某小区房地产项目申请立项可行性研究报告.docx

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某小区房地产项目申请立项可行性研究报告

第1章

总论

1.1.项目概况

1.1.1.项目情况

项目名称：

XX苑

项目地址：

贵阳市云岩区

总建筑面积：

47249.7平方米，其中住宅面积36759.3平方米,商业面积426平方米，地下停车位10064.4平方米。

建筑高度（两栋）：

A栋32层，B栋20层

1.1.2.建设单位情况

建设单位：

贵州XX房地产开发有限公司

企业性质：

中外合资

公司地址：

中国贵州省贵阳市XX大厦16楼

1.2.可行性研究报告的编制依据

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《贵阳市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

1.3.

主要技术经济指标与研究结论

表2.1XX苑项目主要技术经济指标表

序号

项目

指标

单位

一

建筑类

1

总建筑面积

47250

㎡

2

占地面积

6409.54

㎡

二

投资类

1

项目投入总资金

16696

万元

1.1

土地取得费用

3180.00

万元

1.2

前期费用

378.00

万元

1.3

城市基础设施配套费

425.25

万元

1.4

建筑安装工程费

8249.80

万元

1.5

园区配套费

1417.49

万元

1.6

管理费用

409.52

万元

1.7

销售费用

613.71

万元

1.8

财务费用

1435.23

万元

1.9

预备费

586.95

万元

2

资金筹措

16695.93.00

万元

2.1

项目资本金

6000.00

万元

2.2

银行借款

8718.93

万元

2.3

销售收入投入

1977.00

万元

三

财务类

1

净现值（税后ic=8%）

7492

万元

2

内部收益率（税后）

65%

%

3

静态投资回收期（税后）

1.54

年

4

借款偿还期

1.61

年

第2章

项目选址及建设条件

2.1.项目所处区域

云岩区是贵阳市中心城区之一，位于市区北半部，东、西、北三面与乌当区、高新区接壤，南面与南明区相邻，西北部与白云区交界。

东西长17.5千米，南北宽12.5千米，总面积93.57平方千米。

云岩区工业以机械、化工、磨料、汽车配件、制药等为主。

农业以蔬菜、水果、养殖业等为主。

第三产业为支柱产业，有小百货、农副产品、钢材、家电等10个专业批发市场。

有大中专院校21所。

 川黔铁路，210、321国道穿境。

 年均温15.3摄氏度，年均降水量1200毫米，属亚热带季风湿润温和气候。

有中共贵州省地下工委旧址、古刹弘福寺等省级文物保护单位。

有清代的觉园尼庵、天主教堂、黔灵公园等名胜古迹。

2.2.项目建设地点

2.2.1.项目位置

该项目位于贵阳市云岩区东新路东至贵阳市第一粮油购销公司，南至东新路，西至贵阳市市政工程管理处、北至中建四局房开商品房，围合区内土地面积约6409.54平方米，该地块属贵阳市四类地段。

2.2.2.项目周边及配套情况

（1）项目位于贵阳东部东新路上，路况良好,周边大型饮食服务企业集中，周边沿街有各类生活商业配套。

（2）周边交通条件：

从车行系统来看，项目依靠主干道东新路，同时公交交通21号线、64号线、303号线、304号线、22号线、24号线、34号线、68号线、45号线、54号线、31号线、32号线、4号线、5号线均在本项目邻近区域设站，借助交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。

（3）周边商业生活配套：

该项目距离贵阳市中心商业街较近，可以满足一般的购物需求。

沿线有大量规模大型的餐饮店。

其他的小路上有一些便利店和面包房等。

整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。

同时，本项目到达喷水池、大十字、等地区的车程一般在10分钟左右，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。

因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。

金融配套：

中国邮政储蓄、商行、工行、建行、交行

超市：

三汇超市、家家乐、红华、舒普玛

学校：

粮食幼儿园、七巧板幼儿园、东山小学、老东门小学、新东门小学、黔灵小学、十中、实验三中、28中、师大附中、贵阳二十中、医院：

贵州省邮电医院、省医、贵阳中医一附院

餐饮：

乡水源、雅园新天地、大雅园、鲜花苑食府、上岛咖啡、梭鱼宫等

其他：

栖霞公园、西南风书店、农贸市场、月光樱花浴城、华城文昌大酒店等

第3章

项目投资环境分析

3.1.1.贵阳市宏观经济环境分析

贵阳市是贵州省省会，简称“筑”，我国西南地区重要的中心城市之一。

贵阳市是贵州全省政治、经济、文化和科技、教育中心；是全省目前唯一内陆开放城市，我国西南地区重要的交通、通信枢纽、工业基地和商贸旅游服务中心。

贵阳市是全省的工业基地和经贸中心，也是中国西部地区重要的综合性工业城市；初步核算，2009年贵阳实现生产总值902.61亿元，比上年增长13.3%。

而第三产业增加值450.30亿元，增长14.5%。

全市人均生产总值达22832元，比上年增长12.6%。

全市房地产开发投资210.33亿元，比上年增长23.6%。

按工程用途分，住宅投资136.52亿元，增长41.2%，其中经济适用房投资16.32亿元，办公楼投资5.46亿元，商业营业用房投资15.03亿元，其他投资53.33亿元。

2010年贵阳市的国民经济彻底摆脱了08年金融危机的影响实现了较快增长。

随着社会经济发展，人民生活水平和质量不断提高，全市消费模式已基本实现转型,未来城市消费能力逐渐增强，为城市经济增加了消费活力。

3.1.2.贵阳经济发展与房地产业关系分析

随着自1998年贵阳市实行住房制度改革以来，房地产业已经逐渐成长为我市经济增长的支柱产业之一，房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大，对贵阳市GDP的贡献随着经济建设的不断扩大，拉动作用越来越明显。

1998-2008年间，房地产开发投资年均增长25.2%，高于同期GDP年均11.19%的增幅，房地产开发投资对GDP增长的贡献率也逐年增加。

表2.12004-2008贵阳房地产市场主要指标状况

年 份

房地产投资总额

（亿元）

房地产投资占固定投资比重

商品房新开工面积（万平米）

商品房竣工面积（万平米）

住宅竣工面积（万平米）

商品房销售面积（万平米）

商品房销售金额（亿元）

商品房销售价格（元/平米）

存量房交易面积（万平米）

商品房空置面积（万平米）

2004

74.58

25.40%

433.1

413.8

342.9

351.7

72.6

2065

85.6

125.3

2005

90.74

26.40%

424.3

278.5

232.9

367.5

80.3

2425

84.9

93.1

2006

107.69

26.10%

439.7

297.2

238.1

386

91.4

2525

97.6

61.1

2007

135.13

27.00%

589.5

269

220.9

486.4

148.7

3059

85.8

43.1

2008

170.11

28.30%

779.4

324.5

266.2

382.9

129.3

3375

77.8

51

表2.22004-2008贵阳房地产主要指标增长情况

年 份

房地产投资增长率

商品房新开工面积增长率

商品房竣工面积增长率

住宅竣工面积增长率

商品房销售面积增长率

商品房销售金额增长率

商品房销售价格增长率

存量房交易面积增长率

商品房空置面积增长率

2004

21.90%

5.00%

47.60%

58.50%

94.00%

131.30%

19.10%

205.10%

——

2005

21.70%

-2.00%

-32.70%

-32.10%

4.50%

10.60%

17.40%

-0.90%

-25.70%

2006

18.70%

3.60%

6.70%

2.20%

5.00%

13.80%

4.10%

15.00%

-34.40%

2007

25.50%

34.10%

-9.50%

-7.20%

26.00%

62.70%

21.10%

-12.10%

-29.50%

2008

25.90%

32.20%

20.60%

20.50%

-21.30%

-13.10%

10.30%

-9.30%

18.30%

年均

22.70%

15.30%

10.30%

6.30%

21.60%

41.10%

14.40%

39.60%

-18.10%

过去五年，贵阳房地产主要指标均出现了较快的增长。

其中，房地产开发投资年均增长22.7%，商品房竣工面积年均增长10.3%，商品房销售面积年均增长21.6%，销售金额年均增长41.1%。

从各指标增长情况可以看出，除了房地产投资增长率保持较平稳增长之外，其他指标都具有一定的波动性。

这说明，我市房地产虽然保持了较快的发展势头，但是受宏观经济和土地供应、城市建设、消费需求等多方面因素的影响，房地产市场也表现出明显的波动增长特征。

如何保持我市房地产市场平稳较快增长，是一个需要认真研究的问题。

与此同时，由于贵阳市商品房价格起点较低，过去五年出现了明显高于全国平均水平的增长速度，年均房价增长率达到14.4%。

但与周边省会城市比较，贵阳房价绝对数仍然是较低的，而且涨幅也是比较平稳的。

3.1.3.房地产市场主要指标运行情况

（一）房地产投资持续稳定增长，投资结构趋于合理

统计数据显示，1999年以来，贵阳市房地产开发累计完成投资996.8亿元，年平均增长24.9%，其中住宅投资582.75亿元，年平均增长23.9%，住宅投资占房地产开发投资的58.5%。

商品房开工面积累计4554.56万平方米，年平均增长20.6%，其中住宅3673.28万平方米，年平均增长19.1%；商品房竣工面积累计3439.45万平方米，年平均增长16.9%，其中住宅面积2871.28万平方米，年平均增长17.1%。

（二）房地产市场保持供需两旺态势，房屋成交量逐年递增

1999年以来，贵阳市新建商品房合同登记销售面积累计3478.46万平方米，年平均增长24.8%，其中住宅面积3230.65万平方米，年平均增长24.9%；商品房销售金额累计944.42亿元，年平均增长35.8%，其中住宅金额799.51亿元，年平均增长38.1%；随着商品房销售形势持续向好，商品房空置面积基本维持在一个较低水平，截止2009年底，全市商品房空置面积（指一年以上商品房空置面积）为44.82万平方米，其中住宅17.8万平方米。

表2.21999-2009年贵阳市商品房销售情况统计表

单位：

万M2、亿元

年份

商品房

其中：

住宅

面积

金额

面积

金额

1999

86.35

13.97

79.27

10.21

2000

140.10

22.04

132.22

18.51

2001

198.40

30.53

180.55

27.40

200