住型客户，随着外来客源新鲜血液的注入，催生了香河房地产的分水岭，也就是从那时候起，香河房价一路飙升。

目前，香河地域土地资源储备量还比较丰富，现处于蓄势待发之势，从开发商盈利到客户投资回报居住都有相当大的发展空间。

京唐高铁未来从北京东站到香河站仅用15分钟（只有一站地），香河房地产发展的势头势不可挡。

最近，香河县大规模违规圈地的新闻铺天盖地，香河县土地市场秩序面临整顿。

而香河则恰恰是继三河燕郊之后被房地产商看好的投资热土。

只不过，在香河事件发生后，廊坊市的房地产业投资有可能趋于温和。

有待观察。

陕西榆林市场

一、区位情况

榆林位于鄂尔多斯、银川、太原、西安城市群中心位置，依托煤炭石油天然气等四大能源产业，打造新时期最重要的能源基地。

榆林是迄今为止国家批准的唯一的国家能源化工基地，是陕西首批资源型城市转型试点。

二、房地产市场情况

2000年之前，榆林房地产市场可以用波澜不惊形容，当时整个住宅需求基本依靠单位集资盖房满足，商品房的市场份额小，需求量小。

时间来到2005年，榆林市的多层房均价还在1300元/平方米左右。

但历史的转折点从2006年4月开始，榆林的房价开始急速上涨。

2007年房价从均价每平方米1500元的基点飞涨到每平方米3300元，价格直逼西安，甚至有些地段超过西安，榆林市的房价基本在2006年以三级跳的趋势加入到了涨价大军的队伍中来，多种因素共同作用下，2010年榆林房价更是飙升到4000-5000元每平米。

2011年房价上升的势头仍在继续，可达4500-6500元每平米。

地区房价上涨主要原因：

榆林地区的商品房开发量十分有限，而资产过亿的富豪人数与鄂尔多斯相当，这些富豪除将大量资金投入到煤炭能源产业中，其余闲置资金则主要投向当地及其他城市的房地产市场；

2011年陕北榆林地区煤炭产量仍将有大幅增长。

在电力出现短缺的背景之下，煤炭价格有望进一步攀升。

而由此释放出的大量资金仍将在一二线城市及当地寻找投资机会，而其投资的主要领域仍将是房地产。

三、典型项目展示

 ○塞维利亚

塞维利亚项目（见下图）位于榆林市中央政府区，整体93.5亩，建面14万㎡，整个项目设计宏伟大气，最高价6500/㎡、销售均价5800/㎡，月租金90㎡约1000元。

 ○元驰世纪城

元驰世纪城（见下图）位于榆林市开发区，整体200亩，建面25万㎡。

该项目销售均价：

4500/㎡，最高价5200/㎡。

月租金90㎡800元。

 ○御溪台

御溪台项目（见下图）位于榆林市中央政府区，整体100亩，建面25万㎡。

项目销售均价为5000/㎡，最高价5500/㎡。

月租金120㎡在1500元左右。

四、地区小结

1、榆林城市房价总体偏高,且上涨较快。

作为一个总人口350万，城市人口不足60万的城市，榆林市个别楼盘的销售均价已达到西安这样的省会级城市的价格，但配套及经济、教育等资源明显与西安有较大差别。

2、住房保障制度还不完善。

现行的廉租住房制度覆盖面较窄，保障率较低，保障资金不到位。

3、房地产市场调控体系还不完善,房地产市场秩序有待进一步规范。

以上这些因素都直接或间接地影响着个别房地产的价格，同时对整个房地产市场产生长期深远的影响。

但由于一定时期内，良好的经济发展方向和依托资源优势建立起来的经济格局仍具有较大的潜力和较高的发展速度，将吸引越来越多的外来资金涌入房地产市场，吸引越来越多的人口到榆林发展、生活、定居，所以，整个行业的需求将是稳中有升。

在这种情况下，榆林未来的房地产走势肯定是会越来越好，即使有政策调控也改变不了行业整体向上的发展方向。