新项目物业接管验收操作指引.docx
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新项目物业接管验收操作指引
新项目物业接管验收操作指引
一、目的
通过本指引规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准，及时发现隐患，确保接管工作的顺利开展。
二、适用范围
适用于江西景梦物业管辖的所有新项目的接管验收工作。
三、职责
1、品质管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督；
2、各物业服务中心严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求。
四、接管验收定义
物业服务中心在接管地产开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主进行的验收工作。
内容包括：
资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。
五、接管验收流程
1、接受地产《接管验收邀请函》
为尽快发挥投资效益，上海爱家集团子公司须按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收。
2、审核接管验收条件，及时回复是否同意接管验收
根据上海爱家集团子公司提出的接管验收邀请，物业公司（服务中心）应于5～10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》，并回复是否同意接管验收。
3、签订《新建房屋交接责任书》，签发《验收通知》约定验收时间
如同意接管验收，即物业公司（服务中心）与上海爱家集团子公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收。
4、组织实施接管验收
于约定的时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》、《小区公共设备验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和与人力情况来定，时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。
5、不合格项目的整改
如验收有不合格的项目，物业公司（服务中心）应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。
一般要求在十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。
返修复验需由地产公司提出，随时提出，随时复验。
6、验收合格，签署《验收通过证明》
验收合格，物业公司（服务中心）于5个工作日内签署《验收通过证明》。
7、办理交接手续，签发《接管通知》
对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。
附：
新项目接管验收流程图
六、物业接管验收内容和标准
（一）总体资料交接
1、产权资料，包括：
用地批准资料；项目批准资料；施工许可证。
2、技术资料，包括：
（1）住宅区规划图、小区竣工总平面图。
所有单体建筑、结构、设备安装竣工图（需有竣工章，变更情况要有标注并和设计变更单相对应）；
（2）单位工程竣工验收证明书；
（3）地质勘探报告，沉降观察记录；
（4）地下管网竣工图；
（5）所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单；
（6）电缆铺设记录；
（7）线路及电力电缆试验记录；
（8）发电机、电动机检查试运转记录；
（9）电气设备试验调整记录；
（10）电气设备绝缘检查；
（11）电气设备送电验收记录；
（12）防雷接地电阻检测记录；
（13）防雷引下线焊接记录；
（14）水、卫生器具检验合格证；
（15）通风机风量测量调整记录；
（16）空调器性能测定调整记录；
（17）环保达标验收许可证；
（18）消防验收意见书；
（19）消防验收许可证，防火监督处验收意见书；
（20）电梯门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器的型式试验证书复印件；
（19）房屋测绘验收资料；
（20）房屋验收记录；
（21）绿化平面图；
（22）水质检验合格证书。
（二）房屋检验
1、主体结构检验
符合工程建设主体结构验收程序，以房屋竣工验收合格证明文件（政府质量监督部门对工程阶段性的检验监督文件，如桩基阶段、主体结构阶段等的中间检验）为依据。
2、住户土建部分质量和功能检查
序号
检验内容
检验标准
1
内墙面
1、表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；
2、预留洞、槽、管道等色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；
3、墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。
2
顶棚（层高），开间尺寸
1、验收标准基本同内墙面；
2、顶棚在平整度的基础上水平，观感质量良好。
3
地坪
1、地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂；
2、地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm；
3、踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。
4
进户门、电表箱门
1、门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；
2、表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；
3、门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直；门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确。
5
阳台
1、墙面平整无空鼓开裂，大墙角、阴角挺拔通直，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染；
2、地坪除符合楼地面地要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；
3、阳台栏杆表面无明显凹面和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；
4、阳台立管清洁无污染。
6
卫生间、厨房间
1、墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整，找坡正确；
2、卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏；
3、各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。
7
门窗
1、门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；
2、门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直，不翘曲；
3、硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，圆弧光滑。
8
信报箱
信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。
9
外墙
1、墙面平整无空鼓开裂，细沙批嵌均无明显接搓，涂料均匀，无色差，无接痕，无污染；
2、外墙无渗漏水。
10
屋面
1、各类房屋排水畅通，无积水、不渗漏；
2、坡、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔；
3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
3、给排水、电气部分检查
序号
检验内容
检验标准
1
给水管
1、水表安装位置正确、平整，便于抄表，给水阀门的位置准确，开关严密、灵活；
2、所有给水管（含热水管）都有经试压报告和验收记录，管道无渗漏。
2
排水管
1、排水管每层洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5～1cm，阳台地漏低于地表面0.5cm；
2、检查口位置正确，清扫方便；
3、有灌水通球试验无渗无漏记录，排水通畅。
3
空调、雨落管
1、按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一；
2、管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支承件间距不大于2m；
3、雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线；
4、所有管道不堵不漏，排水通畅。
4
煤气管
1、煤气管明敷，离墙面3.5~4cm。
煤气管每层加套管，套管高出地坪8-10cm，安装位置准确牢固；
2、管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理。
5
开关、插座（含电视机、电话）
1、线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地为黄绿双色线，接地接触紧密；
2、开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm；
3、用户箱内标识正确。
6
避雷带
有全面测试接地电阻符合设计要求阻值的检测和验收记录，无明确时应小于10欧姆。
7
配电箱
1、元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）；
2、配电箱盘面垂直。
4、公建配套工程检查
（1）室外排水工程
A．窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求；
B．各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启；
C．管道应顺直且排水通畅，有闭水试验和冲水试验的验收记录；
D．管路及窨井中无建筑垃圾。
（2）行车道路和停车位
A．行车路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷；
B．行车路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：
纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm；
C．路面平整,坡度符合设计无积水现象；
D．植草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理；
E．房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
（3）地弹簧无框玻璃门及地弹簧铝合金玻璃门（单元入口、地库通道、商铺、办公用房等所采用）
A．验收标准依据：
《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001），第5.5条“特种门安装工程”；
B．质量和各项性能应符合设计要求。
检验方法:
检查生产许可证、产品合格证书和性能检测报告；
C．带有机械装置、自动装置或智能化装置的特种门其机械装置、自动装置或智能化装置的功能应符合设计要求和有关标准的规定。
检验方法:
启动机械装置、自动装置或智能化装置观察；
D．安装必须牢固，预埋件的数量、位置、埋设方式与框的连接方式必须符合设计要求。
检验方法:
观察，手扳检查，检查隐蔽工程验收记录；
E．门的配件应齐全，位置应正确，安装应牢固，功能应满足使用要求和各项性能要求。
检验方法:
观察手扳检查，检查产品合格证书性能检测报告和进场验收记录；
F．门的表面应洁净、无划痕、碰伤；
G．安装允许偏差和检验方法：
项次
项目
允许偏差（mm）
检验方法
1
门扇正侧面垂直度
1.5
用1m垂直检测尺检查
2
门扇对角线长度差
1.5
用钢尺检查
3
相邻扇高度差
1
用钢尺检查
4
扇与圆弧边留缝
1.5
用塞尺检查
5
扇与上顶间留缝
2
用塞尺检查
6
扇与地面间留缝
2
用塞尺检查
（4）小区景观
A．小区内道路平整，道板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，路面和绿地无积水现象；
B．休闲娱乐设施完好；
C．绿化用水试压符合要求，水表及保护设施安装符合要求，水龙头处排水通畅，无积水；
D．室外照明系统设计和施工满足和管理需要，线路绝缘通电性能良好。
路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。
E．水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
F．雕塑、小品牢固，完好，安全。
G．招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。
（5）绿化
A．栽植布置：
符合设计要求。
B．土地平整及施肥：
排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥。
C．草坪：
间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结，平整。
D．切草边：
线条清晰，平顺自然。
E．花坛、草本地被：
高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。
F．定向及排列：
树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美。
G．垂直度、支撑、绕杆：
材料、高度、方向及位置应整齐划一。
H．植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，提供竣工图纸。
植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。
5、公共设备验收
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